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今回ご紹介するのはシュロスガーデン千葉です！
［物件概要］
売主：興和地所
設計：長谷工コーポレーション
施工：長谷工コーポレーション
価格：3400万円台～6800円台
専有面積：64.11㎡～86.48㎡
総戸数：85戸
規模：6階建て
交通：
JR総武本線・成田線「東千葉」駅徒歩6分
JR総武線快速・総武本線・内房線・外房線・成田線「千葉」駅徒歩15分
千葉都市モノレール「千葉」駅徒歩15分
京成千葉線「京成千葉」駅徒歩17分
所在地：千葉県千葉市中央区祐光一丁目
竣工予定：2025年2月下旬
引き渡し予定：2025年3月下旬
駐車場：67台(ガレージホーム(屋内機械式駐車場)66台、平置1台) 月額9900円～20900円
自転車置場：170台(平置17台、傾斜ラック式2台、2段ラック式151台) 月額100円～500円
バイク置場：6台 月額2000円・3000円
地図はこちらです↓
画像出典：シュロスガーデン千葉公式HP
総武本線の東千葉駅から南東方向へ徒歩6分、駅北側と異なり坂道ではないですが低地側のためハザードマップではがっつりと色がついています。
東千葉駅辺りになると『ハザードマップを意識した住まい選び』をされる方も多くなる中での低地側ではありますが『ハザードマップは呑むので坂は嫌だ』という価値観の方には合ってきますね。
駅との行き来は陸橋の下を通るのが最短ルートとなるためご地元の方でないとその雰囲気がとっつきにくいかもしれませんが建設地は線路からも大通りからもしっかりと離れた第一種住居地域で静かな住環境です。
日常の買い物は高品交差点のオーケーが徒歩10分、作草部のヤオコーが徒歩18分など徒歩だと厳しいですね…ただ、エリア柄マイカー派ばかりですからそこまでウィークポイントにはなってこないでしょう。車であればあんずお肉の工場直売所が4分ほど、天台のぺルクスも5分ほどと選択肢がグッと広がります。
また、2022年にオープンしたドラッグストアコスモスが徒歩2分というのも心強いでしょう。
通学校は院内小学校で徒歩3分、椿森中学校で徒歩16分です。祐光公園と高作公園に挟まれていますし、リニューアルされたばかりの千葉公園も徒歩12分であるなど公園関係も充実しています。
建設地(記事を公開する頃には竣工済)は四方道路が接道している横に長い土地形状で一部住戸を除き主開口部は南東向きです。従前は駐車場がありました。
敷地面積3300㎡弱とエリア内比較でも大きめの土地ですね。
南東側の接道向かいは戸建てが主ですから低層階でも日当たり良好、上階になると視界抜けもしてきます。
今作のストロングポイントになってくるのが外観デザインとランドスケープです。
エントランスアプローチの周りだけでなく外周部全体を植栽豊かにしてくれていますし、アプローチ部分の横に長い大庇とエントランスホールの大窓がかなり高級感を演出してくれています。
セキュリティラインへ入った後は屋外空間のガーデンパティオを経由してエレベーターホールへ向かうという動線も今作ならではですね。横殴りの雨だと濡れてしまいそうではありますが屋根はあります。
一般的な『風除室→エントランスホール→エレベーター』ではなく『中庭→エレベーター』は好みは分かれるでしょうけどエントランスホールとラウンジをケチったわけではなく中庭の横に立派なラウンジもあります。
その中庭は駐車場側へも繋がっているため車寄せ＆待合スペースとしての機能も有するのは便利ですね。
外観デザインに関してもコーナーサッシと段々とした庇が帰宅時のアイキャッチとしてオーナー満足度を高めてくれること間違いなしですし、機械式駐車場を建屋(ガーデンホーム)とすることで愛車が雨に濡れにくいだけでなく見た目としても好印象となるなど細かい部分にもこだわりを感じることができます。
価格と間取りの一部を共有いたします！
Eタイプ 3LDK 71.84㎡
画像出典：シュロスガーデン千葉公式HP
Gタイプ 3LDK 71.51㎡
3階 4698万円 坪単価217万円
Hタイプ 3LDK 71.51㎡
画像出典：シュロスガーデン千葉公式HP
3階 4698万円 坪単価217万円
Iタイプ 3LDK 71.51㎡
画像出典：シュロスガーデン千葉公式HP
Lタイプ 2LDK 64.11㎡
画像出典：シュロスガーデン千葉公式HP
平均坪単価は約245万円です。
平均専有面積は約73㎡と今の時代の新築マンションとしては専有面積調整されておらずゆとりを感じることができます。
さらに共用廊下側も柱をアウトフレームとすることで面積の無駄がない(柱の食い込みも専有面積カウントされています)ですし、大型ウォークインクローゼットや布団収納、可変性あるウゴクロを採用したプランもあるなど収納面も充実、さらにのさらにバルコニーの奥行きを2.5mにしてスロップシンク＆スポットライトを設置しているのも良いですね。
縦リビでも連窓サッシとなっていますし居住空間としての魅力は単価帯からすればかなり上振れすることでしょう。(坪単価満足度に期待ができる)
設備仕様としてはディスポーザーがありません。さすがに食洗機は付いていますが浴室ブラケットライト、トイレは古めかしいタンク式、構造も直床(床スラブ厚200mm)・二重天井であるなど単価帯なりに今一つ感があります。
ただ、一部住戸を除いてバルコニーにスロップシンクが付いているのは今どき珍しく嬉しいですね！ゼッチ基準も満たしています。
基本天井高は2500mmと一般的ですがサッシ高は2000mm～2200mmと高めの部屋もあります。(基本天井高2500mm×サッシ高2000mmは一般的ですがサッシ高2200mmの部屋は頑張っています)
周辺相場を確認しましょう！
■ペルル千葉中央
2001年築 東千葉駅徒歩4分
新築時の坪単価約105万円
現在の坪単価約110万円
動き一例
約72㎡
新築時2200万円台
中古時2300万円台
■セレナハイム千葉椿森
2001年築 東千葉駅徒歩9分
新築時の坪単価約135万円
現在の坪単価約110万円
動き一例
約66㎡
新築時2700万円台
中古時2200万円台
■ウィザースレジデンス千葉椿森
2020年築 東千葉駅徒歩2分
新築時の坪単価約180万円
現在の坪単価約180万円
上記相場からシュロスガーデン千葉が今時点で築10年だった場合の価値を算出すると
Hタイプ 3LDK 71.51㎡ 3階 4698万円 → 3480万円(築10年と想定)
となります。
あくまで今の相場での算出のため参考までにお願いいたします。
駐車場は屋外で平置き1台を除き機械式、設置率約78％です。
屋根付きのため機械式駐車場をポンと置いただけよりかは快適でしょう。
駐輪場は屋内で1世帯2台は確保できます。
管理費は㎡単価月額約152円、ディスポーザーなしの外廊下ですが今の時代この単価に抑えてくれるのはありがたいですね。
エレベーターは1基ですが1階住戸を差し引けば違和感ないでしょう。(2基あるとかなりゆとりがでてしまい維持費が膨らむ)
給湯器がリースなのはケチくさいですね…(リース自体は悪くはないのですがリースにすることで事業費を抑えているためファーストオーナーの実質負担が多くなっている)
管理会社は長谷工コミュニティで第三者管理となります。
～維持費一例～
71.51㎡の場合
管理費(月額)10900円
修繕積立金(月額)6440円
給湯器リース利用料(月額)2640円
インターネット利用料(月額)550円
周辺分譲マンションの維持費を確認しましょう！
■ペルル千葉中央 総戸数76戸 管理費㎡単価月額約111円
■セレナハイム千葉椿森 総戸数69戸 管理費㎡単価月額約130円
■ウィザースレジデンス千葉椿森 総戸数128戸 管理費㎡単価月額約148円
【住むレーション】
［総武本線］
東千葉 7:45発
千葉 7:47着
東千葉 7:37発
都賀 7:40着
四街道 7:44着
物井 7:49着
佐倉 7:54着
酒々井 8:03着
成田 8:10着
空港第2ビル（成田第2・第3ターミナル） 8:21着
成田空港（成田第1ターミナル） 8:23着
［千葉駅から総武快速線に乗り換え］
千葉 7:51発
稲毛 7:55着
津田沼 8:02着
船橋 8:06着
市川 8:13着
新小岩 8:18着
錦糸町 8:24着
馬喰町 8:28着
新日本橋 8:30着
東京 8:32着
新橋 8:37着
品川 8:42着
［路線バス］
祐光三丁目 7:35発
市民会館 7:37着
千葉駅 7:44着
徒歩5分の祐光三丁目停留所から路線バスに乗車して千葉駅へ向かうこともできます。
都心方面へアクセスとなれば東千葉駅から総武本線に乗車して千葉駅で乗り換える方が便利ですが千葉駅へ出かける際などは電車より運行本数が多い路線バスを利用するなど使い分けができます。
穴川ICまでは約4キロと車での遠出も便利なほうです。
【総評】
千葉駅からだと徒歩15分と距離はあるものの東千葉駅やバス停留所は近いですし、公園と小学校が目の前ということで子育てファミリーからすればとっつきやすことでしょう。
ドラッグストアコスモスがあるため買い忘れなどはそちらで、まとめ買いは車でという生活スタイルの方が多いでしょうから駅周りにこれといって何もない点はウィークポイントになってこないでしょう。
日当たりや眺望も良く大きなウィークポイントがありません。
価格に関しては新築マンションとしては違和感ないでしょう。
当然ながら千葉駅に近い新築マンションよりかは遥かにお安いです。
ただ、東千葉は築浅中古マンションでさえも坪単価180万円ほどですし、戸建てもライバルとなりがちですから新築マンションにどれだけこだわるかで評価が大きく変わってくるでしょう。定価で買うには少々勇気がいりますね。
そんな中で外観デザイン、収納力、バルコニーの広さなど単価以上に力を入れ『周辺の築浅中古マンションならもっとお安く買えるし戸建も選べちゃうのだけどもシュロスガーデン千葉に住みたい』と思わせてくれる努力を見れたのが嬉しかったです。
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