今回ご紹介するのはプライムパークス横浜並木 ザ・レジデンスです！

［共通物件概要］

売主：京浜急行電鉄　京急不動産　相鉄不動産　総合地所
設計：長谷工コーポレーション
施工：長谷工コーポレーション

［東敷地物件概要］

予定価格：3700万円台～6800万円台 ※100万円単位
専有面積：58.86㎡～81.44㎡
総戸数：199戸
規模：7階建て
交通：シーサイドライン「幸浦」駅徒歩4分　京急本線「京急富岡」駅徒歩27分
所在地：神奈川県横浜市金沢区並木三丁目
竣工予定：2025年2月下旬
引き渡し予定：2025年3月下旬

駐車場：102台（機械式：100台、平置：1台、身障者用平置：1台）
自転車置場：300台（上下固定2段式：260台、子乗せスライド式：40台）
バイク置場：14台（大型：3台、小型：11台）

［西敷地物件概要］

価格：未定
専有面積：55.62㎡～89.30㎡
総戸数：310戸
規模：7階建て
交通：シーサイドライン「幸浦」駅徒歩5分　京急本線「京急富岡」駅徒歩26分
所在地：神奈川県横浜市金沢区並木三丁目
竣工予定：2025年4月下旬
引き渡し予定：2025年5月下旬

駐車場：156台（機械式：98台、平置：57台（カーシェア用2台含む）、身障者用平置：1台）
自転車置場：465台（上下固定2段式：402台、子乗せスライド式：63台）
バイク置場：33台（大型：12台、小型：21台）

地図はこちらです↓

画像出典：プライムパークス横浜並木 ザ・レジデンス公式HP

シーサイドラインの幸浦駅から徒歩5分、並木エリアの分譲マンションは1999年築の金沢並木三和プラザ以来で供給としては28年ぶりとなります。

将来的には最寄り駅の幸浦駅にも改札外エレベーターを新設する計画もありますが現状としては階段利用(駅構内にエレベーターはありますが駅までの間にはない)となってしまうため徒歩10分ほどの並木中央駅を利用されるという方も少なくないでしょう。

金沢シーサイドタウン地区の入居開始が1978年、お世辞にも街を行き交う人々がお若くないのですが今作をきっかけに若年層子育てファミリーが増えることは街全体にとってもプラス材料となることでしょう。(小中学校の児童数も少ないエリア)

日常の買い物はビアレ横浜(イオン)が徒歩3分、コストコが徒歩9分(徒歩で持って帰るのはなかなか難しいと思いますが車でもすぐです)と徒歩圏内で済ますことができますし自転車や車であればオーケーもすぐです。三井アウトレットパーク横浜ベイサイドやブランチ横浜南部市場も近いですから休日に渋滞を避けて出向くこともできます。

通学校は並木第四小学校で徒歩7分～8分、並木中学校で徒歩4分とどちらも近いですし歩きやすい道のりです。場所は異なりますが小中一貫となっています。

能見台方面へかけて急坂となりますがその坂側へ行かなくとも日常生活できるくらい必要な施設がコンパクトにまとまっています。

街全体として歩道がしっかりと整備されており、シーサイドラインと湾岸道路沿いの金沢緑地(グリーンベルト)に長浜公園など緑豊かですし自転車やシーサイドラインで八景島と海の公園もサクッと行き来できるなど人工的につくられた埋め立て地(ハザードマップでは少しだけ色がつくエリアです)だからこその住環境となっています。金沢プール(リネツ金沢)へも1キロ弱です。小柴自然公園が徐々に拡張していくのも楽しみすぎますね。

長浜公園側の木々がグリーンカーテンのようになっているため歩いていて自然と遠くを眺めたくなるのですよね。そしてそのグリーンカーテンを貫くトンネルへ入る瞬間…めちゃくちゃ気持ち良いのです。

基本的には『車があってこそ実力を発揮できる街』ですからドライブ＆買い物がてら現地訪問してみることをおすすめいたします。現在はモデルルームが泥亀にあるため現地との行き来において坂も感じることができます。

建設地は東敷地と西敷地に分かれており元々は三菱重工金沢社宅があった広大な土地です。

東敷地と西敷地は管理組合は別々となりますが共用施設の相互利用は可能です。ただし、駐車場などは相互利用できません。

西敷地のほうがビアレ横浜へ繋がるデッキへ近く、東敷地のほうが駅へは近いもののどちらも大きな差というほどではありません。

東敷地に関しては東向き、南西向き、西南西向き、西敷地に関しては東向き、南向き、西向きが主開口部となります。

『真南向きが良い！』となれば自然と西敷地になりますが外向きの南向きと前面の南棟を望むことになる後ろ側の南向きとではやはり外向きの南向きのほうが条件良いです。今作は中庭が充実しているというわけではないため内側の南向きですと提供公園寄りの部屋を除いて面白くない眺望(共用廊下が見えるだけ)となってしまいます。

また、東敷地の南西西向きと西敷地の東向きはこんにちは気味になってしまいます。

ただ、第一期場面に関してはそれらの条件が劣る棟の供給はなく、東敷地のグリーンベルトビューとなる東向き、同じく東敷地で中学校のグラウンド方面を望む南西向き、西敷地で中学校を望む南向きの条件良い棟からの販売となります。(海に近いですがオーシャンビュー住戸はありません)

建物として目玉となるのはやはりエントランス周りでしょう。

敷地全体がグリーンベルトと連続性ある植栽計画になっていることに加えてエントランスアプローチを長くとり(とくに東敷地は幸浦駅からの帰り道の直線状となる位置にあるため帰宅時の楽しみも大きい)その先に二層吹き抜けの風除室とラウンジのガラス面が豊かなためとくに夜はかなり良い雰囲気となることでしょう。風除室側が奥まっていることで手前の庇が強調されつつもガラス面から風除室側の天井部が見えてくる連続性もかっこいい…

デザイン監修はインタープラン・デザインセンターの福田氏を起用、中へ入ってからも東敷地はナチュラルな雰囲気、西敷地はレンガ調タイルでクラシカルな雰囲気と異なるものにすることで共用施設を相互利用する楽しみを増してくれているのが素敵ですよね～。

建物正面はガラス手摺と縦格子手摺を組み合わせたシンプルなものではありますがバルコニー隣戸境をスラブtoスラブの隔て板もしくはコンクリートとしているなどこちらも手を抜いていません。

共用施設は東敷地にゲストルーム2部屋、無人コンビニとコーヒーマシン完備のグリーンサイドカフェ、西敷地にキッチン完備のパーティールームと遊具や絵本などが置かれたキッズスクエア、その先にセンターテラス、大物やスニーカーの洗濯もできるランドリー、キャンプ道具などのメンテナンスができるマルチピット、どちらの敷地にもオンライン会議にも使えるパーソナルブースを設けるなど総戸数500戸超らしく充実したものとなっています。

予定価格と間取りの一部を共有いたします！

［東敷地］

EC58a10タイプ　2LDK　58.86㎡

画像出典：プライムパークス横浜並木 ザ・レジデンス公式HP

1階　3500万円台　坪単価196万円
2階　3800万円台　坪単価213万円
3階　3900万円台　坪単価219万円
4階　4300万円台　坪単価241万円
5階　4600万円台　坪単価258万円
6階　4700万円台　坪単価263万円
7階　4800万円台　坪単価269万円

EC68b6タイプ　3LDK　68.67㎡

画像出典：プライムパークス横浜並木 ザ・レジデンス公式HP

1階　4200万円台　坪単価202万円
2階　4500万円台　坪単価216万円
3階　4600万円台　坪単価221万円
4階　4900万円台　坪単価235万円
5階　5200万円台　坪単価250万円
6階　5400万円台　坪単価259万円
7階　5500万円台　坪単価264万円

EB70c2タイプ　3LDK　70.2㎡

画像出典：プライムパークス横浜並木 ザ・レジデンス公式HP

1階　5000万円台　坪単価235万円
2階　5300万円台　坪単価249万円
3階　5400万円台　坪単価254万円
4階　5500万円台　坪単価259万円
5階　5600万円台　坪単価263万円
6階　5700万円台　坪単価268万円
7階　5800万円台　坪単価273万円

EB80a11タイプ　4LDK　81.44㎡
3階　6400万円台　坪単価259万円
4階　6500万円台　坪単価263万円
5階　6700万円台　坪単価271万円
6階　6800万円台　坪単価276万円
7階　6900万円台　坪単価280万円

［西敷地］

WA80a1タイプ　3LDK　80.49㎡
2階　6800万円台　坪単価279万円
3階　6900万円台　坪単価283万円
4階　7000万円台　坪単価287万円
5階　7300万円台　坪単価299万円
6階　7400万円台　坪単価303万円
7階　7500万円台　坪単価308万円

WA70b4タイプ　3LDK　70.2㎡

画像出典：プライムパークス横浜並木 ザ・レジデンス公式HP

1階　5700万円台　坪単価268万円
2階　5800万円台　坪単価273万円
3階　5900万円台　坪単価277万円
4階　6000万円台　坪単価282万円
5階　6300万円台　坪単価296万円
6階　6400万円台　坪単価301万円
7階　6500万円台　坪単価306万円

WA85a16タイプ　4LDK　85㎡
1階　7000万円台　坪単価272万円
2階　7300万円台　坪単価283万円
3階　7400万円台　坪単価287万円
4階　7500万円台　坪単価291万円
5階　7800万円台　坪単価303万円
6階　7900万円台　坪単価307万円
7階　8000万円台　坪単価311万円

平均坪単価は約260万円です。

間取りに関しては収納面は充実していますし浴室サイズが70㎡ほどでも1418ではなく1616(1620と異なりシャワー側は狭くなる)となるプランがあったり、洗面室にテーブル付リネン庫があったりと面白い部分もありますが共用廊下側の柱は食い込んでいますしリビング側が連窓サッシでないなどスペシャル感はありません。角住戸の妻側窓もシンプルです。

それでも70㎡前後がボリュームゾーンのため今の時代にしては専有面積は狭くありません。リビング横洋室ウォールドアの垂れ壁が残ってしまうのは惜しいですね…(上レールではあります)

設備仕様としてはディスポーザーありで食洗機も標準ですが浴室ブラケットライト、トイレは古めかしいタンク式、可動式ルーバー面格子なしなど単価帯なりに抑えられています。ただ、ゼッチマンションであることと全戸にNURO光Connectが導入されているのは今どきで良いですね。

構造は直床(スラブ厚200mm)・二重天井、基本天井高は2430mm/2450mmです。高さ20mほどに対して7階建てのため階高にゆとりがなく致し方ないですね。

周辺相場を確認しましょう！

［幸浦駅］

■なぎさ団地

1983年築　幸浦駅徒歩7分

現在の坪単価約90万円

■シーハイム金沢

1988年築　幸浦駅徒歩4分

現在の坪単価約90万円

［近隣駅］

■ビクトリアヒルズ横濱サウス

2000年築　能見台駅徒歩11分

新築時の坪単価約145万円
現在の坪単価約100万円

動き一例

約76㎡
新築時3200万円台
中古時2400万円台

■テラス横浜富岡(ハマテラスプロジェクト)

2012年築　鳥浜駅徒歩4分

新築時の坪単価約140万円
現在の坪単価約160万円

動き一例

約84㎡
新築時3300万円台
中古時3500万円台

■クリオレジダンス横浜新杉田

2015年築　新杉田駅徒歩3分

新築時の坪単価約195万円
現在の坪単価約255万円

動き一例

約74㎡
新築時4600万円台
中古時5700万円台

■パークホームズ金沢八景ステーションベイフロント

2016年築　金沢八景駅徒歩3分

新築時の坪単価約215万円
現在の坪単価約220万円

動き一例

約71㎡
新築時4400万円台
中古時4500万円台

■シティテラス横濱新杉田

2020年築　新杉田駅徒歩2分

新築時の坪単価約245万円
現在の坪単価約270万円

ベンチマークとなる物件がないので難しいところですが『シティテラス横濱新杉田とあまり変わらない価格』ということはインパクトに欠けますね。キャラクターが異なるため横並びでの比較はできないものの新杉田駅近くの築浅系も購入できてしまう価格となれば自然と割高感が出てしまいます。

築年数が異なりすぎますが幸浦駅近くのなぎさ団地、シーハイム、パークハイツなどは坪単価100万円弱で動くことが多いです。URの金沢シーサイドタウンは㎡単価月額約1400円ほどで借りることができるなど賃料もお安いエリアではありますがそちらも1983年築と築年数が異なりすぎるため比較対象とするのはなかなか難しいですね。

ただ、鳥浜のテラス横浜富岡が築12年ほどで坪単価160万円ほどであるため中古マーケットとしては坪単価260万円ほどというのは少々重たいですが、、、今の時代の新築マンションともなればそのくらいの差が出てしまいますかね…

上記相場からプライムパークス横浜並木 ザ・レジデンスが今時点で築10年だった場合の価値を算出すると

EC68b6タイプ　3LDK　68.67㎡　6階　5400万円台　→　4180万円(築10年と想定)

となります。

あくまで今の相場での算出のため参考までにお願いいたします。

駐車場は屋外で東敷地が平置き2台を除いてパズル式の機械式駐車場で設置率約51％、西敷地も屋外ですがこちらは平置き56台と残りはパズル式の機械式駐車場で設置率約49％です。ハイルーフ率が70％を超えているのは良いのですがそもそもの台数が少ないですね…全幅と車両重量も今一つです。

～駐車場サイズ～

機械式　全長5050mm×全幅1850mm×全高1550mm～2100mm×車両重量2000kg～2200kg
平置き　全長5000mm×全幅2500mm(身障者優先区画を除く)

区画によりますが月額15000円前後を予定しています。西敷地には車寄せもあるなど車利用者からすると西敷地を選びたくなりますね。

駐輪場も屋外で設置率約150％です…これだけ大きな子育てファミリー向け大規模マンションで2台分確保できていないのはもったいないような…

管理費は㎡単価月額約200円(イースト棟は数円高くなる予定)、ディスポーザーありで共用施設も充実していますから総戸数500戸超らしくコストパフォーマンス高いです。

9時～16時の週7日勤務の有人管理、エレベーター(分速90m)は東敷地が3基で1基あたり約67戸、西敷地が4基で1基あたり約78戸ですので違和感ないでしょう。

周辺分譲マンションの維持費を確認しましょう！

■ビクトリアヒルズ横濱サウス　総戸数312戸　管理費㎡単価月額約133円

■テラス横浜富岡　総戸数243戸　管理費㎡単価月額約165円

■クリオレジダンス横浜新杉田　総戸数176戸　管理費㎡単価月額約193円

■シティテラス横濱新杉田　総戸数199戸　管理費㎡単価月額約183円

【住むレーション】

［シーサイドライン］

幸浦　7:40発
並木中央　7:42着
並木北　7:43着
鳥浜　7:45着
南部市場　7:47着
新杉田　7:49着

幸浦　7:43発
産業振興センター　7:45着
福浦　7:46着
市大医学部　7:49着
八景島　7:51着
海の公園柴口　7:53着
海の公園南口　7:54着
野島公園　7:56着
金沢八景　7:58着

［新杉田駅から京浜東北根岸線］

新杉田　7:56発
磯子　7:59着
根岸　8:02着
山手　8:05着
石川町　8:07着
関内　8:09着
桜木町　8:12着
横浜　8:16着
東神奈川　8:18着
新子安　8:21着
鶴見　8:25着
川崎　8:29着
蒲田　8:34着
大森　8:38着
大井町　8:41着
品川　8:44着

［金沢八景駅から京急本線］

※京急線で都心方面へ出る際は新杉田駅まで出て杉田駅まで歩いてしまったほうが早いです

金沢八景　8:02発
金沢文庫　8:04着
上大岡　8:15着
横浜　8:25着
神奈川新町　8:28着
京急川崎　8:37着
京急蒲田　8:41着
平和島　8:44着
青物横丁　8:50着
品川　8:55着

目的地にもよりますが東京方面へは新杉田駅経由のほうが少し早いです。

新杉田駅、金沢八景駅共に乗り換えは容易です。(シーサイドラインの金沢八景駅は2019年に京急線側へ延伸済み)

シーサイドラインの運賃が高い(幸浦～新杉田295円、並木中央～新杉田265円)ため定期代(交通費)がしっかりと出ない方ですと選びにくいでしょう。ただ、大人が休日で出かけるとなれば車がメインとなる街ですからそこまでウィークポイントにはなってこないでしょう。(車を持たない予定の中広域検討には気になってきがち)

並木I.Cと幸浦I.C.がすぐ近くにあるため車での遠出がめちゃくちゃ便利な立地です。

【総評】

乗り換えも必要なため都心までの通勤時間としてはなかなか二の足を踏んでしまうかと思いますがテレワーク多めであったり横浜駅など市内勤務でしたらとっつきやすい出物ですね。

今の時代の新築マンションとしては価格が抑えられていることはもちろんシーサイドラインとはいえ駅近、日常の買い物も便利、小中学校がすぐ近くで大きな公園と海も近い…いや～本当にいいですよね(笑)

もちろんニュータウン系や埋め立て系の街がお好きでない方には合わないのですし周りの団地が古く感じるところではありますが今作が新しい風となるわけでご予算5000万円前後の中広域検討者で通勤事情が許すのであれば検討候補にしてみると面白いのではないでしょうか。

ただ、ちょっと中途半端な部分も多いのですよね…これだけ物件周りの住環境のバランスが良いわけで『駐車場と駐輪場が少ない』のはなんとも惜しいですし、価格に関してももう1割くらいお安くないと今後地元検討者を刈り取った後に中広域検討者へ向けて販売する際にも厳しいような…

5000万円前後がボリュームゾーンの東敷地の東向きはとっつきやすいのですが他の棟が高く感じますね。もちろん向きの差はあれど全体で見た際のボリュームゾーンが5000万円前後であれば大きく印象も変わるのですが…

頑張って5000万円前後がご予算の方にとって5500万円は誤差にはなりにくいですからね…金沢区全体で見れば戸建とのバッティングも大きいですし、京急線沿い検討者からすればシーサイドラインにシフトするほどの価格メリットがないですし…駐車場が確保できるかもわからないとなれば…

検討者に選びにくいポイントが並んでしまっていると。

『シーサイドライン沿いであること』(一般論として京急線や京浜東北線沿いよりもとっつきにくい)
『シーサイドライン沿いである割には価格メリットが薄い』
『駐車場と駐輪場事情が今一つ』

例えば

『シーサイドライン沿いだからこその価格です！』
『駐車場は平置きと自走式で希望者は確保できます！』
『サイクルポートで1世帯3台ほどの自転車が止められます！』

というように5000万円ほどの価格で戸建に負けない駐車場と駐輪場事情がありますよ～であれば金沢区内の京急線沿い検討者にももっとウケたでしょうし、磯子区など近隣行政区のみならずこの辺りをあまり知らない方にもウケたかと…暮らすという面での優しさがもう少しほしかったですね、、、(金沢区のシーサイドライン沿いにおいて駐車場が確保できるかわかりませんって売る気あるのかな？というレベルですよ…)

ゆっくりと販売していく(1年後くらいには棟内モデルになるはず)計画なのでしょうけども『中広域検討者にもビシッとハマる』ポイントが少ないのですよね…

良い悪いとかの話ではなく、ビシッとハマる人が少ないであろうとなれば、これは完売までの道のりが長そうですね…（価格改定があれば話は別）

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