今回ご紹介するのはエクセレントシティ鎌ケ谷駅前です!

[物件概要]

売主:新日本建設
設計:新日本建設
施工:新日本建設
価格:2398万円~4398万円
専有面積:45.57㎡~71.67㎡
総戸数:74戸
規模:13階建て

交通:
東武アーバンパークライン「鎌ケ谷」駅徒歩3分
新京成線「初富」駅徒歩13分

所在地:千葉県鎌ケ谷市道野辺中央1丁目
竣工予定:2021年3月初旬

管理費:9400円~13900円(インターネット料金含む)
修繕積立金(月額)3900円~6100円

駐車場:23台(平置駐車場23台)【月額:9000円・身障者用駐車場10000円】
自転車置場:148台(二段式ラック(上段ラック58台、下段スライドラック90台))【月額:上段 100円・下段 200円】
バイク置場:6台(バイク置き場A(4台)、バイク置き場B(2台))【月額:バイク置き場A 2000円・バイク置き場B 4000円】

地図はこちらです↓

画像出典:エクセレントシティ鎌ケ谷駅前公式HP

駅近立地ではありますが新鎌ヶ谷ではなく鎌ヶ谷となります!そのためメイン利用としては東武アーバンパークラインとなり都心方面へは新鎌ヶ谷もしくは船橋で乗り換えるのが基本となります。安定した地盤の下総台地というのも魅力の一つとなります。

新鎌ヶ谷駅まで歩くと30分弱かかりますが新京成線の初富駅であれば徒歩13分ですから日常使いしやすい距離となります。通勤先が津田沼や松戸方面の方にとっては便利でしょう。

鎌ヶ谷駅はマイナー感ありますが2001年に駅舎が高架化されていますし、東口側は駅ロータリーもあります。一日の乗降人員23000人弱と東武アーバンパークラインの非乗り換え駅の中では利用者が多くなっています。

鎌ヶ谷駅最寄りのマンションとしては東口駅前ロータリー隣接のサンクタス鎌ケ谷ステーションファーストが有名です。駅直結ではないものの雨に濡れてしまうのは数メートルのみ、改札とホームまでもすぐですからエントランスを出て1分後には電車の中というのも十分可能です。逆梁アウトフレーム&ハイサッシでとても素敵なマンションです。

今回は西口側で徒歩3分ということで単純な駅距離だけで言えばサンクタスには勝てないのですが良い意味で笑ってしまうくらい凝ったマンションとなっています。

まず外観。角面を9階からせり出させ(オーバーハング)、7階以下のバルコニー部を斜めにした遊び心あるデザインとなっています。ガラス手摺を多用、隣戸境の隔て板はトールタイプということで高級感、プライバシー性が出ます。

さらには…カーペット敷きの内廊下!!鎌ヶ谷市内初とのことです。

空地率の高さも活かして平置き駐車場オンリーとなっています。設置率は約30%ですがサンクタスもレクセルも機械式メインでしたから平置きの魅力は大きいですね。高速道路の出入口が遠く、市内も渋滞が多かったりとカーアクセスが強いというわけではないのですが市内の移動を車でするという方も多いでしょうから便利です。

南側の白い建物も購入できていれば徒歩2分表記いけたのでしょうけども交渉がうまくいかなかったのかと思います。

価格と間取りの一部を共有いたします!

[東向き]

Aタイプ 2LDK+S 71.67㎡

画像出典:エクセレントシティ鎌ケ谷駅前公式HP

4階 3798万円 坪単価175万円
6階 4198万円 坪単価193万円
8階 4298万円 坪単価198万円

Dタイプ 3LDK 63.21㎡
12階 3998万円 坪単価209万円

[西向き]

Eタイプ 1LDK 45.57㎡

画像出典:エクセレントシティ鎌ケ谷駅前公式HP

8階 2868万円 坪単価208万円
12階 3178万円 坪単価230万円

Fタイプ 3LDK 66.09㎡
6階 3798万円 坪単価190万円
12階 4198万円 坪単価210万円

平均坪単価は約200万円です。

駅近物件ということで1LDKも設けています。内廊下ですしファミリーファミリーしてないですから単身者からしてもとっつきやすいでしょう。

主な開口部は東と西になりますがどちらを選んでも眺望はグッと抜けてきます。東側はアーバンパークラインの線路ですから音に関しては東のほうがダイレクトに影響してきます。

設備仕様はディスポーザーはありませんが1LDK含めて食洗機&三ツ口コンロ、浴室ダウンライト、ミストサウナ、トイレ手洗いカウンター、すべての水が浄水となるエクセレントウォーターなど単価からすれば十分なものとなっています。

構造は二重床・二重天井、基本天井高は2400mm~2450mmです。

ごみ置き場の扉位置はもっと気を使ってほしかったですね~。風除室の真横はいくらなんでも愛がないかと。(便利ではありますが通るたびにごみ置き場扉がほぼ目に入るのはどうかと)

周辺相場を確認しましょう!

・オーベル鎌ケ谷 1996年築 道野辺本町2 新築時の坪単価約140万円 現在の坪単価約75万円

・カーラシティ鎌ケ谷 2000年築 道野辺本町1 新築時の坪単価約130万円 現在の坪単価約110万円

・サンクタス鎌ケ谷ステーションファースト 2006年築 道野辺本町1 新築時の坪単価約135万円 現在の坪単価約130万円

・レクセルグランデ鎌ケ谷ブライトコート 2007年築 道野辺本町1 新築時の坪単価約125万円 現在の坪単価約115万円

・レクセルグランデ鎌ケ谷エアリーコート 2007年築 道野辺本町1 新築時の坪単価約120万円 現在の坪単価約110万円

上記相場からエクセレントシティ鎌ケ谷駅前の将来価値を予想すると

Aタイプ 2LDK+S 71.67㎡ 6階 4198万円(新築時) → 2980万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

管理費は㎡単価約206円、平置き駐車場の収入も影響してか戸数と内廊下にしては現実的です。

建設地

【住むレーション】

[東武アーバンパークライン]

鎌ヶ谷 7:53発
新鎌ヶ谷 7:56着
六実 7:58着
高柳 8:01着
逆井 8:08着
増尾 8:10着
新柏 8:12着
柏 8:17着

鎌ヶ谷 8:03発
馬込沢 8:06着
塚田 8:09着
新船橋 8:12着
船橋 8:15着

[新鎌ヶ谷駅から北総鉄道]

新鎌ヶ谷 8:05発
東松戸 8:09着
京成高砂 8:17着
青砥 8:21着
押上 8:29着
本所吾妻橋 8:31着
浅草 8:33着
蔵前 8:35着
浅草橋 8:37着
東日本橋 8:38着
人形町 8:40着
日本橋 8:42着

新鎌ヶ谷 8:26発
千葉ニュータウン中央 8:33着
印旛日本医大 8:39着
成田湯川 8:46着
空港第2ビル(成田第2・第3ターミナル) 8:53着
成田空港(成田第1ターミナル) 8:59着

[船橋から総武快速線]

船橋 8:19発
市川 8:25着
新小岩 8:31着
錦糸町 8:36着
馬喰町 8:40着
新日本橋 8:42着
東京 8:45着

[新京成線]

初富 8:01発
新鎌ヶ谷 8:03着
北初富 8:04着
くぬぎ山 8:07着
元山 :09着
五香 8:11着
常盤平 8:13着
八柱 8:16着
みのり台 8:17着
松戸新田 8:19着
上本郷 8:20着
松戸 8:23着

初富 8:02発
鎌ヶ谷大仏 8:05着
二和向台 8:06着
三咲 8:08着
滝不動 8:10着
高根公団 8:12着
高根木戸 8:13着
北習志野 8:15着
習志野 8:16着
薬園台 8:18着
前原 8:20着
新津田沼 8:22着

東武鉄道はアーバンパークラインにも力を入れるようになってきました。

2020年3月のダイヤ改正(止まるなマサルくん)では全線で急行運転を開始、終電を大幅繰り下げなどを実施。鎌ヶ谷駅に急行は止まりませんが全体的に便利になりました。

日常の買い物施設に困ることはないでしょう。徒歩10分圏内で見ても駅前の東武ストア(高架下で改札正面)、コープ、ベルク、イトーヨーカドー食品館など。電車に乗ってしまえば新鎌ヶ谷、新船橋、船橋もサクッと出れますから休日の楽しみも多いでしょう。

6年連続待機児童0は魅力ですが通学校は鎌ケ谷小学校で徒歩14分、鎌ケ谷中学校で徒歩7分と小学校が遠いのを気にされる方も多いでしょう。

【総評】

「いい線いってる」マンションですね!(東武アーバンパークライン利用者しかわらかないネタやろwww)

デメリットとしては都心へダイレクトアクセスできない中間駅(非乗り換え駅)であることですね。

都心方面へ出かけようとしたときに乗り換えなしで行けるのと乗り換えなきゃ行けないのとでは利便性が大きく異なります。ただ、乗り換えが必要な駅だからこそ駅近立地でありながらも現実的な単価で購入できるわけでわりきれる方にはむしろコストパフォーマンスが良いでしょう。不便な中間駅では困りますが買い物施設が充実しているわけで日常生活には困りません。また、乗り換える駅が船橋、新鎌ヶ谷と駅前に商業施設が充実しているため乗り換えついでの買い物を楽しめるのも魅力でしょう。

ファミリー住戸で見た時に塚田のプレミスト船橋塚田と似たような価格帯なわけですが一般的なファミリー層からすればプレミスト船橋塚田のほうがとっつきやすいことはたしかです。真っ向勝負しても勝てないからこそ新日本建設らしい尖ったマンションとしてきていることは大きな強みですね。

子育て環境充実させたい!駅から近くなきゃやだ!でも価格は4000万円以内!あっ、もちろん新築マンションね!

という方でプレミスト船橋塚田のファミリーファミリー感が合わなかった…という方はぜひこちらをチェックしていただきたいです。それぞれメリデリはあるのですがまったくもって違うコンセプト、ターゲット層なのがすごく面白いですね。

鎌ヶ谷駅近くでは供給ベースで15年ぶりなわけで地元需要である程度は売れてしまうと思いますが「鎌ケ谷どこよ?」って方にもぜひチェックしていただきたいマンションです。

いや~面白いですね。鎌ヶ谷でこんなマンション見れるとは!まさに「いい線いってる!」

動画もご覧ください!

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