今回ご紹介するのはルピアグランデ柏です!

[物件概要]第一期

売主:中央住宅
設計:長谷工コーポレーション
施工:長谷工コーポレーション
価格:2498万円~4698万円
専有面積:70.06㎡~86.79㎡
総戸数:196戸
規模:13階建て

交通:JR常磐線・東武アーバンパークライン「柏」駅徒歩15分

所在地:千葉県柏市富里三丁目
竣工予定:2021年8月中旬

駐車場:114台 平置き(月額:900円~8900円)
駐輪場:392台 平置きサイクルポート(月額:無料 ※ミニバイク駐輪可(37区画)にミニバイクを駐輪する場合は有料(900円))
バイク置場:21台 平置き

管理費(月額)11700円~14500円
修繕積立金(月額)5890円~7300円

地図はこちらです↓

画像出典:ルピアグランデ柏公式HP

柏駅から徒歩15分と駅距離がある割に住宅街ではなく国道6号沿い(完全に面しているのはエントランスアプローチのみ)、線路近接となりますから「駅から歩いたのに賑やか」というのはデメリットとなりますが物件近くにはメガドンキホーテやイオンモールがありますから買い物利便性は高くなります。

浦和美園以来のルピアグランデブランドとなり敷地面積もそこそこ広めです。もともとは公務員宿舎があった場所で戸建てとの一体開発となります。

目の前には生コン工場、国道6号と線路に囲まれてはいるのですが戸建てとの一体開発だけありどの住戸を購入しても日当たりや眺望(戸建てや生コン工場と被る低層階を除く)に期待できるのがいいですね。これがすべてマンションであったならば団地型の配棟となり他の棟の背中をみる棟が生まれていた可能性が高いです。戸建て側からしてもマンションがあることで国道6号と生コン工場の壁となってくれますからマンションを買う人も戸建てを買う人もwin-winとなります。

マンションと戸建ての境にはコミュニティホールがありマンションに住まう方も戸建てに住まう方も利用できます。(クラブ費用月額300円)

戸建てはほとんど完売しており価格は4000万円ほどが主でした。  

なお、マンションと戸建て合わせて「ココロリゾート」という名称です。寺田心くんもびっくりですね!

ココロリゾートに関しては今後も他エリアで活用する予定の名称とのことです。

戸建て側からもマンションへ出入りできるため国道6号を歩かなずに柏駅へ向かうこともできます。

マンションの外観自体は隔て板も低いですしマリオンなどでデザイン性を出しているわけでもなく面白みは欠けるのですが国道6号から伸びるアプローチが素敵なものとなっています。国道6号に面しているのは一部のみでそこから中へ入っていく形となる土地形状を活かしてアプローチ部分にヤシの木を多く植えてリゾートマンション感を出しています。背中は国道6号、真横は生コン工場なわけで完成したらその見た目の差から「愛のホテルへの通路かな?」と思われかねませんが、(笑)

アプローチ部分から建物内へ入るとすぐにラウンジがありそこから漏れる灯りがまた素敵そうです。熱帯植物を設けたインナーガーデンがありラウンジからもエントランスホールからも見えるためアプローチだけで楽しみを終わらせないのは素晴らしいですね。

価格と間取りの一部を共有いたします!

Aタイプ 4LDK 81.59㎡

画像出典:ルピアグランデ柏公式HP

2階 3698万円 坪単価149万円
7階 3868万円 坪単価156万円

Gタイプ 3LDK 70.06㎡

画像出典:ルピアグランデ柏公式HP

1階 2498万円 坪単価117万円
2階 2598万円 坪単価122万円
3階 2698万円 坪単価127万円
4階 2798万円 坪単価132万円
9階 3368万円 坪単価158万円

Jタイプ 3LDK 70.06㎡

画像出典:ルピアグランデ柏公式HP

2階 2598万円 坪単価122万円
3階 2698万円 坪単価127万円
4階 2798万円 坪単価132万円
5階 2898万円 坪単価136万円
6階 2998万円 坪単価141万円
7階 3098万円 坪単価146万円
8階 3268万円 坪単価154万円
12階 3458万円 坪単価163万円

Ktタイプ 3LDK 70.06㎡

画像出典:ルピアグランデ柏公式HP

9階 3348万円 坪単価158万円

Ltタイプ 3LDK 73.45㎡

画像出典:ルピアグランデ柏公式HP

13階 3798万円 坪単価170万円

Mタイプ 3LDK 70.06㎡

画像出典:ルピアグランデ柏公式HP

2階 3228万円 坪単価152万円
5階 3438万円 坪単価162万円
9階 3518万円 坪単価166万円
10階 3558万円 坪単価167万円

Oタイプ 3LDK 70.06㎡

画像出典:ルピアグランデ柏公式HP

2階 3248万円 坪単価153万円
5階 3418万円 坪単価161万円
8階 3478万円 坪単価164万円

Qタイプ 3LDK 70.06㎡

画像出典:ルピアグランデ柏公式HP

2階 3248万円 坪単価153万円

Rタイプ 3LDK 73.45㎡

画像出典:ルピアグランデ柏公式HP

2階 3558万円 坪単価160万円
6階 3698万円 坪単価166万円

Trタイプ 3LDK 76.27㎡

画像出典:ルピアグランデ柏公式HP

11階 3998万円 坪単価173万円

Yrタイプ 3LDK 75.14㎡

画像出典:ルピアグランデ柏公式HP

8階 4078万円 坪単価179万円

Wrタイプ 4LDK 86.11㎡

画像出典:ルピアグランデ柏公式HP

10階 4698万円 坪単価180万円

平均坪単価は約150万円です。

これは現実的な価格ですね~。

少しですが共用廊下と玄関ドアの間にゆとりを設けています。備え付けの食器棚含めて収納力高めですし、中央住宅お馴染みのピアキッチン住戸も多くなっています。3000万円以下の住戸でもピアキッチンがありますから以前のように「ピアキッチンが気に入ったけど総額が高い部屋ばかりに付いているから買えない…」ということがありません。

設備仕様としてはディスポーザーが付いています!!中央住宅のマンションは付いていないことも多い(ルピアグランデブランドは今のところすべてディスポーザーあり)ので嬉しいですね~。食洗機も付いています。浴室ブラケットライト、古めかしいタンクトイレなどコストコントロールも見受けられますが単価的にディスポーザーと食洗機、床暖房などが付いているだけでも今の建築費を考えれば頑張っているほうでしょう。

構造は直床・二重天井、基本天井高は2490mm~2590mmです。PRCスラブ・アンボンド工法のため下がり天井が少なく開放感があります。サッシはT2としてくれています。

駐車場は設置率約58%ですべて平置きとなっています。車の出入りは国道6号からではなく線路側からとなります。線路下を通る道の横に側道があるため国道6号をどちらの方向から来ても容易にマンション方面へ向かえます。(旭町5丁目交差点を右折か左折)

先着順で確保することができるため購入後の心配がありません。

サイクルポートが全戸分確保されています。しかも区画ごとにポールがあるためドミノ倒しの心配がありません。

周辺相場を確認しましょう!

・ルネグランリゾーナ 2002年築 豊町2 新築時の坪単価約120万円 現在の坪単価約95万円

・プラウドシティ柏 2005年築 向原町 新築時の坪単価約160万円 現在の坪単価約145万円

・プラウド柏ディアージュ(定期地上権) 2009年築 旭町4 新築時の坪単価約150万円 現在の坪単価約100万円

・オーベルグランディオ柏 2012年築 豊四季台3 新築時の坪単価約150万円 現在の坪単価約135万円

・デュオヒルズ柏 2019年築 豊四季台2 新築時の坪単価約170万円 直近売り出し事例なし

・ヴェレーナ柏 2020年築 泉町 新築時の坪単価約195万円 直近売り出し事例なし

上記相場からルピアグランデ柏の将来価値を予想すると

Jタイプ 3LDK 70.06㎡ 7階 3098万円(新築時) → 2800万円(築10年時) 

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

上記住戸の利回りは4.6%ほどですが2598万円の住戸だと5%に届きます。もちろん賃料が高いというわけではないのですが残債割れの心配がかなり少ない新築価格ですから周辺で賃貸に住まうよりかはいいでしょう。満足度も得られるわけですから。

維持費は管理費㎡単価月額約167円、ディスポーザーがある割には抑えめです。料金抑えめではありますが平置き駐車場の収入があるのも影響していることでしょう。

イオンモール柏から建設地方面を撮影

【住むレーション】

[常磐快速線]

柏 7:57発
松戸 8:06着
北千住 8:15着
南千住 8:17着
三河島 8:20着
日暮里 8:23着
上野 8:27着
東京 8:34着
新橋 8:38着
品川 8:43着

[常磐緩行線→千代田線]

柏 8:02発(始発)
南柏 8:05着
北小金 8:08着
新松戸 8:10着
馬橋 8:13着
北松戸 8:15着
松戸 8:18着
金町 8:22着
亀有 8:25着
綾瀬 8:28着
北千住 8:32着
町屋 8:36着
西日暮里 8:38着
千駄木 8:41着
根津 8:43着
湯島 8:45着
新御茶ノ水 8:47着
大手町 8:50着

[アーバンパークライン]

柏 7:56発
豊四季 7:59着
流山おおたかの森 8:02着

柏 8:00発
高柳 8:06着
新鎌ヶ谷 8:11着
船橋 8:23着

通学校はすぐ近くの旭東小学校ではなく1キロほど離れますが水戸街道を渡らなくても行き来できる柏第三小学校、柏第二中学校に関しては2.6キロほど離れています。倍率は高いですが中高一貫校の東葛飾中学校が近くにあります。

【総評】

これはいいですよ。

駅から遠いことはたしかですが最寄りが駅力のある柏駅ですし、物件近くにはメガドンキホーテとイオンモールがあるわけで歩いただけの価値はあります。

しかも物件グレードも坪単価150万円が平均とは思えないレベル。ディスポーザー、食洗機、床暖房、食器棚、部屋によってはカウンターなどなど。しかも平置き駐車場(先着順という愛のある販売方法)、サイクルポートは全戸分。

周辺の賃貸からの一次取得の方にはとくにおすすめしたいです。周辺の賃貸に10万円前後払うならこちらを買いでしょう。

ほぼほぼケチってないですよ。各種収納や扉のソフトクローズだって付いていますし中央住宅お馴染みのかくれんBOX、ダイニングコンセント、玄関ミラーなどなど細かいこだわりもあります。

私が一次取得層だったら買ってますね。

私が一次取得をしたのは20歳、社会人2年目でした。もう15年も前の話です(笑)

年収は350万円ほどでした。(鉄道会社のため年功序列で収入アップが期待できたのですぐに400万円に乗る見込みがありました。)

その際の希望条件は

・3000万円以内
・3LDK
・敷地内駐車場
・都心へ通勤できる範囲(現業職のため2年に1回は異動ありですが基本は23区内)

ざっくりこんな感じです。

実際に購入したのは和光市で2900万円ほどの3LDK(70㎡弱)、駅距離は徒歩10分を超えていました。

たとえ駅距離があっても買値が安ければ(適正価格)売る時に困りませんし、何より賃貸からの初分譲だったのでそりゃもう夢のような城生活でした。

坪単価150万円でありながらも条件が良く残債割れの心配が少ない新築マンションは珍しいですからお若い方の一次取得層でも勇気を出してチャレンジしてほしいです。

もちろんお若い方でなくとも住宅価格を抑えて新築マンションライフを楽しみたい、でも残債割れは嫌だ!と思う方も検討して見ると面白いでしょう。

戸建てが4000万円のエリアでマンションが3000万円なのですから納得の差でしょう。最近は戸建てが4000万円のエリアでマンションも4000万円なんてのはあるあるです。

しかしこの建築費高騰の時代によくもまぁこの単価でこのグレードを実現できたなぁ~。こういった価格破壊系が続いたときにマンション価格が安くなったと実感できるのでしょうけども続くのかどうかはまだわかりません。

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2 件のコメント

  • マンションマニア様

    いつも楽しく拝見させて頂いてます。
    実はこちらのルピアグランデ柏を検討しています。マンマニさんの言われる通り設備面はマンション価格に比例して素晴らしいと思いました。
    ですが立地的には考えさせられる所があります。
    こちらのマンションですが、3000万前後の部屋を購入する価値、リセール力は多少なりともありますか?
    マンマニさんのご意見を伺わせて頂けたら幸いです。

    宜しくお願い致します。

    • マンション再検討様

      マンションマニアです!コメントいただきましてありがとうございます!

      個別相談は問い合わせフォームからお願いいたします!!

      引き続きよろしくお願いいたします。

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