ヴェレーナ横浜新吉田　価格と間取り　バス利用で綱島駅利用も便利な新羽物件

今回ご紹介するのはヴェレーナ横浜新吉田です！

［物件概要］先着順物件概要

売主：大和地所レジデンス
デザイン監修：インターデザイン
設計：エフティー建築設計事務所
施工：大勝
価格：4588万円～6788万円
専有面積：61.35㎡～85.03㎡
総戸数：46戸
規模：7階建て

交通：
横浜市営地下鉄ブルーライン「新羽」駅徒歩11分
東急東横線「綱島」駅バス12分「貝塚中町」停徒歩2分
横浜市営地下鉄グリーンライン「高田」駅徒歩24分
JR横浜線・横浜市営地下鉄「新横浜」駅バス21分「貝塚中町」停徒歩2分

所在地：神奈川県横浜市港北区新吉田町
竣工予定：2024年12月中旬
引き渡し予定：2025年3月中旬

駐車場：24台（月額8000円～16000円）
駐輪場：72台（月額200円）

管理費（月額）13440円～18620円
修繕積立金（月額）6140円～8500円

地図はこちらです↓

画像出典：ヴェレーナ横浜新吉田公式HP

ブルーラインの新羽駅から北方向へ徒歩11分、バス通り(新羽第287号線)沿いに位置しています。

都心へ直通していないブルーラインの単駅から徒歩11分ということで中広域検討者からするとなかなかとっつきにくい立地ではありますが徒歩2分のバス停もしくはイオンの前のバス停から路線バスで東急東横線の綱島駅(新横浜線は新綱島駅)へ15分ほどでアクセスできます。自転車でも10分前後で行き来できますが街全体として歩道も車道も広くないため隣駅の仲町台などの港北ニュータウンの街並みがお好きな方からすると合ってこないでしょう。

通り沿いではありますが住居系地域で静か目な住環境です。

新羽と言えばイオン隣接のエステムコート横浜新吉田レジデンスが記憶に新しいところですがそちらと比べると立地の尖りは薄くなります。

日常の買い物はそのイオン(食品売り場は24時間営業)が徒歩5分、新羽駅前のローヤルよつやが徒歩10分、食品館あおばが徒歩11分、自転車であれば高田駅寄りのオーケーも使いやすい距離ですし、エリア柄車を持たれる方も多いですからセンター北とセンター南も日常生活圏となってくるでしょう。高田駅前ではイオンスタイル高田西(仮称)が建設中で2024年春のオープンを予定しています。

通学校は新田小学校で徒歩4分、新羽中学校で徒歩23分と小学校が近いのは嬉しいですね。

鶴見川が近く自然環境としては良いのですが新羽の中でも高台側ではないためハザードマップで色がついてきます。

建設地は東側の一面接道で正方形に近いそこそこ整った土地形状です。従前はプライムガーデン綱島という賃貸マンションがありました。

敷地面積は3000㎡を超えるのですがその半分弱が西側の木々がある土地が市街化調整区域となっているため実質の敷地面積は1700㎡弱となります。

主開口部は南向きと東向き、南向きは接道はしていないものの向かいの建物の背が低くいですし東側もバス通りを挟んで背の低い建物のため採光抜群となります。南西の角住戸であれば擁壁の上の木々を見るため緑も感じられる眺望となります。

風除室手前の斜め庇はかっこいいのですが接道からすぐに風除室がありエントランスホールも石調や木調のタイルを採用した品のある空間ではあるものの総戸数46戸なりにこじんまりしたものとなっています。空地率は50％近くあるのですが車路と1階の専用庭(オープンエリアリビングとプライベートガーデン)で面積を使っており中庭などの特別なものがあるわけではありません。1階住戸が販売しにくいハザード立地がゆえに1階住戸をスペシャルにすることに重きをおいてきたのでしょうか。

ユーロデザインではあるものの角住戸のダイレクトウィンドウがなかったりと全体的にヴェレーナらしさをそこまで感じることができず、ある程度価格勝負しないといけない立地ということもあってか作り手側も遊べていない印象を受けます。バルコニー隣戸境の隔て板もショートタイプです。

価格と間取りの一部を共有いたします！

Aタイプ　3LDK　73.25㎡

画像出典：ヴェレーナ横浜新吉田公式HP

Bタイプ　3LDK　70.24㎡
3階　5598万円　坪単価263万円

Dタイプ　2LDK+S　61.35㎡
2階　4588万円　坪単価247万円

Eolタイプ　3LDK　76.41㎡
1階　6198万円　坪単価268万円

Eタイプ　3LDK　76.41㎡

画像出典：ヴェレーナ横浜新吉田公式HP

Hタイプ　3LDK　74.12㎡
2階　5648万円　坪単価251万円

Irタイプ　3LDK　85.03㎡

画像出典：ヴェレーナ横浜新吉田公式HP

Jrタイプ　3LDK　100.03㎡
7階　7998万円　坪単価264万円

平均坪単価は約260万円です。

間取り推しのマンションではないですが戸建てとバッティングしがちなエリアということもあってか75㎡前後の3LDKも設定されていますし収納力も充実しています。グロス勝負の60㎡ちょいの今どき3LDKもあったりルーバル付きの100㎡超えスペシャル住戸もあるなど総戸数46戸ではありますが選ぶ楽しみもあります。

設備仕様としてはディスポーザーはありませんが食洗機、キッチン天板御影石、ミストサウナ、活水器「アグアクリーン」など単価帯からすると頑張っています。ただ、トイレ手洗いカウンターがないのは惜しいですね。構造は直床(床スラブ厚220mm)・二重天井です。

周辺相場を確認しましょう！

・グレーシア港北綱島　1999年築　新羽駅徒歩10分　新築時の坪単価約165万円　現在の坪単価約155万円

動き一例　約70㎡　新築時3400万円台　中古時3300万円台

・セントラルガーデン港北　2001年築　新羽駅徒歩11分　新築時の坪単価約135万円　現在の坪単価約190万円

動き一例　約69㎡　新築時2900万円台　中古時4100万円台

・エステムコート横浜新吉田レジデンス　2022年築　新羽駅徒歩6分　新築時の坪単価約270万円　現在の坪単価約260万円

動き一例　約71㎡　新築時5600万円台　中古時5500万円台

上記相場からヴェレーナ横浜新吉田が今時点で築10年だった場合の価値を算出すると

Bタイプ　3LDK　70.24㎡　3階　5598万円　→　4880万円(築10年と想定)

となります。

あくまで今の相場での算出のため参考までにお願いいたします。

駐車場は屋外で平置き2台を除いて機械式で設置率約52％、駐輪場も屋外で設置率約156％です。駐車場の出入口付近が交差点のため南方向に出るのが難易度高そうに感じました。(停止線も絡む)

管理費は㎡単価月額約219円、ディスポーザーもないですし外廊下で特別な共用施設もなしですからコストパフォーマンスは高くないのですが総戸数からすれば抑えているほうでしょう。ごみ置場がエントランスホールから一旦外に出た車路にあるため少々不便です。

周辺分譲マンションの維持費を確認しましょう！

・エステムコート横浜新吉田レジデンス　総戸数118戸　管理費㎡単価月額約186円　ディスポーザーあり

【住むレーション】

［東急バス］

貝塚中町　7:41発
～中略～
綱島駅　7:56着

新田地区センター入口　7:42発
～中略～
綱島駅　7:56着

［綱島駅から東急東横線］

綱島　8:10発
日吉　8:12着
武蔵小杉　8:16着
多摩川　8:20着
田園調布　8:22着
自由が丘　8:24着
学芸大学　8:28着
中目黒　8:32着
渋谷　8:36着

［ブルーライン］

新羽　8:00発
仲町台　8:03着
センター南　8:06着
センター北　8:07着
中川　8:10着
あざみ野　8:13着

新羽　8:03発
北新横浜　8:04着
新横浜　8:06着
岸根公園　8:09着
片倉町　8:11着
三ッ沢上町　8:14着
三ッ沢下町　8:15着
横浜　8:18着
高島町　8:20着
桜木町　8:22着
関内　8:24着

新羽駅は快速停車駅で近くに新羽車両基地があるため始発・終着設定もあります。

新横浜駅が近いため東海道新幹線を利用する機会が多い方にも便利です。

第三京浜の都筑ICまで約3分、首都高の新横浜ICまで約4分と車での遠出が便利な立地です。

【総評】

全体的にヴェレーナらしさを感じにくいのですが今の時代の横浜市内×新築マンションで坪単価260万円は目に優しいほうですね。

駅は近くないもののイオンが近くバス利用で綱島駅とも行き来しやすいなど不便と感じない方にとっては買いやすいことでしょう。

今作をきっかけに新羽エリアを知ったという方は隣駅の仲町台(都筑区)と比較検討してみると面白いかもしれません。セン北・セン南はお高いですが仲町台であれば良質な中古マンションが6000万円前後で購入可能です。街のキャラクターも大きく異なるため自分たちの好みを確定づけることにも繋がりやすいでしょう。

～仲町台の中古マンション相場～

・港北ニュータウンイオ　2000年築(棟によってはもう数年築古)　仲町台駅徒歩10分　新築時の坪単価約180万円　現在の坪単価約200万円

動き一例　約75㎡　新築時3900万円台　中古時4400万円台

・ライオンズステーションプラザ横濱仲町台　2004年築　仲町台駅徒歩1分　新築時の坪単価約190万円　現在の坪単価約240万円

動き一例　約54㎡　新築時3100万円台　中古時3900万円台

・ヴェレーナ港北ニュータウン　2008年築　仲町台駅徒歩9分　新築時の坪単価約225万円　現在の坪単価約215万円

動き一例　約100㎡　新築時7500万円台　中古時6800万円台

・ベリスタ仲町台　2010年築　仲町台駅徒歩1分　新築時の坪単価約225万円　現在の坪単価約270万円

動き一例　約95㎡　新築時6900万円台　中古時7500万円台

・パークホームズ仲町台　2011年築　仲町台駅徒歩9分　新築時の坪単価約210万円　現在の坪単価約220万円

動き一例　約81㎡　新築時5300万円台　中古時5400万円台

・シティテラス横濱仲町台壱番館　2012年築　仲町台駅徒歩8分　新築時の坪単価約215万円　現在の坪単価約295万円

・シティテラス横濱仲町台弐番館　2017年築　仲町台駅徒歩11分　新築時の坪単価約250万円(販売期により大きく異なります)　現在の坪単価約270万円

動き一例　約75㎡　新築時6000万円台　中古時5700万円台

・アールブラン横浜仲町台　2019年築　仲町台駅徒歩6分　新築時の坪単価約260万円　現在の坪単価約285万円

動き一例　約65㎡　新築時5000万円台　中古時5600万円台

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