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今回ご紹介するのはヴェレーナグラン菊名の杜です！
［物件概要］先着順概要
売主：大和地所レジデンス
設計：設計集団宙組
施工：大勝
価格：5898万円～7498万円
専有面積：67.58㎡～73.16㎡
総戸数：125戸
規模：4階建て
交通：東急東横線・JR横浜線「菊名」駅徒歩13分（グランドエントランスより）
所在地：神奈川県横浜市鶴見区上の宮一丁目
竣工予定：2024年10月中旬
引き渡し予定：2024年12月中旬
駐車場：63台［機械式39台、平置式24台］(月額11000円～26000円)、EVコンセント［機械式6台（全て専用）、平置式4ヶ所（2台ずつで共用）］
自転車置場：250台(月額100円～250円)
バイク置場：10台(月額3000円・4000円)
シェアファーム：8区画（月額800円）
管理費（月額）10470円～11340円
修繕積立金（月額）6760円～7320円
地図はこちらです↓
画像出典：ヴェレーナグラン菊名の杜公式HP
菊名駅から徒歩13分、駅から見て標高20mほど高い位置となるため横浜市らしい厳しい坂と付き合っていくことにはなりますが現地は第一種低層住居専用地域となるため頑張って歩いただけの価値は見出しやすい条件は整っています。
駅と現地のルートはいくつかありますが線路沿い、幹線道路沿い、途中住宅街へ入る3つが主となります。ルートによっては階段も絡んでくるのですが無難なのは歩道が狭いものの幹線道路沿いをひたすら歩くルートとなるでしょうか。楽な徒歩13分でないことはたしかですので心折れてしまう方も少なくないかと思いますが今作は歩いてでも落ち着いた住環境で水害面も避けたい方に合ってくる立地ですから駅側の標高とはキャラクターも検討者層も被ってきません。
現地目の前に臨港バスの停留所があり鶴見駅西口までの循環バスを利用することもできますが鶴見駅までは20分ほどかかるためほとんどの方が菊名駅まで歩くか電動自転車利用となるであろう立地です。後は少々お金の面がもったいない感じもしますが帰宅時には菊名駅から菊名小学校入口まで1区間(乗車時間2分ほど)路線バス(現地前の停留所は通らない系統)に乗車してそこから歩くという手もあります。駅からの便の停留所で降りるとそこからは徒歩5分ほどになります。最寄りの停留所から菊名駅への系統が出ていないのがネックですね…
日常の買い物は水道道沿いの文化堂とヨークマートへ徒歩12分～徒歩14分、横浜線沿いのアクロスプラザ(オーケー)へ徒歩14分、菊名駅の東急ストアへ徒歩13分など一低層らしくいずれも距離はあるのですが立地柄車を持たれる方も多いでしょうからそこまでネックになってこない(車を持たない方にはネックになるにしても少数派)かと思います。トレッサ横浜(三和)へも2キロ弱という距離です。
通学校は菊名小学校(建て替えされます)で楽な道ではない徒歩11分、上の宮中学校で徒歩5分と駅距離ある物件ながらも学校も遠いのは子育てファミリーにとってはウィークポイントとなってきますね。ただ、徒歩3分の馬場小学校も選択可能校にはなっています。(定員次第)
建設地は元々ゴルフ練習場(ビッグゴルフ滝川)があっただけあり一低層ながらも敷地面積10000㎡超という広大な敷地です。
接道しているのは西側と東側で西側の菊名駅への最短ルートにもなるメインエントランス沿いの道は狭い割に交通量があります。カーブした道なのにガードレールもないですし…この接道を見て購入をやめる方も少なくはないでしょう。
東側にはセカンドエントランスが設けられるため鶴見駅までのバス利用の際などに便利です。
敷地内での高低差も大きく、6棟構成となる中でひな壇のようになっていくため一低層ながらも眺望が抜けてくる住戸もあります。(最近記事化した物件ではプロミライズ青葉台が少し似ています)
一番標高が高いのは西側のエアリーとなるのですがそちらが唯一の西向きでその他は東向き2棟、南向き2棟となります。駅から離れる一低層がウリのマンションでありながらも南向きが少ないのは惜しいですよね。
どの棟が合うかは好み次第ではあるのですが参考までに私が気に入った2つの選び方を共有いたします。
あくまで私が選ぶなら～ですが
『ブライトヴィラ』もしくは『ディライトヴィラの北東角住戸』
となります。
ブライトヴィラが良いと感じた理由としてはメインエントランスに近いながらも接道からは離れるため一低層らしい静けさ、そして南方位からの抜群の採光を得られるからです。棟内を結ぶ通路からも離れているため6棟の中でも独立感があるのも好印象です。
ディライトヴィラの北東角住戸が良いと感じた理由としては中庭ビューではない棟ではあるもののこの列になると広めの提供公園と被るため北方向含めて眺望が抜けてきます。妻側がダイレクトウィンドウのためその恩恵をより享受できるのがたまらないなぁ～と好印象でした。
もちろん上記はあくまで私なら～ですので自分たちの求める条件に合う棟と部屋なのかが一番大事です！
外観デザインとしてはお馴染みのユーロデザイン(日綜時代のザ・ヨーロピアンではなく最近の落ち着いたもの)となっておりメインエントランス側の車寄せはキャノピーが大きく伸びて豪華ですし、セカンドエントランス側も列柱＆ライティングとするなどファーストコンタクトとなる玄関口だけで高級マンションのオーラが漂うものとなります。
もちろんそれだけにとどまらず各棟毎にデザイン性豊かなものとしてますし、エントランスホール(レセプションホール)も白基調に床面をヘリンボーン、その横のアクアラウンジは二層吹き抜けとして水盤あり、ヴェレーナらしいアイアン手摺の階段もあるなどヴェレーナグラン北赤羽マスタープレイス＆マナープレイスと合わせて大和地所レジデンス30周年記念プロジェクト(旧社名は日本綜合地所)を謳うだけありいつも以上にかっこよい印象を受けますね。
共用施設としてはパーティーラウンジ＆キッズスペース、ワーキングルーム、ライブラリーラウンジ、シェアファーム（菜園）、中庭、ComfortVillaに屋上庭園を設けるなど敷地は広くとも総戸数は125戸ですから贅沢ですよね。
画像出典：ヴェレーナグラン菊名の杜公式HP
価格と間取りの一部を共有いたします！
階数表記＝マンション全体での階数及び住所上の階数/(棟内での階数)
［Airy Villa］西向き
ADtタイプ 3LDK 71.3㎡
6階（2階） 6248万円 坪単価289万円
ABtタイプ 3LDK 70.15㎡
画像出典：ヴェレーナグラン菊名の杜公式HP
ADタイプ 3LDK 71.3㎡
画像出典：ヴェレーナグラン菊名の杜公式HP
［Bright Villa］南向き
BAOLタイプ 3LDK 74.38㎡
6階（2階） 7398万円 坪単価328万円
BCタイプ 3LDK 73.16㎡
画像出典：ヴェレーナグラン菊名の杜公式HP
［Comfort Villa］東向き
CIタイプ 2LDK 56㎡
5階（2階） 5298万円 坪単価312万円
CFタイプ 3LDK 72.54㎡
画像出典：ヴェレーナグラン菊名の杜公式HP
［Delight Villa］東向き
DGタイプ 3LDK 75.02㎡
5階（4階） 7548万円 坪単価332万円
［Ever Villa］南向き
EDタイプ 3LDK 78㎡
4階（2階） 7298万円 坪単価309万円
［Fine Villa］東向き
FBtタイプ 3LDK 70.78㎡
画像出典：ヴェレーナグラン菊名の杜公式HP
平均坪単価は約300万円です。
総戸数125戸に対して86タイプあるというのがすごいですね。
田の字が基本となりますがテラスやルーフバルコニー住戸はもちろんのことメゾネット、スキップフロア＆床下収納、ロフト、ペントハウスなどなど一般的なマンションではなかなかお目にかかれないスペシャル住戸も多く設定されます。
設備仕様としてはディスポーザーがありません。そこさえ呑めればキッチン天板と側面御影石、食洗機、洗面天板御影石、浴室ダウンライト、ミストサウナ、トイレ手洗いカウンター＆ローシルエットトイレ、活水器アグアクリーンなど単価以上に充実しています。構造は二重床(床スラブ厚200mm)・二重天井です。
22戸のプレミアム住戸は折り上げ天井、廊下タイル貼りなどさらにグレードアップとなります。また、ルーフバルコニー・テラス・オープンエアリビング・オープンエアデッキ住戸はスロップシンクやウッド調デッキ、デッキライト＆防水コンセントなどそれぞれ特別なアイテムが付いてきます。
周辺相場を確認しましょう！
・プレミスト菊名 2016年築 鶴見区上の宮1 菊名駅徒歩12分 新築時の坪単価約240万円 現在の坪単価約225万円 ← ベンチマーク
動き一例
約70㎡ 新築時5400万円台 中古時5100万円台
約67㎡ 新築時4900万円台 中古時4700万円台
・プレミスト大倉山 2024年8月竣工予定 港北区大豆戸町 菊名駅徒歩11分 新築時の坪単価約350万円 新築販売中 ← キャラクターが異なるため参考
上記相場からヴェレーナグラン菊名の杜が今時点で築10年だった場合の価値を算出すると
CFタイプ 3LDK 72.54㎡ 5階（2階） 6498万円 → 5200万円(築10年と想定)
となります。
あくまで今の相場での算出のため参考までにお願いいたします。
駐車場は屋外で機械式39台、平置式24台の設置率約50％です。車寄せと逆となる東側からの出入りとなるのが動線としては惜しいですね。運転者が出庫してラウンジで待つ家族を迎えにいくとなると外周部を少し走る必要があります。駐輪場は設置率200％です。
管理費は㎡単価月額約155円、ディスポーザーなしの外廊下ではありますが共用施設は充実していますし、ド派手ではないものの水物もあり、さらにエレベーターは4基ありますからかなり頑張っていますよね。コストパフォーマンスの良い管理費と言えるでしょう。
周辺分譲マンションの維持費を確認しましょう！
・プレミスト菊名 総戸数83戸 管理費㎡単価月額約222円
【住むレーション】
［東横線(東京メトロ副都心線・みなとみらい線直通)］
菊名 7:56発
日吉 8:02着
武蔵小杉 8:06着
自由が丘 8:14着
中目黒 8:22着
渋谷 8:26着
明治神宮前 8:30着
新宿三丁目 8:34着
菊名 8:06発
横浜 8:12着
みなとみらい 8:16着
馬車道 8:18着
日本大通り 8:20着
元町・中華街 8:23着
［横浜線］
菊名 8:03発
大口 8:06着
東神奈川 8:11着
横浜 8:14着
桜木町 8:17着
関内 8:19着
菊名 8:05発
新横浜 8:07着
小机 8:09着
鴨居 8:13着
中山 8:16着
十日市場 8:19着
長津田 8:22着
成瀬 8:25着
町田 8:29着
［臨港バス］
上の宮一丁目 7:36発
上の宮中学 7:37着
北寺尾七丁目 7:38着
獅子ヶ谷 7:41着
橘学苑・橘テニスアカデミー前 7:42着
北寺尾 7:43着
三ツ池口 7:44着
東寺尾 7:45着
二本木 7:46着
亀甲山 7:48着
月見ヶ丘 7:49着
鶴見駅西口 7:56着
首都高7号横浜北線の馬場出入口(2020年2月にできた新しい出入口)まで700mほどのため車での遠出がとても便利な立地です。
【総評】
駅距離はありますしその道のりも楽なものではないのですが歩いたからこその一低層らしい住環境と高台立地ですし、時間を買うという価値観の方が多い時代の中であえてこういった立地で供給するとなれば商品力で勝負する必要もあるためあきらかに『他とは違うマンション』としてきています。
ただ、マイカーありきの立地でありながらも駐車場設置率が約50％しかないのは気になりますね。この立地の良さはとても理解できたけど車なしでどうやって生活するの？となる検討者も少なくはないでしょう。逆に車ありきであれば通勤・通学だけ頑張れば良いですし果てしなく駅が遠いわけではないですからむしろ好印象となりやすい立地でしょう。
あとは目の前のプレミスト菊名より規模感ありますし、築8年ほどの差はあるものの単価差は大きいためそこをどう考えるかでも評価は大きく変わってくるでしょう。
『今作の商品力の高さにどれだけの価値を感じるかどうか』 ← ここが買う買わないの大きなポイントとなってきます！！
ただ、グロスが尖るのを嫌ってかスペシャル住戸に単価を盛れきれていない印象を受けました。マンション内でそれほど尖りがない部屋は周辺相場から見ても少々割高感あるのですがスペシャル住戸でさえも坪単価350万円弱であるなどそちらは割安だと感じました。
せっかく駅から少々苦労して歩く物件なのですから目先の価格にとらわれず長い目で見て『スペシャル住戸を選んでほしいマンション』となります。(ここでしか買えないような部屋がおすすめしやすいマンション)
・尖りがない住戸 ＝ ん～少々高いですね。目の前のプレミストで良いような…
・スペシャル住戸 ＝ え？この価格でいいんですか？これなら周辺中古ではなく気持ちよく新築を買うべきですね！
という印象です。
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