今回ご紹介するマンションはドレッセタワー新綱島です!

[物件概要]

売主:東急
設計:東急設計コンサルタント
施工:東急建設
価格:未定
専有面積:44.88㎡~113.45㎡(一部住戸にトランクルーム(専有部)面積1.12㎡~1.55㎡含む)
総戸数:252戸(非分譲住戸73戸含む)他、店舗(区画未定)、事務所(区画未定)、公益施設1区画
規模:地上29階地下2階建て
交通:東急東横線「綱島」駅徒歩3分 東急新横浜線「新綱島」駅徒歩1分
所在地:横浜市港北区綱島東一丁目
竣工予定:2023年10月下旬

駐車場:South棟(住宅)機械式駐車場72台、平置1台(来客用)
駐輪場:South棟(住宅)298台(内、サイクルポート4区画・シェアサイクル10台)
ミニバイク置場:7台

地図はこちらです↓

画像出典:ドレッセタワー新綱島公式HP

~これまでの記事~

ドレッセタワー新綱島 価格は?! 建設地を見てきました!(2021.06.25)

ドレッセタワー新綱島 予定価格と間取り 価格は予想通りだが管理費は…(2021.09.03)

まずは…強烈な管理費について。

前回の記事で衝撃的な管理費をお伝えしたところですが高いのには理由があって戸数の割には商業施設側と一緒に管理する通路や駐車場などが多く、さらには24時間有人管理(防災センターありで夜間も2名体制)&コンシェルジュサービス、各階ごみ置場に冷暖房完備の内廊下などちゃんとしたサービスもあるからです。

そのため「高い!!」とだけ乱暴に言ってしまうのはよろしくはなく、高いなりのサービスや利便性の高さはあります。それでも乱暴に高いとだけ言ってしまいたくなる(私も速報として高いとだけお伝えしました。笑)単価なわけですがまぁ買うなら受け入れるしかないわけでサービス代や利便性代と割り切れるかどうかでしょう。ターゲット層が綱島で高価格帯を出せる方々なわけで、管理費が一般的な水準より1万円ほど高いからといって購入を辞めるとは思えません。

少し話は脱線するのですが最近の新築マンションの管理費は過去のマンションに比べてお高いですよね。人件費の高騰が主とは思いますが既存のマンションも油断はできないなぁ~と。一度走り出している管理に対して住民(管理組合)に急激な値上げを提案するのは難しいとはいえ、提案をして住民側が「そんな値上げは納得いかない」と跳ね返しても逆に「では次の契約更新はなしで」と管理会社から言われてしまうパターンも増えるのではないかと。それくらい人の労働価値というのが高まってきており、今は大目に見ている(なんとかやりくりしている)既存マンションの管理費もいずれは影響出てくるかもしれないなぁ~と考えることが増えた次第です。まぁ現実としては人件費が高騰しても賃料が上がらずでお金の価値が下がっていくような感じもしますが…

話を物件に戻して。

駅直結という点から。

物件の東側に新横浜線の駅ができるわけですがそちらと地下1階で直結します。ホームはもっと下の階とはなりますが雨に濡れることなくマンション内へと出入り可能です。改札階からエレベーターダイレクトではなくエスカレーターを利用する必要があるためエレベーターで完全フラットとなると一旦1階へ出る必要はあります。エスカレーターは商業施設へも続いていきますから帰宅時にそのまま商業施設へ向かうこともできます。

商業施設の2階部分でマンションと直結しておりそちらも雨に濡れることなく行き来可能です。商業施設にスーパーマーケットが入ってくれるとめちゃ便利になるのですがどうでしょうか。

ドレッセタワー新綱島と一体開発される商業施設とは別に北側にも商業施設ができますが(そちらのほうが竣工が早い)そちらとも直結となります。さらに将来的に綱島駅側で再開発がおこなわれた際にデッキが繋げられるようにドレッセタワー新綱島側の商業施設(複合施設)西側にデッキの受け口を準備しておいてくれます。いつか繋がるといいですね~。そうすると綱島街道の信号待ちなしで綱島駅と行き来が可能になります。

駐車場に関しては商業と一体となります。地下駐車場となり地下階で住宅用と非住宅用で分かれます。非住宅用と言っても外部から車でガンガン遊びに来る商業施設ではないですし(そもそも駐車場も少ない)、商業と一体だからといって出入口の渋滞に巻き込まれる心配はほぼしなくて良いでしょう。

地下階駐車場階から住戸棟のエレベーターで住戸階へダイレクトと便利なわけですが設置率約28%だと足りない感じもありますね。新横浜線の駅直結ですし東横線の駅も近いわけで鉄道移動がめちゃ便利とはいえ綱島にしては高価格帯となれば車所有者も多いことでしょう。全長5300mm、全幅2050mmとサイズも悪くはありません。月額23000円~27000円を予定しています。

駐輪場は2階でこちらも屋内で雨に濡れることなく住戸階とダイレクトです。1階までは自転車と乗れるエレベーターが2基あります。

メールコーナーとコンシェルジュカウンターは1階となります。駅から商業施設に寄らずに帰宅する際はややめんどいですが贅沢な悩みでしょう。

住戸階も冷暖房完備の内廊下で各階ごみ置場ありとタワマンらしいものとなっています。エレベーターは全階停止で4基(分速180m←階数からすれば早いほうです)、各階のごみ回収時は1基止まりますがそれでも3基動きますから戸数からすれば問題ないでしょう。(4基動いていて1基あたり63戸)

共用施設としては21階に眺望を楽しみながらワークスペースとしても活用できるスカイラウンジ(北向き)、3階にゲストルーム(眺望や採光はほぼありません)が2部屋、2階に貸し切り可能なコモンラウンジが設けられます。

予定価格と間取り、予定月額維持費の一部を共有いたします!

※100万円単位
※維持費合計はネット代込み

50Cタイプ 2LDK 53.08㎡ 管理費27553円 修繕積立金6400円 維持費計36703円

画像出典:ドレッセタワー新綱島公式HP

12階 6300万円台 坪単価392万円
14階 6500万円台 坪単価404万円
22階 6700万円台 坪単価417万円

50Dタイプ 2LDK 54.35㎡ 管理費28240円 修繕積立金6600円 維持費計37554円
12階 6500万円台 坪単価395万円
14階 6600万円台 坪単価401万円
19階 6800万円台 坪単価413万円
22階 6900万円台 坪単価419万円

70Bタイプ 3LDK 70.02㎡ 管理費36340円 修繕積立金8400円 維持費計47490円
5階 7300万円台 坪単価344万円
6階 7400万円台 坪単価349万円
12階 8200万円台 坪単価387万円
13階 8300万円台 坪単価391万円
14階 8400万円台 坪単価396万円
19階 8500万円台 坪単価401万円
21階 8600万円台 坪単価406万円

70Fタイプ 3LDK 72.38㎡ 管理費37562円 修繕積立金8700円 維持費計49012円

画像出典:ドレッセタワー新綱島公式HP

22階 8900万円台 坪単価406万円

70Aタイプ 3LDK 73.78㎡ 管理費38294円 修繕積立金8900円 維持費計49944円
3階 7500万円台 坪単価336万円
4階 7700万円台 坪単価345万円
5階 7800万円台 坪単価349万円
6階 7900万円台 坪単価354万円
11階 8500万円台 坪単価380万円
12階 8900万円台 坪単価398万円
13階 9100万円台 坪単価407万円
14階 9200万円台 坪単価412万円
22階 9500万円台 坪単価425万円

75Aタイプ 3LDK 76.41㎡ 管理費39656円 修繕積立金9100円 維持費計51506円

画像出典:ドレッセタワー新綱島公式HP

3階 7800万円台 坪単価337万円
4階 8000万円台 坪単価346万円
12階 9200万円台 坪単価398万円
14階 9500万円台 坪単価411万円
19階 9800万円台 坪単価424万円
21階 9900万円台 坪単価428万円
26階 10200万円台 坪単価441万円

P80タイプ 3LDK 84.93㎡ 管理費44085円 修繕積立金10200円 維持費計57035円
28階 13100万円 坪単価509万円

P110タイプ 3LDK 113.45㎡ 管理費58883円 修繕積立金13500円 維持費計75133円
28階 18200万円台 坪単価530万円

100Aタイプ 4LDK 100.83㎡ 管理費52331円 修繕積立金12100円 維持費計67181円
18階 15900万円台 坪単価521万円

平均坪単価としては400万円を超えてきそうですが思っていた通りで違和感はありません。

眺望による価格差をしっかりと付けていますね~。港北区は高さ制限厳しいため現状抜けている階を購入すればよほどのことがなければ将来も眺望が守られるわけで違和感のない価格設定ですが眺望を気にされない方にはけっこう目に優しくて嬉しい価格設定ですね。75Aの3階や4階は70Arと70Aほどバルコニー側の建物も気にならず狙い目感あります。もちろん安いのには理由があるため長い目で見れば上層階のほうが満足度には期待できますが駅直結であることなどに変わりはなくTMD(坪単価満足度)に期待ができそうです。価格は未定でしたが眺望と採光がかなりのかなり厳しい60Aタイプがいくらで出てくるのかも楽しみです。

1LDKに関しては販売が3戸しかありません。おそらく5500万円ほどかと思われます。

ワイドスパンとなっており内廊下ながら行燈部屋(窓のない部屋)が少なくできています。メニュープランで洋室をマイスタジオ(テレワーク等にちょうど良い広さとすることでリビングを広くしつつ部屋数を減らさずに済む)にしてもエアコン設置可能です。

室内の設備仕様としてはディスポーザー、食洗機、キッチン・洗面天板フィオレストーン(御影石も選択可)、全自動おそうじ浴槽、外出先からエアコンの操作ができるなどのIOT、トイレ手洗いカウンター&ローシルエットトイレ、浴室ダウンライト、玄関前カメラ付きインターホンなど単価なりに充実しておりよほど目が肥えていなければ満足できるものとなっています。ただ、億超え住戸からすると天カセもないですしやや物足りないと感じそうです。

構造は二重床・二重天井、基本天井高は2480mm(28階と29階は2550mm)、サッシ高は約2050mmとこちらも一般住戸からすると違和感ありませんが億超え住戸からすると物足りないですね。制振構造を採用しています。

設備仕様に関しては特別豪華ではないものの億超え住戸目線でなければ満足できそうですが立地推しらしく特別感はないですね。床ワイパーをオプションで付けることできるのですがその辺りを標準にしてくれるともう少し印象良かったでしょうか。億超えは天カセくらいは付けてあげて欲しかったところです。

読者様であればお気づきかと思いますが1LDKと2LDK目線だとけっこう魅力が大きいのですよね。狭めの2LDKとはいえ6500万円前後で駅直結のタワマン、そしてその価格帯からすると満足度高い設備仕様、さらに間取り形状も良いとなればシングル・ディンクス層にもおすすめしやすいです。

ん~繰り返しになりますが高価格帯住戸ほど物足りなさを感じると思います。(1LDKも2LDKもスペック落としていないので余計に)

バルコニー手摺で鶴見川の流れを描いたデザインのため住戸によって透明ガラス手摺と不透明ガラス手摺が分かれてきます。

ハザードマップで色は付くのですが鶴見川自体が貯水対策されていますし、電気室は地下であるものの水が勢いよく入り込まないようにしてさらに横へ流すような構造とするなどマンションでも対策はなされています。もちろんどうしても気になる方には合ってきませんがそこは鶴見川が近く自然環境の豊かさ得られることとのトレードオフとなります。

当然ながら修繕積立金も築年数が経過するごとに値上がっていく設定です。どうせここまで管理費高いなら修繕積立金も値上がらないパターンで販売してくれると嬉しかったのですが。

周辺相場を確認しましょう!

[綱島駅]

・ブリリア綱島idステーションフロント 2005年築 綱島駅徒歩1分 新築時の坪単価約225万円 現在の坪単価約265万円

・ブリリアパークサイド綱島 2006年築 綱島駅徒歩2分 新築時の坪単価約220万円 現在の坪単価約240万円

・リビオ綱島 2007年築 綱島駅徒歩2分 新築時の坪単価約235万円 現在の坪単価約275万円

・ブランズ綱島 2017年築 綱島駅徒歩1分 新築時の坪単価約350万円 直近売り出し事例なし

[沿線(新横浜線直通想定)タワーマンション]

・ドレッセ目黒インプレスタワー 2004年築 目黒駅徒歩5分 新築時の坪単価約250万円 現在の坪単価約400万円

・ナビューレ横浜タワーレジデンス 2007年築 横浜駅徒歩5分 新築時の坪単価約240万円 現在の坪単価約530万円

・エクラスタワー武蔵小杉(東京急行電鉄&東急不動産) 2013年築 武蔵小杉駅徒歩1分(直結) 新築時の坪単価約290万円 現在の坪単価約345万円

・ブランズタワーみなとみらい 2017年築 みなとみらい駅徒歩2分 新築時の坪単価約420万円 現在の坪単価約435万円

・グレーシアタワー二俣川 2018年築 二俣川駅徒歩2分(直結) 新築時の坪単価約275万円 現在の坪単価約310万円

・パークシティ武蔵小山ザタワー 2019年築 武蔵小山駅徒歩1分 新築時の坪単価約465万円 現在の坪単価約520万円

・ザ・タワー横浜北仲 2020年築 馬車道駅徒歩1分(直結) 新築時の坪単価約395万円 現在の坪単価約540万円

[東京急行電鉄(現在の東急)主幹事タワーマンション]

・二子玉川ライズタワー&レジデンス(東京急行電鉄&東急不動産) 2010年築 二子玉川駅徒歩6分 新築時の坪単価約365万円 現在の坪単価約490万円

上記相場からドレッセタワー新綱島の将来価値を予想すると

75Aタイプ 3LDK 76.41㎡ 26階 10200万円台(新築時) → 9560万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

マンションギャラリー

【総評】

綱島が好きで資金計画に問題ないマンション派なら買うべき出物ですね。こういったエリア№1系に新築時からポジションセットできるというだけでも奇跡なのです。(人生の中で自分の好きな街でランドマークとなるマンションが建設されることは数少なく、さらに買える状況にいるとは限らない)

一方で広域検討の方だととっつきにくいでしょうね~。

例えば夫婦で都心と横浜や新横浜など両サイドに勤務先が分かれていたとしてもタワマンがお好きなら武蔵小杉がありますからね…地縁がなければ横浜市にこだわる必要も少なく、JR線も利用でき、新横浜線の恩恵もより大きい(武蔵小杉駅は東横線も新横浜線も同一ホーム)武蔵小杉のほうがとっつきやすいでしょう。今時点ではドレッセタワー新綱島よりも武蔵小杉の駅前(もしくは駅直結)タワマンのほうがお安いわけですから尚更。

ただ、繰り返しになりますが綱島がお好きなら買っとくべきです。

グレーシアタワー二俣川のときと同じ評価です。そして同じ価値観で買う買わないを決めるべきです。二俣川(綱島)が好きかどうか。そこに尽きます。

グレーシアタワー二俣川は坪単価約280万円、販売された2016年当時で見てみるとザ・ガーデンズ東京王子が坪単価約260万円、プライムパークス品川シーサイド ザ・レジデンスが坪単価約285万円(タワーは坪単価約315万円)、パークホームズ豊洲ザレジデンスが坪単価約325万円など近しい価格で都内の優良マンションが購入できました。

今時点で言えば綱島にこだわらないならパークタワー勝どきや晴海フラッグ、プラウドタワー亀戸クロスなどが購入できるのと同じ感覚です。都内の優良マンションが買える価格なのになぜ綱島で買うのか?綱島が好きだからです。逆を言えば繰り返しになりますが綱島が好きでないならおすすめは難しいです。

グレーシアタワー二俣川も当時は高い高いと言われていました。そんな中で私はおすすめしていました。二俣川が好きなら買うべき出物だったからです。

現在、グレーシアタワー二俣川は坪単価300万円ほどで動いています。もちろん当時都内の優良マンションを購入した方のほうが値上がってはいますがエリア№1系は資産性も強いです。

ドレッセタワー新綱島を値上がり期待で購入することをおすすめするわけではありませんが、好きな街の№1系マンションに新築時から住める満足度に資産性という安心感も付いてくるなんて最高じゃないですか。

綱島愛ある方は周りがあーだこーだ言ってようと無視して買うべきです。「タワーマンションがお好きですか?」と問われた際に「少し違います。ドレッセタワー新綱島が好きなんです。」そう答えられるかどうかです。

綱島がお好きな方にとっては期待以上の満足度を得られるオール東急のタワーマンションであると感じています。

それでも低層階はグッとお安いためそこは広域検討の方が狙っても面白いとは思います!

動画もご覧ください!

■ドレッセタワー新綱島 モデルルーム見学後のファーストインプレッション

■ドレッセタワー新綱島 予定価格のファーストインプレッション ※ラジオ感覚でお聴きください(2021/09/03)

■ドレッセタワー新綱島 建設地周辺レポート(2021/06/25)

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