ドレッセ新横浜 予定価格と間取り モデルルーム訪問

今回ご紹介するのはドレッセ新横浜です！

［物件概要］

売主：東急　三菱地所レジデンス
設計：デザインネットワークス
施工：木内建設
価格：未定
専有面積：63.64㎡～75.71㎡
総戸数：63戸（他店舗2区画）
規模：10階建て
交通：東急新横浜線・相鉄新横浜線・横浜市営地下鉄ブルーライン「新横浜」駅徒歩7分　JR横浜線・JR東海道新幹線「新横浜」駅徒歩8分
所在地：神奈川県横浜市港北区新横浜三丁目
竣工予定：2025年1月下旬
引き渡し予定：2025年3月上旬

駐車場：13台（機械式12台、平置1台）
ミニバイク置場：2台
自転車置場：63台（下部スライド式39台、上部昇降式21台、平置3台）

地図はこちらです↓

画像出典：ドレッセ新横浜公式HP

2023年3月18日に東急・相鉄新横浜線が開通したことで新幹線以外の鉄道路線でも都心直通となった新横浜駅から横浜アリーナ方面へフラットな道のりを徒歩7分、その横浜アリーナを超えてすぐのところです。

元々は五右衛門新横浜店（2021年7月31日閉店・その後コインパーキング）がありました。

東・南・西側の三面接道である点は開放感があり良いのですが環状二号線と太尾新道に面しているためどのお部屋を購入したとしても交通量はけっこう気になってきます。そのため交通量の多さよりも三方角地による開放感をプラスにとれる方に合ってきます。

北側の土地（原野）は横浜市が所有しており長年空き地のままです。将来的になにか建設されたとしても今作からすればほとんど影響ありません。（内廊下なので尚更）

新横浜線開通前に販売開始となり早くも完売したメイツザ・マークス新横浜と同じく人気の新横浜三丁目アドレスとなります。

とくに子育て目線となれば新横浜の中でも落ち着いた新横浜三丁目アドレスが人気であることは明白であり、同アドレスの物件はアドレス押ししてくるように買い手側もアドレス買い(新横浜駅最寄りだから選んだ～ではなく新横浜三丁目アドレスだから選んだ～)する方ばかりです。

新横浜物件としてはレ・ジェイド新横浜が供給中ですがドレッセ新横浜を気に入る方からすると検討候補にはなりにくく、これだけ近い距離でありながらもバッティングしてこない(中広域検討者であれば比較はするでしょうけどもご地元の方だと比較検討しない方も多いでしょう)というくらいキャラクターが異なってきます。逆に三丁目アドレスにこだわりがないのであればレ・ジェイドのほうが価格や規模感など総合的に見て高評価となりやすいでしょう。今作は新横浜駅最寄りの新横浜三丁目アドレスに住みたい方向けとなります。

今作の建設地は60年くらい前から東急が土地を所有しており、今作の開発にあたり東急55％、三菱地所レジデンス45％のシェア率になっています。分譲マンション慣れした方であればすでにお気づきのところかと思いますが元々土地をもっており賃貸として運用してきたという点から一般的な分譲マンションに比べるとスペック面を高めやすく、買い手にとってはハッピーとなりやすい出物となります。

日常の買い物は新横浜プリンスぺぺ(フードウェイ・成城石井等)へ徒歩5分、MEGAドン・キホーテへ徒歩5分(食料品もあります)、ユーコープへ徒歩9分、まいばすけっとやコンビニも点在するなど三丁目らしい便利さとなっています。帰宅途中に無駄なく買い物を済ますことができるのも嬉しいですね！

横アリ、日産スタジアムがすぐ近くとなればイベント好きほど楽しめる立地でしょう。もちろんイベント開催日は人が多く訪れるエリアですが建設地は横アリよりも先ですからイベント客がたくさん通るということはありません。(五右衛門時代は横アリのイベント客が来ていた立地ですがコロナ禍のイベント減も閉店の理由だったかもしれないですね)

イベント帰りの人があまり通らない側の道(環状二号線のプリンスペペ寄り)を経由しても遠回りにはならないため帰宅時も安心ですし、イベントで混みあっていない時であればプリンスペペ横のデッキからアリーナ横を経由すれば駅まで信号なしの道となるなど使い分けが可能です。

通学校は大豆戸小学校で徒歩6分、篠原中学校で徒歩15分です。医療施設も充実していることはもちろん、港北警察署が目と鼻の先にあるのも安心材料の一つとなるでしょうか。鶴見川がすぐ近くですし少し足を延ばせば新横浜公園もあるなど住環境としても魅力が大きいエリアです。ただ、エリア柄致し方ないですがハザードマップではしっかりと色がついています。

外観デザインは角部分を曲線としているのが特徴的ですが一面は曲線、そこに重なるもう一面はスクエア型としているため見る位置によって表情が異なってくるという面白さもあります。

エントランスアプローチは風除室を少し奥まらせて軒裏を木調にして列柱部分のライティングを豊かなものとしています。風除室ラインに対して住戸ラインがせり出しておりそれに沿うようにツリーが並び、風除室側の壁面とツリーの間にライティングされた道ができるのもかっこいいですね～(店舗出入口にもなっています)。

風除室を抜けると円形ベンチの中心から天井部まで伸びるアクアウォールを配し(D’クラディア新横浜プラチナソリッドのエントランスにもアクアウォールがあり接道から見えます！)、その天井部が円形くり抜きでライティングされた美しいエントランスホール、さらに左手奥にはラウンジもあります。空地率が低いマンションですから外から見るとあまりゆとりを感じることはできないのですが、1階住戸がないことも影響して中へ入れば分譲マンションらしいゆとりある空間となります。

1階部分には店舗2区画がありますが何が入るかは未定です。

共用廊下はエアコン完備の内廊下となるため建物内へ入ってしまえば通り沿いの賑やかさを感じさせない静かな空間となります。

住戸主開口部は南西・南東・北東で角住戸比率は約57％です。(角住戸といっても窓面がスペシャルというわけではありません)

南西向きは横アリビュー、高圧電線がある側となりますが横アリとの間が緑豊かです。上層階でも横アリを超えてこないため眺望の抜け感はないですが車の音問題から遠ざかる向きとなります。

南東向きは環状二号線側で斜め向かいに背の高いビルはあるもののルームズ大正堂の建物は背が低いですから中層階～上層階であれば抜け感をも得られます。

北東向きは太尾新道側で向かいのうなぎ大黒屋の建物は背が低いですからこちらも中層階～上層階であれば抜け感も得られます。

大通り沿いの三方角地がゆえに音問題を呑める方にとっては採光面と眺望面に期待できる住戸が多く好印象となることでしょう。（南東・南西向き比率は約71%）

予定価格と間取りの一部を共有いたします！

Aタイプ　3LDK　74.34㎡

画像出典：ドレッセ新横浜公式HP

3階　8000万円～8399万円　坪単価355万円～坪単価373万円
6階　8400万円～8699万円　坪単価373万円～坪単価386万円
9階　8700万円～8999万円　坪単価386万円～坪単価400万円

Bタイプ　2LDK　63.64㎡

画像出典：ドレッセ新横浜公式HP

3階　6400万円～6699万円　坪単価332万円～坪単価348万円
6階　6700万円～6999万円　坪単価348万円～坪単価363万円
9階　7000万円～7399万円　坪単価363万円～坪単価384万円

Cタイプ　3LDK　73.36㎡
3階　8000万円～8399万円　坪単価360万円～坪単価378万円
6階　8400万円～8699万円　坪単価378万円～坪単価392万円
9階　8700万円～8999万円　坪単価392万円～坪単価405万円

Dタイプ　3LDK　70.68㎡

画像出典：ドレッセ新横浜公式HP

3階　7400万円～7699万円　坪単価346万円～坪単価360万円
6階　7700万円～7999万円　坪単価360万円～坪単価374万円
9階　8000万円～8399万円　坪単価374万円～坪単価392万円

Eタイプ　3LDK　75.71㎡

画像出典：ドレッセ新横浜公式HP

3階　8000万円～8399万円　坪単価349万円～坪単価366万円
6階　8400万円～8699万円　坪単価366万円～坪単価379万円
9階　8700万円～8999万円　坪単価379万円～坪単価392万円

Fタイプ　2LDK　63.64㎡
3階　6400万円～6699万円　坪単価332万円～坪単価348万円
6階　6700万円～6999万円　坪単価348万円～坪単価363万円
9階　7000万円～7399万円　坪単価363万円～坪単価384万円

Gタイプ　3LDK　74.24㎡
3階　7400万円～7699万円　坪単価329万円～坪単価342万円
6階　7700万円～7999万円　坪単価342万円～坪単価356万円
9階　8000万円～8399万円　坪単価356万円～坪単価374万円

平均坪単価は約360万円です。

ドレッセと比較すると子育てファミリーウケが劣るレ・ジェイドは1LDKの設定も多いのですがドレッセは子育てファミリーウケも良いこともあってか一番狭くても63㎡台でボリュームゾーンとしては70㎡超となっています。(便利な立地ですから一列くらい1LDKがあると嬉しかったと思われた方も少なくはないでしょう)

間取りに関しては空地率が低いことも影響してか柱の食い込みが気になってきますね。もともとの専有面積にゆとりがあることと、角住戸比率が高いため行灯部屋が少なめになっているのは救いではあります。

柱の食い込みよりも気になるのが下がり天井です。どの間取りも壁面ではなく通り道に大きな梁があり天井高2000mm前後の部分がある(厳しい間取りだと1860mmもあります)ため身長が高い方だとかなり印象悪い(それを理由にやめる人がいてもなんら違和感ない)と思います。もちろんモデルルームで体感できますので買ってから後悔させることがないような工夫はされています。

身長163cmの私からするとなんら気にならなかったですが180cmクラスの方だとけっこう厳しいかもです…

全戸居住階の廊下にトランクルームが設置されます。(玄関のすぐ近くとそうでない住戸があります)

設備仕様としてはディスポーザー、食洗機、キッチン・洗面天板フィオレストーン、リビング＆洋室2部屋床暖房(2LDKの場合は全部屋になります・ゼッチマンションです)、浴室ダウンライト、トイレ手洗いカウンター＆ローシルエットトイレ、全室ドアキャッチャー(キノコではない)やソフトクローズ、引き戸上レールなど細かい部分含めてしっかりとしたものとなっています。玄関電子錠などの今どき設備があるとより嬉しかったところではありますがよほど目が肥えている方でない限りは好印象となることでしょう。室内窓が標準の間取りがあるのも良い意味で驚きでした。(居室認定をとるため？？理由はともかく買い手からすればありがたい話です。プライバシー性を気にするならブラインドを閉じれば良いわけでデメリットと感じる方は少ないでしょう。)

構造は二重床・二重天井、基本天井高は2450mmです。通り沿いの部屋は二重窓で音対策をしています。

周辺相場を確認しましょう！

・D’クラディア新横浜プラチナソリッド　2007年築　新横浜3　新横浜駅徒歩2分　新築時の坪単価約180万円　現在の坪単価約285万円

動き一例　約61㎡　新築時3200万円台　中古時5200万円台

・クリオ新横浜マスタープレイス　2022年築　新横浜3　新横浜駅徒歩7分　新築時の坪単価約330万円　直近売り出し事例なし

・メイツザ・マークス新横浜　2024年6月竣工予定　新横浜3　新横浜駅徒歩5分　新築時の坪単価約335万円　完売

・レ・ジェイド新横浜　2025年2月竣工予定　新横浜1　新横浜駅徒歩9分　新築時の坪単価約330万円　新築販売中

上記相場からドレッセ新横浜が今時点で築10年だった場合の価値を算出すると

Aタイプ　3LDK　74.34㎡　6階　8400万円～8699万円　→　7500万円(築10年と想定)

となります。

あくまで今の相場での算出のため参考までにお願いいたします。

駐車場は建物下で機械式12台、平置1台、設置率約20％です。リングシャッターありで作業中も住戸との行き来も雨に濡れないのは素晴らしいのですがサイズ感は厳しめです。

・全長5050mm×全幅1850mm×全高1550mm×重量2300kg

駐輪場も屋内で設置率100％です。オートドアありの屋内なのは良いのですが住戸との行き来は一旦外へ出ることになります。駐車場はともかく駐輪場はもう少し設置率が高いほうが子育てファミリーウケが良かったことでしょう。(ディンクスさんも少なくはないであろう立地ですからせめて150％あると嬉しかったでしょうか)

総戸数の割にエントランスホールとラウンジは贅沢なのですが駐車場と駐輪場が窮屈なのは明らかに店舗2区画の影響ですね(設けないといけないものなので売主が好んで設けてるわけではありません)…だからといってラウンジを削るとそれはそれで淋しいですから苦渋の決断でしょうか。

管理費などの維持費は未定でしたが総戸数63戸でディスポーザーありのエアコン付き内廊下ですからお安くはないでしょう。エレベーターは1基(非接触型・分速90m)、ごみ置場は1階です。

周辺分譲マンションの維持費を確認しましょう！

・メイツザ・マークス新横浜　総戸数118戸　管理費㎡単価月額約267円　ディスポーザー　外廊下

・レ・ジェイド新横浜　総戸数190戸　管理費㎡単価月額約217円　ディスポーザー　内廊下

建設地と北側の市管理地

【住むレーション】

［東海道新幹線］

新横浜　8:00発
品川　8:10着　(乗車券＋特急料金1290円)
東京　8:17着　(乗車券＋特急料金1380円)

新横浜　6:03発（始発）
名古屋　7:18着
京都　7:52着
新大阪　8:06着

［横浜線］

新横浜　8:02発
小机　8:04着
鴨居　8:08着
中山　8:12着
十日市場　8:15着
長津田　8:17着
成瀬　8:20着
町田　8:23着
古淵　8:29着
淵野辺　8:32着
矢部　8:34着
相模原　8:37着
橋本　8:40着

新横浜　8:00発
菊名　8:03着
大口　8:06着
東神奈川　8:11着
横浜　8:14着
桜木町　8:17着
関内　8:19着

［新横浜線］

新横浜　7:48発(始発)
新綱島　7:51着
日吉　7:55着
武蔵小杉　7:59着
多摩川　8:02着
田園調布　8:04着
大岡山　8:07着
武蔵小山　8:12着
目黒　8:16着
白金台　8:19着
白金高輪　8:22着
三田　8:27着
芝公園　8:29着
御成門　8:31着
内幸町　8:33着
日比谷　8:34着
大手町　8:36着

新横浜　7:58発(始発)
新綱島　8:01着
日吉　8:05着
武蔵小杉　8:09着
多摩川　8:12着
田園調布　8:14着
大岡山　8:17着
武蔵小山　8:22着
目黒　8:26着
白金台　8:29着
白金高輪　8:32着
麻布十番　8:35着
六本木一丁目　8:37着

新横浜　8:01発
新綱島　8:04着
日吉　8:07着
武蔵小杉　8:11着
多摩川　8:15着
田園調布　8:17着
自由が丘　8:19着
学芸大学　8:23着
中目黒　8:27着
渋谷　8:31着
明治神宮前　8:34着
北参道　8:36着
新宿三丁目　8:39着

新横浜　8:21発
羽沢横浜国大　8:24着
西谷　8:27着
二俣川　8:32着
いずみ野　8:40着
湘南台　8:46着

新横浜　8:24発
羽沢横浜国大　8:28着
西谷　8:31着
二俣川　8:36着
大和　8:44着
海老名　8:51着

［ブルーライン］

新横浜　8:01発
北新横浜　8:02着
新羽　8:04着
仲町台　8:07着
センター南　8:10着
センター北　8:12着
中川　8:14着
あざみ野　8:17着

新横浜　8:02発
岸根公園　8:04着
片倉町　8:06着
三ッ沢上町　8:09着
三ッ沢下町　8:11着
横浜　8:13着
高島町　8:15着
桜木町　8:17着
関内　8:19着

［空港リムジンバス］

新横浜プリンスホテル　5:13発
新横浜駅　5:20発
羽田空港(第1)　5:50着
羽田空港(第2)　5:55着
羽田空港(第3)　6:05着

新横浜線も始発設定があるため座っての移動も可能です。

空港リムジンバスの運行本数も充実しています。新横浜プリンスホテル発着便であれば駅前へ出る必要がなく始発終着設定のためより便利に利用できます。(センター北・南からの便は新横浜駅から乗降)

開業までは時間がかかりますがブルーラインがあざみ野駅から新百合ヶ丘駅まで延伸する計画があるため将来的には今以上に鉄道利便性が高くなります。(2030年開業予定ですが工期を考えるとそろそろ最新情報がほしいところです)

新横浜は鉄道利便性だけでなく車での遠出も便利なのがいいですよね～！！首都高の横浜ICまで1.7キロほどですからサクッと高速道路へinすることができ各方面へマルチアクセスが可能です。

【総評】

新横浜線開通後の割には突っ張った価格設定というほどではなく、スペック面も高めであるなど港北区で探されていた方はもちろん東京と神奈川で通勤先が分かれる共働き世帯で地縁がないという方も見学してみると面白いのではないでしょうか。

沿線でいくとブリリア日吉三丁目が現実路線の価格設定＆年内入居であるためそちらとの比較検討もおすすめいたします。さらに、駅力が弱くなってもいいのでもっとスペック高いマンションが欲しいとなればリビオタワー羽沢横浜国大が合ってくるでしょう。駅力としてはあきらかに新横浜が上ですがマンションスペックとしてはあきらかにリビオタワー羽沢横浜国大が上のため求めるもの次第です。

これだけ便利な立地で平均坪単価360万円ほどとなれば今の時代の新築マンションとしては条件が良いという印象を受けました。

ただ、良くも悪くも専有面積がしっかりとしているため本体価格は重たく見えがちです。(専有面積調整していないので8000万円超え住戸が多い)

そのため「もっと狭くてもっとスペック低くていいからもっとお安く買いたかった」となってしまう方と「ちゃんとした広さでスペックも高くてこの価格なら欲しくなった」という方で二極化することでしょう。

2LDKは60㎡超、3LDKは70㎡超としっかりとした面積帯の部屋しかないことをプラスに考えられる方に合ってくるマンションとなります。

動画もご覧ください！

■ドレッセ新横浜　建設地周辺レポート＆モデルルーム見学後のファーストインプレッション　前編