今回ご紹介するのはアルファステイツ北戸田です！
［物件概要］
売主：穴吹興産 三信住建
施工：埼玉建興
価格：6080万円～6180万円
専有面積：70.82㎡～73.69㎡
総戸数：33戸
規模：12階建て
交通：JR埼京線「北戸田」駅徒歩9分
所在地：埼玉県戸田市美女木東一丁目
竣工予定：2025年7月上旬
引き渡し予定：2025年8月下旬
駐車場：16台(縦列駐車1区画、来客用駐車場1台を含む)月額10000円～30000円
自転車置場：66台(スライド式64台、平置2台を含む)月額300円～600円
バイク置場：3台 月額2000円
管理費：16100円～16800円(月額)
修繕積立金：5000円～5200円(月額)
災害積立金：300円(月額)
地図はこちらです↓
画像出典：アルファステイツ北戸田公式HP
穴吹興産のアルファシリーズは関東圏ではマイナーブランドですが近畿から九州にかけてはお馴染みのブランドとなります。(スターツのアルファ～とは別物です)
JR埼京線の北戸田駅からイオンモール北戸田(長年の北戸田民はいまだにジャスコと呼ぶことも多い)方面へ徒歩9分、そのイオンモール北戸田の真横となります。
イオンモールと直結しているわけではないものの『隣接』という言葉以上に近く感じる(イオンモールの中は言い過ぎかもですがそのくらい身近)ためマンションの規模感は違えどオハナ北戸田ガーデニア(2014年築)以来のイオンモールに寄り添う分譲マンションとなります。
日常の買い物としてはイオン(食品は23時まで営業)を冷蔵庫として使えるため『イオンがあれば大丈夫！』なわけですがオーケー(北部公園野球場の近く)が徒歩7分、ジョイフーズ(北戸田駅付近高架下)が徒歩10分、自転車であれば戸田駅と武蔵浦和駅付近(ベルクスやミートミートも近いです)との行き来もしやすいなどイオン以外の選択肢も充実しています。
ハザードマップでがっつり色が付くエリアですが平坦な街のため自転車移動が便利ですし、エリア柄車を持たれる方がほとんどでスーパーマーケットの駐車場事情も良いですから徒歩以外での買い物も楽しみやすい立地です。
通学校は美女木小学校で徒歩11分、笹目中学校で徒歩10分です。美女木小学校は外環を超える必要がある(信号なしでくぐれます)ため低学年のお子様ですと少々距離を感じるかな？と思います。(近くもなく遠くもない)
建設地は接道しているのが南側のイオンわくわく通り(市道のネーミングライツ)のみとなり間口も短いのですが南北に長く奥行きのある土地形状となっています。従前は民間車検場(タケダ自動車)がありました。
南側の間口は短いものの敷地面積約800㎡に対して建築面積は約280㎡のみと空地率が高く、住戸も1フロア3戸の全戸真南向きとできています。
南側は背の低い倉庫のため現状では抜け感ありますし、接道幅がそれなりにあるため商業系地域とはいえ壁ドンみたくなってしまう心配はありません。イオンわくわく通りはイオンモールへのお客さんの車など交通量は多いですが外環道と線路からはしっかりと離れているため音ネックを気にされる方は少ないことでしょう。
おそらく戸田橋・いたばし花火大会も見えるかな？と思います。
空地率が高いもののその大半を駐車場としておりエントランスアプローチ周りの植栽は最低限しかないのですがイオンモールの植栽が接道のみならず物件横側まで豊かなため竣工すると『緑豊かなマンション』感がちゃっかりと出るでしょう(笑)
アプローチが短くエントランスホールも狭め、しかもホール正面にエレベーターがあるという超シンプル動線ですから分譲マンションらしい華はないもののイオンまでの道のりが華ですからここも振り切ってきた感があります。
ただ、外観デザインは埼玉建興らしい渋めのデザインでバルコニー隣戸境も同色のコンクリートとするなどシンプルながらも重厚感があります。エリア内では背が高いほうですから建物ができていくにつれてイオンモールを日常使いする方も『あれ？こんな便利な場所にマンション建つんだ！』と存在そのものが広告となることでしょう。
価格と間取りの一部を共有いたします！
Aタイプ 3LDK 70.82㎡
画像出典：アルファステイツ北戸田公式HP
6階 6180万円 坪単価288万円
Bタイプ 2LDK＋S 73.69㎡
画像出典：アルファステイツ北戸田公式HP
4階 6080万円 坪単価272万円
5階 6180万円 坪単価277万円
平均坪単価は約280万円です。
妻側の窓はお気持ち程度ですが33戸中22戸が角住戸、その妻側も東の低層階を除けば壁ドンではないため採光をとることができます。
間取りは共用廊下側の柱が食い込んだ田の字形状ではあるものの全戸70㎡超のため今の時代にしては頑張っていますし、洗面台と洗濯機置場を横並びにすることで洗面室を広くとりBタイプに関してはカウンターを設けるなどゆとりあるのが良いですね。
いろいろなマンションを見ていますが洗面台と洗濯機置場が横並びになる間取りは少なく、洗面室が狭いことが多いのですよね。今作は浴室サイズが1418ではなく1416なのが少々惜しいのですが個人的に洗面室が広いと家族で使う時間がバッティングしても窮屈感ないのが嬉しいところです。引き戸なのでデッドスペースもありません。(一概には言えませんが高級マンションで引き戸はウケが悪いですが今作のような一般的な子育てファミリーマンションであれば引き戸のほうが便利と思う方が多いことでしょう)
設備仕様としてはディスポーザーがありません。食洗機はあり、浴室ブラケットライト、トイレ手洗いカウンターなし(古めかしくはないタンク式)、構造は直床・二重天井など戸田としては高単価なのでもう少し頑張ってほしかったかなぁ～と。ただ、オプションで玄関電子錠が付けられるのは今時で良いですね。
周辺相場を確認しましょう！
■オハナ北戸田ガーデニア
2014年築 北戸田駅徒歩9分
新築時の坪単価約145万円
現在の坪単価約220万円
動き一例 約71㎡
新築時3000万円台
中古時4700万円台
※学区も同一です
上記相場からアルファステイツ北戸田が今時点で築10年だった場合の価値を算出すると
Bタイプ 2LDK＋S 73.69㎡ 5階 6180万円 → 4800万円(築10年と想定)
となります。
あくまで今の相場での算出のため参考までにお願いいたします。
駐車場はすべて屋外平置で設置率約50％です。縦列駐車区画であれば1世帯2台確保できるためマンション派だけども車を2台お持ちという方にも合ってきます。私が物件調査した時点では抽選方式を予定しているとのことでした。
駐輪場は建物下1階の屋内で1世帯2台は確保できます。
管理費は㎡単価月額約227円、ディスポーザーなしの外廊下ですが総戸数からすれば致し方ないですね。比べてしまうのは酷かと思いますがオハナ北戸田ガーデニアと比べるとコストパフォーマンスではだいぶ劣ってきます。(オハナ北戸田のほうが月額7000円ほどお安いのにディスポーザーありで共用施設も充実している)
周辺分譲マンションの維持費を確認しましょう！
■オハナ北戸田ガーデニア 総戸数277戸 管理費㎡単価月額約130円 ディスポーザーあり
【住むレーション】
［埼京線］
北戸田 8:03発
戸田 8:05着
戸田公園 8:08着
浮間舟渡 8:14着
北赤羽 8:16着
赤羽 8:20着
十条 8:22着
板橋 8:25着
池袋 8:29着
新宿 8:35着
渋谷 8:40着
恵比寿 8:43着
大崎 8:47着
北戸田 8:12発
武蔵浦和 8:16着
中浦和 8:18着
南与野 8:20着
与野本町 8:23着
北与野 8:24着
大宮 8:28着
北戸田駅は快速などの速達電車は通過となります。
外環自動車道を超えるためにホームがすごく高い位置にあるため改札へ入ってからサクッと電車に乗り込めない点は注意が必要です。(ちょっとした地下鉄くらいの時間がかかります)
首都高と外環道どちらも出入口がすぐ近く(2キロ前後)にあるため車での遠出を楽しみまくりたい方にも合ってきます。
ディナーはステーキハウスブロンコビリー戸田駅前店で炭焼きオーシャンビーフステーキ！！
トー！ダー！ pic.twitter.com/RfvYuuqU2R
— マンションマニア (@mansionmania) March 6, 2024
【総評】
これは良い立地ですね！
戸田エリアは新築マンションの供給が続いていますし、もっともっと駅に近い中古マンションもたくさんあります。さらに戸建てとのバッティングがあるエリアです。
そんな中で価格に関しては『北戸田駅徒歩10分弱でこの単価は…高い！！』としか言いようがないわけですが『イオンモール隣接』というオハナ北戸田ガーデニアと今作以外では叶えられない(イオン東側の北戸田住宅は郵政の官舎です)ストロングポイントがあります。
もちろん未来永劫イオンモールがあるとは限らないわけですがイオンモール隣接に魅力を感じる方からすればその高い価格を満足度ですぐに回収できるのではないでしょうか。
あとは新築にこだわるのかどうかですね。築10年ほどの差があるとはいえオハナ北戸田ガーデニアであれば平均的なお部屋で比較した際に同面積で1000万円強お安く買えてしまいます。築10年であればリフォーム代が発生しない可能性もそれなりに高いため新築にこだわらない方からすれば『アルファステイツも良いけどオハナのほうがお安くて良いかな』となってしまいがちでしょう。
とはいえ築10年差は小さなものではないため北戸田で6000万円出しても良いという方からすれば気持ちよく購入しやすいことでしょう。
北戸田で6000万円はめちゃ重たいので売るの大変そうですが満足度を優先させて専有面積調整をしてこなかった点は愛を感じます。戸田市で6000万円超えはグリーンフォレスト戸田やビィオルド戸田公園の100㎡超えでたまに見る程度、北戸田ファーストゲートタワーでも5000万円台ばかりです。
ただ、比較対象としやすいオハナ北戸田ガーデニアは年々値上がりしているため今後の出物の価格はアルファステイツに寄せてくるかもしれないですよね…
～オハナ北戸田ガーデニア過去数年の相場～
2020年の相場 坪単価約160万円
2021年の相場 坪単価約180万円
2022年の相場 坪単価約190万円
2023年の相場 坪単価約220万円
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