今回ご紹介するのはザ・パークハウスあざみ野一丁目です!

[物件概要]2019年7月中旬時点の販売概要

売主:三菱地所レジデンス
施工:フジタ
価格:6590万円~8530万円
専有面積:76.35㎡~83.27㎡
総戸数:111戸
規模:4階建て(建築基準法上は地上3階、地下1階建て)
交通:東急田園都市線「あざみ野」駅徒歩11分 横浜市営地下鉄ブルーライン「あざみ野」駅徒歩10分
所在地:神奈川県横浜市青葉区あざみ野一丁目
竣工:2018年12月

駐車場:78台(内平置39台、機械式39台、他来客用1台)月額:12000円~18000円
自転車置場:167台 月額:300円・500円
バイク置場:6台 月額:1500円
ミニバイク置場:6台 月額:1000円

管理費(月額)15500円~16910円
修繕積立金(月額)8020円~8750円

地図はこちらです↓

画像出典:ザ・パークハウスあざみ野一丁目公式HP

あざみ野駅から徒歩11分、あざみ野駅よりも高い位置にあるためエリアらしい坂を上る必要はありますがアップダウンはないため地元民の方からすると坂とは呼ばないレベルかもしれません。(地元の方は坂に慣れている)

劇団四季の稽古場隣と言えば地元の方もしくは劇団四季好きの方ならピンとくる立地でしょう。

物件名にもあるようにあざみ野一丁目アドレス、その中でも高台立地ということで高台にこだわる方からするとブランズシティあざみ野よりもこちらを好むでしょう。総戸数111戸とそれなりの規模感ですがブランズシティあざみ野ほどではないですし、多彩な共用施設があるわけでもなく静かに暮らしたい方にも合っているでしょう。

主な共用施設はエントランスホールとラウンジ兼集会室のみですが別棟としており、導線上で必ず通るようにしていますからマンションの出入りの際には良い意味で強制的に分譲マンション感を味わうことができます。ラウンジ兼集会室は二層吹き抜けとして開放感を出しており、豊かな窓面からはデッキ広場の豊かな植栽を望むことができます。L字型で横に長い敷地ですが植栽豊かなコリドーを設けて途中で建物内へ繋がる道がありますから雨などでなければ共用廊下を淡々と歩くのではなく植栽を感じながら歩くことができます。

南向きと東向きに分かれていますが南向きは劇団四季方面を向いており北寄りの低層階からは敷地内の植栽と劇団四季の植栽をダブルで望む贅沢なものとなっています。虫が苦手でなければ魅力に感じることでしょう。東向きはセコムの老人ホームコンフォートガーデンあざみ野を望みます。建物と真被りの部屋もあればコンフォートガーデンあざみ野の中庭を望む部屋もあります。北側の一面接道がゆえにバルコニー面から隣地までが近いのはデメリットですが今現在は完成していますからその目で確認できるので決断はしやすいでしょう。南向きの4階になると現地から見て低地を望むことになるため4階とは思えぬ空の近さ、眺望となります。

接道面が少ない低層住居専用地域だからこその静けさが魅力となります。東側の隣接地は三菱地所レジデンスの戸建てザ・パークハウスステージあざみ野一丁目ですから共用廊下からの眺望も魅力の一つとなります。

外観はブランズシティあざみ野と似たレンガ調となっていますがコンセプトは大きく違います。ブランズシティあざみ野はどちらかというとホテルのようなゴージャスなエントランスとしていますがザ・パークハウスあざみ野一丁目は別荘のような落ち着いた雰囲気となっています。エントランス手前には大きめな庇があり天井は木調に、エントランスホールは天然木の壁がいくつも建ち並び木の匂いが癒しをもたらせてくれます。ラウンジから天井(あえて斜めにしているところがシャレオツ)を高くして窓も上部まで伸ばし自然光を取り込んだ落ち着きあるものとしています。別荘的な雰囲気なのでくしゃみひとつ響く感じです(笑)

エレベーターの裏手側の壁を木目で目隠ししていたりと細かい配慮も見受けられます。

ブランズシティあざみ野の共用施設のほうが少しはわちゃわちゃできる(常識の範囲内で)印象を受けたので立地は近しいのにコンセプトがまったく異なる新築マンションが同時に供給されるというのはなんとも面白いですね。

価格と間取りの一部を共有いたします!

[南向き]

Jタイプ 2LDK+S 78.08㎡ 管理費(月額)15850円 修繕積立金(月額)8200円
3階 7770万円 坪単価329万円

Iタイプ 3LDK 78.08㎡ 管理費(月額)15850円 修繕積立金(月額)8200円
4階 8280万円 坪単価350万円

Gタイプ 3LDK 78.08㎡ 管理費(月額)15850円 修繕積立金(月額8200)円
3階 7980万円 坪単価337万円
4階 8280万円 坪単価350万円

Mタイプ 3LDK 80.63㎡ 管理費(月額)16370円 修繕積立金(月額)8470円

画像出典:ザ・パークハウスあざみ野一丁目公式HP

2階 7990万円 坪単価327万円

P2タイプ 3LDK 80.63㎡ 管理費(月額)16370円 修繕積立金(月額)8470円

画像出典:ザ・パークハウスあざみ野一丁目公式HP

2階 7840万円 坪単価321万円

Sタイプ 3LDK 83.27㎡ 管理費(月額)16910円 修繕積立金(月額)8750円

画像出典:ザ・パークハウスあざみ野一丁目公式HP

2階 8170万円 坪単価324万円

[東向き]

Eタイプ 3LDK 76.35㎡ 管理費(月額)15500円 修繕積立金(月額)8020円

画像出典:ザ・パークハウスあざみ野一丁目公式HP

3階 7010万円 坪単価303万円
4階 7130万円 坪単価308万円

Cタイプ 3LDK 76.35㎡ 管理費(月額)15500円 修繕積立金(月額)8020円
1階 6340万円 坪単価274万円(Cgタイプ)
2階 6690万円 坪単価289万円
4階 7120万円 坪単価308万円

平均坪単価は約320万円です。

間取りに関しては田の字メインかつスパンがあまりとれていないため室内廊下が長く(一部住戸を除けばリビング扉を畳数稼ぎのために変な位置に付けず正直だからこそですが)なっています。玄関前にはアルコーブを設けていますし共用廊下側の洋室も基本アウトフレームとしていますからしっかり分譲マンショングレードとできています。平均専有面積が80㎡を超えているため単価の割には高く感じますがブランズシティあざみ野よりも15%ほどお安いですから違和感ない水準でしょう。

いわゆる半地下住戸となる1階ですが共用廊下にゆとりがありますしバルコニー面から見る敷地内の植栽も豊かなためマンション内で一番人気となっています。見学した7月下旬時点では残り2戸しかありませんでした。全体としては総戸数111戸中残りが約50戸弱となっていました。

販売開始から1年で60戸ほどを販売できていますから単純計算で竣工2年までには完売するペースとなります。

設備仕様はディスポーザー、食洗機、キッチン・洗面台天板クオーツストーン、洗面室床タイル、浴室ダウンライトなど単価なりのものとなっています。構造は二重床・二重天井、基本天井高は2450mmですが下がり天井が少ないため圧迫感はありません。

駐車場設置率は約70%で平置きと機械式が半分づつです。近年にしてはゆとりある設置率ですね。現在は先着順で確保できます。駐車場出入口にはシャッターゲートを設けています。駐輪場は約150%の設置率です。

周辺相場を確認しましょう!

・イディオスあざみ野 2001年築 あざみ野1 新築時の坪単価約230万円 現在の坪単価約235万円 

・パークホームズあざみ野ザ・レジデンス 2005年築 あざみ野2 新築時の坪単価約220万円 直近売り出し事例なし

・ドレッセあざみ野一丁目 2013年築 あざみ野1 新築時の坪単価約260万円 現在の坪単価約280万円

上記相場からザ・パークハウスあざみ野一丁目の将来価値を予想すると

P2タイプ 3LDK 80.63㎡ 2階 7840万円(新築時) → 5980万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

建設地

建設地周辺動画①
建設地周辺動画②
建設地周辺動画③(東急バス あ27 あざみ野駅からあざみ野二丁目まで)

コンシェルジュサービスや多彩な共用施設がないのも影響してはいますが植栽が豊かなことを考慮すると㎡あたり約203円の管理費単価は違和感ないでしょう。

【住むレーション】

[田園都市線→半蔵門線]

あざみ野 8:01発
たまプラーザ 8:02着
鷺沼 8:05着
溝の口 8:12着
二子玉川 8:17着
用賀 8:21着
桜新町 8:24着
駒沢大学 8:28着
三軒茶屋 8:30着
池尻大橋 8:34着
渋谷 8:38着
表参道 8:40着
青山一丁目 8:43着
永田町 8:46着
半蔵門 8:48着
九段下 8:51着
神保町 8:53着
大手町 8:56着

[田園都市線]

あざみ野 8:03発
青葉台 8:08着
長津田 8:12着
南町田 8:15着
中央林間 8:19着

[ブルーライン]

あざみ野 8:00発
中川 8:03着
センター北 8:05着
センター南 8:06着
仲町台 8:10着
新羽 8:13着
北新横浜 8:15着
新横浜 8:17着
岸根公園 8:19着
片倉町 8:21着
三ッ沢上町 8:24着
三ッ沢下町 8:26着
横浜 8:29着
高島町 8:31着
桜木町 8:33着
関内 8:34着

東名川崎インターがそこそこ近いため東京方面へのカーアクセスは今でも便利ですが横浜環状北西線(2021年度開通予定)が開通すればみなとみらい方面へも容易にアクセスできるようになります。

通学校はあざみ野第一小学校で徒歩7分、あざみ野中学校で徒歩2分となっています。

【総評】

供給時期が重なる(ザ・パークハウスあざみ野一丁目のほうが1年ほど早く供給開始していますが)のにブランズシティあざみ野とザ・パークハウスあざみ野一丁目の性格が大きく異なるのが面白いですね。

ザ・パークハウスあざみ野一丁目は丘上でありながらも駅から歩ける距離で商業施設が建ち並ぶ大通りからちょうどよく奥まっているため静かな環境なのに買い物が便利というデメリットの少ない立地条件となっています。低層マンションを得意とする地所レジらしい別荘邸宅となっていますからある程度の戸数は欲しいけどわちゃわちゃ感は苦手、丘上がいいけど駅まで歩けて買い物の利便性も・・・という方に合っています。

ブランズシティあざみ野はホテルっぽい感じとしてきていますし共用施設が充実していますからいわゆる大規模マンションらしさとなればブランズシティあざみ野が優勢です。

性格が異なるとはいえカリタス女子短期大学跡地がマンションになることはザ・パークハウスあざみ野一丁目の販売時点でわかっていたわけで一定数いたであろうブランズシティあざみ野待ちの検討者がどれくらい戻ってくるかで今後の売れ行きスピードは変わってくるでしょう。

ブランズシティあざみ野は専有面積を抑えているため表面上の価格としては大差ありません。

同時期供給だからこそお互いいつも以上に外観やランドスケープに力を入れている可能性も当然あるわけで検討者にとっては迷うこと以外はデメリットがないわけです。

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