リビオタワー羽沢横浜国大　予定価格と間取り　モデルルーム訪問

今回ご紹介するのはリビオタワー羽沢横浜国大です！

［物件概要］

売主：日鉄興和不動産　三菱地所レジデンス
施工：熊谷組
価格：未定
専有面積：28.12㎡～83.16㎡
総戸数：357戸（募集対象外住戸7戸含む）、他に店舗等（区画数未定）
規模：地上23階地下1階建て
交通：相鉄・JR直通線「羽沢横浜国大」駅徒歩1分
所在地：神奈川県横浜市神奈川区羽沢南2丁目
竣工予定：2023年11月上旬

駐車場：144台(エレベータパーキング)
バイク置場：4台
ミニバイク置場：14台
自転車置場：500台(2段ラック式下部スライド式494台、ラック式6台)

地図はこちらです↓

画像出典：リビオタワー羽沢横浜国大公式HP

前回の記事　→　リビオタワー羽沢横浜国大　価格は？！　建設地を見てきました！

羽沢横浜国大駅から徒歩1分、駅前の土地が相鉄所有ということもあってか屋根はできないとのことでした。相鉄が売主に入っていれば屋根付けてくれたかもしれないのでそこは惜しいですね。

羽沢横浜国大駅は2023年に相鉄・東急新横浜線が開通することで現在のJR線直通と合わせて同一ホーム(ここが大きな強み！！)から利用できるようになるため利便性がグッと高まります。

相鉄・東急新横浜線の運行本数に関しては都心からの便に新横浜駅折り返しが設定されそうな感じもするため(ダイヤ未発表のため予想でしかないです)新横浜駅や日吉・武蔵小杉などに比べればジェネリック東横・目黒線感は強いわけですが、繰り返しになりますがJR線直通と同一ホームで利用できるというのは開通後に魅力となるポイントであることは間違いありません。もちろん定期券利用者からすれば同一ホームであることの恩恵は少ないかもしれませんが、テレワークも増えて実費支給となっている企業もあるわけで使い分けできることを魅力に感じる方も多いはずです。

同一ホームがゆえに万が一の輸送障害時には両線とも不通になってしまう可能性があるという点では武蔵小杉のようにホームが分かれているのに比べるとデメリットではありますけども。

元々車社会の街ですから高速道路を経由しての遠出などはとてもとても便利ですね。鉄道だけでなく車移動も多いという方にもかなりウケが良いでしょう。(車での遠出という面では武蔵小杉や日吉よりも圧倒的に便利←高速道路出入口までの距離という意味で)

羽沢横浜国大駅の駅前開発はコンパクトシティという位置づけですから今後大きな伸びはありません。今作のタワマン×商業施設がメインで、残りの第三者所有地は住宅になったとしても10階程度の板状型が限界かなぁ～という敷地面積ですし、環状2号線と貨物駅に挟まれており、さらには起伏も激しいため今後大きく化けていくようなことはないでしょう。今後大きく変わらないがゆえにわちゃわちゃしすぎない駅の№1マンションということに価値を感じるかどうかで評価が大きく分かれることでしょう。

現状ではドラッグストアとクリニックモール(小児科あり)があるのみですが今作の下駄に入る商業施設(1階～4階)は大規模ではないものの小規模でもないくらいのほどよい広さであり、おそらくですがスーパーマーケットも入るのではないかなぁ～と。商業用の自走式立体駐車場が129台、駐輪場が140台(地域開放用が別途200台)できる予定であることから周辺にお住まいの方にも来てもらう気満々なのです。利用しやすい飲食店などそのあたりは寺田倉庫がうまくやってくれそうなのですよね。

商業部分には子育て支援施設、大学・農業活動支援施設(ハザコクらしくて良いですね～！！)、医療施設(すでに目の前にありますがプラスで)も入る予定です。遠くから遊びに来るほどのものではないにしてもリビオタワー羽沢横浜国大はもちろん周辺にお住まいの方にとっても使い勝手良い施設となるのではないでしょうか。

駅まで屋根がないのと商業施設までもほんの少しの距離とはいえ屋根や住民専用の出入口がないのは利便性という面ではやや惜しいでしょうか。

外観デザインに関しては商業部分のレンガ調タイルとガラス面が豊か(3階のせり出しもかっちょえ～)で夜も駅前から目立ちますし、住戸棟頭頂部にはウィング(ライトアップされます！！)、角住戸はダイレクトウィンドウとしてその横の壁面が頭頂部のウィングまで伸びるものとなっていて…23階建てというタワマンにしてはそこまで背が高いわけではない中でめちゃ目立つ存在になりますね。横に長く板状型のため存在感も強くなります。これを帰宅時に見れるって…「買ってよかった～」ってなりますよね。しかも駅徒歩1分で苦労ないですし、車での帰宅でも高速道路から近いのでめちゃ便利です。

駅からのアプローチは植栽豊かでオブジェとベンチ、デジタルサイネージを設置、換気塔の存在感はありますけどもそちらもデザイン合わせてくれているので悪い印象にはならないでしょう。

住戸棟のエントランスホールは二層吹き抜けで窓面豊かに、羽をイメージしたアートや曲線を描く木目調ルーバーなどデザイン性豊かなものとなっています。ただ、1階は商業部分に多くをもっていかれているため広さとしてはやや物足りなさを感じてしまいます。エレベーターホールまでのアプローチは長いのですがラウンジの広さだけを見てしまうと総戸数357戸だとはわからないなぁ～と。それでもエレベーターホールの階高もしっかりととれていますし、ラウンジと同じくアートとベンチを設置するなどこじんまりとしつつもひとつひとつの空間をしっかりとデザインしていると感じました。

1階の次は5階が住戸フロアとなります。5階には個室ブース、キッチンスタジオ(稼働間仕切りあり)、BOX席やソファも完備されるアクティブラウンジが設けられます。個室ブースは防音ですからweb会議にも使えるのが良いですね。ストリーマ除菌ユニットと全熱交換器で空気の調整もしてくれます。また、スマホで混雑状況を確認することもできます(ホテルでよく見かけますね)。共用部に日鉄でお馴染みの無人販売サービスStore600が設置されます。

予定価格と間取りの一部を共有いたします！

［北西南西角］

Nタイプ　3LDK　74.01㎡
6階　7000万円～7399万円　坪単価312万円～坪単価330万円
12階　7400万円～7699万円　坪単価330万円～坪単価343万円
18階　7700万円～7999万円　坪単価343万円～坪単価357万円

［南西向き］

Iタイプ　3LDK　70.48㎡
6階　6000万円～6399万円　坪単価281万円～坪単価300万円
12階　6400万円～6699万円　坪単価300万円～坪単価314万円
18階　6700万円～6999万円　坪単価314万円～坪単価328万円

［南西南東角］

Qタイプ　4LDK　83.16㎡

画像出典：リビオタワー羽沢横浜国大公式HP

6階　8400万円～8699万円　坪単価333万円～坪単価345万円
12階　8400万円～8699万円　坪単価333万円～坪単価345万円
18階　8700万円～8999万円　坪単価345万円～坪単価357万円

［南東向き］

M1タイプ　3LDK　70.93㎡

画像出典：リビオタワー羽沢横浜国大公式HP

6階　6400万円～6699万円　坪単価298万円～坪単価312万円
12階　6700万円～6999万円　坪単価312万円～坪単価326万円
18階　7000万円～7399万円　坪単価326万円～坪単価344万円

［北東向き］

G1タイプ　2LDK　56.34㎡
6階　5000万円～5399万円　坪単価293万円～坪単価316万円
12階　5000万円～5399万円　坪単価293万円～坪単価316万円
18階　5400万円～5699万円　坪単価316万円～坪単価334万円

［北東北西角］

Pタイプ　3LDK　75.00㎡
6階　6700万円～6999万円　坪単価295万円～坪単価308万円
12階　7000万円～7399万円　坪単価308万円～坪単価326万円
18階　7400万円～7699万円　坪単価326万円～坪単価339万円

［北西向き］

B1タイプ　1LDK　36.26㎡

画像出典：リビオタワー羽沢横浜国大公式HP

6階　3700万円～3999万円　坪単価337万円～坪単価364万円
9階　4000万円～4399万円　坪単価364万円～坪単価401万円

Hタイプ　2LDK　58.03㎡

画像出典：リビオタワー羽沢横浜国大公式HP

12階　5700万円～5999万円　坪単価324万円～坪単価341万円
18階　6000万円～6399万円　坪単価341万円～坪単価364万円

E1タイプ　2LDK　54.93㎡
12階　5400万円～5699万円　坪単価325万円～坪単価343万円
18階　5700万円～5999万円　坪単価343万円～坪単価361万円

平均坪単価は約325万円です。

2021年11月の記事では坪単価280万円と予想しました。そこからの相場上昇を加味すると今時点であれば坪単価300万円となります。そのため私としては「坪単価25万円ほど高い(70㎡で500万円ほど)」という印象です。

過去に予想した坪単価280万円とは時代が違う(沿線のマンション価格も急上昇中)ためそちらと比べるのはナンセンスですが今時点の相場であれど坪単価300万円ほどが平均なら納得しやすかったという方も多いのではないでしょうか。

ただ、新線開通による価値向上が坪単価25万円かと言えばもっと高いものだとは思います。青田買いである以上は将来の姿を見てあげるべきなのですがその将来の姿が価格にのっかっているのとのっかっていないのとでは買い手からすれば買いやすさがグッと変わってきますからね。つまりは売主さんあと坪単価25万円ほど値下げしてください～(苦笑)という話なのですがそんなことするくらいなら新線開通までゆっくり販売すればよいわけですからね…(新線開通で売りやすくなる)

それでも嬉しかったのがスペックの高さです。

内廊下、各階ごみ置場、階高約3300mm、基本天井高2500mm(最上階は2700mm)、サッシ高2190mm（最上階は2350mm）、コーナーサッシ高2260mm（最上階は2460mm）、二重床・二重天井、ボイドスラブで床スラブ厚270mm～320mm、壁ポコ給気口なし(3LDK以上・全熱はなしですが天井から換気)、ディスポーザー、キッチン・洗面天板御影石、食洗機、浴室ダウンライト、トイレ手洗いカウンター(ミラー付)＆ローシルエットトイレ(自動開閉)、完全ハイタイプのウォールドア、ビットキー(スマホが鍵になる・玄関部分のみオプション対応)、玄関前カメラ付きインターホンなどなどしっかりしたものとなっています。メールボックスも大型郵便物も入るサイズであるなど細かいところもコストをかけてくれています。

二重サッシを基本としてコーナーサッシに関しては二重サッシのT-5(相当)とするなど環状2号線と貨物線への音対策もしっかりとしています。免震ではなく制振ではありますが直接基礎、ハザードマップでも大きな心配がないエリア(内水でほんの少しかかる程度)です。

これだけ頑張ってくれるならちょっと高いけど買いたいな～ってなりやすいですよね。

ただ、1Kと1LDKはキッチン2口コンロ、食洗機なし、トイレ手洗いカウンターなしなどスペックが落ちてしまいます。1LDKはもう少し頑張ってほしかったところです。

間取りに関しても全体的に下がり天井が少なく、柱も外へ出してくれています。とくに角住戸とボリュームゾーンの3LDK南東向き中住戸はスパンもしっかりとれており内廊下でありながらも行灯部屋がありません。

【ハザコク】

・ワイドスパン
・下がり天少なめ
・内廊下
・機械換気（壁ポコなし）

【大宮スカイ】

・ナロースパン
・強烈な下がり天
・外廊下
・壁ポコ換気

同じ売主なのに埼玉の扱いどいひー。

ハザコクはスペック高めでした！！ pic.twitter.com/8LeJgh1hqz

— マンションマニア (@mansionmania) March 26, 2022

眺望としては横浜・みなとみらい方面の眺望が楽しめる南東方面がウリとなるためそちらに3LDKメインとしています。

周辺相場を確認しましょう！

・クリオレジダンスタワー横濱鶴ヶ峰　2007年築　旭区鶴ヶ峰2　鶴ヶ峰駅徒歩1分　新築時の坪単価225万円　現在の坪単価約235万円

・グレーシアタワー二俣川　2018年築　旭区二俣川2　二俣川駅徒歩2分　新築時の坪単価275万円　現在の坪単価約330万円

・ライオンズ横濱瀬谷ステーションスクエア　2021年築　瀬谷区瀬谷4　瀬谷駅徒歩1分　新築時の坪単価約300万円　直近売り出し事例なし

・ドレッセタワー新綱島　2023年竣工予定　港北区綱島東1　新綱島駅徒歩1分　新築時の坪単価約395万円　新築販売中

・ドレッセタワー武蔵小杉　2024年竣工予定　中原区小杉町3　武蔵小杉駅徒歩3分　新築時の坪単価約420万円　販売前

上記相場からリビオタワー羽沢横浜国大の将来価値を予想すると

［南東向き］

M1タイプ　3LDK　70.93㎡　12階　6700万円～6999万円(新築時)　→　6680万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

駐車場はタワーパーキング2基(72台×2)で設置率約40%、住戸からの行き来も入出庫時も雨に濡れない屋内となっていますし、パレットサイズも悪くありません。4つの順位にわけて抽選するため角住戸を購入するとほぼほぼハイルーフ確定となりそうです。(75戸に対してハイルーフ70台・抽選方法は予定)

・普通車　72台　全長5300mm×全幅2050mm×タイヤ幅1920mm×全高1550mm×最低地上高110mm×最大重量2300kg　月額13000円
・ハイルーフ車　70台　全長5300mm×全幅2050mm×タイヤ幅1920mm×全高2050mm×最低地上高110mm×最大重量2500kg　月額16000円
・車椅子使用者対応　2台　全長5300mm×全幅2050mm×タイヤ幅1920mm×全高2050mm×最低地上高90mm×最大重量2500kg　月額16000円

駐輪場は地下1階で専用エレベーター2基あり、設置率約140％です。1LDKも多いですし、エリア柄自転車～という感じでもないので違和感はありません。ただ、もう少しスペース広くして子供用自転車置場などが充実していたほうが広域検討の子育てファミリーにはhitしやすかったでしょうか。(シニアウケも良い立地ですし、車社会でもあるので足りない感じではないと思いますが)

ミニバイク置場も地下となっており自転車置場と同じく住戸階のエレベーターへダイレクトです。乗り物系の動線、位置に関してはしっかりとしています。

エレベーターは全階停止でメインが4基(分速120m)、各階ごみ置場回収時などにも対応する非常用が1基、非常用をなしとしても1基あたり約90戸で23階建てと背が高くない(2階から4階も止まらない)ですからしっかりとしています。エレベーターストレスは少ないタワマンだと感じました。

維持費は管理費㎡単価月額約339円、けして軽くはないものの内廊下で各階ごみ置場あり、24時間有人管理(コンシェルジュサービスなし)で下駄に商業施設、ディスポーザあり、駐車場代抑え目の割には良い(納得しやすい)水準だと思います。

70.93㎡の場合　全体管理費(月額)10420円　住宅一部管理費(月額)13610円　全体修繕積立金(月額)2120円　住宅一部修繕積立金(月額)6380円　インターネット利用料(月額)1023円　月額計33553円　※修繕積立金は当初

新横浜駅　東海道新幹線ホーム

【住むレーション】

［相鉄線・JR線直通］

羽沢横浜国大　8:06発
武蔵小杉　8:23着
西大井　8:28着
大崎　8:32着
恵比寿　8:37着
渋谷　8:39着
新宿　8:45着
池袋　8:52着

羽沢横浜国大　8:06発
西谷　8:09着
二俣川　8:14着
大和　8:21着
海老名　8:29着

［西谷駅から相鉄本線］

西谷　8:18発
横浜　8:26着

日常の買い物に関しては…下駄にかけるしかないですね！！

もちろん電車に乗って武蔵小杉～車で横浜～ネットスーパー～など他にも選択肢はあるものの徒歩圏内にスーパーマーケットがなしでは困ってしまいます。寺田倉庫を信じましょう！！

通学校は上星川小学校で1キロ弱、保土ケ谷中学校で1.5キロ強と学校関係は子育てファミリーからするとマイナス材料になりやすい距離でしょう。ご地元の方であればフラットでない道でも抵抗ないかもしれませんが、広域検討者からするとフラットな道を好みがちですからね。(小学校まではそこまで苦労ないものの歩道が狭いところがある)

それでも公園関係は点在していますし(緑が多い)、陣ケ下渓谷公園で子供と遊ぶ～なんてのはこのエリアらしい魅力ですから学校までの距離さえ飲めれば子育てファミリーウケも良いことでしょう。駅前のため通勤便もよいですから。車があればズーラシアも近いですね。個人的には駅前とはいえ車は欲しくなってしまう立地ではあります。なくてもOKだけどもあれば満足度が急上昇する街ですよね。だからこそ売主としても愛のある駐車場抽選方式を採用しているのでしょう。(角住戸ならハイルーフほぼ確定、中住戸の3LDKなら高確率で普通車確保　←　1K～2LDK希望で駐車場も希望という方には辛いですが)

【総評】

もう少しお安いと嬉しかったですけどね(笑)

ただ、長く住んで良しのスペック、共用部の質感の高さや使いやすさ(エレベーターの台数や乗り物系など)、間取りの良さなど高いお金を払うだけの価値があると感じました。この価格なのに低スペックで微妙な間取りならまったくもって話にならないのですが、「価格はちょいと高いけどそれ以上のモノとしましたよ～」ということは神奈川検討、そして都内との比較検討の方にはきっとhitするのではないでしょうか。逆に「スペックとか間取りとか気にしないからもっと安く買いたい～」という人には合いません。高いお金を出して条件良いものを買いたい人にハマるマンションです。(上を見ればキリはないですが今の時代の坪単価300万円前半新築マンションとしては間違いなくハイスペックです！！)

商業施設は寺田倉庫を信じることしかできませんが寺田倉庫のセンスで～と考えると開業時には「おぉ～期待以上！！」となる可能性高いのではないでしょうか。(おしゃれにしすぎて使いにくいテナントだとそれはそれで困りますが。そのあたりは見た目はおしゃれだけど使いやすいテナントを～とは考えているはずです)

そして鉄道新線ですね。本数がめちゃ多いというわけではないものの都心へダイレクト、運行本数増えることで西谷乗り換えで横浜へも行き来しやすくなる(現在は本数少ないため接続悪いこともある)ため今とは別世界となります。来年の今頃は新線の話題がニュース等でも取り上げられているのではないでしょうか。(今度こそ延期なしでたのまい！！)

泣きたいくらい新築マンションが高い時代です。だからこそフロンティアの№1マンションは狙い目でしょう！！(中古でいいじゃんとなってしまう新築マンションを高値で買うのが一番おすすめできない。尖るべき時代。)

「駅徒歩1分×マイカー」

これが大きな強みですね。駅前も車移動の利便性も叶えられる。学校はちょいと遠いけども自然環境は豊か、そういった環境で子育てしたい人にはもってこいの立地。

マイカーがあると便利で自然環境豊～を得られるマンションは多くてもそこに都心直通の駅徒歩1分を足すとなかなか選択肢がないのですよね。

リビオタワー羽沢横浜国大をご検討の方はグレーシアタワー二俣川の過去記事(6年前)を読んでいただけると完成後の評価をイメージしやすいかと思います！

値上がりすると思って購入しましょう～という意味ではないですが、完成後の評価はまた違うものになることはたしかです。https://t.co/CvZ5S1SjVw

— マンションマニア (@mansionmania) March 26, 2022