今回ご紹介するのはザ・パークハウス鷺沼です！

［物件概要］

売主：三菱地所レジデンス　東急
施工：木内建設
価格：未定
専有面積：60.17㎡～86.70㎡
総戸数：105戸
規模：6階建て　※建築基準法上は地上5階地下1階建て
交通：東急田園都市線「鷺沼」駅徒歩8分　東急田園都市線「宮前平」駅徒歩8分
所在地：神奈川県川崎市宮前区小台1丁目
竣工予定：2024年10月下旬
引き渡し予定：2024年12月下旬

駐車場：44台〔機械式42台（優先権付住戸対象10台）、身障者用平置1台、カーシェアリング用平置1台〕
バイク置場：4台
自転車置場：134台

地図はこちらです↓

画像出典：ザ・パークハウス鷺沼公式HP

東急田園都市線の急行停車駅(渋谷まで4駅18分)鷺沼から徒歩8分、鷺沼駅前交差点から宮前平駅方面へ一直線、鷺沼車両基地の南側に位置しています。道のりとしてはエリア柄あるあるのアップダウンはありますが緩やかではあります。(エントランスアプローチ手前はほんの少しですが急坂になります)

鷺沼車両基地は東京メトロ半蔵門線の車庫(田園都市線の車庫は長津田)となっており早朝には始発電車、最終電車が鷺沼行きであったりと車庫があることでの恩恵も受けられる駅となります。

鷺沼駅だけでなく田園都市線の神奈川県内全体でも新築マンションの供給が多いため選ぶ側にとっては嬉しい状況ですね。(売り手側も強気に出にくい＆好みに合った物件を見つけやすい)

鷺沼駅前では再開発の計画があり宮前区役所、市民館（ホール）、図書館が移転(現在は宮前平駅から徒歩10分弱)、商業施設と高層マンションもできる予定です。全体の完成は2032年を予定しているため順調に進んだとしても10年ほど先の話ではあるのですが入居してから10年後くらいには駅前が化けるとなれば購入者にとっては利便性と資産性どちらもメリットが大きい(少なくともマイナス要素ではない)ことでしょう。

日常の買い物は鷺沼駅前の東急ストアへ徒歩7分(再開発着手後は仮店舗にて営業してくれると嬉しいのですがどうなるか)、まいばすけっとへ徒歩6分、2022年9月にオープンしたライズモール鷺沼(食品館あおば)へ徒歩13分、今作は宮前平駅へも徒歩8分(高低差は大きい)のため駅前のいなげやも徒歩圏内にはなってきます。いずれも物件のすぐ近くにあるわけではないですが選択肢はそれなりにあります。

通学校は土橋小学校で徒歩12分、宮前平中学校で徒歩14分と少々距離がありますが小台公園が徒歩2分という近さ、駅との間には小台西公園もあります。(土橋小学校は直線距離だとすごく近いのですが車庫の下をくぐる道がないため大周りすることになります)

元々は三菱東京UFJ銀行の寮があったため従前から住宅として使われてきた土地です。大企業の社宅となれば好立地であることが多く、今回も丘上のヒルトップというわかりやすい魅力があります。丘上と言ってもヒルトップとなるのは北側ではあるのですがそれを活かした配棟計画や間取りも大きな見どころとなるマンションです。

接道向かいのクリオ鷺沼マスターテラスと比べると今作のヒルトップ感が一目でわかります。もちろん丘上(崖上)となれば土砂災害的な部分で気になってしまう方も少なくはない(当然水害には強い)でしょうからそこは価値観次第で評価が大きく分かれるところでしょう。

建設地は北・西・南の三面接道で南方向へかけての優しい三角形(おにぎり)のような土地形状となっています。

南東向きは前面棟と背中側の棟、南西向きと北西向きは1棟づつの計4棟構成です。

南東向きの前面棟は目の前が小台北公園(小さい公園)がありその先接道からの戸建等の背が低い住宅になるため眺望が抜けてくるというわけではないものの低層階でも採光に期待ができます。1階は完全に埋もれるような形になるため住戸を設けず駐輪場等の共用部にしています。2階はいわゆる半地下住戸のようになります。

南東向きの背中側の棟は南東向きの前面棟の背中と被ってくる部屋もあるためマンション内では唯一の2LDK設定があります。こちらの棟はバルコニーの奥行きを2.5mと広くとりタープフック付とするなどバルコニーライフをより楽しみたい方に合ってきます。

南西向きの棟はクリオ鷺沼マスターテラスと被ってくるためクリオの妻窓とはこんにちはですがバルコニー同士が向き合うわけではないですし、クリオの駐車場部分と重なる列もあるため苦しい条件というわけではありません。

そして今作の特徴的な存在となるのが北西向きです。こちらはヒルトップとなる側の北方向を主開口部としているため車両基地ビューとなりカーテンいらずの眺望となる部屋が多く設定されます。車両基地の車庫はそれなりに背が高いもののヒルトップがゆえに低層階でも空を感じることができるため日当たりではなく眺望を優先される方はこちらの棟が合ってきます。

その眺望を活かすべくバルコニーなし！！です！！これは珍しいですね。窓(網入りではございません！！)は腰高であるため下から上までというわけではないのですがそれゆえカウンターを活かしつつ思い切った家具配置をすることもできます。さらに、玄関前ポーチ(室外機置場として使うことにはなりますがプライベート感覚が高まる)も設けるなどエリア柄とてもウケの悪い北方位だからこその付加価値もあります。

※建築基準法上は地上5階地下1階建てのためバルコニーなしが実現、窓の開口は非常時を除いて大きく開かないようになっています

上記4棟はすべて廊下で繋がっているのですが背中側の南東向きは戸数の割にエレベーター遠い問題が発生する点は注意が必要です。

メインの出入口は西側の傾斜地からとなるのですがアプローチを長くとり壁があるためそこからプライベート空間が始まるような動線です。風除室部分は二層吹き抜けとなっており、そこから再度扉を抜けてエントランスホールとなるのですが一層に切り替わるがゆえに風除室の光壁の下から別空間へ導かれるような印象を受けました。

共用施設としてはエントランスホールと同じ1階の北側に坪庭のあるラウンジがあり、そちらはヒルトップ側がゆえに空も近く感じられるプライベート空間となります。

外観デザインとしては北側のバルコニーなしのダイレクトウィンドウが遠くや下から見た際に良い意味で普通でない見た目となりますし、妻側のダイレクトウィンドウ×庇せり出し、南側もガラス手摺の色を使い分けてバルコニー隣戸境もしっかりとスラブtoスラブの隔て板とするなど全体的にとても高級感ある建物となります。

デザイン監修は高価格帯物件でお目にかかることが多いSKM設計計画事務所です。(ここ数年ですとザ・パークハウス自由が丘ディアナガーデンなど)

建設地

予定価格と間取りの一部を共有いたします！

画像出典：ザ・パークハウス鷺沼公式HP

［COMFY(南西向き)］平均専有面積約78㎡

V1・V2・V3タイプ　3LDK　85.08㎡

画像出典：ザ・パークハウス鷺沼公式HP

3階　9000万円～9499万円　坪単価349万円～坪単価369万円
5階　9500万円～9999万円　坪単価369万円～坪単価388万円

M1タイプ　3LDK　74.45㎡
5階　7500万円～7999万円　坪単価333万円～坪単価355万円

T1タイプ　3LDK　81.21㎡
5階　8500万円～8999万円　坪単価346万円～坪単価366万円

［GRACIOUS(南東向き)］平均専有面積約78㎡

Xタイプ　3LDK　86.70㎡
3階　9000万円～9499万円　坪単価343万円～坪単価362万円
5階　9500万円～9999万円　坪単価362万円～坪単価381万円

N1・N2・N3タイプ　3LDK　76.60㎡

画像出典：ザ・パークハウス鷺沼公式HP

2階　7000万円～7499万円　坪単価302万円～坪単価323万円
3階　7500万円～7999万円　坪単価323万円～坪単価345万円
5階　8000万円～8499万円　坪単価345万円～坪単価366万円

S1・S2タイプ　3LDK　80.35㎡
3階　8500万円～8999万円　坪単価349万円～坪単価370万円
5階　9000万円～9499万円　坪単価370万円～坪単価390万円

［PANORAMIC(北西向き)］平均専有面積約71㎡

Jタイプ　3LDK　72.59㎡
2階　6500万円～6999万円　坪単価296万円～坪単価318万円
4階　7000万円～7499万円　坪単価318万円～坪単価341万円

Bタイプ　3LDK　70.07㎡

画像出典：ザ・パークハウス鷺沼公式HP

4階　6500万円～6999万円　坪単価306万円～坪単価330万円

［SPACIOUS(南東向き)］平均専有面積約69㎡

Aタイプ　2LDK　60.17㎡
5階　6000万円～6499万円　坪単価329万円～坪単価357万円

Fタイプ　3LDK　70.47㎡
5階　7500万円～7999万円　坪単価351万円～坪単価375万円

Lタイプ　3LDK　74.42㎡

画像出典：ザ・パークハウス鷺沼公式HP

3階　7500万円～7999万円　坪単価333万円～坪単価355万円
5階　8000万円～8499万円　坪単価355万円～坪単価377万円

ざっくり予定価格の中心値で見てみると平均坪単価は約350万円です。

もしも平均坪単価で350万円ほどであれば割高感はまったくもってないですから相場を知る方であれば「あら、もっと高いと思っていました」となるくらいでしょう。ただ、今作はストロングポイントとなる部分ではあるものの今の時代にしては専有面積が広いがゆえに坪単価ではなく本体価格だけで見てしまうと「高いなぁ～」となってしまうかもしれないですね。(ほとんどの検討者が坪単価ではなく本体価格で高い安いを感じとる)

もちろん70㎡くらいの部屋もあるためそこは選べるわけですが最近流行りの65㎡くらいの3LDKはありません。もっと狭くてもいいからここに住みたかった～という方には合ってくる部屋がほぼなく(2LDKが一列のみ)、逆にある程度ゆとりある面積帯を求めていた方には嬉しい出物となるでしょう。平均専有面積で75㎡近いというのはとても立派です。

間取りとして個人的に一番好みであったのはV1・V2・V3タイプでした。主開口部は南西のため日当たりもいいですし、リビングの北西側ダイレクトウィンドウからは車両基地方面のカーテンいらずの眺望も楽しめます。洗面ダブルボウル(今作は80㎡以上になると洗面ダブルボウル)、浴室1620サイズ、玄関前ポーチなど価格が高いなりの価値をより感じられる間取りなのではないでしょうか。

ボリュームゾーンは田の字が主ですが共用廊下側の柱も外に出していたり(バルコニーなしの北西向き住戸はリビング側の柱が食い込んできます)、ゆとりある専有面積×3LDKだからこその収納力となっています。

設備仕様としてはディスポーザー、食洗機、食器棚、トイレ手洗いカウンター＆ローシルエットトイレ、浴室ダウンライト、浴室扉タオルバーダブル、お掃除浴槽、ミストサウナ、水回り天板クオーツストーン、可動式ルーバー面格子など単価帯からしても十分なものという印象です。今の時代のザ・パークハウスブランドとしては珍しくZEHではありません。

ただ…構造は直床(床スラブ厚200mm～)・二重天井です。その割に基本天井高2450mmの部屋も多かったりと天井高もどちらかと言えば低めです。(2550mmの部屋もあったりはします)　

平均坪単価350万円となれば直床をマイナスに感じてしまう方も多いことでしょう。(関東圏では高単価になるほど直床率が低くなります)

だからこそ設備仕様ではツッコまれないどころかテンション高まらせてくれるレベルにしているのだと思われます。(公式でそのようにアナウンスしているわけではなく私の想像)

室内の設備仕様は標準でもテンション高まらせてくれることでしょう。(もちろん同単価帯で比較して～です)

周辺相場を確認しましょう！

・ドレッセ鷺沼　2003年築　鷺沼駅徒歩4分　新築時の坪単価約215万円　現在の坪単価約285万円

・クリオ鷺沼マスターテラス　2018年築　鷺沼駅徒歩7分　新築時の坪単価約285万円　現在の坪単価約310万円

・オーベル鷺沼マスターレジデンス　2018年築　鷺沼駅徒歩4分　新築時の坪単価約320万円　現在の坪単価約380万円

上記相場からザ・パークハウス鷺沼が今時点で築10年だった場合の価値を算出すると

Jタイプ　3LDK　72.59㎡　4階　7000万円～7499万円　→　6500万円(築10年と想定)

となります。

あくまで今の相場での算出のため参考までにお願いいたします。

駐車場は敷地南側からの出入りで出入口にチェーンゲートあり、4棟の中心値に屋外機械式駐車場となります。屋外のため雨に濡れますし一部区画はターンテーブル利用、車寄せもありません。設置率としては約41％です。身障者優先とカーシェアリング用の計2区画のみが平置きです。

機械式駐車場サイズ　全長5050mm/5200mm×全幅1850mm/1950mm×全高1550mm～2100mm×重量2000kg/2300kg　月額2万円前後

駐輪場は屋内で便利ですがエントランスアプローチ経由のため歩行者と分けていないのは少々気になりました。設置率は約127％です。

管理費は㎡単価月額約260円、外廊下ですがディスポーザーあり、エレベーター2基(総戸数と階数からするとかなりのかなりゆとりがあるためエレベーター待ちはほぼないくらいになるでしょう)ですから今の時代の新築マンションとして見れば現実的な水準でしょう。

周辺分譲マンションの維持費を確認しましょう！

・ドレッセ鷺沼　総戸数63戸　管理費㎡単価月額約152円

・クリオ鷺沼マスターテラス　総戸数46戸　管理費㎡単価月額約183円

・オーベル鷺沼マスターレジデンス　総戸数56戸　管理費㎡単価月額約180円

【住むレーション】

［田園都市線］

鷺沼　8:00発
溝の口　8:05着
二子玉川　8:09着
用賀　8:13着
桜新町　8:15着
駒沢大学　8:19着
三軒茶屋　8:21着
池尻大橋　8:24着
渋谷　8:28着
表参道　8:31着
青山一丁目　8:34着
永田町　8:36着
半蔵門　8:39着
九段下　8:42着
神保町　8:43着
大手町　8:46着
三越前　8:48着
水天宮前　8:51着
清澄白河　8:54着

鷺沼　8:07発
たまプラーザ　8:09着
あざみ野　8:11着
青葉台　8:16着
長津田　8:19着
つくし野　8:22着
すずかけ台　8:24着
南町田グランベリーパーク　8:26着
つきみ野　8:28着
中央林間　8:31着

246が近いためロードサイド店も充実、東名高速の東名川崎ICが近いため車移動もとても便利な立地です。

電車で遊びに行くにしてもたまプラーザ、二子玉川、グランベリーパークなど沿線上だけでも選択肢が豊富です。

【総評】

マンション供給が続くエリアですが特徴ある立地に特徴ある商品ですからそこを気に入る方からすれば供給が多かろうが替えが効かない出物ですね。

利便性だけで選ぶなら他にもたくさんあるわけですが北側ヒルトップという土地を活かしたバルコニーなしプランには良い意味で驚きました。その部屋を選ばない人にとってもその部分がマンションの顔にもなるため恩恵がないわけではありません。(南向きにもできたわけですからね…尖ってます)

敷地全体で見るとランドスケープにゆとりがあるわけではないのですがプライベート空間を優先したエントランスアプローチから住戸までの動線はしっかりと楽しめるものとするなど総戸数100戸超えらしいゆとりも感じられます。鷺沼駅前の再開発もそう遠くない未来に動き出すなど将来の楽しみも大きいでしょう。

鷺沼駅の線路南側×246手前は分譲マンション自体が多くはなく、さらに100戸超えとなればレアキャラですから希少性も高いものとなっています。

良い意味で少々クセの強い立地にクセの強い建物、マンション価格が高い時代ですからこういった尖った商品力とするのはつくり手としても勇気がいるわけですが高所得者が多い(高所得者ウケが良い)鷺沼だからこそ実現できたのでしょう。となると宮前平派にとっては湯けむりの庄隣地も期待したいところですね！！(今作は鷺沼物件のためあまり競合はしない)

動画もご覧ください！

■ザ・パークハウス鷺沼　建設地周辺レポート・モデルルーム見学後のファーストインプレッション

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