今回ご紹介するのはグランドメゾン鷺沼コートです!

[物件概要]第2期2次

売主:積水ハウス
設計:IAO竹田設計
施工:松尾工務店
価格:6340万円~6790万円
専有面積:64.20㎡・70.24㎡
総戸数:69戸
規模:地上5階地下2階建て
交通:東急田園都市線「鷺沼」駅徒歩9分 東急田園都市線「宮前平」駅徒歩9分
所在地:神奈川県川崎市宮前区土橋2丁目
竣工予定:2021年12月中旬

駐車場:28台 月額14500円~20000円
自転車置場:138台 月額400円~1000円

管理費(月額)15500円~17000円
修繕積立金(月額)7700円~8400円

地図はこちらです↓

画像出典:グランドメゾン鷺沼コート公式HP

鷺沼駅と宮前平駅どちらも徒歩9分、エリア的にしかたない部分ではありますが起伏の激しい立地ですからフラットな道での生活を求める方にはまったくもって合わない街です。また、マンション自体も接道面が傾斜しています。

それでも人気がある同エリア、その中でも土橋2丁目アドレスの新築マンションとなりますからアドレス指定で探されていたからすれば待っていましたという出物でしょう。土橋小学校へ徒歩2分(90m)、カッパーク鷺沼(鷺沼ふれあい広場)もすぐ近くですから子育て世代からすれば魅力の大きい立地となります。待機児童が少ないというのも宮前区のウリの一つですね。

ただ、日常の買い物利便性としては駅前が基本となります。起伏が激しいだけに駅前でそれなりに買い込むとそこそこ大変でしょうか。

街の将来性としては鷺沼駅前の再開発がありますね。全体完成としては早くても10年先にはなるでしょうけども区役所、図書館、住宅(37階建てと20階建て、計530戸を予定)が整備されることになりますから急行停車駅らしい駅前となります。

外観デザインとしてはグランドメゾンブランドらしく重厚感があります。一つのマリオンがでこぼこしているため表情も豊かになりますね。エントランスホール周りもヤマザクラなど豊かな植栽と自然石の石積みを配すなど素敵なものとなっています。

エントランスホールは二層吹き抜け&大窓のラウンジと隣接しており大窓からは植栽を望むことができます。外廊下ではありますがサンドイッチ型に吹き抜けを設けて空中廊下となっています。そのため住戸によっては両面バルコニーとなります。もちろん欲を言えば内廊下×吹き抜けとはなりますがよりコスト(維持費もですね)がかかりますからそこは求めすぎでしょう。

総戸数69戸でありながらもエレベーター2基というゆとりの設置率です。1基は地下2階にはいかないもののもともと1基でも十分な設置率なわけで住んでからの快適性に期待できますね。

メインのエントランスホールは3階(1階)、サブエントランスは1階(地下1階)、ごみ置き場は1階(地下1階)となります。

価格と間取りの一部を共有いたします!

[東棟]

F1タイプ 3LDK 70.24㎡

画像出典:グランドメゾン鷺沼コート公式HP

3階 6690万円 坪単価314万円
4階 7190万円 坪単価338万円
5階 7370万円 坪単価346万円(11号室は2LDK+S)

Cタイプ 2LDK 64.2㎡

画像出典:グランドメゾン鷺沼コート公式HP

4階 6190万円 坪単価318万円
5階 6390万円 坪単価329万円
6階 6690万円 坪単価344万円

[西棟]

I2タイプ 3LDK 74.76㎡
5階 8090万円 坪単価357万円

E1タイプ 3LDK 68.35㎡

画像出典:グランドメゾン鷺沼コート公式HP

2階 6360万円 坪単価307万円

E4タイプ 3LDK 68.35㎡

画像出典:グランドメゾン鷺沼コート公式HP

2階 7290万円 坪単価352万円
3階 7390万円 坪単価357万円

平均坪単価は約340万円です。

価格は高いねです(笑)

周辺の既存マンション相場、ここ数年間に出た鷺沼物件と比べても「ん?高くないかい?」と感じてしまいます。

ただ、共用廊下側もアウトフレームとしてトランクルームを合わせ技として採用しているのは素晴らしいですね。

ディスポーザー、食洗機、キッチン天板天然石、洗浄機能付きレンジフード、浴室ダウンライト、おそうじ浴槽、トイレはアラウーノ(カバーは木目調か通常の白を選択可)&手洗いカウンター、LOW-E複層ガラス、玄関前カメラ付きインターホン、リビング&リビング横の洋室ダウンライトなど設備仕様も頑張っています。

室内廊下部分は折り上げ天井、キッチン天井部は木目調、廊下に面する洋室扉は廊下側にセットバックして室内を広く見せる(廊下幅をしっかりと確保しているため違和感なし)など細かいこだわりも多く感じられます。バルコニー隣戸境がコンクリート&下部隔て板なのも良いですね。

静かな住環境ではありますが天井給排気としているため壁に給気口が付かずすっきりとしています。

構造は二重床・二重天井、基本天井高は2500mmです。

周辺相場を確認しましょう!

・ルミナス宮前平 2001年築 土橋2 新築時の坪単価約180万円 現在の坪単価約195万円

・サーパス鷺沼 2009年築 土橋2 新築時の坪単価約240万円 現在の坪単価約205万円

・ウェリス宮前平 2013年築 土橋2 新築時の坪単価約235万円 現在の坪単価約230万円

・ドレッセ鷺沼アーチプレイス 2014年築 土橋2 新築時の坪単価約240万円 現在の坪単価約250万円

・ヴェレーナ宮前平 2014年築 土橋2 新築時の坪単価約240万円 現在の坪単価約210万円

・インプレスト鷺沼 2015年築 土橋2 新築時の坪単価約265万円 現在の坪単価約220万円

上記相場からグランドメゾン鷺沼コートの将来価値を予想すると

F1タイプ 3LDK 70.24㎡ 511 7370万円(新築時) → 5640万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

駐車場は屋内機械式となっておりエレベーターホールと繋がっていますから作業中も住戸との行き来の際も雨に濡れることがありません。設置率は約40%です。

管理費は㎡単価月額約242円、ディスポーザー、エレベーター2基であることを考慮すれば割高感はありません。

カッパーク鷺沼

【住むレーション】

[田園都市線(半蔵門線直通)]

鷺沼 7:56発
たまプラーザ 7:58着
あざみ野 8:00着
青葉台 8:05着
長津田 8:09着
つくし野 8:12着
すずかけ台 8:14着
南町田グランベリーパーク 8:15着
つきみ野 8:18着
中央林間 8:20着

鷺沼 8:02発
溝の口 8:07着
二子玉川 8:13着
用賀 8:17着
桜新町 8:19着
駒沢大学 8:23着
三軒茶屋 8:25着
池尻大橋 8:29着
渋谷 8:33着
表参道 8:36着
青山一丁目 8:38着
永田町 8:41着
半蔵門 8:44着
九段下 8:46着
神保町 8:48着
大手町 8:51着

宮前平 8:01発
宮崎台 8:03着
梶が谷 8:05着
溝の口 8:10着
高津 8:12着
二子新地 8:13着
二子玉川 8:15着
用賀 8:19着
桜新町 8:21着
駒沢大学 8:25着
三軒茶屋 8:28着
池尻大橋 8:31着
渋谷 8:35着
表参道 8:38着
青山一丁目 8:41着
永田町 8:43着
半蔵門 8:46着
九段下 8:49着
神保町 8:50着
大手町 8:53着

[深夜バス]

渋谷駅 1:30発
鷺沼駅 1:48着

平日のラッシュ時間帯は宮前平から各駅停車に乗車してもそこまで所要時間変わりません。建設地から宮前平駅へ向かうほうが下り坂のため鷺沼駅までの上り坂を避けたい際には宮前平へ向かうという選択肢もありでしょう。

東名高速道路の出入口がすぐ近くにありますから車移動も便利です。深夜バスだと渋谷から鷺沼駅までたったの18分です。

通学校は土橋小学校で徒歩2分、宮前平中学校で徒歩14分です。

【総評】

外観デザインやエントランスホールはもちろん室内の設備仕様などしっかりと造りこんできています。

問題は価格でしょうね。もう1割安ければとてもおすすめしやすかったのですが。ただ、コストカットしてあと1割安いよりもどうせ新築買う以上は高いんだからいいものに住みたいという永住派(中古NG)からすれば結果オーライなのかと。中古OK派でも土橋小学校の近くに絞るとそんなに出物もないですからね。

中古市場になると設備仕様などの良さがなかなか価格に反映しにくいため出口を見ちゃうと現状では値下がりが大きそうに見えますがそこは鷺沼駅前の再開発が少しでもフォローしてくれるといいですね。

物件スペックとしてはしっかりとしたものとなっており、コストコントロールの激しい新築マンションとは真逆です。

動画もご覧ください!

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