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今回ご紹介するのはグレーシア横浜です！
［物件概要］第二期販売（予告）
売主：相鉄不動産 日鉄興和不動産
設計：一級建築士事務所 デザインネットワ−クス
デザイン：乃村工藝社
施工：風越建設
予定価格：6400万円台～14700万円台
専有面積：38.18㎡～75.06㎡
総戸数：80戸
規模：10階建て
交通：
東急東横線・みなとみらい線・JR各線・京急本線「横浜」駅徒歩5分
相鉄本線「横浜」駅徒歩8分
市営地下鉄ブルーライン「横浜」駅徒歩10分
所在地：神奈川県横浜市神奈川区台町
竣工予定：2025年5月
引き渡し予定：2025年6月
駐車場：16台（月額31000円～40000円）
駐輪場：80台（月額400円～600円）
ミニバイク置場：2台（月額2000円）
管理費：12470円～24510円（月額）
修繕積立金：6110円～12010円（月額）
地図はこちらです↓
画像出典：グレーシア横浜公式HP
各線横浜駅から屋根ありのはまレールウォークを経由して徒歩5分、そのはまレールウォークを抜けてから信号一つ渡ってすぐですから屋根なしなのは1分ほどというとても快適な動線です。
もちろんはまレールウォーク直結のザヨコハマフロントタワーと比べてしまうと見劣りしてはきますがそちらとの比較ではなく単体で見ればとても便利な立地となります。
横浜駅徒歩5分ほどの既存マンションも少なくはないのですが今作は綺麗に整備されたはまレールウォーク側であること、さらに反町駅へと続く東横フラワー緑道に近いため『横浜駅にとても近いのにわちゃわちゃしていない住環境』というのがストロングポイントになってきます。
『横浜駅にとても近いわちゃわちゃ立地』でよければ選択肢は多いのですが、駅への近さだけでなく静けさも求めていた方にとってはスペシャルに感じることでしょう。夜のギラギラ感もない側のため子育てファミリーや女性単身者にとってもウケが良いことでしょう。
また、横浜駅周辺は『住宅だけの建設はダメですよ』というルールがある中で今作はぎりぎりそこから外れているため純粋な住宅のみのマンションである点も差別化要素です。
日常の買い物はまいばすけっとが目の前、文化堂が徒歩1分、その他にもデパートや商業施設が徒歩圏内にこれでもかとありますからとにかく便利ですね。スーパーマーケットや生鮮食品取扱店が多いため自炊派にも便利ですし飲食店も多いため外食派にも便利で遊ぶ場所も多いですから休日はもちろん平日の帰宅時も楽しすぎることでしょう。
通学校は青木小学校で徒歩7分、東横フラワー緑道経由の安心な道のりです。栗田谷中学校は徒歩14分です。
坂のない横浜駅物件のため周辺はハザードマップで色がついているものの建設地は若干グラウンドレベルが高くなるためうっすら色がつく程度になっています。
建設地は南北に長い土地形状で東側が全面接道、主開口部は全戸東です。従前は主として駐車場がありました。
東方面は環状1号線沿いに同クラスの背の高さのマンションなどがあり、そちらの廊下側を望む部屋が主となってしまいますが接道しているため低層階でも壁ドン感はありません。土地形状に沿って自然と南東向きも設定されていますがそちらは環状1号線と線路方向が抜けてきます。全体的に横浜駅徒歩5分の非タワマンとしては悪くはないでしょう。
環状1号線と線路もまぁまぁ近いとはいえこちらも横浜駅徒歩5分にしては静かなほうだという印象を受けました。(あくまで現地の1階相当部分からの体感のため上階になるとそれなりに音が響いてくるかとは思います)
外観デザインとしてはスラブラインとマリオンに照明を設置していることからこの物件にかける思いの本気度が伝わってきます。
エントランスホールも窓面豊かな二層吹き抜けで3階からのダイレクトウィンドウの角住戸と連続性あるデザインとなっておりこちらも夜はかなり目立つことでしょう。(ダイレクトウィンドウ住戸にお住いの方は照明の色合いをエントランスホールと合わせてくれると信じたいですね！)
共用部にはアロマディフューザーが設置され季節によって二種類の香りを楽しむことができます。(ザ・マジェスティコート目黒などでも採用されていました)
エントランスアプローチは短めではありますが黒系の段々とした庇が伸びているのがかっこいいですね。
サンドイッチ型ではなく玄関横並びでありながらもしっかりと内廊下を採用、各住戸の玄関部分をゲートデザインにするなどとても雰囲気が良い空間です。
価格と間取りの一部を共有いたします！
※予定価格含む(100万円台)
Aタイプ 3LDK 75.06㎡
画像出典：グレーシア横浜公式HP
5階 14990万円 坪単価660万円
C1タイプ 2LDK 56.62㎡
画像出典：グレーシア横浜公式HP
4階 10070万円 坪単価587万円
10階 10810万円 坪単価631万円
E1タイプ 2LDK 47.24㎡
画像出典：グレーシア横浜公式HP
Fタイプ 3LDK 66.23㎡
画像出典：グレーシア横浜公式HP
平均坪単価は約620万円です。
間取りに関しては妻側のダイレクトウィンドウ住戸を除くと開口部がいまひとつですね。(ダイレクトウィンドウ部分もサッシ高2mほどのため特別背が高いわけではないですが横には長い)
バルコニーが狭いことはまだしも(バルコニーライフを求める方が購入するキャラクターではない)窓面はもう少し頑張ってくれると嬉しかったところです…
設備仕様としてはディスポーザー、食洗機(30㎡台除く)、食器棚(50㎡未満)、浴室オーディオ、リビング天カセ(66㎡台と75㎡台)、水回り天板フィオレストーン、廊下水回り床タイル、良水工房、各住戸専用宅配ロッカー、構造は二重床・二重天井などなど単価帯なりにしっかりとしています。ゼッチ基準を満たしておりリビングと洋室1にも床暖房が設置されているのも今どきで嬉しいポイントですね。
周辺相場を確認しましょう！
■ナビューレ横浜タワーレジデンス
2007年築 横浜駅徒歩5分
新築時の坪単価約240万円
現在の坪単価約580万円
動き一例
約54㎡
新築時2600万円台
中古時8900万円台
■パークタワー横濱ポートサイド
2008年築 横浜駅徒歩6分
新築時の坪単価約260万円
現在の坪単価約580万円
動き一例
約83㎡
新築時6500万円台
中古時15000万円台
■横浜ポートサイドプレイスタワーレジデンス
2009年築 横浜駅徒歩8分
新築時の坪単価約250万円
現在の坪単価約580万円
動き一例
約64㎡
新築時3800万円台
中古時9000万円台
■ブランズ横浜
2018年築 横浜駅徒歩6分
新築時の坪単価約405万円
現在の坪単価約530万円
動き一例
約53㎡
新築時6200万円台
中古時7700万円台
約149㎡
新築時27400万円台
中古時28000万円台
■ザヨコハマフロントタワー
2023年築 横浜駅徒歩3分
新築時の坪単価約575万円
現在の坪単価約800万円
動き一例
約40㎡
新築時7800万円台
中古時9800万円台
上記相場からグレーシア横浜が今時点で築10年だった場合の価値を算出すると
C1タイプ 2LDK 56.62㎡ 4階 10070万円 → 8800万円(築10年と想定)
となります。
あくまで今の相場での算出のため参考までにお願いいたします。
駐車場は設置率約20％、駐輪場は1世帯1台確保できます。
管理費は㎡単価月額約326円、総戸数80戸でディスポーザー×内廊下の割には抑えられています。
周辺分譲マンションの維持費を確認しましょう！
■ナビューレ横浜タワーレジデンス 総戸数390戸 管理費㎡単価月額約415円
■パークタワー横濱ポートサイド 総戸数258戸 管理費㎡単価月額約319円
■横浜ポートサイドプレイスタワーレジデンス 総戸数179戸 管理費㎡単価月額約230円
■ブランズ横浜 総戸数210戸 管理費㎡単価月額約335円
■ザヨコハマフロントタワー 総戸数459戸 管理費㎡単価月額約495円
【住むレーション】
［湘南新宿ライン］
横浜 8:03発
新川崎 8:12着
武蔵小杉 8:15着
西大井 8:21着
大崎 8:25着
恵比寿 8:30着
渋谷 8:32着
［上野東京ライン］
横浜 8:06発
川崎 8:15着
品川 8:25着
新橋 8:32着
東京 8:35着
横浜 8:02発
戸塚 8:12着
大船 8:17着
藤沢 8:22着
辻堂 8:26着
茅ヶ崎 8:30着
［ブルーライン］
横浜 8:03発
三ッ沢下町 8:05着
三ッ沢上町 8:07着
片倉町 8:09着
岸根公園 8:11着
新横浜 8:14着
［みなとみらい］
横浜 8:00発
みなとみらい 8:03着
馬車道 8:04着
日本大通り 8:06着
元町・中華街 8:08着
［京急線］
横浜 7:54発
神奈川新町 7:57着
京急川崎 8:09着
京急蒲田 8:13着
糀谷 8:19着
大鳥居 8:22着
穴守稲荷 8:24着
天空橋 8:25着
羽田空港第3ターミナル 8:27着
羽田空港第1・第2ターミナル 8:30着
［相鉄線］
横浜 8:05発
西谷 8:14着
二俣川 8:19着
大和 8:27着
海老名 8:35着
［空港リムジンバス］
YCAT 5:00発
羽田空港第1ターミナル 5:24着
羽田空港第2ターミナル 5:29着
首都高の横浜駅西口ICまで1キロ弱と車での遠出もとても便利です。
【総評】
まず、立地面の魅力が大きいですね。
繰り返しになりますが横浜駅徒歩5分にしてはわちゃわちゃしていないですし、駅までの道中がほぼほぼはまレールウォークというのもスペシャルです。
建物外観デザインも照明計画豊かで竣工がとても楽しみですし、共用部の設えの豪華さと室内スペックの充実具合からしてオーナー満足度の高さが容易に想像できてしまいます。
価格に関してはライバル物件となるシティハウス横浜が2022年の販売開始時点では坪単価560万円、現在では700万円台まで上がってきているため新築比較としてもお高いですがわからなくもない水準でしょう。
ただ、やはり…ヨコフロの新築価格がちらついてしまうのが悩ましいところです。
そのヨコフロは当時の価格では買えないですし、過去の物件と比べていては前へ進めない時代であることは百も承知なのですが、その目の前を毎日のように通ることになりますからね…
『ヨコフロは別格だよ！』という切り替えが大事！！ではありますが…もう少し価格面でも勝負してくれたらとっつきやすかったところですが時代背景(上昇相場)からして致し方ないところではあります。
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