ドレッセタワー武蔵小杉　予定価格と間取り　モデルルーム訪問

今回ご紹介するのはドレッセタワー武蔵小杉です！

［物件概要］

売主：東急　伊藤忠都市開発
設計：長谷工コーポレーション
施工：長谷工コーポレーション
価格：未定
専有面積：42.09㎡〜84.49㎡
総戸数：160戸(非分譲住戸4戸含む) 他、店舗
規模：23階建て

交通：
東急東横線「武蔵小杉」駅徒歩3分
JR南武線「武蔵小杉」駅徒歩6分
JR横須賀線・湘南新宿ライン「武蔵小杉」駅徒歩8分

所在地：神奈川県川崎市中原区小杉町三丁目
竣工予定：2024年5月

駐車場：機械式駐車場62台、身障者用平置き1台、荷捌き用駐車場1台
駐輪場：320台、店舗用34台　　　
ミニバイク置場：3台

地図はこちらです↓

画像出典：ドレッセタワー武蔵小杉公式HP

前回の記事　→　ドレッセタワー武蔵小杉(予想)　価格は？！　建設地を見てきました！～(仮称)小杉町3丁目計画新築工事～

東急線の武蔵小杉駅から徒歩3分、府中街道を超えた法政通り商店街沿いに位置しています。

駅に近いタワーマンションは点在していますが東急線の線路西側では最南端となります。線路東側の最南端物件であるザ・コスギタワーのように低層階でも抜けるわけではありませんが目の前のナイスグランソレイユ武蔵小杉(13階建て)を超えてくるとカーテンいらずの眺望となります。タワマンが密集している武蔵小杉駅から徒歩3分という近さでありながらも南西方向の抜け感を得られる住戸が多いことが強みの一つとなります。

外観デザインに関してはエレベーターホールの開口部を屋上階まで連続した光壁にするなど駅側から目立つ背中側も凝ってくれています。

角部分は曲線とダイレクトウィンドウの列でわかれるため見る角度により印象が変わるのが素敵ですね。3階と最上階の天井部は木目調としています。

エントランスホールは桜をモチーフにした組子細工の光壁＆石積み、曲線を描く木目調格子の横にはLED壁面アート、住戸階も壁面、天井部ともに木目調とするなどエントランスホールや住戸階も和テイストとなっています。(モデルルームのお姉様も着物姿)

植栽豊かな公開空地「KADO-NIWA」にはマンホールトイレが設置されるなど万が一の際の防災拠点ともなります。

3階に共用施設を集約、オーナーズラウンジ「ENGAWA」には個室ブース×3、ソファスペースに縁側スペース、ENGAWAには赤外線で菌を減少させるエアロシールドが設置されます。

ルーフトップテラス(屋上)「SORA」にはワークスペースが設けられ空の仕事場ともなります。その他スカイシアターやプレイコートがあるなど多様な使い方が可能です。

風除室のオートロック解除とエレベーターのセキュリティ解除は顔認証システムを採用、メガネもマスクもOKです。エレベーターに関しては自動で住まう階のボタンが指定されるためボタンを押す必要がありません。住戸玄関ドアはオプションでスマートロックに変更可能です。このスマートロックがなかなか面白く、スマホアプリ・ICカード・パスワード・鍵の4パターンに対応しているだけでなくホテルの客室のようにドアを閉めると自動で鍵がかかるようにも設定できます。万が一スマホやICカードなどを持ち忘れた際はちょいと怖いですがパスワードさえ覚えておけばやらかしにも対応できます。

内廊下を採用、各階ごみ置場だけでなく各階宅配ボックスも設置されます。

1階の店舗は本屋さん、2階はファミレスにも対応できますがジョナサンが戻ってくるかは未定とのことです。セキュリティラインは分かれていますが住戸エントランスからすぐですから本屋さんとファミレス(こちらは未定)が実質の共用施設となれば人によっては使い勝手良いことでしょう。テナント次第でマンションの印象も変わってしまうことはプラスでもありマイナスでもありますね。

予定価格と間取りの一部を共有いたします！

※かなりざっくりとした予定価格(100万円単位)からです

Aタイプ　1LDK　42.09㎡
6階　5200万円台　坪単価408万円
11階　5500万円台　坪単価432万円
18階　5800万円台　坪単価455万円

Bタイプ　3LDK　76.95㎡
6階　8200万円台　坪単価352万円
13階　9200万円台　坪単価395万円
19階　9900万円台　坪単価425万円

Cタイプ　2LDK　54.50㎡
6階　6100万円台　坪単価370万円
13階　6500万円台　坪単価394万円
19階　7100万円台　坪単価430万円

Dタイプ　3LDK　74.74㎡

画像出典：ドレッセタワー武蔵小杉公式HP

10階　9300万円台　坪単価411万円
20階　10200万円台　坪単価451万円

Eタイプ　2LDK　56.24㎡
8階　6700万円台　坪単価393万円
17階　7500万円台　坪単価440万円

Fタイプ　2LDK　55.20㎡

画像出典：ドレッセタワー武蔵小杉公式HP

8階　6700万円台　坪単価401万円
17階　7500万円台　坪単価449万円

Gタイプ　3LDK　84.49㎡

画像出典：ドレッセタワー武蔵小杉公式HP

6階　11100万円台　坪単価434万円
12階　11500万円台　坪単価450万円
21階　12500万円台　坪単価489万円

Hタイプ　3LDK　68.30㎡
6階　8200万円台　坪単価396万円
14階　8900万円台　坪単価430万円

平均坪単価は約420万円です。

思っていたより1割ほど高かったです。ただ、それは平均での話であり…これ低層階はお得感ありますね。

もちろん南の最前席というポジションを活かせる住戸に単価を振るのは当然ではありますが低層階をここまで安くする必要ありますかね…もう少し低層階の価格を高くして中層階以上を安くしてあげたほうがバランスよく売れると思うのですが…まぁプロが付けた値段なわけで「低層階から埋めていく」という戦略なのだとは思いますが…

囲まれ感がもっと薄くなるとはいえシティタワー武蔵小杉(2016年築)の低層階で坪単価400万円弱、パークシティ武蔵小杉ザガーデンタワーズイースト・ウエスト(2017年築・2018年築)の低層階で坪単価350万円前後なわけですから新築としてはあきらかに値付けが弱すぎます。

ドレッセタワー武蔵小杉は4階から住戸となり1階から3階までの階高が住戸階よりも高くなっていますから実質5階くらいの高さになります。それで坪単価350万円ほどから購入できるとなればこれは魅力が大きいでしょう。

一方で高層階はやりすぎなような…武蔵小杉は9000万円に大きな壁があり1億円に超絶大きな壁があるエリアですからいくら住戸位置が良くても74㎡台で9000万円超、1億円超って動くのかしら…新横浜線が開通してみるとその壁を超える可能性もありますが現状ではチャレンジだなぁ～と。

中住戸でもワイドスパンがありますし1LDKの浴室が1317、2LDKの浴室が1418など水回りにもゆとりがあります。曲線部分の角住戸ですが窓は曲線しておらず、バルコニーも曲線部分はつながっていません(通り抜けできない)。全体的にバルコニーが広いのですが洗濯物を干すことは禁止されています。浴室乾燥機か洗濯乾燥機を使う方が多いとは思いますがちょっとした洗濯物を干したい際には洋室に物干フックが付いています。

見学時点では次回以降の案内となっていましたが「イエナカ＋α」として居室内でのテレワーク向けメニュープランなども選べるようです。

設備仕様としてはディスポーザー、キッチングローエ社製水栓、キッチン天板フィオレストーン、食器棚(天板フィオレストーン)、コンロデリシア、浴室ダウンライト、洗面台天板天然石、トイレ手洗いカウンター＆ローシルエットトイレ＆スティックリモコン(1LDKはトイレのスペックが落ちます)、廊下床タイルなど総額が抑えられる部屋からするとかなり充実したものとなっています。一方で全部屋統一グレードのため高価格帯住戸からすると電動給気シャッターなど気になる部分も目に見えてきやすいと思います。

構造は二重床・二重天井、基本天井高は2650mm(リビングだけでなく多くの洋室も！！)と高いものとなっています。ただ、居室内のバルコニー側が2070mmくらいまで下がるため落差はかなりのものとなります。そのため中住戸も角のダイレクトウィンドウなどもサッシ高は低め(タワマンにしては低め、板状としては一般的だが天井が高いためより低く見える)です。眺望が抜ける住戸でもバルコニー手摺が不透明なのは残念に感じました。免震構造を採用しています。

周辺売買相場を確認しましょう！

・レジデンス・ザ・武蔵小杉　2007年築　新築時の坪単価約220万円　現在の坪単価約330万円

・シティハウス武蔵小杉　2008年築　新築時の坪単価約260万円　現在の坪単価約290万円

・ザ・コスギタワー　2008年築　新築時の坪単価約210万円　現在の坪単価約305万円

・リエトコート武蔵小杉ザクラッシィタワー・イーストタワー　2008年築　新築時の坪単価約245万円　現在の坪単価約305万円

・パークシティ武蔵小杉ミッドスカイタワー　2008年築　新築時の坪単価約260万円　現在の坪単価約320万円

・パークシティ武蔵小杉ステーションフォレストタワー　2010年築　新築時の坪単価約240万円　現在の坪単価約320万円

・ブリリア武蔵小杉　2011年築　新築時の坪単価約270万円　直近売り出し事例なし

・パークシティ武蔵小杉ザグランドウイングタワー　2014年築　新築時の坪単価約290万円　現在の坪単価約360万円

・エクラスタワー武蔵小杉　2013年築　新築時の坪単価約290万円　現在の坪単価約355万円

・プラウドタワー武蔵小杉　2015年築　新築時の坪単価約280万円　現在の坪単価約355万円

・シティタワー武蔵小杉　2016年築　新築時の坪単価約370万円　現在の坪単価約390万円

・パークシティ武蔵小杉ザガーデンタワーズイースト　2017年築　新築時の坪単価約335万円　現在の坪単価約370万円

・パークシティ武蔵小杉ザガーデンタワーズウエスト　2018年築　新築時の坪単価約325万円　現在の坪単価約350万円

・コスギサードアヴェニューザ・レジデンス　2020年築　新築時の坪単価約365万円　現在の坪単価約385万円

周辺賃料相場を確認しましょう！

・パークシティ武蔵小杉ザグランドウイングタワー　44.47㎡　低層階　月額200000円　㎡単価月額約4500円

・パークシティ武蔵小杉ザガーデンタワーズイースト　80.02㎡　高層階　月額298000円　㎡単価月額約3720円
　
・パークシティ武蔵小杉ザガーデンタワーズイースト　62.73㎡　高層階　月額260000円　㎡単価月額約4140円

・コスギサードアヴェニューザ・レジデンス　45.70㎡　中層階　月額230000円　㎡単価月額約5030円

上記相場からドレッセタワー武蔵小杉の将来価値を予想すると

Aタイプ　1LDK　42.09㎡　11階　5500万円台(新築時)　→　5000万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

浸水災害対策として電気室を3階、雨水貯留槽の設置、屋上に非常用発電機も設置されます。

日本初の実質再生可能エネルギー100%マンションとなっています。こちらに関しては深堀できるほど詳しくないのですが「一括受電供給会社から供給される電力が再生エネルギーの証明を受けたものですよ～」というものであり住民がどうというよりかは企業として～という側のお話です。太陽光発電を設置し共用部の電力として使用します。

駐車場は…ん～ドーナツ型ではないため中央にタワーパーキングをもってこれないのはわかるのですが角部分に埋め込むことは可能なわけで…完全に屋外でタワーパーキングをポンッと置いただけです。短い距離とはいえ住戸階との行き来では雨に濡れますし、完全なる屋外のため作業中に雨風の影響もあります。せめて角に食い込ませて屋内での入出庫にしてくれると嬉しかったのですが。武蔵小杉で億以上出す人に駐車場動線や作業中に快適を提供しないとは…ただでさえ9000万円、億に壁があるエリアなのですからここはしっかりと造りこむべきだったかと思います。ましてや周りのタワマンの駐車場は一部を除いてしっかりとしたものなわけで買い替え需要さえも失いかねないですよ…

設置率は約39％です。

タワーパーキング62区画　※別途身障者用1区画あり

ハイルーフ　全長5300×全幅2050mm×全高2000mm　10区画　月額26000円
ミドルルーフ　全長5300×全幅2050mm×全高1750mm　12区画　月額25000円
ノーマルルーフ　全長5300×全幅2050mm×全高1550mm　30区画　月額23000円
バリアフリー対応　全長5300×全幅2050mm×全高2000mm　2区画　月額26000円
電気自動車対応　全長5200×全幅1950mm×全高1750mm　8区画　月額25000円

駐輪場は屋内3階で専用エレベーター2基あり、設置率200％です。3階に駐輪場と電気室があることでラウンジがそこまで広いものではないのですが屋上にテラスもあるわけで戸数からすれば贅沢な悩みですね。

管理費は㎡単価月額約474円、重たいですね。この管理費ならせめて各階ごみ回収や宅配業者、引っ越し用のエレベーターがもう1基欲しかったところです。総戸数160戸の23階建てでエレベーター2基というのは違和感ないものの各階ごみ回収時は実質1基は管理用となるわけで、このめちゃ高い管理費の納得材料がもう少し欲しかったなぁ～と。

維持費一例(予定)・・・Bタイプ　76.98㎡　管理費月額36500円　修繕積立金月額12000円　光サービス利用料月額2860円　合計月額51360円

ここまで管理費高いなら修繕積立金も20000円くらいにしてくれても良いような…これだけの物件価格に手が届き高額な管理費払える人なら修繕積立金が低いことを喜ばないような…（長く住みたいのに長く住みにくくなるシステム辛い…）

24時間有人管理というわけではありませんが夜間に警備員による巡回があります。

周辺分譲マンションの維持費を確認しましょう！

・パークシティ武蔵小杉ミッドスカイタワー　総戸数794戸　61階建て　管理費㎡単価月額約215円

・パークシティ武蔵小杉ザガーデンタワーズイースト　総戸数592戸　53階建て　管理費㎡単価月額約326円

・コスギサードアヴェニューザ・レジデンス　総戸数519戸　39階建て　管理費㎡単価月額約338円

建設地

【住むレーション】

［東横線(みなとみらい線・副都心線直通)］

武蔵小杉　7:56発
日吉　7:59着
菊名　8:05着
横浜　8:12着
みなとみらい　8:15着
馬車道　8:18着
日本大通り　8:19着
元町・中華街　8:22着

武蔵小杉　8:06発
自由が丘　8:13着
中目黒　8:22着
渋谷　8:26着
新宿三丁目　8:32着
池袋　8:40着

［東急目黒線（三田線・南北線直通）］

武蔵小杉　7:58発
多摩川　8:00着
田園調布　8:03着
大岡山　8:06着
武蔵小山　8:11着
目黒　8:15着
白金台　8:18着
白金高輪　8:21着
三田　8:24着
芝公園　8:26着
御成門　8:27着
内幸町　8:29着
日比谷　8:31着
大手町　8:33着

武蔵小杉　8:03発
多摩川　8:05着
田園調布　8:08着
大岡山　8:11着
武蔵小山　8:16着
目黒　8:20着
白金台　8:24着
白金高輪　8:26着
麻布十番　8:29着
六本木一丁目　8:32着

［横須賀線・湘南新宿ライン・相鉄線直通］

武蔵小杉　8:02発
羽沢横浜国大　8:20着
西谷　8:23着
二俣川　8:29着
大和　8:36着
海老名　8:45着

武蔵小杉　8:00発
新川崎　8:03着
横浜　8:12着
保土ヶ谷　8:16着
東戸塚　8:21着
戸塚　8:25着
大船　8:30着
北鎌倉　8:36着
鎌倉　8:39着

武蔵小杉　8:00発
西大井　8:06着
品川　8:11着
新橋　8:16着
東京　8:19着

武蔵小杉　8:03発
大崎　8:12着
恵比寿　8:17着
渋谷　8:19着
新宿　8:24着
池袋　8:31着

［成田エクスプレス］

武蔵小杉　5:55発
品川　6:04着
東京　6:12着
空港第2ビル（成田第2・第3ターミナル）　7:15着
成田空港（成田第1ターミナル）　7:18着

［南武線］

武蔵小杉　8:02発
武蔵中原　8:05着
武蔵新城　8:08着
武蔵溝ノ口　8:11着
津田山　8:13着
久地　8:15着
宿河原　8:17着
登戸　8:19着
中野島　8:22着
稲田堤　8:24着
矢野口　8:27着
稲城長沼　8:29着
南多摩　8:31着
府中本町　8:34着
分倍河原　8:36着
西府　8:38着
谷保　8:41着
矢川　8:43着
西国立　8:45着
立川　8:48着

武蔵小杉　8:00発
向河原　8:02着
平間　8:04着
鹿島田　8:07着
矢向　8:09着
尻手　8:11着
川崎　8:13着

2022年度に東急・相鉄新横浜線が開業すると新横浜駅までダイレクトアクセスが可能となります。同じく2022年度には武蔵小杉駅のホーム増設も完了予定です。

日常の買い物に関してはグランツリー武蔵小杉(セブン&アイ系)とイトーヨーカドーへ徒歩3分、東急スクエアとららテラス武蔵小杉へ徒歩4分など迷ってしまうくらい選択肢があります。武蔵小杉の中でも個人店が多い側のためチェーン店以外も使いたい方にも合ってきそうです。

通学校は小杉小学校で徒歩10分、今井中学校で徒歩11分です。小杉小学校まで少し距離はありますが2019年に新設された新しい小学校ですからこれを理由に前向き検討される方も多いのではないでしょうか。

【総評】

タワマンを名乗ることで検討者が求めるものも高まるわけですが価格帯によってはそれに応えるものとなっていました。

低層階や1LDK、2LDKを購入される方にとっては価格以上の箱の良さを感じることでしょう。とてもおすすめしやすいです。とくに2LDKの南向き設定は希少ですし、Fタイプは柱の食い込みがありません(下がり天井は他プランと同じくあります)。

一方で9000万円や億超え住戸を購入される方にとっては味が薄く感じるかと。当然ですが求めるレベルが高くなってきますし、新綱島と異なり周辺にも良質なタワマンがあるわけですから。もちろん武蔵小杉のタワマンも築年数が経過してきておりオール電化などなど少し時代を感じる部分もあります。そのためエリア内買い替えというのは2LDK→3LDKなどに限らずあって不思議ではないわけですがプレミアムフロアでもプレミアム仕様でもない億ションに響くのかどうか。価格だけでなく維持費も上がりますからね…修繕積立金のリセットを考慮しても重たく感じるはずです。

まだざっくり予定価格のためなんともですが低層階や1LDK、2LDK住戸にとっては美味しいマンションでしょう。立地の良さはもちろんですが標準仕様が高めですから価格に対して箱の満足度も高いものとなるでしょう。

総戸数160戸で23階、1フロア8戸ということでエントランスから住戸までの距離も短く、タワマンにしてはわちゃわちゃしていないのは他タワマンと比べた際の強みでもありますね。総戸数160戸でもしっかりとタワマンスペックです。ただ、総戸数160戸だからこそ少し高値チャレンジできるという買い手にとっては悪い面が中層階以上の重たい価格や維持費に出てしまっているなぁ～と。(一概には言えませんが需要と供給のバランスからして500戸売るのと160戸売るのとでどちらが価格で遊べるかと言えば後者)

とはいえ武蔵小杉の利便性の高さは年々高まるばかり。新横浜線の開通で鉄道利便性がさらに向上となれば武蔵小杉の相場がもう1ランク2ランク高まり壁を超えるのも時間の問題なのかもしれないですね。東急沿線の東急タワマンというのも買いやすいポイントでしょう。

動画もご覧ください！

■ドレッセタワー武蔵小杉　建設地周辺レポート②・モデルルーム見学後のファーストインプレッション