今回ご紹介するのはグランドメゾン鷺沼ザ・ヴィラです!

[物件概要]第2期2次

売主:積水ハウス
設計:IAO竹田設計
施工:松尾工務店
価格:未定
専有面積:57.11㎡~84.24㎡
総戸数:86戸
規模:地上6階地下1階建て
交通:東急田園都市線「鷺沼」駅徒歩12分 東急田園都市線「たまプラーザ」駅徒歩19分
所在地:神奈川県川崎市宮前区鷺沼4丁目
竣工予定:2022年6月下旬

駐車場:機械式駐車場17台、身障者優先駐車場(平置)1台、※隔地駐車場(平置)19台
バイク置場:3台
自転車置場:170台、他レンタサイクル4台

地図はこちらです↓

画像出典:グランドメゾン鷺沼ザ・ヴィラ公式HP

グランドメゾン鷺沼コートよりも駅距離はありますが田園都市線物件の中では希少な抜け感ある立地となります。

地図で見ると東名高速道路の真横ということで良い印象はもたれにくいのですが東名高速道路は物件よりもだいぶ下にあるため真正面の視界には入ってきません。東名高速道路方面を向く住戸は低層階でも日中カーテンなしの生活もできてしまうであろう抜け感です。ローレルコートやドレッセも東名高速道路側は抜けるもののグランドメゾンはさらに高い位置にありますからより抜けてきます。

鷺沼駅からの道のりとしては上り坂が続きますがコートと同じく田園都市線物件の中では緩やかではあります。

建設地周辺はすでに分譲マンションも多く、駅から離れるものの人が少なさすぎるというわけではありません。

土地形状が歪ですがそれを活かしてエントランスアプローチを広くとっています。アプローチの歩行者側は屋根付きで天井部は木目調に、その横を天然石と植栽、エントランスホールはこじんまりとしているものの正面の吹き抜けを広く取り石庭としていますから総戸数86戸にしてはだいぶ贅沢なものとなっています。また、石庭の横には複合プリンター機設置の半個室ワークスペースがあります。

エレベーターは住戸食い込み型ではなく独立していますし、総戸数86戸で2基ですからストレスもないでしょう。外廊下ではありますが石庭の吹き抜けと数ヵ所の吹き抜けを囲んだ配棟のためプライバシー性のある外廊下です。

予定価格と間取りの一部を共有いたします!

[西方面]

Qタイプ 3LDK 74.00㎡

画像出典:グランドメゾン鷺沼ザ・ヴィラ公式HP

1階 5600万円台 坪単価250万円
4階 5900万円台 坪単価263万円
6階 6000万円台 坪単価268万円

L1タイプ 3LDK 71.92㎡
1階 5500万円台 坪単価252万円
4階 5700万円台 坪単価262万円
6階 5800万円台 坪単価266万円

Bタイプ 2LDK 57.18㎡
1階 4600万円台 坪単価265万円
4階 4900万円台 坪単価283万円
6階 5000万円台 坪単価289万円

[東方面]

Hタイプ 2LDK+S 70.37㎡
3階 5800万円台 坪単価272万円
6階 5900万円台 坪単価277万円

Aタイプ 2LDK 57.11㎡
4階 5000万円台 坪単価289万円

[南方面]

Pタイプ 3LDK 73.69㎡
3階 6900万円台 坪単価309万円
5階 7000万円台 坪単価314万円

平均坪単価は約280万円です。

既存マンションのドレッセ鷺沼の杜(プライム・アリーナ)は平均専有面積約85㎡でしたから時代を感じる面積帯とはなってしまってはいますが共用廊下側もアウトフレームとできています。

今回のマンションの魅力(他マンションとの差別化)となる向きは西向きなのですが東名高速道路沿いを意識してか思いのほか塩らしい価格ですね。川崎市と横浜市の田園都市線物件の中では新築としては手が出しやすい総額です。

コートと違いディスポーザーがないのは残念ですが食洗機、キッチン天板天然石、浴室ダウンライト、おそうじ浴槽、トイレはアラウーノ(カバーが木目調なのは好き嫌いわかれる?けどノーマルと選べます)&手洗いカウンター、LOW-E複層ガラス、玄関前カメラ付きインターホンなど設備仕様も頑張っています。全戸玄関前にトランクルーム完備となっています。

東名高速道路側の住戸は二重サッシを採用、全戸天井給気としています。

構造は二重床・二重天井、基本天井高は2500mmです。

周辺相場を確認しましょう!

・ランドシティ鷺沼サレジオ通り 2003年築 鷺沼4 新築時の坪単価約165万円 現在の坪単価約145万円

・サンクタス鷺沼プライベートヒル 2003年築 鷺沼4 新築時の坪単価約170万円 現在の坪単価約165万円

・グラン・ブルー鷺沼 2009年築 鷺沼4 新築時の坪単価約255万円 現在の坪単価約175万円

・ドレッセ鷺沼の杜プライムフォレスト 2013年築 鷺沼4 新築時の坪単価約210万円 現在の坪単価約215万円

・ドレッセ鷺沼の杜アリーナフォレスト 2015年築 鷺沼4 新築時の坪単価約245万円 現在の坪単価約225万円

上記相場からグランドメゾン鷺沼ザ・ヴィラの将来価値を予想すると

L1タイプ 3LDK 71.92㎡ 4階 5700万円台(新築時) → 4500万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

駐車場が条例にすら満たない20%ほどしかなく、目の前の外部駐車場を含めて40%超です。

管理費は㎡単価月額約230円を予定、ディスポーザーがないとはいえエレベーター2基で石庭もある割には抑えめな水準ですね。

鷺沼北公園から都心方面を望む

【住むレーション】

[田園都市線(半蔵門線直通)]

鷺沼 7:56発
たまプラーザ 7:58着
あざみ野 8:00着
青葉台 8:05着
長津田 8:09着
つくし野 8:12着
すずかけ台 8:14着
南町田グランベリーパーク 8:15着
つきみ野 8:18着
中央林間 8:20着

鷺沼 8:02発
溝の口 8:07着
二子玉川 8:13着
用賀 8:17着
桜新町 8:19着
駒沢大学 8:23着
三軒茶屋 8:25着
池尻大橋 8:29着
渋谷 8:33着
表参道 8:36着
青山一丁目 8:38着
永田町 8:41着
半蔵門 8:44着
九段下 8:46着
神保町 8:48着
大手町 8:51着

[深夜バス]

渋谷駅 1:30発
鷺沼駅 1:48着

日常の買い物利便性としては基本駅前に頼ることになりますがTukTukという無人コンビニを共用部に設置しますから即席系のごはんやデザート、飲み物などはある程度そこでカバーできます。(置いてほしい商品をリクエストできる)

とはいえ鷺沼駅徒歩12分ですから不便ではないですね。

子育て世代からすると通学校が鷺沼小学校で徒歩14分、有馬中学校で徒歩25分と遠いのは懸念材料でしょう。

【総評】

クセのある立地ですがいいですね~。万人受けするのはどう考えたってコートなのですが私はヴィラみたく尖った物件大好きです(笑)

駅から離れるので価格が安いのは当たり前なのですが駅から離れただけの価値がある立地です。バルコニーは透明ガラス手摺で隣戸境はコンクリート&下部隔て板とプライバシー性もありますからバルコニーに椅子を出して(規約内で)眺望を楽しむこともできます。もちろん暑い日と寒い日は室内から!

バス便というほど遠いわけではないですし、緩やかな上り坂ですからシニア層にもウケが良さそうですね。

こういった物件好きなんですよね~。大きな弱点があるけど大きな強みもある。同じような物件はありそうでない(ローレルコートとドレッセとは標高が異なる)のもいいですね。

動画もご覧ください!

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2 件のコメント

  • マンマニさんは眺望の抜け感のある西向きについてコメントしていらっしゃいましたが、東向きはどうなんでしょう?
    予算的に他エリアを考えていましたが、東向きなら手が届きそうなので・・・
    眺望の優先度は高くないですが、10-20年後に売却を検討した際のリセールの差が心配です。

    • ぬまぬま様

      マンションマニアです!コメントいただきありがとうございます!

      個別相談にてご対応可能です。
      大変お手数ですがマンションカウンター公式HPよりご予約お願いいたします。

      引き続きよろしくお願いいたします。

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