今回ご紹介するのはプラウド鷺沼テラスです!

[物件概要]第一期販売戸数33戸

売主:野村不動産
施工:木内建設
価格:5298万円~8498万円
専有面積:70.67㎡~100.24㎡
総戸数:55戸
規模:5階建て
交通:東急田園都市線「鷺沼」駅徒歩10分
所在地:神奈川県川崎市宮前区土橋四丁目
竣工予定:2019年10月下旬

管理費:月額16000円~22800円
修繕積立金:月額8990円~12760円

駐車場:29台(機械式:28台、身障者優先平置:1台)月額:16000円~22000円
駐輪場:88台(スライド式:30台、2段式:34台、大型スライド式:21台、小型用平置:3台)月額:200円~600円
バイク置場:2台 月額:4000円

地図はこちらです↓

画像出典:プラウド鷺沼テラス公式HP

大きな欠点がなくバランスの良いマンションとなります。

鷺沼駅からはフラットな道のりではないものの急坂なしで徒歩10分、住宅街を通るか大通りを通るかを選べますので朝は最短距離の住宅街経由、夜は車通りも多い大通り経由と状況により選ぶことができます。物件の目の前(鷺沼駅方面は信号渡った斜め向かい)にはバス停があり鷺沼駅までサクッとアクセスできますから雨の日はバスに乗車しても良いでしょう。

三方角地のため壁ドンになってしまうお部屋が現状でも将来的にもありません。お隣のマンションは壁ドンになってしまうため反対運動をしていますがそのマンションも新築時にはお隣さんから反対されていたわけで。。。

もちろんお隣さんへの配慮はなされておりバルコニーから真正面でこんにちはになる住戸は0、共用廊下は背の高いルーバー格子とすることでお互いに目が合わないようになっています。

プラウド鷺沼テラス自体は第二種中高層住居専用地域ですが南面は第一種低層住居専用地域ですから購入してから採光・眺望が失われないというのは魅力的です。

外観に関しては角地であるがゆえに目立ちますから全体的に造りこんできています。例えば角面のバルコニー部のガラス手摺はコンクリートの上にガラス手摺ではなく下から上までのガラスを採用(下部分をコンクリの外側に出している)、最上階のバルコニー天井部を木目調とすることで歩道から見上げた時に邸宅感が出るようにしています。

角地のため植栽部分も長く、もともと大通りにある木々と合わせて一体感あるものとしています。バルコニー隣戸境も背の高い隔て板を採用しています。順張りでありながらも花台を設け、その面の手摺を透明とすることで飾ったお花が外から見えるようにしているのです。遠くから見た時に自宅がわかる喜びを得られます。戸建て感覚がマンションで味わえるというのは希少です。

価格と間取りの一部を共有いたします!

[A棟 南西向き]

A1タイプ 3LDK 79.66㎡
1階 6388万円 坪単価265万円

Aタイプ 4LDK 90.42㎡

画像出典:プラウド鷺沼テラス公式HP

2階 6998万円 坪単価255万円
4階 7498万円 坪単価274万円

Bタイプ 3LDK 70.90㎡

画像出典:プラウド鷺沼テラス公式HP

2階 5938万円 坪単価276万円
3階 6098万円 坪単価284万円

Cタイプ 3LDK 72.38㎡

画像出典:プラウド鷺沼テラス公式HP

1階 5798万円 坪単価264万円
2階 6078万円 坪単価277万円
4階 6398万円 坪単価292万円
5階 6598万円 坪単価301万円

Dタイプ 3LDK 72.38㎡
1階 5698万円 坪単価260万円
3階 6198万円 坪単価283万円
5階 6598万円 坪単価301万円

Eタイプ 3LDK 70.90㎡
2階 5858万円 坪単価273万円
4階 6298万円 坪単価293万円

Fタイプ 3LDK 74.58㎡

画像出典:プラウド鷺沼テラス公式HP

2階 6258万円 坪単価277万円
5階 6888万円 坪単価305万円

[B棟 南東向き]

Gタイプ 4LDK 94.16㎡

画像出典:プラウド鷺沼テラス公式HP

1階 7298万円 坪単価256万円
2階 7598万円 坪単価266万円
5階 8198万円 坪単価287万円

Hタイプ 3LDK 72.58㎡

画像出典:プラウド鷺沼テラス公式HP

1階 5798万円 坪単価264万円
2階 6198万円 坪単価282万円
5階 6798万円 坪単価309万円

Iタイプ 3LDK 75.09㎡
1階 5978万円 坪単価263万円
3階 6698万円 坪単価294万円
4階 6898万円 坪単価303万円

Jタイプ 3LDK 75.24㎡

画像出典:プラウド鷺沼テラス公式HP

1階 5998万円 坪単価263万円
2階 6458万円 坪単価283万円
3階 6758万円 坪単価296万円

Kタイプ 4LDK 90.31㎡

画像出典:プラウド鷺沼テラス公式HP

3階 7298万円 坪単価267万円

Nrタイプ 4LDK 100.24㎡

画像出典:プラウド鷺沼テラス公式HP

4階 8498万円 坪単価280万円

[C棟 南東向き]

Lタイプ 3LDK 70.67㎡
2階 5298万円 坪単価247万円

Mタイプ 4LDK 81.46㎡

画像出典:プラウド鷺沼テラス公式HP

3階 6498万円 坪単価263万円

Orタイプ 4LDK 86.81㎡
4階 6998万円 坪単価266万円

維持費一例・・・Hタイプ 72.58㎡ 管理費(月額)16500円 修繕積立金(月額)9240円

戸数の割に管理費が抑えられています。駐車場の数が違うとはいえプラウド大泉学園ステーションフロントはびっくりな㎡単価でしたね。。。

設備仕様はディスポーザー、食洗機、キッチン天板天然石、浴室フラットラインLED・全面パネル、リビングフロアコンセント(床下にコンセント)、トイレ手洗いカウンターなどなど単価なりのものとなっています。

共用廊下側の洋室の角部分も窓としているため共用廊下を歩いているときの見た目のかっこよさはもちろん室内からも自然光が取り入れやすいですから大きく評価したいポイントとなります。

玄関ドアを引っ込めているため共用廊下にゆとりはあるのですがエントランスホールが賃貸マンション並みの広さなのが気になりました。通常はもう一部屋分使うんですが・・・。

個人的にはリビングinの洗面室が好きなのですが世間的には非リビングinのほうを好む方が多いのでそこを気にする方はそこそこいるかもしれないですね。

階高と天井高が残念ポイントで階高約2900mm(一般的には3000mm)、天井高約2400mm(一般的には2500mm)となってしまっています。ミライフルを採用しているため直床ではありません。ただ、天井高はあまり高くないのですがキッチンのリビング寄りも天井高約2400mmなので圧迫感はないですね。キッチンの天井が下がっていない物件はとても珍しいのです。

周辺相場を確認しましょう!

・鷺沼パーク・ホームズサウスコート 1996年築 土橋4 新築時の坪単価約230万円 現在の坪単価約145万円

・オーベル鷺沼 1998年築 土橋4 新築時の坪単価約225万円 現在の坪単価約180万円

・ファミールヒルズ鷺沼 2003年築 土橋4 新築時の坪単価約190万円 現在の坪単価約200万円

・サンクタス鷺沼ノール 2007年築 土橋4 新築時の坪単価約230万円 現在の坪単価約200万円

・ドレッセ鷺沼アリーナフォレスト 2015年築 鷺沼4 新築時の坪単価約245万円 現在の坪単価約240万円

上記相場からプラウド鷺沼テラスの将来価値を予想すると

Jタイプ 3LDK 75.24㎡ 3階 6758万円(新築時) → 5130万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

建設地

建設地周辺動画

【住むレーション】

[東急田園都市線→東京メトロ半蔵門線]

鷺沼 8:03発
溝の口 8:08着
二子玉川 8:13着
用賀 8:17着
桜新町 8:19着
駒沢大学 8:23着
三軒茶屋 8:25着
池尻大橋 8:29着
渋谷 8:33着
表参道 8:36着
青山一丁目 8:38着
永田町 8:41着
半蔵門 8:44着
九段下 8:46着
神保町 8:48着
大手町 8:51着

鷺沼 7:58発
たまプラーザ 7:59着
あざみ野 8:02着
青葉台 8:07着
長津田 8:11着
南町田 8:15着
中央林間 8:19着

[深夜バス]

渋谷駅 1:30発
鷺沼駅 1:48着

鷺沼駅は始発設定があるものの平日の7時台と8時台には一本もないため注意が必要です。(公式HPでは平日朝10本と記載がありますがこの書き方はちょいとずるいですね)

ただ、渋谷方面からの終電が鷺沼行きであったりと東急田園都市線の急行停車駅でも恵まれた運行本数であることはたしかです。

鷺沼駅近くに車両基地があるのですがこちらは東急線沿いの車両基地でありながらも東京メトロの車両基地となっています。半蔵門線内には車両基地がないことから大東急様から譲ってもらったのです。なお、田園都市線の車両基地は長津田にあります。

渋谷駅から深夜バスもありますから万が一田園都市線の終電(渋谷駅0時42分発)を逃してしまった場合でも1400円で帰宅することができます。

深夜とはいえ渋谷駅から鷺沼駅までバスで18分というだけあって車移動も便利なのが鷺沼の強みですよね。プラウド鷺沼テラスから東名川崎ICまで約400mと近くなっています。

鷺沼駅と東名川崎ICのどちらからもほどよく離れているため騒音や排気ガスの心配がないのに鉄道・車どちらでの移動も利便性が高いのは魅力的です。

また、横浜環状北西線が完成すれば横浜ベイサイドなどへ行き来しやすくなりますから楽しみですね~。横浜環状北西線は2021年度の開通を予定しています。

宮前平中学校が通学校ですから学区買いも発生しやすくなっています。小学校は土橋中学校です。

【総評】

客観的におすすめしやすいですね。ほんとバランスが良い。

・価格→ぎりぎりですが残債割れはなさそう。

・立地→三方角地で採光・眺望が半永久的に守られる。駅からの距離は近くもなく遠くもなく。

・外観、設備仕様→頑張っている。

・間取り→スパンは今一つですが窓面豊かで狭いお部屋がない。

・交通利便性→急行停車駅の鷺沼駅、東名川崎IC近く、バス停目の前。

・買い物利便性→大きな欠点とまではいきませんが物件のすぐ近くにはスーパーマーケットがないのが不便ですね。ただ、鷺沼駅前や宮前平方面に出向けば商業施設は複数あります。

ざっくりですがこんな感じです。

やはりエントランスホールの狭さはどうにかしてほしかった・・・いまどき管理人室とラウンジ合わせて一部屋分のみの面積とは野村さん鬼ですなぁ。

さて、長年の読者様であればすでにお気づきかと思うのですが価格の歪みがすごい単価設定となっています。ライバル物件が多いことも影響しているのかもしれませんが売れ残りを嫌って条件の良いお部屋で利益を稼ぐという一般的な設定になっておらず、むしろ中住戸のほうに振っています。

例えばNrタイプやGタイプ、Aタイプが価格の歪み住戸です。価格がとんがって動かなくなることをよほど嫌ったのでしょうね。。。

広いお部屋が欲しい方はラッキーでした。上記のような条件が良いのに単価が盛られていないお部屋はプラウド鷺沼テラスの中でも狙い目となります。

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