売却物件募集中！【囲い込み一切なし】
マンションマニア本人に相談できます！
今回ご紹介するのはシェフルール横濱鶴見です！
［物件概要］
土地売主・建物売主：松尾工務店
建物売主：マツオプロパティー
設計：松尾工務店一級建築士事務所・S&Tファイブステージ設計事務所
施工：松尾工務店
予定価格：5100万円台〜10000万円台 ※100万円単位
専有面積：50.29㎡～89.05㎡
総戸数：109戸（内非分譲住戸22戸）
規模：地下2階地上13階建て
交通：
京急本線「京急鶴見」駅東口徒歩4分
JR京浜東北線・鶴見線「鶴見」駅東口徒歩6分
所在地：神奈川県横浜市鶴見区鶴見中央4丁目
竣工予定：2026年2月下旬
引き渡し予定：2026年3月下旬
駐車場：45台（機械式）
自転車置場：130台（スライドラック式）
地図はこちらです↓
画像出典：シェフルール横濱鶴見公式HP
JR京浜東北線・鶴見線の鶴見駅から東口中央通りを歩き第一京浜を超えたところの角地となります。最寄り駅はその道中にある京急線の京急鶴見駅で徒歩4分ですがどちらの駅も日常使いできる近さです。
第一京浜を超えるには地下道(エレベーターもあります)となるため信号待ちのストレスはないもののアップダウンがある点は少々気になってくるでしょうか。
駅からは緩やかな下り坂ですがそちらはほとんど気にならないですね。鶴見の雑多なわちゃわちゃとは無縁で歩道が整備された東口中央通りを歩けるため快適な道のりとも言えるでしょう。
もちろん、鶴見駅を最寄りとしつつ高台のハザード無縁の落ち着いた住環境に住みたいとなれば以前ご紹介した二見台側のほうが合ってきます。今作は東側の駅近としては雑多な感じがしない立地ではあるものの二見台のようなザ・住宅街ではないですし、第一京浜以東のためハザードマップでは色ががっつりつくなどのウィークポイントもあります。
ただ、利便性としては二見台側より今作のほうが上(二見台は参道を経由すれば緩やかになるとはいえ高低差を感じやすい＆買い物施設が近くない)ですから利便性重視であれば魅力に映ることでしょう。
鶴見駅は東側と西側で街のキャラクターが異なるため検討者層がバッティングしてこないのが面白いですね。(それぞれの味がある)
日常の買い物は鶴見駅の駅ビルCIAL鶴見(成城石井等)が徒歩6分、鶴見川近くのLICOPA鶴見(イトーヨーカドー等・元々はイトーヨーカドーで2021年にリニューアル)が徒歩8分、区役所前通りのオリンピックが徒歩7分、第一京浜沿いのまいばすけっとが徒歩3分、食品取扱はないですが第一京浜沿いのオリンピックも徒歩3分、京急鶴見駅の京急ストアが徒歩5分、京急鶴見駅近くのトミヤが徒歩5分、鶴見駅反対口の西友が徒歩8分、同じく駅反対口の業務スーパーが徒歩10分、第一京浜沿いのメガドンキが徒歩7分、鶴見川を越えた先のライフが徒歩12分などかなり充実しています。二見台側と異なり自転車移動も容易ですから数店舗をはしごするのも楽しいでしょう。
これだけ便利でありながらも川崎駅へ電車で3分、横浜駅へ電車で9分ですから日常の買い物＋αも身近なものになります。
それでいて通学校は鶴見小学校で徒歩5分、鶴見中学校で徒歩7分と学校も近いです。少し足を延ばせば三ツ池公園もありますし花月総持寺駅前の再開発(競輪場跡地等)も進んでおりすでに公園は開園しているなど将来的な楽しみもあります。
鶴見区役所が徒歩3分、鶴見郵便局が徒歩4分、鶴見区休日急患診療所(内科・小児科)が徒歩6分など横浜市鶴見区の中心に住まうからこその利便性の高さとなっています。警察署もすぐ近くにある点も安心材料の一つとなるでしょう。
建設地は西側の第一京浜、北側の東口中央通り、東側が接道した三方角地です。
南側には今作の売主＆施工主である松尾工務店の本社があります。
従前は素敵ナイスのスマートウェルネス体感パビリオンがありました。ナイスが自社で開発しなかった理由はわかりませんが、コロナ禍真っ只中の土地売却であったことから時期的なものが影響しているのかもしれませんね。（Gタイプ付近の一部を除くと松尾工務店の土地だったわけではありません）
主開口部は第一京浜側の北西向き、東口中央通り側の北東向き、生活道路(市道)側の南東向きの設定です。
第一京浜側と東口中央通り側は道路幅がしっかりとしているため低層階でも苦しさがありませんしエリア内では背が高いため上階になると視界抜けしてきます。総持寺駅の木々や武蔵小杉のタワマンなど気持ちが良い眺望です。
ただ、低層階でも流れる車を見れるため飽きなさそうですね。個人的にはAタイプのダイレクトウィンドウから交差点を曲がる路線バスを見るのが楽しそうだなぁ〜と！もちろん音ネックはあるため窓を開けて生活したい方には合わない向きですが当然ながら二重窓で音対策をしています。
南東向きは眺望としては一番苦しいですね。向かいのマンションの妻側の壁と窓を見ることになりそれなりに近い距離になってしまいます。南寄りのGタイプ（この辺りだけ松尾工務店が所有していた土地）は芦穂崎公園が近づくため斜め方向が視界抜けしてきます。
どちらの向きも上階になると眺望が抜けてくる中で価格設定がシンプルな上昇幅ですから選べる内は低層階か上層階のどちらかを選んだほうがコストパフォマンス高い買い物になることでしょう。
空地率が低いためエントランスアプローチ的なものはほとんどなく東口中央通りからすぐに風除室となります。
1階の多くと2階のすべてが店舗区画となるためエントランスホールも通路程度の広さなのですが壁面天然石と折り上げ天井で雰囲気良い空間となっています。
店舗に関しては1階と2階が銀行で確定、1階の小さめの区画は未定です。
外観デザインは今では珍しくなった逆梁工法で重厚感があります。角住戸をダイレクトウィンドウとすることで夜も目立ちますね。鶴見エリアでは大きなマンションですし、鶴見の主要道路の角地ですからランドマークマンションと言って違和感はないでしょう。
共用部も外観もファミリーファミリーしておらず良い意味でマンションっぽくないですね。（コロナ禍でなければマンションにはならなかったような土地のためそれが合う）
京急鶴見駅前ではシェフルール鶴見STATION ONEも建設されており少し遅れて販売予定です。
シェフルール鶴見STATION ONEは駅前のわちゃわちゃ立地がゆえにオール1LDK、今作は鶴見の中でも子育てファミリーウケも悪くない立地のため70㎡超の部屋も多く設定されています。
予定価格と間取りの一部を共有いたします！
Hタイプ 2LDK 50.29㎡(約15.21坪)
画像出典：シェフルール横濱鶴見公式HP
9階 5200万円台 坪単価341万円
12階 5400万円台 坪単価355万円
Bタイプ 2LDK 58.01㎡(約17.54坪)
画像出典：シェフルール横濱鶴見公式HP
9階 5700万円台 坪単価324万円
12階 5800万円台 坪単価330万円
Eタイプ 2LDK+DEN 64.51㎡(約19.51坪)
画像出典：シェフルール横濱鶴見公式HP
9階 6800万円台 坪単価348万円
12階 7000万円台 坪単価358万円
Fタイプ 3LDK 71.08㎡(約21.50坪)
画像出典：シェフルール横濱鶴見公式HP
9階 7600万円台 坪単価353万円
12階 7900万円台 坪単価367万円
Cタイプ 3LDK 76.68㎡(約23.19坪)
画像出典：シェフルール横濱鶴見公式HP
9階 7700万円台 坪単価332万円
12階 7900万円台 坪単価340万円
Aタイプ 3LDK 77.47㎡(約23.43坪)
画像出典：シェフルール横濱鶴見公式HP
9階 7100万円台 坪単価303万円
12階 7300万円台 坪単価311万円
Dタイプ 4LDK 80.24㎡(約24.27坪)
画像出典：シェフルール横濱鶴見公式HP
9階 8700万円台 坪単価358万円
12階 8900万円台 坪単価366万円
Gタイプ 3LDK+S 89.05㎡(約26.93坪)
画像出典：シェフルール横濱鶴見公式HP
9階 9700万円台 坪単価360万円
12階 10000万円台 坪単価371万円
平均坪単価は約350万円です。
非分譲住戸は松尾工務店が保有します。(賃貸運営や社宅として利用すると思われます)
外廊下ではありますが外からはかなり見えにくく屋内廊下風になります。
間取りに関してはHタイプのリビングinトイレが衝撃的(Hタイプほどの位置ではないですがCタイプも)ではありますが全体的にはワイドスパンが多く、吹き抜けを設けることで共用廊下に面さない洋室に窓を設けるなど工夫がなされています。
ダイレクトウィンドウ部分はカウンターの立ち上がりが70cmほどあるもののその上はすべて窓ですし、カウンターを活かしたインテリアもできるなど面白いですね。
全体的に『一般的な田の字が好き！！』という方には少々厳しく映るでしょうけども私のように『一般的な田の字ではなく特徴的な間取りが好き！！』という方にはビビビときやすいことでしょう。
ましてやAタイプの坪単価が弱気すぎますからね。。。エリア柄南方位のほうがウケが良いためこの価格設定になることに違和感はないのですが南方位にこだわらない方からすれば『ごちそうさまです！！』ですよね。笑
逆梁工法のため窓先の足元がコンクリートになりますし、バルコニーの奥行き有効面積も少なくはなるのですがプライベート感が高いですし、スペシャルなハイサッシですからこの立地には向いている工法と言えるでしょう。
設備仕様としてはディスポーザー、食洗機、キッチン天板フィオレストーン、浴室ダウンライト、手洗いカウンター＆タンクレストイレ、引き戸上吊り、ソフトクローズなどなどしっかりとしています。
構造は直接基礎、二重床・二重天井、基本天井高は2480mm（11階から2430mm）、サッシ高は…なんと…約2300mm！！すごーい！！
ゼッチ基準を満たしておりリビングに壁掛けエアコン標準、リビングだけでなく主寝室想定の洋室にも床暖房が設置されます。音対策も兼ねて一部住戸は二重サッシとなっています。
周辺相場を確認しましょう！
■ロイヤルタワー横濱鶴見
2010年築 鶴見駅徒歩1分
新築時の坪単価約295万円
現在の坪単価約360万円
■シェフルール鶴見中央
2012年築 鶴見駅徒歩5分
新築時の坪単価約180万円
現在の坪単価約310万円
■シティハウス横濱鶴見ステーションコート
2014年築 鶴見駅徒歩5分
新築時の坪単価約260万円
現在の坪単価約325万円
■シエリア横浜鶴見
2017年築 鶴見駅徒歩5分
新築時の坪単価約250万円
現在の坪単価約310万円
■リビオレゾン横浜鶴見ステーションサイト
2023年築 京急鶴見駅徒歩3分
新築時の坪単価約315万円
現在の坪単価約360万円
上記相場からシェフルール横濱鶴見が今時点で築10年だった場合の価値を算出すると
Aタイプ 3LDK 77.47㎡ 12階 7300万円台 → 7500万円(築10年と想定)
となります。
あくまで今の相場での算出のため参考までにお願いいたします。
駐車場は屋内作業でタワーパーキングのような出入りとなります。（パレットは地下のためタワーパーキングではないですがイメージとして）
前入れからの自動反転前出しのためターンテーブル利用もなく便利ですね。
店舗用の区画は別にありそちらはターンテーブル利用のため住戸の駐車場にコストをかけてくれています。
設置率約41％、月額25000円前後です。
サイズ感も立派です。。。すごいよ松尾さん。。。
全長5300mm×全幅2050mm×全高2050mm×重量2600kg×最低地上高90mm
駐輪場はウォークスルーの専用エレベーターありで地下1階、1階に戻らずに住戸と行き来できます。設置率約119％です。
管理費は㎡単価月額約240円、総戸数の割には少々重たく感じますがディスポーザーがあるため今の時代として考えれば割高というほどではないでしょう。
エレベーターもしっかりと2基（分速105m）あります。
〜Aタイプの場合の予定維持費〜
管理費：月額18620円
修繕積立金：月額7750円
管理会社は和興通商です。
周辺分譲マンションの維持費を確認しましょう！
■ロイヤルタワー横濱鶴見 総戸数301戸 管理費㎡単価月額約354円
■シェフルール鶴見中央 総戸数58戸 管理費㎡単価月額約200円
■シティハウス横濱鶴見ステーションコート 総戸数85戸 管理費㎡単価月額約167円
■シエリア横浜鶴見 総戸数39戸 管理費㎡単価月額約259円
■リビオレゾン横浜鶴見ステーションサイト 総戸数118戸 管理費㎡単価月額約246円
【住むレーション】
［京急線］
京急鶴見 5:30発
京急川崎 5:33着
京急蒲田 5:37着
糀谷 5:40着
大鳥居 5:42着
穴守稲荷 5:43着
天空橋 5:44着
羽田空港第3ターミナル 5:46着
羽田空港第1・第2ターミナル 5:49着
京急鶴見 8:08発
鶴見市場 8:10着
八丁畷 8:11着
京急川崎 8:14着 乗換 8:16発
京急蒲田 8:20着
平和島 8:24着
青物横丁 8:28着
品川 8:32着
※京急川崎で速達電車に乗り換えない場合は品川8:51着
京急鶴見 8:05発
神奈川新町 8:09着
京急東神奈川 8:10着
横浜 8:13着
［京浜東北線］
鶴見 8:08発(始発)
川崎 8:12着
蒲田 8:17着
大森 8:21着
大井町 8:24着
品川 8:27着
高輪ゲートウェイ 8:29着
田町 8:31着
浜松町 8:34着
新橋 8:37着
有楽町 8:39着
東京 8:41着
鶴見 8:00発
新子安 8:04着
東神奈川 8:07着
横浜 8:10着
桜木町 8:13着
関内 8:15着
［鶴見線］
鶴見 8:02発(始発)
国道 8:04着
鶴見小野 8:05着
弁天橋 8:07着
浅野 8:09着
安善 8:12着
武蔵白石 8:13着
浜川崎 8:17着
昭和 8:19着
扇町 8:21着
鶴見 8:07発(始発)
国道 8:09着
鶴見小野 8:10着
弁天橋 8:12着
浅野 8:14着
安善 8:16着
大川 8:20着
鶴見 8:12発(始発)
国道 8:14着
鶴見小野 8:15着
弁天橋 8:17着
浅野 8:19着
新芝浦 8:21着
海芝浦 8:23着
京急鶴見は普通と急行が停車します。
京浜東北線も数は少ないですが始発設定があります。
首都高の出入口も近いため車での遠出も便利です。
【総評】
いや〜すごいですね。驚きました。
いや、、、この厳しい時代にこんな名作と出逢えるなんて、、、松尾さん。本当にありがとうございます。
本当にこの価格で良いのでしょうか？？？いや、、、笑いと涙が止まりません。。。
まず、立地が良いですよね。
コンパクト系の賃貸・分譲マンションは多いもののファミリー向けは少ないですし、先に述べたようにコロナ禍の土地仕入れでなければマンションではなかったかもしれない希少なメイン通りの角地です。
そこに逆梁工法の重厚感ある建物、空地率が低い中で地下2階まで掘り駐車場のパレットや駐輪場、そしてディスポーザーの処理槽(どのマンションでも処理層自体は当然地下ですが敷地にゆとりがないと設けにくい)を設けるなどコストをかけてくれています。
室内のスペック面も素晴らしいですね。坪単価が倍の新築マンションだって約2300mmのサッシはなかなかないですよ。
もちろん繰り返しになりますが鶴見駅の便利な側のためハザードリスクなどはありますし、間取りは好みが分かれるところでしょう。
誰にとっても100点のマンションなんてないわけですが今作は気に入って購入したオーナーのTMD（坪単価満足度）は100点を大きく超えるでしょうね〜。『この価格でこんな満足度高いの？！』と。
これは中広域検討者の読者様にもぜひチェックしていただきたい出物です。
こんなスペシャルな名作がこの価格で購入できるなんて信じられません。
これがまったく同じ商品であったとしても超大手ブランドであったら坪単価400万円くらいはしますからね。。。
100年続く会社の本社横にできる名作、沿線上のブランド新築マンションよりも明らかに買いだと思います。
動画もご覧ください！
■シェフルール横濱鶴見 おすすめの新築マンションです！！
■花月総持寺駅へ行ってみた！ 〜プラウド横浜鶴見二見台・オーベル横浜鶴見二見台〜
※2020年4月公開の動画です
チャンネル登録もよろしくお願いいたします！！
関連記事
ミオカステーロ鶴見フロンティア 価格と間取り 平置き駐車場100％完備
花月総持寺駅へ行ってみた！ ～プラウド横浜鶴見二見台・オーベル横浜鶴見二見台～(外部サイトスムログへ飛びます)
新築マンションの資料請求はこちら！
不動産の売買ならマンションカウンター
お刺身おじさん×マンションマニア 攻めの投資相談
コメントを残す