ザ・パークハウス船橋本町　価格と間取り　モデルルーム訪問

今回ご紹介するのはザ・パークハウス船橋本町です！

［物件概要］

売主：三菱地所レジデンス　三信住建　トヨタホーム
施工：川口土木建築工業
価格：未定(第一期40戸供給済み)
専有面積：57.7㎡～70.06㎡
総戸数：74戸
規模：16階建て

交通：
JR総武線・東武アーバンパークライン「船橋」駅徒歩7分
京成本線「京成船橋」(西口)駅徒歩5分 ※利用可能時間6:15～23:00(東口)徒歩6分

所在地：千葉県船橋市本町2丁目
竣工予定：2024年12月中旬
引き渡し予定：2025年3月中旬

管理費(月額)14890円～18080円(月額)
修繕積立金(月額)9520円～11560円(月額)

駐車場：20台(平置2台、機械式18台)ほかカーシェア用平置1台、来客用平置1台　月額18000円～25000円
自転車置場：128台(平置30台、2段式・下部スライド式88台、小型用平置10台　月額150円～1600円
バイク置場：4台　月額3000円
ミニバイク置場：3台　月額2000円

地図はこちらです↓

画像出典：ザ・パークハウス船橋本町公式HP

JR船橋駅から一直線で徒歩7分(京成線は徒歩5分)、物件手前の道だけギュッと狭くなる(車と歩行者が被るとすれすれ)のは惜しいですがそこまでは電線がほぼほぼ地中化されて歩道も広い道のりとなっています。船橋物件でなければ「少しとはいえあの細い道は…」となってしまう方が多数派かと思いますが船橋物件ですから「しょうがないね」と割り切れる方が多いかとは思います。この辺りは船橋オンリー検討なのか広域検討なのかで評価が大きく分かれるところでしょう。道が狭いのは船橋物件ではよくある話ですので。

元々は老舗料亭「なべ三」であったというのも船橋らしいですよね！

日常の買い物はシャポーの角上魚類、成城石井、ワイズマート、駅反対口のイトーヨーカドー、東武百貨店の北野エースなど駅周りだけでも選択肢豊富ですしららぽーと東京ベイも自転車であればサクッと行き来できる距離感です。ダイソーギガもあるため100均グッズで困ることはないですしドン・キホーテもあるなどとても便利です。

西武船橋店跡地はLOFT館と駐車場棟がオフィスビルとなったことから本館跡地のタワマン話は消えたとも言われていたのですが数ヵ月前時点の情報では本館跡地はタワマン(下駄に商業等？)になりそうとの話も出てきました。最終的にどうなるかはわかりませんがタワマンになるのであれば今作よりお高いでしょうし(今のマーケットが続いていれば)、駅前がより賑わうことで恩恵を受けられる立地ですからどう着地しようが楽しみであることは確かでしょう。

通学校は船橋小学校で徒歩9分、船橋中学校で徒歩22分と近くはないです。

建設地は北側のみの一面接道(西側の土地は工事完了後に別の建物棟になる予定)ですが北側は大きくセットバックするため先に述べた激狭の道を抜ければ歩きやすさだけでなく雰囲気も大きく変わってきます。南面は接道していないものの東西に長い土地形状を活かして全戸南向き(やや西が入る)とできていますし、向かいの建物は背が低いため4階～5階くらい(列による)になると抜けてくるためエリア内比較としては眺望もひらけてきますし採光も抜群となる住戸が多くなっています。

16階建てと背が高いためそれだけでも目立つのですがエレベーターホールを完全独立型としてホールに窓を設け共用廊下ができるだけ見えないようにしており、植栽と景石に挟まれたエントランスアプローチも戸数にしてはしっかりと奥行があるなど背中でも見せてくれる外観デザインとなっています。お住まいになる方も正面よりも背中側を見る機会が多いでしょうから見た目でも満足させてくれることでしょう。

正面はバルコニーガラス手摺のシンプルデザインです。隔て板はショートタイプで背中側のかっこよさと比べてしまうと気になってはしまいます。

アプローチの延長線上にあるエントランスホールは二層吹き抜けとなっており円形窓から南側の中庭(見るための空間)の植栽を自然と望めます。そこから折り返すような流れでエレベーターホールへと向かうのですがさらにそこで北側の植栽を自然と望みつつエレベーターへ乗り込むというあえての遠回りに価値がある動線となっています。

予定価格と間取りの一部を共有いたします！

［南西角］

Dタイプ　3LDK　70.06㎡

画像出典：ザ・パークハウス船橋本町公式HP

8階　7038万円　坪単価332万円
15階　7358万円　坪単価347万円

［南南西中］

Bタイプ　3LDK　67.80㎡

画像出典：ザ・パークハウス船橋本町公式HP

13階　6658万円　坪単価324万円

Aタイプ　2LDK　57.70㎡

画像出典：ザ・パークハウス船橋本町公式HP

2階　5228万円　坪単価299万円
7階　5508万円　坪単価315万円

Cタイプ　3LDK　67.80㎡

画像出典：ザ・パークハウス船橋本町公式HP

6階　6428万円　坪単価313万円

［南東角］

Eタイプ　3LDK　70.06㎡

画像出典：ザ・パークハウス船橋本町公式HP

5階　6878万円　坪単価324万円

平均坪単価は約330万円です。

一番広い部屋でも70.06㎡というのは時代を感じてはしまうものの共用廊下側もしっかりとアウトフレームとしてくれています。専有面積はちょいと抑えるけどその代わり共用廊下側のゆとりは頑張ります～という企業努力が伝わってきます。

さらに、今作は各階に戸別宅配・食配ボックスが設置されます。重い荷物の受け取りがとても楽になりますし、食配ボックスがあることで重い物だけネットで購入、その分店舗で買って帰れる量が増えるため買い溜めもしやすくなることでしょう。店舗での買い物とネットスーパーでの買い物を使い分けることでレシピの幅も広がるなど料理がより楽しいものとなりそうです。(私も店舗とネットスーパーを使い分けています)

こういった中古マンションではなかなか出会えない設備が付いていたほうがちょいと高くとも気持ちよく新築マンションを買えますよね。

ただ、Aタイプの玄関出てすぐのところに設置されるためクランクイン玄関でアルコーブありとはいえAタイプにお住まいの方は少々気になってきそうです。逆にその他の住戸の方はエレベーター降りてすぐなのでとても便利ですし自らの住戸前で出し入れされないので人の気配が気になることもないでしょう。

設備仕様としてはディスポーザー、食洗機、ミストサウナ、浴室ダウンライト、トイレ手洗いカウンター＆ローシルエットトイレ、可動式ルーバー面格子、リビング横ウォールドア完全ハイタイプ格納型など単価なりのものとなっています。ペニンシュラキッチンが標準のためリビングの畳数表記以上に広く感じやすいです。

構造は二重床(スラブ厚220mm～)・二重天井、基本天井高は2450mm～2500mmです。

周辺相場を確認しましょう！

・プラウドタワー船橋　2005年築　船橋駅徒歩1分　新築時の坪単価約195万円　現在の坪単価約310万円

・ルネライラタワー船橋　2005年築　船橋駅徒歩3分　新築時の坪単価約195万円　現在の坪単価約260万円

・パークタワー船橋　2007年築　船橋駅徒歩4分　新築時の坪単価約205万円　現在の坪単価約285万円

・クレアホームズ船橋本町ハイライズ　2007年築　船橋駅徒歩9分　新築時の坪単価約175万円　現在の坪単価約200万円

・ライオンズ船橋本町レジデンス　2012年築　船橋駅徒歩8分　新築時の坪単価約210万円　現在の坪単価約250万円

・ヴィークコート船橋本町　2018年築　船橋駅徒歩7分　新築時の坪単価約230万円　現在の坪単価約260万円

・プラウド船橋本町通り　2021年築　船橋駅徒歩7分　新築時の坪単価約285万円　現在の坪単価約330万円

上記相場からザ・パークハウス船橋本町の将来価値を予想すると

Bタイプ　3LDK　67.80㎡　13階　6658万円(新築時)　→　6000万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

駐車場は敷地内西側で平置き4台(内2台はカーシェア用と来客用)、機械式18台で設置率約27％と少なめです。屋外ですので作業中も住戸との行き来も雨に濡れます。狭い道に慣れていない方だとドキドキしてしまうであろう道の狭さです。

～機械式駐車場サイズ～

全長5050mm×全幅1850mm×全高1750mm・2100mm・重量2300kg・最低地上高120mm

駐輪場は屋内と屋外混在で設置率約172％です。

管理費は㎡単価月額約258円、外廊下ですがディスポーザーは付いていますので総戸数からすれば違和感はないでしょう。

エレベーターは1基ですが背の高さが影響して非常用扱い(通常利用できます)のため17人乗りの大型タイプでありながらも分速120mと16階建ての総戸数74戸のマンションとしてはかなりスペック高いものを設置してくれます。

周辺分譲マンションの維持費を確認しましょう！

・プラウドタワー船橋　総戸数293戸　管理費㎡単価月額約230円

・ルネライラタワー船橋　総戸数136戸　管理費㎡単価月額約302円

・パークタワー船橋　総戸数158戸　管理費㎡単価月額約236円

・クレアホームズ船橋本町ハイライズ　総戸数114戸　管理費㎡単価月額約165円

・ライオンズ船橋本町レジデンス　総戸数52戸　管理費㎡単価月額約177円

・ヴィークコート船橋本町　総戸数39戸　管理費㎡単価月額約226円

・プラウド船橋本町通り　総戸数93戸　管理費㎡単価月額約263円

建設地

【住むレーション】

［総武快速線］

船橋　7:55発
市川　8:02着
新小岩　8:07着
錦糸町　8:13着
馬喰町　8:17着
新日本橋　8:19着
東京　8:21着
新橋　8:26着
品川　8:31着

船橋　8:00発
津田沼　8:04着
稲毛　8:11着
千葉　8:15着

［総武緩行線］

船橋　7:55発
西船橋　7:58着
下総中山　8:01着
本八幡　8:03着
市川　8:06着
小岩　8:10着
新小岩　8:13着
平井　8:16着
亀戸　8:19着
錦糸町　8:22着
両国　8:25着
浅草橋　8:27着
秋葉原　8:30着
御茶ノ水　8:32着
水道橋　8:35着
飯田橋　8:37着
市ヶ谷　8:39着
四ツ谷　8:41着
信濃町　8:43着
千駄ヶ谷　8:45着
代々木　8:47着
新宿　8:49着

［京成本線］

京成船橋　8:03発
京成八幡　8:09着
京成高砂　8:17着
青砥　8:20着
日暮里　8:31着
京成上野　8:35着

京成船橋　7:58発
京成津田沼　8:02着
八千代台　8:09着
勝田台　8:14着
京成佐倉　8:23着
大佐倉　8:26着
京成酒々井　8:28着
宗吾参道　8:30着
公津の杜　8:32着
京成成田　8:36着
空港第2ビル（成田第2・第3ターミナル）　8:44着
成田空港（成田第1ターミナル）　8:47着

［京成本線(浅草線直通)］

京成船橋　7:56発
京成八幡　8:03着
京成高砂　8:11着
青砥　8:16着
押上　8:24着
本所吾妻橋　8:26着
浅草　8:28着
蔵前　8:30着
浅草橋　8:32着
東日本橋　8:33着
人形町　8:36着
日本橋　8:38着
宝町　8:40着
東銀座　8:41着
新橋　8:44着
大門　8:46着
三田　8:49着
泉岳寺　8:51着

【総評】

まず立地が良いですね。

駅前というわけではないですが本町通りから一歩中へ入るため背中側も静かですし、エリア内では珍しい東西に長い敷地形状のため全戸南向きというのも大きな魅力です。

その土地に対して料亭時代をオマージュしたランドスケープと外観デザイン(背中側がめちゃかっこいいです！！正面はシンプルです)、エリア内ではけして多くはない大手系ブランド。これだけ条件が整っていながらも地所レジらしい現実的な価格設定と単価帯からすればしっかりとした設備仕様。各階に戸別宅配・食配ボックスという新築だからこその今どきなものも設置してくれています。

部屋の面積帯は広くて70㎡ということで時代を感じるもののダブルアウトフレーム(共用廊下側のアウトフレームは廊下を広くする必要があるためコストがかかります)と充実した収納力でカバーしてくれています。

船橋検討で予算届くなら買わない理由がないと言っていいほどではないでしょうか。

広域検討者にとっても便利な総武快速線で大きな駅の船橋駅からほど近い好立地となれば評価は得られるでしょうけども、船橋でないとダメというわけでなければ地元の方以上に船橋×坪単価約330万円という価格に対して二の足を踏んではしまいそうでしょうか。

ただ、同価格帯で購入できるより都心に近い立地の新築マンションとしてはあくまで一例ですがクレヴィア西葛西(西葛西駅徒歩6分)で平均坪単価約340万円、イニシア浦安ステーションサイト(浦安駅徒歩3分)で平均坪単価約340万円(予定)、プラウド王子神谷(王子神谷駅徒歩5分)で平均坪単価約350万円(予定)ですから船橋駅の駅力からすれば十分戦えるでしょう。中広域検討者が狙い撃ちするほどではないにしても検討候補の一つとして見てみると面白いかもしれません。

地元の方　＝　おすすめ！

広域検討の方　＝　検討候補の一つにしてみると面白いかも！

となります。

総武快速線が気に入る方ですと京葉線はNGであることが多いのは言わずもがなですが縛りがないのであれば近場ではパークホームズ南船橋(坪単価250万円？？)、幕張ベイパークミッドスクエアタワー(直近販売期の平均坪単価約220万円)がありますからそちらのほうが千葉らしいグロスのためコストパフォーマンスは良いですね。

動画もご覧ください！

■ザ・パークハウス船橋本町　建設地周辺レポート・モデルルーム見学後のファーストインプレッション