今回ご紹介するのはオーベル習志野大久保です!

[物件概要]第2期4次先着順

売主:大成有楽不動産
設計:長谷工コーポレーション
施工:長谷工コーポレーション
価格:3398万円~4298万円
専有面積:64.53㎡~77.46㎡
総戸数:82戸
規模:6階建て
交通:京成本線「京成大久保」駅徒歩11分(上り線・下り線改札口利用時) 同駅徒歩9分(上り線入場専用改札口利用時[利用時間6:10~9:00])
所在地:千葉県習志野市大久保2丁目
竣工予定:2023年1月下旬

駐車場:32台(機械式32台)(他にカーシェアリング専用区画1台)[月額4900円~9900円]
自転車置場:164台(平置16台、二段式148台)[月額100円~500円]
バイク置場:3台[月額3000円]
ミニバイク置場:1台[月額1500円]

管理費:11800円~14100円
修繕積立金:6460円~7750円

地図はこちらです↓

画像出典:オーベル習志野大久保公式HP

京成大久保駅から徒歩11分と駅近ではありませんが駅から歩道がしっかりと整備されたハミングロード(マラソン道路)を経由するため歩きやすい道のりです。京成大久保駅周辺、とくに南側(マルハンのある通りなど)は歩道が狭いのが気になりがちですから今作の徒歩11分はとっつきやすいでしょう。

京成大久保駅の北側物件がゆえに都心方面のホームへは踏切を渡る必要があるものの駅舎改修工事が終わったことで上り線の入場専用改札口も以前と同じ時間帯で再開したためそちらを利用する際は徒歩9分となります。駅の手前に地下道があるため遠回りせずとも踏切なしで上り線ホームと行き来できます。

駅から離れる割に途中や近くにスーパーマーケットはありません。ただ、京成大久保駅は大学のある北側に飲食店やスーパーマーケットが揃っているため商店街(ゆうろーど)やマルエツへ徒歩10分~12分と近くはないものの踏切を渡らずして行き来できます。

通学校は大久保東小学校で徒歩6分、第二中学校へ徒歩2分と学校関係が近くて歩きやい道のりなのも良いですね。南側の大規模マンションは屋敷小学校で徒歩10分超えなど学校までの距離が気になりがちでした。公園、図書館、体育館などが揃うプラッツ習志野(2019年にできた生涯学習複合施設)へも徒歩12分と行き来しやすい距離感です。

下総台地の高台立地ですが日常生活圏においてはフラットとなります。

建設地はハミングロードから一歩中へ入っており東西に長い敷地です。元々は畑でした。多くの住戸を南向きとできており、南側は現状外部駐車場のため低層階でも採光抜群ではあるのですが線路が近いことはウィークポイントとなります。京成大久保駅は普通電車と快速電車の停車駅となっており通過する電車も多いためこの辺りはスピードが出ていますし本線ですから本数も多めです。さらには踏切もあるため警報音(京成お馴染みの倍速警報音)も気になってくるでしょう。

外観デザインは南向きはマリオンがあるくらいでシンプル感ありますが駅からの帰宅時に目に入る西向きは隣戸境をコンクリートとして内側まで青系タイルとしていますし、エントランスアプローチも植栽&階段(スロープもあります)とするなど凝ってくれています。バルコニー隣戸境のコンクリート部分のガラス手摺をへこませているのもかっこいいですよね。

エントランスホールに関しては狭い(ホールというか通り道でしかない)…のですがその代わりホール横にキッズスペースとラウンジがあります。この2つは繋がっているため子供を見ながら軽作業~もできます。子育てファミリーでないと使いにくくて仕方ないのですが子育てファミリー向けマンションですからこの設計に違和感はないでしょう。個室のスタディールームも2ブースあります。

価格と間取りの一部を共有いたします!

Aタイプ 3LDK 77.46㎡

画像出典:オーベル習志野大久保公式HP

2階 3898万円 坪単価166万円

Btタイプ 3LDK 71.37㎡
1階 3398万円 坪単価157万円

Brタイプ 3LDK 74.88㎡

画像出典:オーベル習志野大久保公式HP

4階 4198万円 坪単価185万円

D2タイプ 3LDK 66.36㎡

画像出典:オーベル習志野大久保公式HP

5階 3668万円 坪単価182万円

Hrタイプ 2LDK 69.83㎡

画像出典:オーベル習志野大久保公式HP

6階 4298万円 坪単価203万円

Krタイプ 4LDK 85.9㎡
4階 4798万円 坪単価184万円

平均坪単価は約175万円です。

グランヒルシティミレナのビューウィングのような飛びぬけた抜け感ある眺望はありません。ただ、バルコニー正面と斜め方向のマンションまではそれなりに距離がありますから眺望の抜け感ではなく採光があれば良いという価値観であれば選べる部屋も多いです。

間取りは田の字が主ですし、共用廊下側の柱も食い込むなど単調ではあります。ただ、連窓サッシになっているのは良いですね。角住戸の開口部はもう少し頑張ってほしかったですが。

専有面積は今の時代らしいものですがそこを求めるならユトリシア、パークグランディエデナ、グランヒルシティミレナという選択肢もあるわけで致し方ないでしょうか。

設備仕様としてはディスポーザーはありません。食洗機は付いていますが浴室ダウンライト、トイレは古めかしいタンク式、引き戸下レールなど単価なりに抑えられています。ただ、マルチスペースやホームライブラリー、その他お馴染みのオリジナルの収納(オレンジラボ)などはあります。(間取りによります)二重サッシ等で線路の音対策をしています。

周辺相場を確認しましょう!

・コスモステージ大久保 1999年築 京成大久保駅徒歩12分 実籾町1 新築時の坪単価約120万円 現在の坪単価約80万円

・パークグランディエデナ 2003年築 京成大久保駅徒歩10分 藤崎5 新築時の坪単価約110万円 現在の坪単価約120万円

・グランヒルシティミレナ 2007年築 京成大久保駅徒歩13分 屋敷4 新築時の坪単価約120万円 現在の坪単価約100万円

・ユトリシア 2009年築 京成大久保駅徒歩11分 東習志野2 新築時の坪単価約120万円 現在の坪単価約110万円

・ウェリス習志野大久保 2010年築 京成大久保駅徒歩2分 大久保1 新築時の坪単価約135万円 現在の坪単価約125万円

・ラクラスガーデン 2014年築 京成大久保駅徒歩14分 屋敷2 新築時の坪単価約125万円 現在の坪単価約140万円

・シティテラス習志野大久保ステーションコート 2018年築 京成大久保駅徒歩3分 大久保1 新築時の坪単価約190万円 現在の坪単価約200万円

上記相場からオーベル習志野大久保の将来価値を予想すると

D2タイプ 3LDK 66.36㎡ 5階 3668万円(新築時) → 2750万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

駐車場は機械式で設置率約39%、カーシェアリング区画が別途1台あります。駐車場は物足りないですがこちらもそこにこだわるならユトリシア、パークグランディエデナ、グランヒルシティミレナという選択肢もあるわけで今の時代としては致し方ないでしょうか。

※ユトリシア、パークグランディエデナ、グランヒルシティミレナは学区は異なるため学区縛りだと難しいです

駐輪場は設置率200%です。

維持費は管理費㎡単価月額約182円、戸数からすれば高くは感じにくいですが大規模マンションと比べてしまうとコストパフォーマンスは劣ります。

周辺分譲マンションの維持費を確認しましょう!

・コスモステージ大久保 総戸数227戸 管理費㎡単価月額約105円

・パークグランディエデナ 総戸数461戸 管理費㎡単価月額約120円

・グランヒルシティミレナ 総戸数488戸 管理費㎡単価月額約171円

・ユトリシア 総戸数1453戸 管理費㎡単価月額約186円

・ウェリス習志野大久保 総戸数65戸 管理費㎡単価月額約165円

・ラクラスガーデン 総戸数185戸 管理費㎡単価月額約130円

・シティテラス習志野大久保ステーションコート 総戸数225戸 管理費㎡単価月額約180円

【住むレーション】

[京成線→都営浅草線]

京成大久保 7:43発
京成津田沼 7:47着

京成津田沼 7:51発
京成船橋 7:56着
京成八幡 8:03着
京成高砂 8:11着
青砥 8:16着
押上 8:24着
本所吾妻橋 8:26着
浅草 8:28着
蔵前 8:30着
浅草橋 8:32着
東日本橋 8:34着
人形町 8:36着
日本橋 8:38着
宝町 8:40着
東銀座 8:42着
新橋 8:44着
大門 8:46着
三田 8:49着
泉岳寺 8:51着

京成大久保 7:48発
実籾 7:51着
八千代台 7:53着
京成大和田 7:57着
勝田台 7:59着
志津 8:01着
ユーカリが丘 8:02着
京成臼井 8:05着
京成佐倉 8:10着
大佐倉 8:13着
京成酒々井 8:16着
宗吾参道 8:18着
公津の杜 8:20着
京成成田 8:23着

平日朝ラッシュ時間帯の上りは快速がないため京成津田沼で乗り換えが基本となります。

将来的には下り線の駅舎も建て替わるようです。

【総評】

周辺の賃貸マンションにお住いの子育てファミリーが買いやすい要素が揃っていますね。線路に近いことさえ飲めれば他に大きなネックは感じにくいでしょう。駅まで近くはないもの京成大久保駅物件の中では道のりに魅力があります。

価格に関してもシティハウス習志野大久保ステーションコートよりもちょいと安いというのがうまいですね。客観的に見ればそりゃシティハウス習志野大久保ステーションコートのほうが好立地なのですが中古vs新築という中で新築のほうがお安いなら買いやすいでしょう。もちろん長い目で見ればもう少し予算伸ばしてシティハウス習志野大久保ステーションコートという選択も満足度高いでしょうから比較検討してみると面白いのではないでしょうか。

広さと価格、駐車場事情などを優先するならユトリシア、パークグランディエデナ、グランヒルシティミレナを検討すべきでしょう。マンション高値時代の割には良い意味でトレンドから外れている(トレンドから外れていてもけして不便ではない)ため価格が現実的です。

ただ、賃料が伸びないエリアとなっており、グランヒルシティミレナで㎡単価1400円ほどですから利回り面でのお得感は薄いです。とはいえ毎月の支払優先となれば本体価格が第一ですから資産形成よりもそちらを優先したいとなれば利回りや周辺分譲マンション相場はそこまで気にする必要はないでしょう。

動画もご覧ください!

■オーベル習志野大久保 建設地周辺レポート

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