今後さらなる発展をしていく新宿駅周辺、その西側『西新宿』で2つの新築タワーマンションが供給中ですが売主の販売スタンスが180度異なるため価格に大きな差が生じています。
完全一致ではないですが同向きにて比較してみましょう！
※パークタワー西新宿の下記住戸は第一期で販売済み
※シティタワー新宿の下記住戸は先着順で購入可能
【2LDK 南方位 中住戸】
［パークタワー西新宿］
60Aタイプ 2LDK 60.45㎡
画像出典：パークタワー西新宿公式HP
34階 11870万円 坪単価649万円
［シティタワー新宿］
55Bタイプ 2LDK 54.6㎡
画像出典：シティタワー新宿公式HP
55Aタイプ 2LDK 54.6㎡
画像出典：シティタワー新宿公式HP
【3LDK 西方位 中住戸】
［パークタワー西新宿］
74Aタイプ 3LDK 74.86㎡
画像出典：パークタワー西新宿公式HP
［シティタワー新宿］
75Eタイプ 3LDK 74.99㎡
画像出典：シティタワー新宿公式HP
それぞれマンション全体の特徴は違えど近しい立地でこの価格差は凄まじいですよね。
住友不動産は周辺相場を無視した価格設定とすることが多いためシティタワー新宿と比べることでパークタワー西新宿がお得すぎると言い切るのは乱暴ではあるものの特別なこだわりがない限りはパークタワー西新宿のほうが買い物件であることは一目瞭然でしょう。
それゆえパークタワー西新宿は第一期では抽選となった住戸も多く、総販売戸数の半分近くが供給済みとなっています。それでもまだ販売は続くわけですから今後も住友不動産が相場を引っ張ってくれる西新宿で現在価値にて販売してくれているパークタワー西新宿を買うというのは手堅い選択と言えるのではないでしょうか。(パークタワー西新宿が値上げしない場合)
入居時期に関してはパークタワー西新宿が2025年4月、シティタワー新宿が2024年4月(竣工はしているのでが売上計上時期調整で待たされます)とシティタワー新宿のほうが1年早いです。
「確実に買いたい」「新築派だけど一年でも早く住みたい」「現在周辺ラ・トゥールに住んでいて住友不動産が大好きだ」というような方がシティタワー新宿を選ぶのでしょうか。
パークタワー西新宿が購入者へ引き渡される2025年春以降にザ・パークハウス西新宿タワー60などの周辺中古、そしてパークタワー西新宿の中古がどれくらいの価格で動くのか、それによっては2025年場面では「シティタワー新宿はけして高くない」となる可能性も十分考えられます。シティタワー新宿は数年後の想定価値で販売しているわけですから。
さて、ここで終わっては「おいおい！パークタワー西新宿が買い物件なんてことはわかってるし当たらないんだよ！！」と読者様からお叱りを受けそうですからこれから販売される新築マンションでおすすめできそうな物件を共有させていただければと思います。
ズバリ狙うはグランドシティタワー池袋です！！
当然、西新宿に住みたいという方にはハマらないですが中広域検討者であれば西新宿でも池袋でもOKですよ～という方も少なくはないでしょう。一概には言えないものの新宿が好きで池袋が嫌い、池袋が好きで新宿が嫌いという方は少数派のはずです。どちらも以前は住むにはどうなのよと言われてきた街ですが今現在は子育てファミリーにもウケが良い街へと進化しています。
グランドシティタワー池袋のメイン売主は住友不動産です。
「おいおい！住友不動産だから高いでしょう。シティタワー新宿と同じじゃないのか。」と思われるかもしれませんが住友不動産だって第一期はお安いことも多々あるのです。いわゆる「住友不動産は第一期が買い」のパターンです。
シティタワー新宿は将来価値で販売を開始してしばらくそのままの価格で売り続けるはずです。一方でグランドシティタワー池袋は第一期は現在の価値で販売して徐々に値上げしていく販売手法となるはずです。
そのため第一期は
「あれま…住友不動産さんお優しいですね」
という価格になりそうです。
もちろんそう思わせる戦略でしょうけどもその手に乗って損はないでしょう。万が一にも今後値上げをしなかった場合でも今現在の価値で買うわけですから。将来価値で購入するよりかはリスクが低いでしょう。
グランドシティタワー池袋の予定価格を共有いたします！
2LDK 55.19㎡ 南向き中住戸
32階 10900万円 坪単価652万円
41階 11400万円 坪単価682万円
3LDK 70.44㎡ 北向き中住戸
32階 14000万円 坪単価657万円
41階 14600万円 坪単価685万円
3LDK 72.44㎡ 南・西角住戸
32階 15800万円 坪単価721万円
41階 16400万円 坪単価748万円
3LDK 75.44㎡ 東向き中住戸
32階 15300万円 坪単価670万円
41階 16000万円 坪単価701万円
3LDK 78.44㎡ 南・東角住戸
32階 17200万円 坪単価724万円
41階 18000万円 坪単価758万円
3LDK 88.44㎡ 北・東角住戸
32階 19500万円 坪単価728万円
41階 20500万円 坪単価766万円
社内検討価格とのことで変更がある可能性はありますが一度出した以上は第一期は盛り上げたいのだと思います。
住友不動産にとって新宿のほうがホームタウンですから池袋では住友不動産と言えど様子見スタイルなのでしょう。(池袋でも住友不動産の既存ビルやマンションはありますし今後もビル開発などが続きますがこれまでの実績は新宿のほうが圧倒的に多い)
東池袋駅直結、池袋駅へ徒歩8分(JR線は徒歩9分)、山手線内側立地でこの価格なら住友不動産であることを抜きにしても現実路線の価格設定であると思います。
2023年9月開設の東京国際大学池袋キャンパス
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