今回ご紹介するのはライオンズ船橋本町マークスフォートです!

[物件概要]

売主:大京
施工:大京穴吹建設
価格:2090万円~5580万円
専有面積:27.30㎡~75.00㎡
総戸数:34戸
規模:12階建て
交通:総武快速線「船橋」駅徒歩11分 京成本線「京成船橋」駅徒歩10分
所在地:千葉県船橋市本町3丁目
竣工予定:2020年3月13日

管理費:月額9100円~21400円
修繕積立金:月額3390円~8680円

駐車場:6台(屋外平地式5台、屋内平地式1台)月額:18000円~20000円
バイク置き場:4台 月額:3000円
自転車置き場:68台 月額:200円~300円

地図はこちらです↓

画像出典:ライオンズ船橋本町マークスフォート 公式HP

新築マンションの供給が少ない船橋駅徒歩圏内ですがライオンズ×2棟、プラウドと供給が続きます。ライオンズのもう1棟は市役所近くの湊町となりますが今回ご紹介しているマークスフォートの販売が進み次第同じマンションギャラリーにて販売活動をするとのことでした。

上記3物件で先陣を切るのはライオンズ船橋本町マークスフォートとなります。

船橋駅から徒歩11分と駅近ではないものの大通りから中へ入った住宅街にあるため現地周辺はとても静かです。現状ではバルコニー方向に背の高い建物がないため眺望・採光ともに期待できるお部屋が多くなっています。ただし、一面接道かつその接道面がエントランス部分だけですから土地の囲まれ感はあります。

船橋駅の利便性は得たいけども住まいはわちゃわちゃ感のない場所に・・・という方に向いています。

1フロア3戸を基本としていますから角住戸比率が高く、ワイドスパンにできている点は評価できますが62㎡台の3LDKがあるなど時代を感じる専有面積となっています。

価格と間取りの一部を共有いたします!

A1・A2タイプ 3LDK 66.17㎡ 管理費(月額)20300円 修繕積立金(月額)8210円
10階 4940万円 坪単価246万円
11階 4970万円 坪単価248万円
12階 5030万円 坪単価251万円

B1・B2タイプ 3LDK 62.85㎡ 管理費(月額)19300円 修繕積立金(月額)7790円
6階 4570万円 坪単価240万円
7階 4600万円 坪単価242万円
8階 4630万円 坪単価243万円
9階 4660万円 坪単価245万円
10階 4690万円 坪単価246万円
11階 4720万円 坪単価248万円
12階 4780万円 坪単価251万円

Cタイプ 1K 27.30㎡ 管理費(月額)9100円 修繕積立金(月額)3390円
2階 2090万円 坪単価253万円

D1・D2タイプ 3LDK 70.04㎡ 管理費(月額)21400円 修繕積立金(月額)8680円

画像出典:ライオンズ船橋本町マークスフォート公式HP

4階 5220万円 坪単価246万円
6階 5360万円 坪単価253万円
7階 5390万円 坪単価254万円
9階 5450万円 坪単価257万円
10階 5480万円 坪単価258万円
11階 5510万円 坪単価260万円
12階 5580万円 坪単価263万円

平均坪単価は約250万円となります。

1部屋しかない1Kは若い方のとりあえずの住まいとしても魅力的でしょう。フルローンで購入したとしても維持費を合わせて毎月の支払いは7万円を切ります。同様のお部屋(船橋駅徒歩10分前後の分譲賃貸)を借りようとすれば8万円~9万円はしますから借りるよりもお得です。仮に10年後に1800万円で売却したとしても仲介手数料を引いて手元に200万円は戻ってきますから購入時の諸費用分以上はほぼほぼ手堅く取り戻せます。

どの間取りも玄関前にゆとりがあるのはいいのですがエレベーターがA1・A2タイプの目の前にあるというのがなんともイケてません。待つ側も他人の家の玄関前で待つのは嫌でしょうし、A1・A2タイプに住まう方からしても玄関開けたら目の前に人がいるのも嫌でしょう。戸数が少ないとはいえ配慮がほしかったです。

1階に住戸がありませんから総戸数の割にエントランスホールが広くなっています。接道面から風除室までの距離もありますから一目でザ・分譲マンションとわかるレベルです。各戸宅配ボックスは魅力的なのですが相変わらずの投函側と受け取り側が同じという・・・。

設備仕様はディスポーザーがありませんがリビング壁掛けエアコン、食洗機、キッチン天板御影石、浴室ダウンライト、可動式ルーバー面格子、隣戸境隔て板トールタイプなど単価なりのものとなっています。構造は二重床・二重天井です。基本天井高は2400mmと最低限しかありませんがアンボイド工法を採用しているため下がり天井が少なくなっていますし、ワイドスパンですからそこまで圧迫感はないでしょう。アンボイドですがスラブ厚は250mm以上を確保していますから階高に大きなコストカットはありません。

せっかく眺望・採光が得られる住戸が多いのにB1・B2タイプを除くと網入りガラスというのが残念です。

戸数が少ないため管理費が高いのは妥協点となります。

千葉県初のZEH(ゼッチ)-Oriented全戸採用物件となっています。LOW-Eガラスはもちろんサッシをアルミ樹脂複合のものとしたり、断熱材を通常よりも多く敷き詰めるなど厳しい基準をクリアして認定を受けています。エネファームに加えて燃料電池ユニットが設置されますから合計で300万円ほどかかるわけですが国から補助金が出ているため売主の実質負担額は100万円となります。当然ながらこの100万円は販売価格に転嫁されているとは思いますし、年間で5万円前後の光熱費削減ですから将来的な維持・交換費用はとても元を取れるものではないのですが環境に配慮されたマンションであることはたしかです。

ZEHに関しては種類は違いますがライオンズ長津田グランリーフでも採用されています。ZEHにもいろいろと種類があり、ライオンズ芦屋グランフォートのように各住戸専用太陽パネル採用物件などよりエコな物件もあります。事業者も購入者も削減額で得をするというのは難しい(維持費がかかる)のですが環境に配慮された物件を多く供給する大京の姿勢はもっと評価されるべきでしょう。

ZEHに関してはお部屋の中が魔法瓶の中と認識しておくと大きなズレはありません。例えば真冬の寝る前にお部屋を暖めておけばエアコンや床暖房を切っても朝まで室温が下がりにくくなります。

ZEHとは異なりますが敷地内にバードバス(鳥のお風呂)を設けているのが面白い試みです。可愛い小鳥さんが使ってくれるといいですよね。

周辺相場を確認しましょう!

・クレアホームズ船橋本町ハイライズ 2007年築 本町3 新築時の坪単価約175万円 現在の坪単価約180万円

・クレアホームズ船橋 2012年築 宮本2 新築時の坪単価約180万円 現在の坪単価約155万円

ライオンズ船橋本町レジデンス 2012年築 本町3 新築時の坪単価約210万円 現在の坪単価約240万円

・リビオ船橋本町通り 2016年築 宮本2 新築時の坪単価約210万円 現在の坪単価約175万円

上記相場からライオンズ船橋本町マークスフォートの将来価値を予想すると

B1・B2タイプ 3LDK 62.85㎡ 6階 4570万円 → 3620万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

建設地

建設地周辺動画

【住むレーション】

[総武快速線→横須賀線]

船橋 8:05発
市川 8:12着
新小岩 8:17着
錦糸町 8:23着
馬喰町 8:27着
新日本橋 8:29着
東京 8:32着
新橋 8:36着
品川 8:41着

船橋 8:00発
津田沼 8:04着
稲毛 8:11着
千葉 8:15着

[総武緩行線]

船橋 8:01発
西船橋 8:05着
下総中山 8:07着
本八幡 8:09着
市川 8:12着
小岩 8:15着
新小岩 8:19着
平井 8:22着
亀戸 8:25着
錦糸町 8:27着
両国 8:30着
浅草橋 8:32着
秋葉原 8:34着
御茶ノ水 8:37着
水道橋 8:39着
飯田橋 8:41着
市ヶ谷 8:43着
四ツ谷 8:45着
信濃町 8:47着
千駄ヶ谷 8:49着
代々木 8:51着
新宿 8:53着

[京成線]

京成船橋 8:03発
京成八幡 8:09着
京成高砂 8:17着
青砥 8:21着
日暮里 8:34着
京成上野 8:38着

京成船橋 7:58発
京成津田沼 8:03着
八千代台 8:09着
勝田台 8:14着
京成佐倉 8:23着
大佐倉 8:28着
京成酒々井 8:30着
宗吾参道 8:32着
公津の杜 8:35着
京成成田 8:38着
空港第2ビル 8:49着
成田空港 8:53着

[イブニングライナー]別途410円

京成上野 18:40発
日暮里 18:46着
青砥 18:55着
京成船橋 19:11着

[京成線→浅草線]

京成船橋 8:09発
京成八幡 8:16着
京成高砂 8:22着
青砥 8:26着
押上 8:34着
本所吾妻橋 8:36着
浅草 8:38着
蔵前 8:40着
浅草橋 8:42着
東日本橋 8:43着
人形町 8:45着
日本橋 8:47着
宝町 8:49着
東銀座 8:51着
新橋 8:53着
大門 8:55着
三田 8:58着
泉岳寺 9:00着

[東武アーバンパークライン]

船橋 8:03発(始発)
新船橋 8:05着
塚田 8:07着
馬込沢 8:10着
鎌ヶ谷 8:14着
新鎌ヶ谷 8:17着
六実 8:19着
高柳 8:23着
逆井 8:27着
増尾 8:29着
新柏 8:31着
柏 8:36着

[深夜急行バス(新京成電鉄)]

新橋駅前(銀座口) 24:50発
有楽町駅マリオン前 24:55発
東京駅八重洲(3番乗り場) 25:10発
船橋駅北口 25:50着

船橋駅最寄りに住んでおけば買い物利便性、鉄道利便性に困ることはないでしょう。駅前の西武跡地では商業・公共施設&48階建てのタワーマンション(48階は夢物語で縮小するかも?ですが・・・。)が計画されています。築14年のプラウドタワー船橋が坪単価300万円で動いていることを考えれば駅直結タワマンの価格はおっかないものとなりそうではあります。

船橋駅から離れる分ららぽーとに近付きますからららぽーと好きにももってこいでしょう。船橋駅周辺は渋滞が発生しやすいですし、土日の南船橋付近はシャレにならないレベルですから徒歩もしくは自転車でららぽーとへ行けるのはとても魅力的です。南船橋付近の下道はめちゃ混みなんですよね。。。高速道路は流れているのですが。駐車場設置率は約17%と少なめですがすべて平置きとなっています。

小学校(湊町)は徒歩6分、中学校(湊中)は徒歩16分となります。小学校までの道のりは千葉街道を渡る必要があるものの歩道橋があります。

【総評】

そこまで駅から離れず住宅街の立地、ZEH採用など細かい配慮のある設備仕様、無茶のない価格設定。全体的にバランスがいいですね。

ディンクス層からすればわちゃわちゃ感があったとしても駅に近いプラウド船橋本町通りのほうを気に入る方が多そうですがファミリー層であればライオンズ船橋本町マークスフォートのほうがウケは良いでしょう。プラウドはけっこうしびれる周辺環境です。

プラウド船橋本町通り建設地周辺動画

ただ、船橋駅近のプラウドですから注目度は高いですね。予想価格は坪単価270万円ですがどうなるか。

検討者層はあまり被らないと思いますが塚田駅最寄りのプレミスト船橋塚田(モデルルームは船橋駅近く)は坪単価200万円と予想しています。ただ、新船橋駅前かつ船橋駅と東海神駅徒歩圏内のプラウド船橋の中古が坪単価180万円ほどで購入できますから坪単価200万円だとしてもめちゃ安というわけではありません。

ライオンズの後発物件となる(仮称)ライオンズ船橋湊町について共有いたします。

[(仮称)ライオンズ船橋湊町 建築概要]

用途:共同住宅
所在地:千葉県船橋市湊町

敷地面積:1.129.54㎡
建築面積:426.77㎡
延べ面積:3.483.26㎡

階数:13階建て
高さ:39.5m

住戸数:48戸

建築主:大京
設計者:日企設計
施工者:東洋建設

着工:2018年6月
完成:2020年3月

駐車場:28台

地図はこちらです↓

市役所の近くですから船橋駅までは千葉街道を超える必要があります。不動産立地としてはマークスフォートより劣ります。もちろんその分は価格に反映されるとは思います。

駅からは離れますが高速道路の出入り口が近いためマークスフォートに比べて車移動が便利な立地条件です。それもあってか駐車場設置率はマークスフォートより高くなりそうです。

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