今回ご紹介するのはザ・パークハウス大森タワーです!

[物件概要]

売主:三菱地所レジデンス エヌ・ティ・ティ都市開発
施工:木内建設
価格:未定
専有面積:37.44㎡~76.28㎡(戸別宅配ボックス面積0.55㎡~0.62㎡を含む)
総戸数:104戸
規模:24階建て
交通:JR京浜東北線「大森」駅徒歩3分 京浜急行線「大森海岸」駅徒歩9分
所在地:東京都大田区大森北1丁目
竣工予定:2024年12月上旬

駐車場:22台(機械式21台、身障者用1台)※他にサービス車両用駐車スペース1台
ミニバイク置場:13台
自転車置場:147台

地図はこちらです↓

画像出典:ザ・パークハウス 大森タワー公式HP

JR京浜東北線の大森駅からフラットアプローチで徒歩3分、安田病院の跡地(ピーポー通りの名前はどうするのですかね?)で駅に近くとても便利な立地です。

反対口の物件のような大森の高台で落ち着いた~とは真逆の性格となりますので大森の利便性を得つつ静かに暮らしたい方にはまったくもって合ってこないのですが駅と同じグラウンドレベル(それゆえハザードマップで色がつきます・電気室は2階)でわちゃわちゃしている大森のわちゃわちゃしている中心に住みたいという利便性重視の方にはかなりハマってくる立地となります。

大森のわちゃわちゃ側がお好きな方はもちろんのこと京浜東北線の23区駅ですから逆側で記憶に新しいところでいくとバウス上中里(キャラクターは真逆ですが)のようにシンプルに京浜東北線の利便性の高さから沿線希望でたどり着く方にもウケが良いでしょう。品川駅まで2駅6分、東京駅まで20分弱、川崎と横浜へも行き来しやすく駅前からバスもしくは徒歩9分の大森海岸駅(普通電車のみ停車)から羽田空港へのアクセスも便利です。首都高の出入口も近いため車移動も便利です。

大森ですから個人店チェーン店どちらも飲食店が多いですしアトレ(東急ストア、成城石井等)、西友、イトーヨーカドー、少し離れますがメガドンキなど日常の買い物も選択肢豊富です。

とにかくわちゃわちゃしていますけどもとにかく便利な立地です。それでいて目の前には商業施設だけでなく公益施設やクリニックも入るLuz大森があり、さらに通学校の入新井第一小学校(複合施設としてリニューアル中)へ徒歩5分(大森第二中学校は徒歩14分)、入新井西公園や少し足を延ばせばしながわ区民公園(水族館)、平和の森公園など大きめの公園もあるなど足回り優先の子育てファミリーでも子育て環境が整っています。

建設地は西と南の二面接道で東西に長い土地形状です。タワマンとしては広さのある敷地面積ではないため豪華なエントランスホールがあったりするわけではないですしいわゆるペンシルタワーとなりますが柱外出しにより縦のラインが強調されたスタイリッシュながらも重厚感ある外観デザインは完成すると目立つ存在になること間違いなしでしょう。

接道側のアイアンフェンス横を通りマンション内へ吸い込まれる姿に通行人の多くが「いいとこ住んでいるなぁ~」となるなど将来的にも指名買いが発生すること間違いなしでしょう。

タワマンとなれば豪華なエントランスホールを通り居住階へ~という豪華さを楽しめるのがウリであることが多い中で今作は駅前の一般的なマンションの延長線上にいるタワマンといった感じでタワマンらしい楽しみは少ないのですが効率的な動線となっています。

共用部は軒裏木目調で落ち着いた雰囲気の風除室とホールの先に個室や大テーブルがありパソコン作業等もできるテラス付きのラウンジがあります。こちらもタワマンとしてはシンプルなものとなってはいますが総戸数104戸としてみれば悪くないでしょう。

建設地すぐ近くの牧田総合病院跡地には三井不動産レジデンシャルと京浜急行電鉄の分譲マンションが建設されます。23階建て、高さ約77.50m(ザ・パークハウス大森タワーは約80m)ですからパークタワー大森となるでしょうか。

予定価格と間取りの一部を共有いたします!

Aタイプ 1LDK 37.44㎡

画像出典:ザ・パークハウス 大森タワー公式HP

6階 5680万円台 坪単価501万円
10階 5880万円台 坪単価519万円
12階 6040万円台 坪単価533万円

Bタイプ 1LDK 39.90㎡

画像出典:ザ・パークハウス 大森タワー公式HP

6階 5880万円台 坪単価487万円
10階 6080万円台 坪単価503万円
12階 6240万円台 坪単価517万円

Cタイプ 1LDK 55.47㎡

画像出典:ザ・パークハウス 大森タワー公式HP

8階 8400万円台 坪単価500万円
12階 8700万円台 坪単価518万円

Dタイプ 2LDK 61.02㎡

画像出典:ザ・パークハウス 大森タワー公式HP

23階 10900万円台 坪単価590万円

Eタイプ 2LDK 61.60㎡

画像出典:ザ・パークハウス 大森タワー公式HP

23階 10900万円台 坪単価585万円

Fタイプ 2LDK 62.19㎡

画像出典:ザ・パークハウス 大森タワー公式HP

8階 9400万円台 坪単価499万円
12階 9700万円台 坪単価515万円

Gタイプ 2LDK 62.32㎡

画像出典:ザ・パークハウス 大森タワー公式HP

8階 9400万円台 坪単価498万円
12階 9700万円台 坪単価514万円

Hタイプ 3LDK 71.14㎡

画像出典:ザ・パークハウス 大森タワー公式HP

23階 12900万円台 坪単価599万円

Iタイプ 3LDK 76.28㎡

画像出典:ザ・パークハウス 大森タワー公式HP

23階 13900万円台 坪単価602万円

平均坪単価は約550万円です。

2階が1フロア4戸、3階から14階が1フロア5戸、15階から最上階の24階までが1フロア4戸、ペンシルタワーがゆえに角住戸比率(104戸のうち91戸)が高くなっています。さらに南向き比率(104戸のうち59戸)も高く低層階は囲まれ感あるものの中層階以上は抜けてきますので駅前立地ながらもタワーだからこその採光・眺望の抜け感に期待できる部屋が多くなっています。角部分の窓が豊かというほどではないのですが全体的にスパンは取れています。

抜ける階までの眺望がかなりのかなり苦しい東側と西側は1LDKとしています。

一般的に1LDKは単価を盛られることが多いのですが1LDKながらも単価が抑えられています。そのため眺望は気にしない~という方にはとても魅力が大きいでしょう。室内はサイズは変われどスペックダウンしません。まぁ…眺望はけっこうきついですけどもね。そのため1LDKを選ぶにしても西の12階~14階などのほうが満足度も得られるためおすすめしやすいです。

設備仕様としてはディスポーザー、食洗機、キッチン・洗面台天板クオーツストーン、浴室ダウンライト、ミストサウナ、浴室扉タオルバーダブル、トイレ手洗いカウンター&ローシルエットトイレなど悪くはないですが単価帯からすると玄関電子錠とかリビングだけでも天カセとかもう一声ほしくなってしまいますよね。

構造は二重床・二重天井、基本天井高は2500mmです。角住戸のコーナーサッシがL字なのは良いのですがサッシ高は中住戸含めて低めです。

しっかりと免震を採用してくれています。これは嬉しいポイントですね!!

やはり惜しいと感じるのは各階ごみ置場がないことでしょう。もっと価格が安かったザ・山王タワーとパークタワー山王にはあったものが価格の高いザ・パークハウス大森タワーにないとなればいろいろな物件を見ている私からすると気になってしまいます。ザ・パークハウス戸越公園タワー(最上階は各階ごみ置場あり)と同じく枝葉の部分と割り切れるかどうかですね。

各階ごみ置場がないから資産性が大きく低くなるということはまずありません。1億円のマンションなのにごみ袋持って下まで降りることをどう感じるか、それでも大森の新築タワマンに住みたいかどうかだけで考えて良いと思います。刺々しい言い方をするのであれば自分の美学が許せるのかどうか。これは現在各階ごみ置場ありのマンションにお住まいの方なら私の言いたいことを察してくれるはずです。

~ここ数年間で供給された似た規模のタワーマンション各階ごみ置場事情~

・ドレッセタワー武蔵小杉 総戸数166戸 23階建て あり

・パークタワー東中野グランドエア 総戸数165戸 25階建て あり

・ザ・千代田麴町タワー 総戸数83戸 23階建て あり

・ブリリアタワー横浜東神奈川 総戸数110戸 20階建て なし

・パークコート乃木坂ザタワー 総戸数88戸 25階建て あり

・プラウドタワー東池袋 総戸数132戸 20階建て あり

・クレヴィアタワー大井町ザレジデンス 総戸数139戸 21階建て なし

・ザ・パークハウス三田タワー 総戸数111戸 23階建て あり

・アルビオ・ザ・タワー千代田飯田橋 総戸数99戸 24階建て あり

・プラウドタワー金町 総戸数190戸 21階建て あり

・ルフォンザタワー大塚 総戸数146戸 23階建て △(リサイクルのみ)

・ザ・パークハウス川越タワー 総戸数173戸 25階建て あり

上記のように各階ごみ置場ありであることが多い中でなしとなればいろいろと比較検討してしまう方には気になってしまうことでしょう。

ただ、各戸玄関横に宅配ボックスが設置されるのはとても便利ですね。ボックスサイズも大きく何度も開け閉め可能(大手指定業者のみ)です。でもダンボールを下まで持っていくことになることを想像するとやはり各階ごみ置場があったほうが便利なのですよね…

周辺相場を確認しましょう!

・クレッセント大森山王 2003年築 大田区山王2 大森駅徒歩2分 新築時の坪単価約260万円 現在の坪単価約370万円

・ウェリスシティ大森タワー 2008年築 大田区大森北1 大森駅徒歩4分 新築時の坪単価約255万円 現在の坪単価約370万円

・ザ・パークハウス大森 2013年築 品川区南大井6 大森駅徒歩5分 新築時の坪単価約270万円 現在の坪単価約340万円

・ザ・山王タワー 2014年築 大田区山王1 大森駅徒歩2分 新築時の坪単価約325万円 現在の坪単価約450万円

・パークタワー山王 2015年築 大田区山王3 大森駅徒歩8分 新築時の坪単価約270万円 現在の坪単価約400万円

・パークホームズ山王二丁目ザレジデンス 2017年築 大田区山王2 大森駅徒歩3分 新築時の坪単価約415万円 現在の坪単価約470万円

・プラウド山王二丁目 2022年築 大田区山王2 大森駅徒歩2分 新築時の坪単価約545万円 直近売り出し事例なし

上記相場からザ・パークハウス大森タワーの将来価値を予想すると

Iタイプ 3LDK 76.28㎡ 23階 13900万円台(新築時) → 12400万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

駐車場設置率は約21%、屋外丸出しの昇降横行式のため駐車場事情にこだわる人には合ってきません。平置きは身障者優先が1台です。

駅前とはいえ価格帯からすると不安な設置率ですが8部屋に駐車場抽選の優先権が付いているためどうしても確保したいとなればそちらを狙うことおすすめいたします。

~機械式駐車場サイズ~ 月額29000円~34000円(身障者優先平置きは月額35000円) 電気自動車充電設備利用料は使用の場合のみ月額2000円(機械式地上1段に設置)

全長5300mm×全幅1950mm×全高1550mm~2100mm×重量2300kg×最低地上高150mm

駐輪場は1階の屋内が主で住戸との行き来に濡れない便利な動線です。設置率は約141%です。一部は屋外となります。

管理費は㎡単価月額約428円、ディスポーザーありの内廊下、通勤管理(毎日はいないです)とはいえ戸数の多くないタワマンですから今の時代これくらいになってしまうことに驚きはないのですが各階ごみ置場ありの周辺タワマンよりがっつりお高いのは気になりますね。

「各階ごみ置場はありませんが管理費を抑えました」は事実だとしてもそれは単体で見た際の話であり周りと比べるとけっこうな重たさと感じることに違和感はないでしょう。エレベーターは2基(1基あたり52戸・着床制限あり・分速120m)です。

維持費一例(予定)…71.14㎡の場合

管理費(月額)30450円
修繕積立金(月額)12100円
共視聴設備利用料(月額)330円
インターネット利用料(月額)1551円
合計(月額)44431円

周辺分譲マンションの維持費を確認しましょう!

・ウェリスシティ大森タワー 総戸数173戸 管理費㎡単価月額約196円 ディスポーザー 内廊下 免震

・ザ・山王タワー 総戸数156戸 管理費㎡単価月額約240円 ディスポーザー 内廊下 各階ごみ置場 免震

・パークタワー山王 総戸数187戸 管理費㎡単価月額約312円 ディスポーザー 内廊下 各階ごみ置場 制振

建設地

【住むレーション】

[京浜東北線]

大森 8:00発
大井町 8:03着
品川 8:07着
高輪ゲートウェイ 8:08着
田町 8:11着
浜松町 8:14着
新橋 8:16着
有楽町 8:18着
東京 8:21着

大森 8:08発
蒲田 8:12着
川崎 8:16着
鶴見 8:20着
新子安 8:23着
東神奈川 8:27着
横浜 8:30着
桜木町 8:33着
関内 8:35着

[京急線]

大森海岸 8:05発
立会川 8:06着
鮫洲 8:08着
青物横丁 8:13着
新馬場 8:15着
北品川 8:16着
品川 8:18着

大森海岸 8:07発
平和島 8:09着
~乗り換え~
平和島 8:12発
京急蒲田 8:17着
糀谷 8:19着
大鳥居 8:21着
穴守稲荷 8:23着
天空橋 8:24着
羽田空港第3ターミナル 8:26着
羽田空港第1・第2ターミナル 8:29着

[路線バス]

大森駅 4:30発(始発)
~中略~
羽田空港第3ターミナル 4:55着
羽田空港第2ターミナル 5:02着

【総評】

単体で見るとお高くは見えますが武蔵小山と大井町のタワマンと同じくらいの価格ですし、そもそも京浜東北線の品川から南行側は川崎含めても駅前の出物がとても少なくなっています。

大森の既存分譲マンションと比較しても低地側物件としては他に負けていないどころか勝っていると言っても怒られないであろう立地です。好みはあるにしても私としてはウェリス、山王タワー、パークタワーと比べた際に立地だけならどれを選びますかと問われれば食い気味にザ・パークハウス大森タワーであると答えます。とてもとても魅力の大きい立地です。気になる部分はありますが「立地買い」と言われてしまえば何も言い返すことはできません。

これだけ立地条件が良い中で間取りによっては全部屋南に窓があるなど居住性も高いものとしてくれています。

スペック面で細かいことを気にする人にはまったくもって合ってきません。立地買いできるかどうかでしょう。特別広い部屋はないものの一次取得層にはちょうどよい面積帯が揃っています。年々マンション価格が上がっている割にスペックが高くなっているかというとそうとは限りませんから細かいスペックを気にしていられないというのも正直なところです。

周りが何と言おうと立地は良いですからね。立地で欲しくさせてくれる出物です!!

更新記事 → ザ・パークハウス 大森タワー 予定価格と間取り② 大幅調整あり

動画もご覧ください!

■ザ・パークハウス大森タワー 建設地周辺レポート

■ザ・パークハウス大森タワー モデルルーム見学後のファーストインプレッション

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