今回ご紹介するのはプラウド文京千石スクエアです!

[物件概要]

売主:野村不動産
施工:野村建設工業
価格:未定
専有面積:59.44㎡~73.10㎡(全戸に別にトランクルーム面積0.55㎡~0.63㎡あり)
総戸数:56戸(非分譲住戸16戸含む)
規模:10階建て
交通:都営三田線「千石」駅徒歩2分 JR山手線「巣鴨」駅徒歩10分
所在地:東京都文京区千石一丁目
竣工予定:2023年10月下旬

地図はこちらです↓

画像出典:プラウド文京千石スクエア公式HP

都営三田線の千石駅から徒歩2分、三田線がメイン利用となる立地ですが巣鴨駅へも中山道をまっすぐ歩いて徒歩10分のため山手線徒歩圏内を謳ってもなんら違和感ない立地です。

上野や池袋、春日(水道橋)のように外部から人がわんさか来るような商業施設はありませんがピーコックストアの入る文京グリーンコートへ徒歩7分、マルエツプチやまいばすけっとなど日常の買い物も徒歩圏内で済ますことができますし、六義園や小石川植物園など緑も感じられる山手線の内側の便利でありながらも落ち着いた住環境となっています。

通学校は明化小学校(建て替え中)で徒歩6分、第十中学校で徒歩7分、もちろん駅近×三田線ですから私立派でも行き来しやすい学校が多いですね。

建設地はいくつかの土地をまとめたものとなっているのですがうまいこと正方形(物件名のスクエアへも影響している)とできたことは大きいですね。こういった事業の場合、どこかの角が欠けてしまうことが多いものです。

不忍通り沿いのため用途地域は商業系ですがボリュームゾーンの南東向き方向は住居系地域となりますし、文京区内でも標高が高いエリア(もっと高いところもありますが低くはないです)ですから駅徒歩2分にしては眺望と採光に恵まれたマンションとなります。(目の前から高さ17m制限。日影などを考慮するとそこまで高い建物は非現実的のため背の低い建物が立ち並んでいます。)

外観もスクエアを意識したものとなっているのですが角のデザインをそれぞれ異なるものとしているのがかっこいいですね。

不忍通り側のエントランスアプローチは高さ約7.5mのヤマザクラを配すなど植栽豊かなものとなっていますし、アプローチを斜めにしつつ風除室からクランクインで二層吹き抜けのエントランスホールという動線にしていることで出入りの際に大窓から自然と植栽を望むことができます。

二層吹き抜けのエントランスホールは木目調に白と黒をうまく合わせた和モダンな空間となっており夜はアプローチの植栽がライトアップされるなど帰宅時には朝とはまた異なる景色を楽しめるのが嬉しいですね。

不忍通りの拡張工事が進むと素敵なアプローチは買収されてしまうのですがそうなったとしてもエントランスホールを大窓ありの二層吹き抜けとしたことでその部分が目立つようになるなど『買収された後もかっこいい足回り』を意識したデザインとしてくれています。

折り上げ天井×間接照明などデザイン性豊かな内廊下なのは良いのですが各階ごみ置場はありません。もちろんこの戸数、規模感であればなくとも違和感ないのですがライバル物件となるパークホームズ文京本駒込(総戸数88戸)は各階ごみ置場ありですから比較してしまうと「維持費重たくなったとしてもあったほうが嬉しい」となる検討者が多い価格帯なのではないでしょうか。(一概には言えませんが億出せる人であれば高いお金を払ってでも良いサービスを受けたいという考えをされる方も多い。ただし、それは買い替え組が主となる話であり当マンションは文京区に住みたい一次取得者がメインターゲットですからなくても関係なく売れます。)

共用施設は個室2部屋と電話ブースのあるスタディルームが2階にあります。

予定価格と間取りの一部を共有いたします!

※トランクルーム面積含む

[南東側]

Aタイプ 3LDK 72.70㎡

画像出典:プラウド文京千石スクエア公式HP

2階 11390万円 坪単価517万円
3階 11490万円 坪単価522万円
4階 11690万円 坪単価531万円
5階 11990万円 坪単価545万円
6階 12490万円 坪単価567万円
9階 13290万円 坪単価604万円
10階 13590万円 坪単価618万円

Bタイプ 2LDK 60.07㎡

画像出典:プラウド文京千石スクエア公式HP

7階 10490万円 坪単価577万円
8階 10590万円 坪単価582万円
9階 10690万円 坪単価588万円
10階 10890万円 坪単価599万円

B’タイプ 2LDK 60.07㎡
6階 10280万円 坪単価565万円
7階 10380万円 坪単価571万円
8階 10480万円 坪単価576万円
9階 10580万円 坪単価582万円
10階 10780万円 坪単価593万円

Cタイプ 3LDK 73.65㎡

画像出典:プラウド文京千石スクエア公式HP

2階 11990万円 坪単価538万円
3階 12200万円 坪単価547万円
4階 12550万円 坪単価563万円
5階 12900万円 坪単価579万円
8階 13650万円 坪単価612万円
9階 13750万円 坪単価617万円
10階 14050万円 坪単価630万円

[北西側]

Dタイプ 3LDK 72.05㎡

画像出典:プラウド文京千石スクエア公式HP

4階 11000万円 坪単価519万円
7階 11790万円 坪単価556万円
9階 12180万円 坪単価574万円

Eタイプ 2LDK 61.77㎡

画像出典:プラウド文京千石スクエア公式HP

4階 9320万円 坪単価498万円
7階 9920万円 坪単価530万円
9階 10220万円 坪単価547万円

平均坪単価は約570万円です。(DタイプとEタイプの予定価格出ていない部屋を混ぜると平均坪単価550万円ほどになると思われます)

2LDKは60㎡前後、3LDKは70㎡超と今の時代にしては狭くはないですが80㎡超などはありません。

分譲住戸に1LDKはありませんが地権者住戸の数部屋は賃貸へ出すであろうコンパクト住戸(30㎡ほど)となります。オール2LDK以上のマンションというわけでないことは買い手にとってはややマイナス材料でしょうか。

人気は南東向きとなるでしょうけども北西側のDとEも角住戸ですし、単価も抑えられているため南東側まで予算伸びないとなれば選びやすいでしょう。

眺望代はしっかりと価格にonされています。

全戸居住階に戸別トランクルームがあります。B’タイプは玄関前に他住戸のトランクルームが3つあるということでちょいと気まずい位置なのですが反転タイプのBタイプより100万円ほどお安くなっています。

設備仕様としてはディスポーザー、食器棚、タッチレス水栓、キッチンと主寝室にも床暖房、キッチン天板御影石(フィオレストーン)、洗面台天板フィオレストーン、おそうじ浴槽・床ワイパー、リビング調光・調色ダウンライト(幅広い色を選択可)、トイレ手洗いカウンター&アラウーノ、リビングと一部洋室に壁掛けエアコン、玄関前カメラ付きインターホンなどプラウド御茶ノ水と比べるとゆかいふるが採用されていないのは惜しいですが単価なりのものとなっています。

南東側のバルコニーにはスポットライト、AタイプとCタイプの4階まではバルコニースロップシンクが設置されます。(せっかくなら全戸付けてほしいですけども…)

構造は二重床・二重天井(ミライフル)、基本天井高のボリュームゾーンは2460mm(一部2510mm等)です。

周辺相場を確認しましょう!

・パークホームズ文京千石ステーションプレイス 2004年築 千石1 千石駅徒歩1分 新築時の坪単価約235万円 直近売り出し事例なし

・パークホームズ文京千石ステーションアリーナ 2005年築 千石1 千石駅徒歩1分 新築時の坪単価約235万円 直近売り出し事例なし

・グランスイート文京千石 2005年築 本駒込2 千石駅徒歩1分 新築時の坪単価約225万円 直近売り出し事例なし

・パークリュクス本駒込 2009年築 本駒込2 千石駅徒歩1分 新築時の坪単価約330万円 直近売り出し事例なし

・クレヴィア文京白山 2009年築 白山4 千石駅徒歩5分 新築時の坪単価約320万円 現在の坪単価約455万円

・パークハウス文京千石 2011年築 千石4 千石駅徒歩5分 新築時の坪単価約295万円 現在の坪単価約410万円

・シティハウス文京千石駅前 2012年築 千石1 千石駅徒歩1分 新築時の坪単価約330万円 現在の坪単価約480万円

・インペリアルガーデン 2015年築 千石2 千石駅徒歩9分 新築時の坪単価約435万円 現在の坪単価約530万円

・クレヴィア文京本駒込 2016年築 本駒込6 千石駅徒歩3分 新築時の坪単価約390万円 現在の坪単価約420万円

・ブランズ文京本駒込六丁目 2017年築 本駒込6 千石駅徒歩3分 新築時の坪単価約390万円 現在の坪単価約455万円

・ザ・パークハウス文京千石一丁目 2019年築 千石1 千石駅徒歩3分 新築時の坪単価約385万円 現在の坪単価約470万円

・ジオ文京千石 2019年築 千石4 千石駅徒歩3分 新築時の坪単価約400万円 現在の坪単価約450万円

上記相場からプラウド文京千石スクエアの将来価値を予想すると

Cタイプ 3LDK 73.65㎡ 5階 12900万円(新築時) → 11700万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

駐車場は建物下平置き3台(月額37000円・身障者優先と来客用含む)、屋外平置き2台(月額33000円)、建物下機械式6台、設置率は約19%です。建物下は庇が伸びているため作業中も住戸との行き来も横殴りの雨でなければ濡れません。屋外平置きは不忍通りの拡張が実行されるとなくなります。

機械式駐車場サイズ

地上2段 全長5300mm×全幅・タイヤ外幅1950mm×全高2100mm×最低地上高120mm×車両重量2300kg 1台 月額34000円
地上1段 全長5300mm×全幅・タイヤ外幅1950mm×全高2100mm×最低地上高120mm×車両重量2300kg 1台 月額36000円
地下1段 全長5300mm×全幅・タイヤ外幅1950mm×全高1750mm×最低地上高120mm×車両重量2300kg 2台 月額33000円
地下2段 全長5300mm×全幅・タイヤ外幅1950mm×全高1750mm×最低地上高120mm×車両重量2300kg 2台 月額31000円

駐輪場は屋内で設置率約157%です。

維持費は管理費㎡単価月額約355円、ディスポーザーありの内廊下で総戸数56戸ですから違和感ないでしょう。

エレベーターは1基(分速105m)です。台数は違和感ないですがエレベーターホールが独立していないのは惜しいですね。

維持費一例・・・Aタイプ 72.70㎡ 管理費25810円 修繕積立金11780円 スマートマンションサービス使用料539円 enecoQシステム料金1716円 月額合計39845円

周辺分譲マンションの維持費を確認しましょう!

・ブランズ文京本駒込六丁目 総戸数33戸 管理費㎡単価月額約305円

・ザ・パークハウス文京千石一丁目 総戸数53戸 管理費㎡単価月額約317円

・ジオ文京千石 総戸数45戸 管理費㎡単価月額約337円

建設地

【住むレーション】

[三田線]

千石 8:00発
白山 8:01着
春日 8:03着
水道橋 8:05着
神保町 8:07着
大手町 8:11着
日比谷 8:13着
内幸町 8:16着
御成門 8:18着
芝公園 8:19着
三田 8:21着
白金高輪 8:25着
白金台 8:27着
目黒 8:30着

[山手線]

巣鴨 8:02発
駒込 8:04着
田端 8:07着
西日暮里 8:08着
日暮里 8:10着
鶯谷 8:12着
上野 8:15着
御徒町 8:17着
秋葉原 8:19着
神田 8:21着
東京 8:23着

巣鴨 8:02発
大塚 8:04着
池袋 8:07着
目白 8:09着
高田馬場 8:11着
新大久保 8:14着
新宿 8:16着
代々木 8:18着
原宿 8:21着
渋谷 8:23着

[路線バス]

千石一丁目 7:58発
~中略~
Hareza池袋 8:14着
池袋駅東口 8:16着

千石一丁目 8:02発
~中略~
上野松坂屋前 8:28着

三田線は一部編成が6両から8両となっており順次増えていきます。(定員が862人から1172人に増加)

来春には新横浜線開通により利便性が高まる予定です。

【総評】

千石に坪単価550万円は高いよ~と感じる方は多いかと思いますが文京区全体としてみれば坪単価550万円は違和感ないですね。もちろん相場的に『3LDK×月額30万円以内』を求めている方が多いとは思いますので「月の支払いで5万円弱お安ければ…」となりがちでしょうけども…マンション価格高値時代に買うことを選ぶ以上は致し方ない差とも言えます。(マンション価格が高いのは千石だけではない&賃料との差が縮まっている)

そんな中でも千石ではいい立地だから~ということで千石にしては高いよ~も受け入れやすいことでしょう。駅近で鉄道利便性高いですしバルコニー方向(南東側)は背の低い建物になるため駅近なのに採光だけでなく眺望も得られると。

もちろん文京区らしい住宅街感を求めるなら中古でインペリアルガーデンを狙うべきではあるのですが今作は駅近ですから性格が異なります。

悪い意味ではなく良い意味で面白さはないと感じる立地です。自宅周りに面白さという刺激を求める人は春日・後楽園や東池袋など近場で狙える街がありますが今作を好む方は面白さの優先順位は低いことでしょう。

近場で遊ぶとなれば池袋がありますし、ラクーアもあります。(千石にお住まいの子育てファミリーですとサンシャインシティへ出かける方も多いでしょう)

文京区に住みたい人で千石オンリー検討は少ないにしても今回の立地力と商品力ならこの単価でも売れることでしょう。

動画もご覧ください!

■プラウド文京千石スクエア 建設地周辺レポート

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4 件のコメント

  • こんにちは。
    楽しみに見てます。
    このような都市計画道路込みのマンションって、道路拡幅後は確か容積率オーバーになるパターンがほとんどですよね?素人には分かりにくいそのあたりのマイナスポイント(適用される制限が変わらない限り、同じ規模の建物は再建築不可)を書いていただくと参考になると思います。
    ちなみに、その都市計画道路の収用って、持ち分に応じて区分所有者がゲットできるのですか?もし知っていたら教えてください。

    • S・Y様

      マンションマニアです!コメントいただきありがとうございます!

      動画で触れております既存不適格になる件ですね!
      (詳細は営業担当へご確認ください)

      建て替え時に困るくらいなので一次取得者にはあまり関係ないですね。
      関係ないと言い切るのはよろしくないのですが…人間とマンションは同じくらいの寿命はありますので…

      収用の際は基本的には管理組合にお金が入ります。
      管理組合がお金の使い道を決めることとなります。
      配るのか?修繕積立金にするのか?などなど。

      引き続きよろしくお願いいたします。

      • マンマニさんありがとうございます。動画見ずにフライングしてすみません。

        >建て替え時に困るくらいなので一次取得者にはあまり関係ない
        そうなんですけど、都内の都市計画道路拡幅って、都心無茶苦茶時間かかるじゃないですか。ブランズのできる牛込柳町なんて、前の道路、計画から40-50年、工事計画の住民当初説明からもう30年ですよ…。
        で、そのころ出来て、築30年とかで売る人も増えてきたりしたときに、ようやく収用になったはいいけど、駐車場はなくなるわ、完全に既存不適格になったらもっと安くしか売れないから早く売った方がいいと、不動産屋さんの口車に乗せられて売却してしまったとか、やっぱり30年経過している物件で、既存不適格で建て替え効かないと説明あると(中古の一次取得者が)躊躇するとか、いろいろと聞いたことがあるので、少し心配になりました。相場の大波からするとたいしたことないのはわかります。すみません。

        マンマニさんはアーバンガールのころからするともう神の域ですね。最近はマンマニさんのブログ見てると日経平均的なイメージすら持ちます(他のツイッタラーとかブロガーが個別銘柄でマンマニさんが指標というか旗艦)。

        これからも頑張ってください。

        • S・Y様

          マンションマニアです!

          いえいえ!
          既存不適格は営業さんがしっかりと説明すべきことなので私はあえてあまり触れないようにしています。既存不適格になりますよ~程度の説明で統一しています。
          個人的にはそこまでマイナスには感じないです。(新築~築浅目線の場合)

          私自身既存不適格になる可能性のある物件を2回買いましたが…おっしゃる通りで計画道路はとんでもなく時間がかかるため収容される前に売却してしまいました。
          なんならまだ収用されていません。苦笑

          仮に20年、30年後に収用されてもその頃にはローン残債も大きく減っているため仮に少し価値が落ちても影響は微々たるものかなぁ~と考えています。
          収用されたらされたで道が整うのでプラスの要素もあると思っています。←ブランズ牛込柳町の外苑東通りみたく無電柱化セットだとプラス材料のほうが大きいのではないかと思ってしまいます。

          長きにわたり見ていただいているとのことありがとうございます!!

          引き続きよろしくお願いいたします。

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