プラウド参宮橋　価格と間取り　猫耳がかわいい高級低層マンション

今回ご紹介するのはプラウド参宮橋です！

［物件概要］

売主：野村不動産
施工：大成建設
価格：未定
専有面積：58.13㎡～105.22㎡（一部住戸にはトランクルーム面積0.55㎡～0.72㎡含む、全戸には別にサイクルトランクルーム面積3.11㎡～4.85㎡あり）
総戸数：19戸（広告募集対象外住戸6戸含む）
規模：地上4階地下2階建て
交通：小田急線「参宮橋」駅徒歩3分
所在地：東京都渋谷区代々木四丁目
竣工予定：2024年5月上旬
引き渡し予定：2024年6月下旬

駐車場：8台(平置7台、身障者優先平置1台)※広告募集対象外住戸に5区画駐車場優先権が付与

地図はこちらです↓

画像出典：プラウド参宮橋公式HP

駅舎が木調化されおしゃれになった参宮橋駅西口(駅舎改良工事に合わせて東口が新設されました。西口は新宿方面ホームにあります。)から徒歩3分、改札を出て少し坂を上り参宮橋公園を抜けて(公園の閉園時間は横の道)すぐという駅近であり道のりも良い立地となります。坂とは付き合っていかなければならない街ですがその中でも駅距離や駅までの道のりは坂慣れしていない人にとっても苦に感じにくいでしょう。(接道はがっつりした坂道です)

日常の買い物はまいばすけっとへ徒歩3分、マルマンストアへ徒歩4分と近いところにありますが選択肢が多いというほどではないですね。ただ、エリア柄新宿のデパ地下で～という方も多いでしょうか。飲食店はオシャレな個人店が多い印象を受けます。(私みたいなチェーン店派だと選択肢は多くない)

通学校は代々木山谷小学校で徒歩7分、代々木中学校で徒歩19分です。再整備も進む代々木公園へ徒歩13分、代々木公園向かい側にあるはるのおがわプレーパークもあります。都心に近いながらも緑を感じやすい住環境です。

建設地はいずれも道幅は狭いものの南・東・北の三面接道で南東角地、南と北側の接道は傾斜地となっており建築基準法上は地上4階地下2階建てでいわゆる半地下のような部屋もあります。

主開口部は南と北、用途地域は第二種低層住居専用地域となっており周りの建物も同じくらいの背の高さではあるものの傾斜地がゆえに斜め方向は少し抜けてきます。(カーテン入らずの眺望を求める方には合いません)

外観デザインはやはり猫耳(トップライト)に目がいってしまいますね(笑)

軒裏木調の庇からちょんと耳が出ているのはとてもかわいく、賛否両論ありそうではありますが個人的にはとても好きです。この猫耳部分は最上階住戸の吹き抜け＆窓部分となっています。なお、この猫耳は北側にも一ヵ所あるため見る方向によってかわいらしさが変わってくるのも萌えポイントです。

木材を多く使用した構造(それがなければ大成建設施工ではなかったと思います)でこの猫耳部分も木材(正確にはCLT)です。可愛い外観ながらも猫耳部分から下(正確には最上階より下)はダイレクトウィンドウを採用したザ・低層マンションらしい高級感がしっかりとあります。総戸数19戸の低層マンションながらも存在感も出てくるでしょう。

木材を多く使用しているメリットの一つとしては木材を上階に集中させることで階数の割に軽量化できるため窓部分の下がり天井などが少なくできます。

空地率は低いこともありエントランスアプローチは短めですが接道周りはしっかりと植樹してくれています。風除室へ入ると国産ヒノキ材を使用したアートがあり、共用廊下は内廊下でこちらも壁面に国産ヒノキ材をあしらうことでリゾート系の高級ホテルのような空間となっています。

予定価格と間取りの一部を共有いたします！

※1階がメインエントランス階
※サイクルトランクルーム、トランクルームの面積含む

Aタイプ　3LDK　71.00㎡　南西角
1階　15990万円　坪単価744万円

Bタイプ　2LDK　95.02㎡　南東中
1階　19990万円　坪単価695万円

Eタイプ　2LDK　61.24㎡　南東中

画像出典：プラウド参宮橋公式HP

2階　14490万円　坪単価782万円
3階　14990万円　坪単価809万円

Fタイプ　2LDK　96.17㎡　南東角
2階　21990万円　坪単価755万円

Jタイプ　3LDK　109.36㎡　南東角
3階　26990万円　坪単価815万円

G2タイプ　2LDK　82.67㎡　北東角
2階　18990万円　坪単価759万円

Mタイプ　2LDK　77.44㎡　北東角
4階　19990万円　坪単価853万円

Hタイプ　2LDK　65.80㎡　北西中

画像出典：プラウド参宮橋公式HP

2階　13990万円　坪単価702万円
3階　14490万円　坪単価728万円

Iタイプ　2LDK　74.93㎡　北西角
2階　16990万円　坪単価749万円

Iタイプ　2LDK　74.81㎡　北西角
3階　17490万円　坪単価772万円

Nタイプ　2LDK　93.49㎡　北西角
4階　26990万円　坪単価954万円

平均坪単価は約780万円です。

総戸数19戸中6戸はアンダーで販売済みです。野村不動産も一般公開をしないアンダー販売には力を入れていくようで、おそらく原宿のプラウドあたりもアンダー販売かと思いますが完全アンダーなのか途中から一般公開へシフトするのかはお得意様や個別問い合わせの富裕層の反響次第といったところなのでしょうか。他社物件でいくと先日記事化したブランズ千代田富士見、ザ・ヨコハマフロントタワーなどがアンダー販売から一般公開へシフトした例となります。

猫耳住戸は3戸中2戸が販売済のため1戸のみが分譲対象となっています。猫耳部分は高さ約5.5mで窓も両面にあるため採光を取り込むことができますし、室内からの見た目という面でも面白いですね。

その他住戸も2LDKでもゆとりある面積帯でキッチンがL字、浴室サイズは1418であったりと水回りの広さを感じることができます。一方で主寝室でない洋室が狭めであるプランが多く、子育てファミリーにウケる立地でありながらもシングル・ディンクスにもウケるプランが数多く用意されています。

設備仕様としてはディスポーザー、キッチン・洗面・トイレ手洗いカウンター天板クオーツストーン)、突板フローリング、廊下壁面(一部)木パネル、廊下・洗面・トイレ床タイル、浴室日ポリ化工、ミストサウナ、トイレ手洗いカウンター＆ローシルエットトイレ、玄関電子錠、玄関前カメラ付きインターホンなどしっかりしたものとなっています。住戸によっては玄関付近トランクルーム(サイクルトランクとは別)、バルコニースロップシンクも設置されます。

さらに今作は水回り含めて室内全体を快適な温度に保ってくれる床快fullも採用されており、ゼッチマンション(Oriented)相当を満たした低炭素建築物の認定も受けています。

4階住戸はプレミアム扱いで水回り天板がクオーツストーンではなくシーザーストーン、食洗機がパナソニックではなくミーレなどスペックアップします。

構造は二重床(床スラブ厚300mm～350mm)・二重天井、スケルトン・インフィル、基本天井高は2450mm～2500mmと単価帯からすると低めではあるのですが基本的にダイレクトウィンドウは下がり天井の影響を受けないため一般的なマンションと比べると窓面は豊かです。

壁式構造ではないため一部隣戸境が乾式壁にはなっていますが多くがコンクリートで壁が分厚いのも低層マンションらしいポイントでしょう。

直接基礎を採用していますし、ハザードマップでも色はつきません。

周辺相場を確認しましょう！

・東急ドエル・プレステージ参宮橋　1996年築　代々木4　参宮橋駅徒歩1分　新築時の坪単価約340万円　現在の坪単価約540万円

・ライオンズヒルズ参宮橋　2000年築　代々木4　参宮橋駅徒歩3分　新築時の坪単価約275万円　現在の坪単価約440万円

・プラネスーペリア代々木参宮橋　2010年築　代々木4　参宮橋駅徒歩4分　新築時の坪単価約385万円　現在の坪単価約450万円

・プレシス参宮橋　2015年築　代々木4　参宮橋駅徒歩6分　新築時の坪単価約335万円　現在の坪単価約470万円

・レフィール参宮橋ヒルズ　2016年築　代々木4　参宮橋駅徒歩3分　新築時の坪単価約415万円　直近売り出し事例なし

・ヴィークコート代々木参宮橋　2020年築　代々木4　参宮橋駅徒歩7分　新築時の坪単価約460万円　現在の坪単価約520万円　※最寄り駅は初台

動き一例　約35㎡　新築時4600万円台　中古時5500万円台

・ブランズ代々木参宮橋　2021年築　代々木3　参宮橋駅徒歩3分　新築時の坪単価約605万円　直近売り出し事例なし

・パークホームズ初台ザレジデンス　2022年築　初台1　初台駅徒歩2分　新築時の坪単価約490万円　現在の坪単価約580万円　※初台物件ですが参考記載

動き一例　約55㎡　新築時7000万円台　中古時9200万円台

上記相場からプラウド参宮橋が今時点で築10年だった場合の価値を算出すると

Eタイプ　2LDK　61.24㎡　2階　14490万円　→　11680万円(築10年と想定)

となります。

あくまで今の相場での算出のため参考までにお願いいたします。

駐車場は傾斜地を活かして地下1階ですべて平置きで8台(身障者優先1台含む)、設置率は約42％ですべて電気自動車対応です。広告募集対象外住戸に5区画駐車場優先権が付与されており、さらに残り3台も高価格帯住戸へ抽選優先権を付与するためそれ以外の部屋を買うと確保することはかなり難しくなります。住戸側への出入口の設えも高級感ありとても雰囲気が良く使い勝手良い駐車場のため確保できる方にとってはかなりの満足度に期待できることでしょう。出入口にはシャッターゲートも設置されます。

平置きなのはとても良いのですが区画によっては切り返しが容易でなさそうである点は注意が必要です。

～駐車場サイズ～(身障者優先除く)

全長5000mm/5500mm×全幅2250mm～2550mm×全高2100mm×最低地上高120mm　月額43000円～50000円

地下2階にサイクルトランクルームが1世帯1区画、中に2台止めることができますが自転車をお持ちでない場合はトランクルーム(荷物置場)として使ってもOKです。ウォークスルーの専用エレベーターがあります。

乗り物系の出入りはすべて北側接道からとなります。住戸階のメインエレベーターも地下へきているためダイレクトで行き来できます。

管理費は㎡単価月額約698円、高いですが内廊下でディスポーザー、さらに各階ごみ置場(前室あり)もあるため高いなりの価値は感じやすいでしょう。中央のエレベーターホールが住戸玄関とお見合いしていないのも良いですね。

周辺分譲マンションの維持費を確認しましょう！

・レフィール参宮橋ヒルズ　総戸数51戸　管理費㎡単価月額約245円　ディスポーザーあり　内廊下

・ブランズ代々木参宮橋　総戸数53戸　管理費㎡単価月額約406円　ディスポーザーあり　コンシェルジュサービスあり　内廊下　各階ごみ置場あり

建設地

【住むレーション】

［小田急線］

参宮橋　8:01発
南新宿　8:02着
新宿　8:05着

参宮橋　8:02発
代々木八幡　8:04着
代々木上原　8:06着
東北沢　8:08着
下北沢　8:09着
世田谷代田　8:11着
梅ヶ丘　8:13着
豪徳寺　8:14着
経堂　8:17着
千歳船橋　8:19着
祖師ヶ谷大蔵　8:21着
成城学園前　8:24着

参宮橋駅で物件調査です！ pic.twitter.com/XaWnOXHdZb

— マンションマニア (@mansionmania) June 7, 2023

【総評】

都心に近い低層住居専用地域の低層マンションがお好きで緑に寄り添える住環境だけでなく駅に近い利便性も得たい、そしてハイスペックかつ個性や自由ではみ出していくオリジナリティー溢れる外観デザイン。

欲を満たしてくれることはたしかですから後はそこに高坪単価、高管理費を支払うかどうか。リセール向きかというとそうではない(他にもっと手堅い選択肢がある)のですが長く住まうという方にはとても合ってくるでしょう。

好立地であろうと価格を抑えるためにスペック面を落とす新築マンションも少なくない時代に逆行してくれています。低層住居専用地域がお好きな方にハマる商品力です。

エリア柄ペット(とくにワンちゃん)好きにも合う立地に合わせてペット飼育に関する規約が少し緩めなのも特徴的です。

修繕積立基金が約200ヶ月分(多くのマンションは100ヶ月分もしくはもう少し下)のため71㎡で約400万円を引き渡し時に一括で支払うため見積もりとしては本体価格以上に高く感じる(住み出し価格が重たくなる)ことは注意が必要ですがマンションの貯金ではあるため長く住まう方にとってはむしろプラス材料と感じる方も少なくはないはずです。そこを考慮するとエリア柄～としてだけでなく当初に支払うお金の大きさからして長期的に住まう方でないと合わないでしょう。

長期的に住まう方にとっては初期費用やランニングコストを気にしない方ばかり(それが普通であると思い痛くも痒くもない人)がオーナーであること、そして皆が長く住む目的で購入しているということは安心材料となることでしょう。

ただ、それらのニーズに合う部屋はほとんど売れており、これからはザ・富裕層からすると少々狭い部屋ばかりを販売しなくてはならないですから容易ではないでしょう。オール85㎡以上などすべての部屋をそれらのニーズに合う部屋にしてもよかったと思ってしまうのですがそうなると駐車場の台数があきらかに足りないですから頑張って買う人たち(いわゆるパワーカップルの中でもつよつよ組だけど富裕層とはまた違う)向けの部屋も設定することになったのでしょうか。頑張って買う組ほど物件価格のみならずランニングコストも気にしがちですし、鉄道利便性がとても高いというほどの立地ではないですからね。

オール85㎡超、総戸数15戸みたいなほうが良かったのになぁ～と思いつつも駐車場は8台が限界(傾斜地がゆえに1階を駐車場にするのも容易ではない)ですから車を持たない頑張って買う組向けの部屋を設定しないとそれはそれで大変ですからね…それなら頑張って買う組の部屋(面積)を設定しつつ実際には頑張って買うわけではないシニア層(車なし)も取り込んだほうが(売主的にはこちら狙いかも？です)正解なのでしょう(プロがつくっているので事業としては私の感想よりそちらが正解なのは当然のこと)。

いずれにしても割高～割安～などのものさしを持って物件探しをする方には買えないですね。でも、そのものさしがない方を満足させてくれる物件であることはたしかでしょう！

動画もご覧ください！

■プラウド参宮橋　建設地周辺レポート