今回ご紹介するのはBrillia東中野Parkside Hillsです!

[物件概要]第一期先着順販売概要

売主:東京建物 三菱地所レジデンス
施工:NB建設
価格:6798万円~9298万円
専有面積:65.17㎡~82.29㎡
総戸数:97戸
規模:8階建て

交通:
JR総武緩行線「東中野」駅徒歩8分
東京メトロ東西線「落合」駅徒歩5分
都営大江戸線「中井」駅徒歩9分
JR山手線「高田馬場」駅徒歩18分
都営大江戸線「東中野」駅徒歩11分
西武新宿線「高田馬場」駅徒歩18分

所在地:東京都中野区東中野5丁目
竣工予定:2020年9月下旬

管理費:17800円~22400円(月額)
修繕積立金:6520円~8240円(月額)

駐車場:25台(平置:1台、機械式:23台、身障者平置:1台)24500円~28000円(月額)
駐輪場:197台(ラック式:188台、平置:6台、平置(小型):3台)200円~500円(月額)
ミニバイク置場:5台 3000円(月額)

地図はこちらです↓

画像出典:ブリリア東中野パークサイドヒルズ公式HP

東中野小学校跡地の開発となります。

中野区主導ではありますが補助金事業ではなく、いわゆるコンペ形式にて選ばれたのが東京建物と三菱地所レジデンスの提案というわけです。シェア率は東京建物が60%、三菱地所レジデンスが40%のためブリリアブランドかつ管理も東京建物系列となります。

小学校跡地の開発ではありますが隣に合った公務員宿舎と合わせた開発となります。マンション自体は敷地を目一杯に建物を建設するためゆとりがないのですが隣が公園と区民センターですから一体で考えればゆとりがありますね。

区民センターと公園、及びエレベーターなどの管理維持は区がおこないますから住民負担はありません。ただしマンション屋上にできるヒルズデッキ(展望テラス)とコミュニティルームはいわゆる提供公園的扱いのため地域に開放しつつも維持管理はマンション管理組合となります。マンションの屋上が一般開放ということに抵抗ある方は多いでしょうね。ただし利用可能時間は月・水・金の日中のみにする予定ですから夜中に誰かが上にいるということはありません。ヒルズデッキから眺める新宿方面の景色は素晴らしいものがありますからマンション住民はもちろん周辺住民の楽しみも増えることでしょう。人が集まる場所に建つマンションというのは存在そのものが広告してくれますから将来的にも指名買いが発生しすくなります。

公園と区民センターは高台ですがマンションは崖下から始まるため4階部分が公園などの高台部分となります。サウステラスが5階建てで1階にサブエントランス、5階にヒルズデッキとコミュニティルームを設けます。パークサイドとガーデンサイドはメインエントランスのある4階部分から始まり8階までとなります。

エレベーターはそれぞれにあるのですが注意点としてはパークサイドとガーデンサイドの5階以上に住まう場合に東中野駅への最短ルートとなるサブエントランスへ向かうには4階でエレベーターに乗り換える必要があるということです。一方で4階に住まえばメインエントランスへはフラット、サブエントランスへもエレベーター1回となります。どちら側にもエントランスがあること自体はプラス材料ですから大きく気にするほどのことではありませんが4階住戸が便利なことはたしかです。メールボックスやごみ置き場も4階にあるため余計に。

4階は1階ではないのにメインエントランス階となるため狙い目感はありますね。パークサイドとガーデンサイドの4階は1階部分となりますから専用庭が付いてきます。パークサイドとガーデンサイドの中央部分には吹き抜けを設けていますからプライベート感ある外廊下(外部から見えない)でありながらも明るさを確保できます。

好みは分かれるでしょうけども公園の目の前となるパークサイドが人気出ることでしょう。日当たりさえ妥協できればガーデンサイドもいいですね。崖下となってしまうサウステラスも共用廊下が暗くならないように玄関前に吹き抜けを設けていますから明るさを確保できることはもちろん共用廊下側の洋室目の前を人が通ることはありません。擁壁も綺麗に再整備しますから見た目の印象も悪くないでしょう。

価格と間取りの一部を共有いたします!

※第一期販売分含む

[サウステラス]

S65Aタイプ 3LDK 66.27㎡
1階 6898万円 坪単価344万円
2階 6998万円 坪単価349万円
3階 7298万円 坪単価364万円
4階 7698万円 坪単価384万円

S65Bタイプ 3LDK 65.17㎡

画像出典:ブリリア東中野パークサイドヒルズ公式HP

1階 6798万円 坪単価344万円
2階 6898万円 坪単価349万円
3階 7198万円 坪単価365万円
4階 7498万円 坪単価380万円

S65B´タイプ 3LDK 65.17㎡

画像出典:ブリリア東中野パークサイドヒルズ公式HP

1階 6798万円 坪単価344万円
2階 6898万円 坪単価349万円
3階 7198万円 坪単価365万円
4階 7498万円 坪単価380万円

S65Cタイプ 3LDK 65.17㎡
2階 6898万円 坪単価349万円
3階 7198万円 坪単価365万円
4階 7498万円 坪単価380万円

S75Dタイプ 3LDK 73.14㎡

画像出典:ブリリア東中野パークサイドヒルズ公式HP

4階 8798万円 坪単価397万円
5階 9098万円 坪単価411万円

S65Eタイプ 3LDK 66.96㎡

画像出典:ブリリア東中野パークサイドヒルズ公式HP


3階 7448万円 坪単価367万円
5階 7998万円 坪単価394万円

S75Fタイプ 3LDK 76.98㎡

画像出典:ブリリア東中野パークサイドヒルズ公式HP

3階 9098万円 坪単価390万円

[パークサイド]

N-95Arタイプ 4LDK 96.84㎡
6階 11498万円 坪単価392万円

N70Dタイプ 3LDK 67.96㎡
6階 7478万円 坪単価363万円
7階 7698万円 坪単価374万円

N75Eタイプ 3LDK 75.11㎡

画像出典:ブリリア東中野パークサイドヒルズ公式HP

5階 8098万円 坪単価356万円
7階 8498万円 坪単価374万円

N75Fタイプ 3LDK 76.72㎡
5階 8598万円 坪単価370万円
6階 8708万円 坪単価375万円
7階 8798万円 坪単価379万円

N75Gタイプ 3LDK 76.72㎡
6階 8708万円 坪単価375万円
7階 8798万円 坪単価379万円
8階 9098万円 坪単価392万円

N80Hタイプ 3LDK 82.29㎡

画像出典:ブリリア東中野パークサイドヒルズ公式HP

5階 9298万円 坪単価373万円
7階 9998万円 坪単価401万円

[ガーデンサイド]

N85Iタイプ 3LDK 86.14㎡

画像出典:ブリリア東中野パークサイドヒルズ公式HP

4階 8998万円 坪単価345万円(N85Igタイプ)
6階 9498万円 坪単価364万円

N65Jタイプ 2LDK+S 66.88㎡

画像出典:ブリリア東中野パークサイドヒルズ公式HP

4階 6948万円 坪単価343万円(N65Jgタイプ)
5階 7098万円 坪単価350万円

N75Kタイプ 2LDK+S 75.29㎡
5階 7698万円 坪単価338万円
6階 7758万円 坪単価340万円
7階 7898万円 坪単価346万円

N75Mタイプ 3LDK 75.81㎡
6階 8078万円 坪単価352万円
7階 8298万円 坪単価361万円

N90Prタイプ 3LDK 90.01㎡
8階 10298万円 坪単価378万円

維持費一例・・・S65B´タイプ 65.17㎡ 管理費(月額)17800円 修繕積立金(月額)6520円

全体的に専有面積のゆとりがあるものの南方向に向いている住戸は70㎡以下が多くなっているのが残念。タワマンではなく板状マンションですから南向きの価値というのも大きいのですがあくまでメインは西方向を向く公園隣接住戸という売主の考えなのでしょうか。

この単価設定、広さ設定だとパークサイドは人気出るでしょうね~。全体的に激安ということはないため即完売するようなことはないでしょうけどもパークサイドに関しては早めに動かないと品薄になってしまうと思います。条件の良いお部屋から売れていくのは当然の原理ですからね。

S-65Eのように逆梁となっているお部屋もあります。間取りが豊富なので迷いますね。予算関係なくという条件であればN-80Hタイプの6階~8階が一番おすすめしやすいです。南側の棟を超えてきますから角の窓面から新宿方面の景色が楽しめます。その割に単価はそこまで盛られていません。

設備仕様はディスポーザー、食洗機、キッチン・洗面天板フィオレストーン、食器棚、浴室フラットラインLED、トイレ手洗いカウンター、構造は二重床・二重天井で天井高は2450mmと悪くはなかったです。1階住戸以外でもキッチン床下に収納を設けることができたり(約5万円)、オープンキッチンが無償であったりと選ぶ楽しみもあります。80㎡以上になると洗面化粧台がL字型になるのはいいですね。L字の横部分もフィオレストーンですから高級感があります。

オープンキッチンが無償で選べるっていいですよね。有料オプションだと「数十万円というお金を払って収納をなくしてオープンキッチン・・・」と腰が重くなるのですが無償で選べるならオープンキッチンにしたいなぁ~と。開放感が出ますからね。もちろん収納が減ってしまうので料理男子としてはちょいと困りますが(笑)

今までオープンキッチンに住んだことない(半オープンの対面キッチンは何度もあります)のでちょいと憧れます!

周辺相場を確認しましょう!

・パークナードテラス東中野 2004年築 東中野5 新築時の坪単価約225万円 直近売り出し事例なし

パークタワー東中野 2007年築 東中野5 新築時の坪単価約275万円 現在の坪単価365万円

・イニシアイオ東中野 2009年築 東中野5 新築時の坪単価約300万円 現在の坪単価約330万円

・パークハウス東中野リヴゴージュ 2011年築 東中野5 新築時の坪単価約260万円 現在の坪単価約315万円

・ブランズ東中野プレシアス 2012年築 東中野5 新築時の坪単価約285万円 現在の坪単価約315万円

・ブランズ東中野プレミアム 2012年築 東中野5 新築時の坪単価約320万円 現在の坪単価約340万円

クラッシィタワー東中野 2015年築 東中野4 新築時の坪単価約350万円 現在の坪単価約440万円

上記相場からブリリア東中野パークサイドヒルズの将来価値を予想すると

N75Fタイプ 3LDK 76.72㎡ 5階 8598万円(新築時) → 7780万円(築10年時) 

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

建設地崖下より

建設地周辺動画

【住むレーション】

[総武緩行線]

東中野 8:01発
大久保 8:03着
新宿 8:05着
代々木 8:07着
千駄ヶ谷 8:09着
信濃町 8:11着
四ツ谷 8:13着
市ヶ谷 8:15着
飯田橋 8:17着
水道橋 8:19着
御茶ノ水 8:22着
秋葉原 8:24着

[大江戸線]

中井 8:02発
東中野 8:04着
中野坂上 8:06着
西新宿五丁目 8:09着
都庁前 8:11着
新宿 8:13着
代々木 8:15着
国立競技場 8:18着
青山一丁目 8:20着
六本木 8:23着
麻布十番 8:26着
赤羽橋 8:28着
大門 8:31着
汐留 8:33着

[東西線]

落合 8:02発
高田馬場 8:04着
早稲田 8:08着
神楽坂 8:11着
飯田橋 8:13着
九段下 8:16着
竹橋 8:18着
大手町 8:20着
日本橋 8:22着
茅場町 8:24着
門前仲町 8:27着

メインエントランスから出れば落合駅まで徒歩5分という近さです。サブエントランスから出れば東中野駅までほぼフラットな道のりで徒歩8分とほど近く、帰宅時や時間にゆとりのあるときには神田川沿いを歩いても気持ちいいでしょう。物件調査時点では咲いていませんでしたがこれからモデルルーム訪問&現地訪問される方は桜の時期と被るかもしれないですから楽しそうですね!

徒歩3分ほどの場所に都営バスの小滝橋車庫があるためバス利用も便利です。

周辺にはスーパーマーケットなど買い物施設が多数ありますし、高田馬場駅へも徒歩18分ですからぎり山手線駅徒歩圏内と言っても良い距離でしょう。大きな買い物は新宿へサクッと出れますからそちらも便利です。

デメリットとしてはゆとりある専有面積ということでファミリー層がメインターゲットでありながらも小中学校が遠いことでしょうか。通学校となる白桜小学校まで約1.2キロ、中野東中学校まで約1.9キロ(2021年4月~)ですからちょいと遠いですね。中野東中学校はピカピカの新校舎(白桜小学校は改築)になるのは魅力的ではありますが。

【総評】

お安くはないですけど同様のマンションがバンバン建つエリアではない(現中野東中学校跡地は気になりますが)ですし、お部屋の広さにもゆとりがありますから長く住まうにはバランス良いと言えるでしょう。

公園と区民センターとの一体整備ですから全体としてはゆとりがあり、今後環境が悪い方向に変わらないというのも永住目線の方には安心材料となるでしょう。

予算さえ届けば建物グレード、設備仕様、立地条件を嫌う方は少ないでしょうけども学校が遠いのがどう販売に響いてくるかは気になります。投資系マンションではないですし、ディンクスよりもファミリー層に好まれるマンションですから余計に。

予算と学校遠い問題さえ妥協できればおすすめしやすいです。

駐車場設置率は約25%、ものすごく足りないということはないでしょう。機械式メインですが駐車場出入り口にはリングシャッター、グランドエントランスへサクッと入れる裏口もあります。駐輪場は地下(サウステラスからすると3階)にあり自転車用エレベーターが2基あります。駐輪場と同じフロアに全戸分のトランクルーム(ちょいと小さめですが)があります。

メインエントランスの横に保育所への出入り口があり、2階部分に保育所が設けられます。敷地内のプライベートガーデンは住民専用ですが保育園に通う子供たちの遊び場としても利用されます。ただし当然ながら優先入居権があるわけではありません。

関連記事

ブリリア東中野ステーションフロント 予定価格と間取り モデルルーム訪問

中野区の新築マンション検索はコチラ


LIFULL HOME’Sのご紹介(スポンサー)

マンションマニアの住まいカウンター 海浜幕張店

マンションマニアにメールで相談

コメントを残す

メールアドレスが公開されることはありません。 * が付いている欄は必須項目です