今回ご紹介するのはリビオ東中野ヒルトップです!

[物件概要]

売主:日鉄興和不動産 伊藤忠都市開発
設計:日建ハウジングシステム
施工:アイサワ工業
価格:未定
専有面積:26.79㎡~76.66㎡
総戸数:136戸(内、販売対象外住戸42戸(内事務所1区画))
規模:19階建て
交通:JR総武緩行線・都営大江戸線「東中野」駅徒歩3分
所在地:東京都中野区東中野1丁目
竣工予定:2022年3月下旬

駐車場:30台(機械式28台、平置き1台、身障者用駐車場1台)
自転車置場:257台(2段式ラック253台、平置き4台)
バイク置場:4台

地図はこちらです↓

画像出典:リビオ東中野ヒルトップ公式HP

総武緩行線と大江戸線の東中野駅からフラットな道のりで徒歩3分、建設地から先は徐々に標高が下がり低層住宅街となるため物件名の通りヒルトップとなります。

分譲マンションの建替え事業ということで地権者住戸も多めではありますが総戸数136戸とタワマンを除けばエリア内でも規模感あるほうです。

ウリがわかりやすく、東中野駅から近いのに全戸南東向きで一部住戸を除いて日当たり抜群、しかもそれがよほどのことがなければ変わらないという安心感もあります。また、低層棟の上階、高層棟の中層階からは新宿方面のビル群が見えてきますから夜景も綺麗でしょうね~。(スカイツリーも見えるかな?)

さらにエリア内で比べると音問題の心配も少ない立地です。線路からは離れますし、山手通り沿いでありながらも開口部は真逆です。

外廊下であることを単価的に残念と感じる方もいるかと思いますが個人的には今回の外廊下採用はむしろ魅力かなと感じました。というのも山手通り方向を望むこととなるため共用廊下から抜け感が良く、エレベーターを住戸食い込み型でなく独立型として窓ありのホールを設けています。エレベーター横の階段も格子でデザイン性を出していますし、駐車場の出入口にシャッターゲートを設けるなど山手通り沿いで目立つからこそ外観デザインに力を入れてくれています。

駐車場のシャッターゲート手前には庇ありの車寄せを設けているのもいいですね~。管理規約的にどうかは確認してませんがタクシー付けるのがOKであれば山手通り沿りで降ろしてもらい雨の日に小走りなんてこともなくていいですね。(タクシーの運転手さんが敷地内で転回しなきゃではありますが)

エントランスホールは一層ではあるものの横のラウンジと一体型になっておりメールコーナーへ向かう際に強制的に通らせ、さらにエレベーターホールへ向かう際は高層棟でも再度エントランスホールを抜けて素敵な通路へ、低層棟なら回廊(低層棟のエントランスレベルは2階)を通る素敵な動線となっています。

賛否両論あるかもしれませんがすぐにエレベーターホールへたどり着かせずに、その道のりを楽しませるというのは分譲マンションらしくて好きですね。駅から近いためオンとオフの切替えをさせる心地よい時間となるはずです。住戸階へ着けばエレベーターホールからも夜景を楽しめる。そして部屋の中からは真反対の夜景を楽しめる。駅から近いという価値だけじゃない魅力が多いマンションです。

角住戸のバルコニーを翼のような形にしているのも忘れてはいけないですね。この戸数で日建ハウジングシステムを起用しているだけあります。完成したときの山手通りから目立つ感はすごいことになりそうで楽しみです。

予定価格と間取りの一部を共有いたします!

[高層棟]

A1タイプ 3LDK 76.66㎡

画像出典:リビオ東中野ヒルトップ公式HP

4階 9400万円台 坪単価405万円
8階 9800万円台 坪単価422万円
10階 9900万円台 坪単価426万円
12階 9900万円台 坪単価426万円
14階 10000万円台 坪単価431万円
16階 10100万円台 坪単価435万円

Bタイプ 3LDK 68.31㎡

画像出典:リビオ東中野ヒルトップ公式HP

4階 8100万円台 坪単価392万円
6階 8400万円台 坪単価406万円
8階 8500万円台 坪単価411万円
12階 8600万円台 坪単価416万円
14階 8600万円台 坪単価416万円
16階 8700万円台 坪単価421万円

Cタイプ 2LDK 48.62㎡
10階 6400万円台 坪単価435万円
12階 6400万円台 坪単価435万円
14階 6500万円台 坪単価441万円
16階 6500万円台 坪単価441万円

Dタイプ 2LDK 54.07㎡

画像出典:リビオ東中野ヒルトップ公式HP

4階 6900万円台 坪単価421万円
6階 7200万円台 坪単価440万円
14階 7500万円台 坪単価458万円
16階 7500万円台 坪単価458万円

Eタイプ 3LDK 63.66㎡
6階 7800万円台 坪単価405万円
8階 7800万円台 坪単価405万円
10階 7900万円台 坪単価410万円
12階 8000万円台 坪単価415万円
14階 8000万円台 坪単価415万円
16階 8100万円台 坪単価420万円

Hタイプ 3LDK 72.91㎡

画像出典:リビオ東中野ヒルトップ公式HP

8階 9200万円台 坪単価417万円
10階 9300万円台 坪単価421万円
12階 9400万円台 坪単価426万円
14階 9400万円台 坪単価426万円
16階 9500万円台 坪単価430万円

Gタイプ 1LDK 42.12㎡

画像出典:リビオ東中野ヒルトップ公式HP

6階 5600万円台 坪単価439万円

E1タイプ 1R 26.79㎡
4階 3800万円台 坪単価468万円

[低層棟]

Mタイプ 3LDK 70.10㎡
2階 8000万円台 坪単価377万円
4階 8500万円台 坪単価400万円

S2タイプ 1R 27.84㎡
2階 3500万円台 坪単価415万円

Oタイプ 1LDK 40.28㎡
2階 4700万円台 坪単価385万円

Qタイプ 3LDK 70.10㎡

画像出典:リビオ東中野ヒルトップ公式HP

2階 7900万円台 坪単価372万円
4階 8100万円台 坪単価382万円

Uタイプ 3LDK 67.89㎡
5階 8900万円台 坪単価433万円

平均坪単価は高層棟が約430万円、低層棟が約400万円、合計すると約420万円ほどになりそうです。

日鉄らしく広くはないけど効率良い間取りが多いですね!

エレベーター前だからというのもありますがC・Dタイプも面積の割に玄関前にゆとりがありますし、共用廊下側の洋室窓面もL字にばっちり確保しています。

一概には言えませんがリビオブランドは室内の設備仕様にそこまで力を入れずに価格を現実的なものにすることが多いのですがそこはぶれていませんでした。もしかしたら地権者さんの意見なのかもしれませんがディスポーザーなしです。総戸数74戸のサンウッドでさえディスポーザーありですからちょいと残念ではありました。ただ、食洗機、キッチン・洗面天板Qストーン、廊下・水回り床タイル、トイレ手洗い器&ローシルエットトイレ、浴室ダウンライトなどなど単価なりに頑張っています。住戸玄関前カメラ付きインターホンはありませんでした。(音声のみ)

タワマンではないので各階ごみ置き場ないのは良いにしても低層棟にもごみ置き場設けてほしかったなぁ~。あんなに素敵な回廊をごみ袋持って歩くシーンはあまり考えたくないです(笑)

構造は二重床・二重天井で基本天井高は2450mmです。

周辺相場を確認しましょう!

・パークタワー東中野 2007年築 東中野5 新築時の坪単価約275万円 現在の坪単価約350万円

・ライオンズ東中野 2010年築 東中野1 新築時の坪単価約330万円 現在の坪単価約345万円

・シティハウス東中野駅前 2011年築 東中野1 新築時の坪単価約335万円 現在の坪単価約390万円

・ブランズ東中野プレシアス 2012年築 東中野5 新築時の坪単価約285万円 現在の坪単価約350万円

・オーベルアーバンツ東中野 2014年築 東中野1 新築時の坪単価約295万円 現在の坪単価約360万円

・クラッシィタワー東中野 2015年築 東中野4 新築時の坪単価約350万円 現在の坪単価約445万円

・グレーシア東中野 2015年築 東中野1 新築時の坪単価約305万円 現在の坪単価約330万円

・サンウッド東中野 2016年築 東中野1 新築時の坪単価約340万円 現在の坪単価約355万円

・ブリリア東中野ステーションフロント 2018年築 東中野2 新築時の坪単価約385万円 現在の坪単価約425万円

上記相場からリビオ東中野ヒルトップの将来価値を予想すると

Cタイプ 2LDK 48.62㎡ 10階 6400万円台(新築時) → 5600万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

管理費は㎡単価月額約220円、ディスポーザーがなく外廊下ということもあってか抑えめです。

高層棟にエレベーター2基(高層棟だけで計算すると1基あたり49戸とゆとりあり!!素晴らしい!!)、低層棟にエレベーター1基とエレベーターが合計で3基あることを考慮すると尚更現実的な管理費となります。(高層棟と低層棟がつながっている階はどちらのエレベーターも利用できます)

建て替え事業ですが管理会社は日鉄系です。

駐車場は止められるサイズも厳しく、車移動も便利なエリアではあるのですが駐車場サイズにこだわる方には厳しいものとなっています。この単価でも作業中雨に濡れます。シャッターゲートがありかっこいいだけに残念。月額25000円から30000円を予定しています。

建設地

建設地周辺動画
建設地周辺動画(東中野駅から建設地まで)
建設地周辺動画(建て壊し前)

【住むレーション】

[総武緩行線]

東中野 8:01発
大久保 8:03着
新宿 8:05着
代々木 8:07着
千駄ヶ谷 8:09着
信濃町 8:11着
四ツ谷 8:13着
市ヶ谷 8:15着
飯田橋 8:17着
水道橋 8:19着
御茶ノ水 8:22着
秋葉原 8:24着

[大江戸線]

東中野 8:01発
中野坂上 8:03着
西新宿五丁目 8:06着
都庁前 8:08着
新宿 8:10着
代々木 8:12着
国立競技場 8:15着
青山一丁目 8:17着
六本木 8:20着
麻布十番 8:23着
赤羽橋 8:25着
大門 8:28着
汐留 8:30着

東中野駅から近いので当然東中野推しですが東西線の落合駅徒歩8分、丸ノ内線も利用できる中野坂上駅徒歩10分ということで使い勝手いいですね。

日常の買い物としてはサミットストア、ライフ、商店街など利便性高めですし、通学校は塔山小学校で徒歩6分とシングル・ディンクス・ファミリー・シニアすべての層に評価されやすい条件が揃っています。通学中学校は中野東中学校で徒歩10分です。

【総評】

タワマンらしさを求めない方なら買いでしょう。タワマンとして見てしまうとディスポーザーなし、各階ごみ置き場なし、外廊下、駐車場動線愛なしということで物足りなさはあるでしょう。そこを気にする方はプラウドタワー東池袋ステーションアリーナへ行けば納得するでしょう。ディスポーザーあり、各階ごみ置き場あり、内廊下、駐車場動線愛ありですから気に入ることでしょう。

板状として考えれば十分すぎるほど頑張っています。見た目のかっこよさ、エントランスホールから住戸までの素敵な動線、造りこまれたエレベーターホールなどなど。

東中野駅近くの分譲マンションというのは多数あるのですが山手通り沿いの東車線側で南東向き高層階とはよだれものでしょう。(新宿駅方面が南東側)

繰り返しになりますがタワマンだと思って待っていた方にはやや期待外れだったかもしれませんが板状として待っていた方には予算さえ届けばGOという出物でしょう。

マンションのウリが東中野駅徒歩3分なのに採光、眺望に期待ができることなわけですが総額が目に痛くならないよう低層階と中層階にそこまで単価の差を付けられていません。となれば選べる内は中層階以上のほうが満足度もリセールもとりやすい選択となるのではないでしょうか。

下記動画もご覧ください!

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