オーベルグランディオ平井　価格と間取り　モデルルーム訪問

今回ご紹介するのはオーベルグランディオ平井です！

［物件概要］

売主：大成有楽不動産
設計：長谷工コーポレーション
施工：長谷工コーポレーション
価格：3900万円台～6200万円台
専有面積：71.65㎡～85.46㎡
総戸数：138戸
規模：13階建て
交通：JR総武線「平井」駅徒歩16分　都営新宿線「東大島」駅徒歩16分
所在地：東京都江戸川区小松川三丁目
竣工予定：2022年1月下旬

駐車場：63台（平置駐車場62台、身障者用平置駐車場1台）［月額：21000円～22000円］（他に来客者用駐車場区画1台）
自転車置場：371台（平置95台、二段式276台）［月額：100円～400円］
バイク置場：7台［月額：3000円］

地図はこちらです↓

平井駅⇔建設地
画像出典：オーベルグランディオ平井公式HP

東大島駅⇔建設地
画像出典：オーベルグランディオ平井公式HP

オーベルグランディオブランドとしては三郷中央以来の見学となります。現在は平井と八王子で展開しています。

平井駅と東大島駅の間、しばらく手つかずであった亀戸・大島・小松川第三地区Pe30街区が動き出しました。

川に近いものの周辺には既存の建物や首都高があるなど囲まれ感はありますが一歩外へ出れば公園やスーパー堤防沿いの緑(春の千本桜は毎年の楽しみとなるでしょう)など住環境としては魅力が大きいでしょう。とくに子育て世代からすれば通学校の小松川第二小学校まで徒歩4分、小松川第二中学校まで徒歩2分というのも安心でしょうね～。偏差値高めではありますが入れれば小松川高校も近くにありますから12年間住まいの近くに通うこともできます。

日常の買い物利便性としてもリバーウエスト千本桜通り商店会に平井中村屋(スーパーマーケット)やドラックストアがあるなど近場でことが済みます。ただ、大きめのスーパーマーケットとなると駅周辺など少し離れます。

駅からの徒歩動線としてはどちらも「遠い」ことはたしかですが平井駅からは駅前通りを経由してほぼ一本道ですから徒歩16分にしては楽に感じました。東大島駅からは小松川口を出て川沿いを歩くなど気持ち良かったですが首都高を超えるなどしますから夜の一人歩きだと平井駅の動線よりかはやや不安でしょうか。東大島駅との間は小松川公園の広場横を通ることもできますから帰宅ついでの散歩も可能です。

ただ、バス便が豊富ですから歩かないという選択肢も容易です。それでもバリバリの共働きでどちらも電車利用となれば選ばれにくい立地であることはたしかですから「電車通勤＆近場でパート」「電車通勤＆車通勤」が主となるでしょうか。また、東大島駅、平井駅ともに駐輪場が多いですから自転車利用も便利です。

外観デザインとしてはガラス手摺の配置を変える程度でシンプルなものですが敷地のゆとりが大きな特徴となります。空地率の高さだけでなくその広さの割に背も高くない(周辺には18階建てや19階建てなど背の高い建物もある)ため外側から見ても敷地の贅沢な使い方がわかるでしょう。東京リバースフォートに住まう方はもっと背の高い建物になると覚悟していたはずですから良い意味で拍子抜けしたのではないでしょうか。(東京都が事業者を募集する時点で高さ制限をかけたためデベロッパーの意向で13階建てというわけではありません)

敷地内の建物部分以外は植栽豊かな広場、駐車場、駐輪場としています。駐車場は設置率約45％ですべて平置き(立地からすればもう少し多くしても良かったような…)、駐輪場は設置率約269％で四分の一ほどは平置きです。東京インターマークス、東京リバースフォートどちらも機械式駐車場が主でしたから中古時の差別化になるのも良いですね～だからこそ少し足りない可能性がある設置率よりも少し余る設置率のほうが良かったと思ってしまうのです。

共用施設はキッズルーム、パーティルーム、サークル活動にも利用できるフレックスルームとシンプルですが総戸数からすれば違和感ないでしょう。

価格と間取りの一部を共有いたします！

※第一期含む、一部第二期のため予定

［エアリーコート　南東向き］

Aタイプ　4LDK　85.46㎡

画像出典：オーベルグランディオ平井公式HP

Bタイプ　3LDK　73.20㎡

画像出典：オーベルグランディオ平井公式HP

Eタイプ　3LDK　75.92㎡
4階　4998万円　坪単価217万円
6階　5198万円　坪単価226万円
8階　5398万円　坪単価235万円
13階　5798万円　坪単価252万円

［ブリーズコート　西南西向き］

Hタイプ　3LDK　71.72㎡
2階　4558万円　坪単価210万円
3階　4578万円　坪単価211万円
7階　4638万円　坪単価213万円
9階　4638万円　坪単価213万円
11階　4678万円　坪単価215万円
12階　4688万円　坪単価216万円

Jタイプ　3LDK　73.2㎡
1階　4628万円　坪単価209万円(Jgタイプ)
3階　4628万円　坪単価209万円
6階　4718万円　坪単価213万円
8階　4758万円　坪単価214万円
9階　4768万円　坪単価215万円

Kタイプ　3LDK　78㎡

画像出典：オーベルグランディオ平井公式HP

平均坪単価は約225万円です。

全戸70㎡以上(平均74㎡)としているのは今の時代としては素晴らしいですね。

間取りに関しては田の字メインで共用廊下側のアウトフレームもありません。

設備仕様としてはディスポーザーはありませんしトイレは古めかしいタンク式、浴室ブラケットライト、リビング横洋室のウォールドアは垂れ壁あり、引き戸は下レールなどなど単価なりと言えばそれまでですが豪華さはありません。首都高が近くにあるためすべての住戸でリビング窓を二重としてくれています。

構造は直床・二重天井ですが耐震等級2や階高を確保するなどして長期優良住宅を取得しています。地震大国日本において耐震等級2というのは大きな強みでしょう。

水害面については江戸川区のほとんどが水没と謳うくらいですからかなりのかなり気にする方にはそもそも江東5区のほとんどが選択肢から外れるわけですが価格含めたバランスで考えられる方にはスーパー堤防内というのは安心材料の一つでしょう。

周辺相場を確認しましょう！

・リバーウエスト　1997年築　小松川3　新築時の坪単価約175万円　現在の坪単価約110万円

・ティーズガーデン　2001年築　小松川3　新築時の坪単価約145万円　現在の坪単価約145万円

・東京リバース・フォート　2003年築　小松川3　新築時の坪単価約145万円　現在の坪単価約155万円

・東京インターマークス　2005年築　小松川3　新築時の坪単価約135万円　現在の坪単価約160万円

・小松川ダイヤモンドマンション　2007年築　小松川3　新築時の坪単価約175万円　現在の坪単価約160万円

・ブリリア大島小松川公園　2008年築　小松川2　新築時の坪単価約215万円　現在の坪単価約200万円

上記相場からオーベルグランディオ平井の将来価値を予想すると

Bタイプ　3LDK　73.20㎡　7階　4998万円(新築時)　→　3880万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

管理費は㎡単価月額約200円と平置き駐車場が多くてディスポーザーもない割には高いですね。駐車場は22000円としっかり取っているのに。リバースフォートが㎡単価月額約117円、東京インターマークスが㎡単価月額約158円ですからその差は大きいでしょう。

ただ、総戸数138戸の13階建てでエレベーター2基ですからエレベーターの待ち時間は極めて少ないことでしょう。

建設地

【住むレーション】

［都営バス　錦25］

小松川三丁目　7:43発
中川新橋　7:45着
浅間神社　7:47着
亀戸九丁目　7:51着
亀戸七丁目　7:52着
亀戸六丁目　7:53着
水神森　7:55着
亀戸駅通り　7:57着
亀戸一丁目　7:58着
江東車庫前　7:59着
錦糸町駅前　8:00着

［都営バス　平28］

小松川三丁目　7:52発
小松川区民館前　7:54着
平井駅南口　7:57着

［都営バス　AL01］

小松川第二保育園前　7:55発
チェリーガーデン前　7:57着
自由の広場前　7:57着
小松川二丁目　7:58着
小松川一丁目アパート前　7:58着
東大島駅前　7:59着

［錦糸町から総武快速線］

錦糸町　8:06発
馬喰町　8:10着
新日本橋　8:12着
東京　8:15着
新橋　8:20着
品川　8:26着

［錦糸町から半蔵門線］

錦糸町　8:06発
住吉　8:07着
清澄白河　8:12着
水天宮前　8:15着
三越前　8:18着
大手町　8:20着
神保町　8:23着
九段下　8:24着
半蔵門　8:27着
永田町　8:29着
青山一丁目　8:32着
表参道　8:34着
渋谷　8:37着

［平井から総武緩行線］

平井　8:04発
亀戸　8:07着
錦糸町　8:10着
両国　8:13着
浅草橋　8:15着
秋葉原　8:18着
御茶ノ水　8:20着
水道橋　8:23着
飯田橋　8:25着
市ヶ谷　8:27着
四ツ谷　8:29着
信濃町　8:31着
千駄ヶ谷　8:33着
代々木　8:35着
新宿　8:37着

［東大島から都営新宿線］

東大島　8:06発
大島　8:08着
西大島　8:09着
住吉　8:11着
菊川　8:13着
森下　8:15着
浜町　8:17着
馬喰横山　8:19着
岩本町　8:21着
小川町　8:23着
神保町　8:25着
九段下　8:26着
市ヶ谷　8:29着
曙橋　8:31着
新宿三丁目　8:34着
新宿　8:36着

東京インターマークス目の前の小松川三丁目停留所から錦糸町へ出てしまう方も多いのではないでしょうか。同名停留所から平井駅への便もありますが乗り場がローソンより先(錦糸町方面の停留所だと右折レーンへ入れないため違う場所に発着する)となるためそこまで来ると歩いてもいいかなという距離になってしまいますからね。

本数は少なくなりますが東大島駅への便もあります。

【総評】

周辺物件にお住まいの方も喜ばしいくらいの敷地のゆとりです。

室内の設備仕様としては抑え気味ではありますが単価なりではありますし、そもそも一次取得層向けですから検討者はそれほど気にならないのかと思います。

クレアホームズ王子神谷TOKYOみたく単価以上ではなかったですが今の時代としてはトータルバランスに優れており、一次取得層で新築派からすれば手が届きやすい価格帯ですからしっかりと動いていくのではないでしょうか。とくにAタイプは部屋数欲しい方からすればこの総額で23区×新築はなかなかないですから引き合い多そうです。

それにしてももう少し駐車場設置率を増やしたほうが売り手側も買い手側もハッピーだった気がするのですが。

動画もご覧ください！

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