今回ご紹介するのはパークホームズ東中野です!

[物件概要]

売主:三井不動産レジデンシャル
施工:野村建設工業
価格:未定
専有面積:53.76㎡~70.20㎡
総戸数:39戸(一般販売対象戸数21戸)
規模:6階建て

交通:
総武緩行線「東中野」駅徒歩6分
都営大江戸線「東中野」駅徒歩8分
東京メトロ丸ノ内線「中野坂上」駅徒歩9分

所在地:東京都中野区東中野1丁目
竣工予定:2022年4月下旬

駐車場:平面1台
駐輪場:79台
バイク置場:1台

地図はこちらです↓

画像出典:パークホームズ東中野公式HP

東中野駅のメインでない改札口である東口から徒歩6分、区検通りを南進して区検通りから一歩中へ入った静かな住宅街立地となります。物件手前の曲がり角には第六天神社があり、春には桜を楽しむことができます。

また、丸ノ内線も利用可能な中野坂上駅へも徒歩9分ですからダイレクトに丸ノ内線に乗りたい方にも便利です。住宅街とはなりますがマルエツプチ(プチにしては広めです)が徒歩3分と日常の買い物も不便しません。神田川に寄ってきますからハザードマップではやや色が付いてきます。

もともとは大きなお屋敷があった場所です。土地をまるっと売却ではなく対価として部屋を渡すこととしているため総戸数39戸ではありますが販売対象は21戸となります。1Rなどはありませんが多くの部屋が賃貸として出てくるものと思われます。

利便性を求めるなら先発したリビオ東中野ヒルトップを買うべきでしたが少し駅から離れても良いので静かなところに住みたいという方に合ってきます。

外観デザインとしては下から上までのコーナーサッシ(室内の窓が上まであるわけではないがそう見えるようにしている)とせり出した庇が印象的です。中住戸もバルコニーの外をマリオンで囲うことでぱっと見は逆梁アウトフレームのようになり重厚感を出せています。

エントランスアプローチは短いものの植栽豊かなものとしてくれていますし、風除室からエントランスホールまでダブルクランクインとなっています。エントランスホールもこじんまりとはしているものの壁が曲線となっており、それに合わせて天井部の間接照明部分もアーチ状となっています。

大窓からは植栽豊かな坪庭(外には出れないです)を望むこととなりダブルクランクインがゆえに家を出る際に自然と目に入ってきますから小規模マンションの無駄のない動線と分譲マンションらしい+αの楽しみのバランスが取れています。エントランスアプローチ周りにはお屋敷時代の樹木や景石を再活用するなど歴史も引き継ぐこととなります。

共用部はエントランスホールなど動線を除けばありませんが各階に食配ステーションが設置されます。

廊下は全階内廊下となっています。

予定価格と間取りの一部を共有いたします!

Aタイプ 3LDK 70.20㎡ 管理費(月額)29200円 修繕積立金(月額)11090円

画像出典:パークホームズ東中野公式HP

2階 9020万円 坪単価424万円
4階 9640万円 坪単価454万円
5階 9790万円 坪単価461万円

Bタイプ 2LDK 56.19㎡ 管理費(月額)23380円 修繕積立金(月額)8880円

画像出典:パークホームズ東中野公式HP

1階 6590万円 坪単価387万円(Bgタイプ)
3階 7040万円 坪単価414万円
4階 7440万円 坪単価437万円
5階 7640万円 坪単価449万円

Cタイプ 2LDK 58.25㎡ 管理費(月額)24230円 修繕積立金(月額)9200円

画像出典:パークホームズ東中野公式HP

1階 6840万円 坪単価388万円(Cgタイプ)
3階 7290万円 坪単価413万円
4階 7690万円 坪単価436万円
5階 7840万円 坪単価444万円

Dタイプ 3LDK 68.41㎡ 管理費(月額)28460円 修繕積立金(月額)10810円

画像出典:パークホームズ東中野公式HP

1階 8090万円 坪単価390万円(Dgタイプ)
2階 8490万円 坪単価410万円
3階 8790万円 坪単価424万円
4階 9290万円 坪単価448万円
5階 9440万円 坪単価456万円

Fgタイプ 2LDK 53.76㎡ 管理費(月額)22360円 修繕積立金(月額)8490円

画像出典:パークホームズ東中野公式HP

1階 6150万円 坪単価378万円

Igタイプ 2LDK 57.75㎡ 管理費(月額)24020円 修繕積立金(月額)9120円

画像出典:パークホームズ東中野公式HP

1階 6490万円 坪単価371万円

Jrタイプ 2LDK 60.17㎡ 管理費(月額)25030円 修繕積立金(月額)9510円

画像出典:パークホームズ東中野公式HP

4階 8590万円 坪単価471万円

Krタイプ 3LDK 69.14㎡ 管理費(月額)28760円 修繕積立金(月額)10920円

画像出典:パークホームズ東中野公式HP

5階 9640万円 坪単価460万円

Lrタイプ 3LDK 63.87㎡ 管理費(月額)26570円 修繕積立金(月額)10090円

画像出典:パークホームズ東中野公式HP

6階 9390万円 坪単価486万円

平均坪単価は約430万円です。

事業協力者住戸に41㎡台の1LDKはありますが20㎡の1Rなどと違い容易に借りられるものではないため住民層が大きく異なる心配はないでしょう。ただ、事業協力者住戸のほとんどが賃貸として運用されることを気にされる方もいるでしょう。

駅からほど近く住環境が取れる立地でありながらも専有面積が苦しくなっており、買い手がついてこれる価格に抑えたいという思いが伝わってきます。広い部屋がほしかったという方には残念でしたが部屋の広さよりも総額抑えることを優先される方には届きやすい価格帯となっており嬉しいことでしょう。

西向き2列、南向き4列、東向き3列と南向きも多く設定できています。ただ、せっかくの南向きも窓面の豊かさがない間取りが多くそこは残念です。(ハイサッシにするか2枚窓ではなく2.5枚窓だと嬉しかった)

列にもよりますが眺望面は被る住戸が多く、4階以上は抜け感出てきます。電線と被る階があったりと眺望の抜け感は上層階の一部だけではありますが採光面はどの部屋も得られやすいものとなっています。

設備仕様としてはディスポーザーはありませんが食洗機は付いています。浴室ダウンライトですがミストサウナはなし、トイレ手洗いカウンター&ローシルエットトイレなどけしてコストカットが激しいというほどではないもののキッチン天板が人造大理石であったりコンロも特別感あるものではないなど単価からすると物足りない感じはあります。

構造は二重床・二重天井、直接基礎。基本天井高は2425mm~2600mmです。基本天井高は物足りない部屋も多いですが床スラブ厚はしっかりとしていました。

周辺相場を確認しましょう!

・デュオ東中野サザンヒルズ 2002年築 東中野1 東中野駅徒歩5分 新築時の坪単価約235万円 現在の坪単価約335万円

・プレジオ東中野 2012年築 東中野1 東中野駅徒歩3分 新築時の坪単価約285万円 現在の坪単価約340万円

・プレシス中野氷川町 2016年築 東中野1 東中野駅徒歩6分 新築時の坪単価約350万円 現在の坪単価約350万円

上記相場からパークホームズ東中野の将来価値を予想すると

Dタイプ 3LDK 68.41㎡ 3階 8790万円(新築時) → 8230万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

駐車場は平置きが1区画ありますがカーシェア用となります。住民専用ではありませんが一般利用の方よりも一週間早い三週間前から予約可能です。

駐輪場は屋外で設置率約200%、出入口にはオートドアが設置されます。

管理費は㎡単価月額約416円、ディスポーザーなしとはいえ内廊下で駐車場の収入なし(カーシェア設置料のみ)ですからお安くはできないですよね。維持費のコストパフォーマンスを求める方が買うような物件ではないでしょう。同じような管理費で豪華な共用施設のあるタワマンも多々ありますから。

【住むレーション】

[総武緩行線]

東中野 8:02発
中野 8:05着
高円寺 8:07着
阿佐ヶ谷 8:09着
荻窪 8:11着
西荻窪 8:14着
吉祥寺 8:16着
三鷹 8:18着

東中野 8:01発
大久保 8:04着
新宿 8:06着
代々木 8:08着
千駄ヶ谷 8:10着
信濃町 8:12着
四ツ谷 8:14着
市ヶ谷 8:16着
飯田橋 8:18着
水道橋 8:20着
御茶ノ水 8:23着
秋葉原 8:25着

[大江戸線]

中野坂上 8:02発
東中野 8:03着
中井 8:05着
落合南長崎 8:07着
新江古田 8:10着
練馬 8:12着
豊島園 8:14着
練馬春日町 8:17着
光が丘 8:19着

中野坂上 8:01発
西新宿五丁目 8:03着
都庁前 8:05着
新宿 8:07着
代々木 8:09着
国立競技場 8:12着
青山一丁目 8:14着
六本木 8:17着
麻布十番 8:20着
赤羽橋 8:22着
大門 8:25着
汐留 8:27着
築地市場 8:30着
勝どき 8:32着

[丸ノ内線]

中野坂上 8:01発
西新宿 8:02着
新宿 8:04着
新宿三丁目 8:06着
新宿御苑前 8:08着
四谷三丁目 8:10着
四ツ谷 8:12着
赤坂見附 8:15着
国会議事堂前 8:18着
霞ヶ関 8:20着
銀座 8:22着
東京 8:24着
大手町 8:26着

日常の買い物としては東中野駅前のアトレやユニゾンモール、中野坂上駅前のライフ、徒歩3分のマルエツプチなど選択肢は豊富です。

通学校は塔山小学校で徒歩4分、中野東中学校で徒歩8分(2021年9月からの新校舎)ほどとなります。

【総評】

価格設定は三井らしく無茶な感じはないですね。もちろんもっと駅に近かったリビオより価格が高い点は気になるかもしれませんが先発が順調に売れたエリアで後発が弱気な価格設定になるということはありません。(パークホームズ成増二丁目は周辺の新築マンションが苦戦中がゆえにお安い販売価格となったと思われますので逆パターンもあります)

立地面では東中野駅からほど近い中で住宅街に入りますし、住宅街ではあるものの日常の買い物も不便ではないということで魅力が多いことはたしかですから売れる売れないで言えば売れるでしょう。

ただ、長年見ている方だと(長年見ていてまだ買えてないのは…ですが買い替えの方)「この坪単価でもこの設備仕様かぁ」とは感じるでしょう。部屋も広くはないですし、一次取得者向けです。一次取得者向けとなればとにかく総額を抑えてあげないと持ち家の含み益もないわけで買いにくいことになってしまいますから専有面積を抑えて設備仕様も抑えて買いやすい総額にしてくれているわけです。

それでも外観デザインや共用部の造りこみはしっかりとしていますから買って後悔させない努力が見受けられました。

価格勝負はするけど削るところと削らないところのメリハリがしっかりしていてそのエリアで検討する方にハマるものを供給するのは三井のお家芸ですね~。

「9000万円出してこの設備仕様と広さなの…」という意見も多いでしょうし、単価以下であるとは私も感じるところですが一次取得者からすればそこは枝葉の部分で、便利な立地で買いやすい価格で供給してほしいと思う方のほうが多いでしょうからね。一次取得者も買い替え派も、そして投資家も欲しいと思えてしまうマンションではないですが、一次取得者が欲しいと思える要素がとても多い出物と感じました。

後発としてはwest53rd日本閣の跡地となりますでしょうか。

東中野駅東口の北側、ユニゾンスクエアの手前です。ユニゾンスクエア自体も日本閣の跡地開発ですが西側の土地はwest53rd日本閣としてリニューアルオープン、15年ほど営業していましたがそちらも民間へ売却(所有権かどうかは未確認)することとなったようです。解体工事を三井レジ×東急建設でおこなっているため売主三井レジ、施工東急建設のタワーマンションができるのではないでしょうか。

ユニゾンスクエアには賃貸棟と分譲棟(パークタワー東中野)となるタワーマンションが2棟ありますがデザインは統一してくるものと思われます。既存樹も残してくれることでしょう。

ユニゾンスクエアとデッキ直結となる可能性(以前あったデッキは残っています)もあるなど詳細発表が楽しみです!

動画もご覧ください!

■パークホームズ東中野 建設地周辺レポート

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