今回ご紹介するのは三田ガーデンヒルズです!

[物件概要]

売主:三井不動産レジデンシャル 三菱地所レジデンス
施工:大成建設
価格:未定
専有面積:29.34㎡~376.50㎡ ※専有面積にトランクルーム面積(0.59㎡~3.13㎡)を含む(他にSTUDIO14.01㎡~29.01㎡)
総戸数:1002戸(一般販売対象住戸952戸、他に店舗2戸)
規模:14階建て

交通:
東京メトロ南北線・都営大江戸線「麻布十番」駅徒歩5分~7分
都営三田線「芝公園」駅徒歩10分~12分

所在地:東京都港区三田1丁目
竣工予定:2025年3月下旬

駐車場:501台[機械式:459台(身体障がい者用駐車場2台含む)、平置き:42台]※他に来客用7台(機械式)、カーシェア用2台(機械式)、来客用兼EV充電用2台(平置き)、サービス用14台(平置き)
駐輪場:1002台、シェアサイクル20台
バイク置き場:11台

地図はこちらです↓

画像出典:三田ガーデンヒルズ公式HP

旧逓信省跡地、西は日向坂と神明坂、東は綱の手引き坂、周辺には大使館、そして綱町三井倶楽部と緑豊かな丘上(頂上)立地となります。

丘の上に位置しながら麻布十番駅から徒歩5分~7分のフラットアプローチというのも電車利用の際や麻布十番へ買い物に出かける際に便利でいいですね。

現状はどうしても電線が気になってしまうのですが電線の地中化(今作竣工後の完成を予定)、今作の西側約80m先の古川沿いでは三田小山町西地区第一種市街地再開発事業も計画されており今後はより街並みも整っていくことでしょう。

港区住居系エリアとしては最大規模、売主は三井不動産レジデンシャルと三菱地所レジデンス、広尾ガーデンヒルズに続くガーデンヒルズブランドとなります。シェア率は三井が80%、三菱が20%です。

旧逓信省の建物の一部を再利用&再現していたりと新しいながらもヴィンテージ感強い外観デザインは竣工すると格の違いを見せつけてくれそうです。(時計あるのかっちょえ~)

配棟計画は南側にパークマンションとサウスヒル、背中側にウエストヒル、ノースヒル、イーストヒル(プラス1階テラス付きのVILLA)の5棟構成(南西側に慶応義塾大学の棟も予定)です。それぞれの棟がサンドイッチ型のため詰め込み感はあるものの外から見えない中庭(タワマン等で見かける公開空地ではなく住民専用)を設けることで住む人だけが知る世界が広がっています。5棟に囲まれた中庭かつ高台の頂上立地のため外の建物が見えにくくなっておりものすごく空を近く感じられることでしょう。

屋上緑化部分を中庭のようにしており、そちらは手入れ作業を除けば人が立ち入ることはなく、その下の屋内部分にフィットネス、ワークラウンジ、カフェラウンジ、ミニストアがあり通路部分は雨に濡れることなくそれぞれの棟を結んでいます。中庭が二層あるようなイメージです。

徒歩での出入口はノースエントランス、グランドエントランス、サウスエントランスの3箇所となっておりノースエントランスはグラウンドレベルが麻布十番駅側と同じのため高台立地ながらもフラットアプローチを謳うことができています。エントランスへ入った後にエレベーターもしくはエスカレーターで上へと向かうのですがただの通り道(サブエントランス)というわけではなく立体感ある吹き抜けにグランドピアノが置かれ、エスカレーターを上がった先には窓先が壁面緑化されたアートギャラリーがあるなど豪華な空間となっています。

グランドエントランスには立派な車寄せ、風除室を抜けると階段部分が4階まで吹き抜けた歴史的建造物を感じさせてくれるロビー、さらに北進すると中庭へと繋がり正面には水とオブジェのアート、中庭通路は屋根ありですから雨に濡れることなく共用施設等へ繋がります。

共用施設の多くは相互利用可能ですがパークマンション専用のエントランスホール、地下コーチエントランス、会員専用(年間70万円ほどを予定・パークマンションは管理費に込み)のプールやフィットネス(中央のは相互利用ですが別途あり)などマンション内でもパークマンションの扱いは別格となっています。(パークマンション以外の棟でも120㎡以上であれば会員になれます)

予定価格と間取りの一部を共有いたします!

※1000万円単位のため最低価格の場合

画像出典:三田ガーデンヒルズ公式HP

[パークマンション]

PM-84Bタイプ 2LDK 84.68㎡
4階 29000万円台 坪単価1132万円

PM-109Aタイプ 3LDK 109.72㎡
8階 41000万円台 坪単価1235万円

PM-128A’タイプ 3LDK 128.43㎡
4階 55000万円台 坪単価1415万円

PM-133Aタイプ 3LDK 133.37㎡
4階 57000万円台 坪単価1412万円

PM-155A’タイプ 3LDK+WS 155.96㎡
4階 65000万円台 坪単価1377万円

[サウスヒル]

S-80Aタイプ 2LDK+D 80.33㎡
9階 25000万円台 坪単価1028万円

S-82Aタイプ 2LDK+D 82.11㎡
5階 23000万円台 坪単価926万円
9階 25000万円台 坪単価1006万円

S-101Aタイプ 3LDK 101.00㎡

画像出典:三田ガーデンヒルズ公式HP

9階 36000万円台 坪単価1178万円

S-102Aタイプ 3LDK 102.21㎡
9階 37000万円台 坪単価1196万円

S-121Aタイプ 3LDK 121.51㎡

画像出典:三田ガーデンヒルズ公式HP

5階 48000万円台 坪単価1305万円
9階 52000万円台 坪単価1414万円

S-136Aタイプ 3LDK 136.13㎡
14階 65000万円台 坪単価1578万円

[イーストヒル]

E-85Beタイプ 2LDK 85.04㎡

画像出典:三田ガーデンヒルズ公式HP

4階 25000万円台 坪単価971万円
8階 27000万円台 坪単価1049万円

E-85Deタイプ 3LDK 85.07㎡

画像出典:三田ガーデンヒルズ公式HP

4階 25000万円台 坪単価971万円
8階 27000万円台 坪単価1049万円

E-86Awタイプ 3LDK 86.36㎡
4階 28000万円台 坪単価1071万円
8階 27000万円台 坪単価1033万円

E-100Aeタイプ 2LDK+D 100.65㎡
4階 33000万円台 坪単価1083万円
8階 35000万円台 坪単価1149万円

E-100Eeタイプ 2LDK 100.98㎡
4階 33000万円台 坪単価1080万円
8階 35000万円台 坪単価1145万円

E-110Awタイプ 3LDK 110.02㎡

画像出典:三田ガーデンヒルズ公式HP

4階 42000万円台 坪単価1262万円
8階 41000万円台 坪単価1231万円

E-127Aeタイプ 3LDK 127.38㎡
14階 59000万円台 坪単価1531万円

[ノースヒル]

N-100Asタイプ 3LDK 100.01㎡

画像出典:三田ガーデンヒルズ公式HP

4階 38000万円台 坪単価1256万円
7階 37000万円台 坪単価1223万円

N-104Anタイプ 3LDK 104.31㎡
4階 39000万円台 坪単価1236万円
8階 40000万円台 坪単価1267万円

平均坪単価は1200万円~1300万円ほどになりそうでしょうか。

周辺相場からすれば違和感はないですし、こればかりは好みの問題ではあるのですがこの単価だと虎ノ門・麻布台のほうが~となる方も多そうかな?と。三田ガーデンヒルズが坪単価1000万円弱です~とかなら価格差という面でのとっつきやすさも大きいので流れてくるかもですが。そもそも販売スタイルも違うため買いやすいのは三田ガーデンヒルズですが。

手付金はパークマンションが物件価格の20%、その他の棟の120㎡以上と最上階100㎡以上が同じく20%、それ以外が15%です。

竣工は同時期ですが着工の遅いウエストヒルは次期以降の販売となります。(オプション等の締め切りが遅いため)

間取りスパンはしっかりとしていますし29.34㎡~376.50㎡の幅広いラインナップですから好みの間取りは見つけやすいでしょう。中庭側は低層階のほうが木々を望めるため条件良く階数による価格が逆転しているところもあります。イーストヒルの東側は赤羽幼稚園の新しい建物となりますが建物までは離れるなど外向きのお部屋も高台がゆえに苦しいというわけではありません。

設備仕様はディスポーザー、全室天カセ、浴室日ポリ化工もしくはジャクソン(100㎡以上)、玄関電子錠、全熱交換(30㎡未満を除く)など単価からすれば当然ですが文句は言わせないくらいのレベルにはなっていますし、文句があるならある程度はお金で解決できるようにしてくれています。パークマンションは突板フローリング、その他の棟でも100㎡以上はリビング床タイルなどなどパークマンションとそれ以外、㎡数で大きく変わってきます。ゼッチオリエンテッドマンションとなります。

構造は二重床(床スラブ厚260mm~350mm)・二重天井、基本天井高は2600mm~となっており部屋によっては2700mm、2800mmなど高くなります。サッシ高も天カセラインまではきていますからしっかりとしていますね。トランクルーム、バトラースペース(部屋による)もあります。免震等ではありません(この単価帯なら+αの安心としてあってもよかったかも?とは感じました)。

安心という面ではライフライン構築に力を入れてくれています。大震災クラスにも耐えられる導管から中圧ガスを供給して発電設備を稼働、それにより電気とガスを継続的に供給、停電時も専有部共用部共に一部を稼働することができます。

周辺売買相場を確認しましょう!

・パークコート三田綱町 2002年築 三田2 麻布十番駅徒歩9分 新築時の坪単価約355万円 直近売り出し事例なし

・シティハウス三田綱町 2004年築 三田2 麻布十番駅徒歩5分 新築時の坪単価約395万円 直近売り出し事例なし

・シティタワー麻布十番 2009年築 三田1 麻布十番駅徒歩4分 新築時の坪単価約485万円 現在の坪単価約970万円

・パークコート麻布十番ザタワー 2010年築 三田1 麻布十番駅徒歩3分 新築時の坪単価約470万円 現在の坪単価約930万円

・パークマンション三田日向坂 2011年築 三田1 麻布十番駅徒歩4分 新築時の坪単価約625万円 直近売り出し事例なし

・サンウッド三田綱町 2013年築 三田2 白金高輪駅徒歩9分 新築時の坪単価約335万円 直近売り出し事例なし

・ザ・レジデンス三田 2014年築 三田2 赤羽橋駅徒歩6分 新築時の坪単価約450万円 現在の坪単価約750万円

・パークマンション三田綱町ザフォレスト 2016年築 三田2 麻布十番駅徒歩7分 新築時の坪単価約720万円 現在の坪単価約940万円

・ザ・パークハウス三田タワー 2021年築 三田2 赤羽橋駅徒歩7分 新築時の坪単価約655万円 現在の坪単価約785万円

・ザ・パークハウス三田ガーデンレジデンス&タワー 2021年築 三田5 白金高輪駅徒歩8分 新築時の坪単価約605万円 直近売り出し事例なし

周辺賃料相場を確認しましょう!

・シティタワー麻布十番 ㎡単価月額約7000円

・パークコート麻布十番ザタワー ㎡単価月額約7000円

・ザ・レジデンス三田 ㎡単価月額約5500円

・パークマンション三田綱町ザフォレスト ㎡単価月額約8300円

・ザ・パークハウス三田タワー ㎡単価月額約6350円

・ザ・パークハウス三田ガーデンレジデンス&タワー ㎡単価月額約6350円

上記相場から三田ガーデンヒルズの将来価値を予想すると

N-100Asタイプ 3LDK 100.01㎡ 4階 38000万円台(新築時) → 38000万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

将来のマーケットはわからないものの都心の中の二極化でも十分選ばれる側になれますから売るに困ることはないでしょう。

駐車場は地下で設置率50%、ガレージ(住戸前まで専用エレベーターあり)と平置きは飛びぬけた部屋に付設(売却時等も引き継げる・機械式にも付設住戸あり)しておりメインは機械式ですが抽選優先権が2段階に設定される予定のため敷地内駐車場マストの方でも安心して買いやすい抽選方式となりそうです。抽選優先権がある部屋の最安値は28000万円~くらいになりそうです。

それぞれの棟に車寄せがありますがパークマンションは専用の車寄せとなりより豪華なコーチエントランスとなります。

機械式駐車場の最低サイズは

全長5300mm×全幅2050mm×全高1800mm×重量2600kg

となっています。当然ですが駐車場関係はしっかりとしていますね。月額利用料は未定(50000円スタートを想定)ですがパークマンション以外の105㎡以上とパークマンションの87㎡以上にはバレーサービスがついてきます。

駐輪場も地下で専用エレベーターあり、設置率100%です。シェアサイクルが20台導入予定です。

細かい内訳は未定ですが管理費と修繕積立金を合わせて

パークマンション ㎡単価月額1790円(プールやフィットネスの会員年会費約70万円込み・その他バトラーサービス費なども込み)
イーストヒル ㎡単価月額1090円
VILLA ㎡単価月額1150円
サウスヒル ㎡単価月額1150円
ノースヒル ㎡単価月額1190円

を予定しています。

共用施設はスパ、ゴルフレンジ、サウンドスタジオ、フィットネス、プール、シアタールーム、ワークスペース、カフェラウンジ、ミニストア、バー、ゲストルームなど多彩です。店舗区画もあります。

24時間有人管理、コンシェルジュは6ヵ所に分かれており内3ヵ所はパークマンション専用です。内廊下、各階ごみ置場ありです。

帝国ホテルとの提携によるコンシェルジュサービス、バレー、バトラー、ポーター、ドアマン、バーテンダーなどなど高いホスピタリティを提供してくれます。

一般的な考えとしては住宅ローンに維持費がのっかる~ですが三田ガーデンヒルズを購入する方からすると「毎月15万円前後払えばいいんでしょ?」という価値観でしょうからむしろお安い(サービスに対して適正価格)となるのではないでしょうか。

財布に10億円があったとして3億円の家を買うとなればそのような考えになって違和感ないでしょう。もちろん10億円の内の3億円は大きい金額ですが「高い買い物だけどいい物は価値が維持する」わけですから完全消費ではないですからね。(低金利ですからローンで買う人も多いことでしょう。あくまで考え方として~です。)

周辺分譲マンションの維持費を確認しましょう!

・シティタワー麻布十番 総戸数501戸 管理費㎡単価月額約270円

・パークコート麻布十番ザタワー 総戸数440戸 管理費㎡単価月額約334円

・パークマンション三田日向坂 総戸数18戸 管理費㎡単価月額約797円

・ザ・レジデンス三田 総戸数252戸 管理費㎡単価月額約349円

・パークマンション三田綱町ザフォレスト 総戸数98戸 管理費㎡単価月額約610円

・ザ・パークハウス三田タワー 総戸数111戸 管理費㎡単価月額約317円

建設地

【住むレーション】

[南北線]

麻布十番 8:02発
六本木一丁目 8:04着
溜池山王 8:06着
永田町 8:08着
四ツ谷 8:11着
市ヶ谷 8:13着
飯田橋 8:15着

麻布十番 8:03発
白金高輪 8:05着
白金台 8:08着
目黒 8:11着

[大江戸線]

麻布十番 8:03発
六本木 8:05着
青山一丁目 8:08着
国立競技場 8:10着
代々木 8:13着
新宿 8:15着

麻布十番 8:02発
赤羽橋 8:04着
大門 8:07着
汐留 8:09着
築地市場 8:12着
勝どき 8:14着

[三田線]

芝公園 8:02発
御成門 8:04着
内幸町 8:05着
日比谷 8:07着
大手町 8:09着

芝公園 8:04発
三田 8:05着
白金高輪 8:09着
白金台 8:11着
目黒 8:14着

私立派も多いでしょうし自分で買い物に出かけるかはさておき通学校は赤羽小学校(南東側に新築建設中)からの三田中学校、スーパーマーケットは三田通り側にまいばすやマルエツプチ、麻布十番側に成城石井やナニワヤがあります。

【総評】

人が選ぶマンションではなくマンションが人を選ぶと。

ステータスになるマンションとはいえこれから朝から晩まで頑張って働いて支払いに努めるという人向けではなく、これからも頑張っていくけどもすでに成功している人、もしくは完全に仕上がっている人向けでしょう。

この価格帯ですから言わずもがなですが支払い面で悩むくらいの人が買ってはいけないマンションでありファーストインプレッション、欲を満たしてくれると思えたかどうかがすべてでしょう。

マンションの延長線上ではなくホテルの延長線上、成功者の欲を満たしてくれるマンションだと感じました。検討者を不安にさせない、そして期待を超えてくる。マンション価格の時代の切り替わりを感じる時代の中での販売ですからより高くは感じるのですが三田ガーデンヒルズがこれからの高級物件の一つの基準点となりそれを今後の出物が超えていくのは容易ではない。だからこそ売却する人も少なく希少価値を保ちやすい。

最後くらい取り乱させてください。

「住みてぇ~!!」(笑)

ということで私ならここを狙う~という部屋を共有いたします。おすすめという意味ではなくあくまで私なら~です。

部屋位置の条件が悪かろうと予算の中でパークマンションを選びます。

パークマンションの中でも主開口部が北となりちょいと苦しめの眺望・採光となるものの80㎡台で3億円ぎりの部屋もあります。もちろん同じ3億円出せばパークマンション以外の棟の条件良い部屋も買えるのですが私ならパークマンションであることを優先するかなぁ~と。駐車場も確保できますしパークマンションだけのコーチエントランスがあったりと三田ガーデンヒルズの中でも特別感があります。

動画もご覧ください!

■三田ガーデンヒルズ 建設地周辺レポート・周辺相場

■三田ガーデンヒルズ モデルルーム見学後のファーストインプレッション

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