今回ご紹介するのはパークコート渋谷ザタワーです!

[物件概要]

売主:三井不動産レジデンシャル
施工:東急建設
価格:未定
専有面積:40.01㎡~208.89㎡
総戸数:505戸(総販売住戸355戸含む)
規模:39階地下4階建て
交通:
山手線「渋谷」駅徒歩8分
山手線「原宿」駅徒歩12分
東京メトロ千代田線「明治神宮前」駅徒歩11分
所在地:東京都渋谷区宇田川町
入居予定:2021年4月下旬

駐車場:機械式160台
駐輪場:668台
バイク置場:52台
トランクルーム:296区画

借地権の期間:2093年09月30日まで約70年

地図はこちらです↓

画像出典:パークコート渋谷ザタワー公式HP

70年間の定期借地権(70年間のみ住める、その後解体)ということですが特徴的なのは地主が区のため毎月の地代が発生しません。厳密にいうと70年間分の地代は本体価格に含まれています。

地代というのは土地の価値が上がれば値上げされても文句言えないわけで、今後土地の価値が上がっていくであろう渋谷周辺において今の土地代で計算してくれるというのはなんともありがたい話です。どんなに渋谷の土地代が上がろうと入居後に地代を請求されることがないという区ならではの太っ腹設定となっています。もちろん万が一渋谷の価値が下がったとしてもお金は戻ってきませんが今後の再開発を考えれば土地の価値が下がるというのは考えにくいかと思います。

予定価格と間取りの一部を共有いたします!

[東北]3LDK

92.49㎡ 22階 23800万円 坪単価850万円
101.56㎡ 31階 26500万円 坪単価862万円
113.72㎡ 38階 30400万円 坪単価883万円

[北東]2LDK

78.25㎡ 22階 21000万円 坪単価887万円
86.07㎡ 31階 23200万円 坪単価891万円

[北]2LDK

74.87㎡ 22階 18640万円 坪単価823万円
76.17㎡ 31階 19120万円 坪単価829万円
145.03㎡ 38階 49800万円 坪単価1135万円

[北西]2LDK

78.25㎡ 22階 17700万円 坪単価747万円
86.07㎡ 31階 21300万円 坪単価818万円
113.72㎡ 38階 26200万円 坪単価761万円

[西北]3LDK

92.49㎡ 22階 17000万円 坪単価607万円
101.56㎡ 31階 22000万円 坪単価716万円

[西]2LDK

62.30㎡ 31階 14400万円 坪単価764万円

[西南]22階1LDK 31階・38階3LDK

62.43㎡ 22階 13300万円 坪単価704万円
101.56㎡ 31階 21300万円 坪単価693万円

[南西]2LDK

72.04㎡ 22階 14900万円 坪単価683万円

[南]22階・31階2LDK 38階3LDK

74.87㎡ 22階 15700万円 坪単価693万円
76.17㎡ 31階 16800万円 坪単価729万円
145.03㎡ 38階 39800万円 坪単価907万円

[南東]2LDK

78.25㎡ 22階 15600万円 坪単価659万円
113.72㎡ 38階 28000万円 坪単価813万円

[東南]22階2LDK 31階3LDK

83.95㎡ 22階 16600万円 坪単価653万円
101.56㎡ 31階 23300万円 坪単価758万円

101.56㎡ 画像出典:パークコート渋谷ザタワー公式HP

[東]2LDK

61.46㎡ 22階 14800万円 坪単価796万円
62.30㎡ 31階 15400万円 坪単価817万円

現金買いだと考えれば割高感はないですね。74.87㎡、15700万円のお部屋を購入したとして70年間で割ると月額187000円ほど。そこに毎月の維持費を足しても月額26万円ほどですから賃貸として借りるより実質半額ほど。

西側にある原宿パークマンションですが建て替え計画があり100m級の高さになる可能性があります。そのため西向き方面のお部屋は単価が抑えられています。

設備仕様はディスポーザー、ミーレの食洗機、フローリング突板、浴室の壁・床ともにタイル、全室天井カセット型エアコンなどなど私が普段見学する一般のマンションとは当然ながら差があります。

基本天井高は2600mmといたって普通です。

エレベーターは低層用3基(地下2階~21階 120m/分)、高層用3基(地下2階~2階・20階~39階 240m/分)、非常用兼各階ごみ置き場回収用1基となります。このあたりはさすが文句を言わせないものとなっています。

21階以下の販売時期は未定どころか販売しない可能性もあるとのことです。売るのがもったいないため所有して賃貸として出したいというのが上層部の考えだそうです。

21階以下はリビングのみが天カセになったりするなど設備仕様が落ちます。また、眺望面で厳しいお部屋が増えるため販売するのであれば価格はもう少し抑えられるとは思いますが利回りとしては高くなるため倍率は付きそうですね。

維持費一例

74.87㎡の場合 

管理費(月額)37440円 
修繕積立金(月額)9730円 
解体準備金(月額)17820円
インターネット使用料(月額)2420円
トランクルーム使用料(月額)3510円

合計(月額)70920円

ザ・タワー横浜北仲と同じく第三者管理(管理組合の運営を企業に委託)となります。

周辺相場を確認しましょう!

・パークコート神宮前(50年定期借地) 2009年築 原宿駅徒歩8分 新築時の坪単価約310万円 現在の坪単価約345万円

アトラス渋谷公園通り 2013年築 JR渋谷駅徒歩7分 新築時の坪単価約435万円 現在の坪単価約585万円

上記相場からパークコート渋谷ザタワーの将来価値を予想すると

74.87㎡ 22階 15700万円(新築時) → 15000万円(築10年時) 

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

共用施設は20階(21階部分も吹き抜け)にラウンジ(夜はバー運営あり)、21階にフィットネス。1階と2階にコワーキングラウンジ、パーティールーム、ゲストルーム2部屋などがあり、壁面にはアートが描かれます。

地下2階にはゴルフラウンジ(シミュレーション)もあります。

管理体制は常駐管理+コンシェルジュサービスがあります。

駐車場はバレーサービス付きとバレーサービスなしの区画があります。バレーサービスがある区画は月額65000円から、バレーサービスなしの区画は月額50000円からとなります。機械式ではありますがタワーパーキングではなく地下ピットとなる点はさすがですね。

外観は上に向けて徐々に広がりを見せるため同じ列でもお部屋の広さが若干増えていきます。エリア内では目立つ存在となることは確実でしょう。

代官山にあるレジデンシャルサロン

【総評】

パークコートブランドは数件しか見学したことがないため過去のパークコートとの比較はできず申し訳ありませんが少なくとも[入居者が不満に思うようなコストカットはない]とだけは自信をもって言えます。

はたから見たら成功者なんだけども本人はまだ成功したなんて思っておらずまだまだ野心溢れる人にはHITするんだろうなぁ~と思いました。完全に仕上がった人よりかはまだ野心溢れる人向けかと。

ここに住まえばいろいろな人との出会いがありそれがまた仕事に繋がる。

都心の中で落ち着いたところに住みたいと思うことが多い仕上がり人とは真逆で、まだまだ上を目指して刺激ある生活を求めている人にはたまらないマンションと言えるでしょう。

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