パークコート渋谷ザタワー　予定価格と間取り　モデルルーム訪問

今回ご紹介するのはパークコート渋谷ザタワーです！

［物件概要］

売主：三井不動産レジデンシャル
施工：東急建設
価格：未定
専有面積：40.01㎡～208.89㎡
総戸数：505戸（総販売住戸355戸含む）
規模：39階地下4階建て
交通：
山手線「渋谷」駅徒歩8分
山手線「原宿」駅徒歩12分
東京メトロ千代田線「明治神宮前」駅徒歩11分
所在地：東京都渋谷区宇田川町
入居予定：2021年4月下旬

駐車場：機械式160台
駐輪場：668台
バイク置場：52台
トランクルーム：296区画

借地権の期間：2093年09月30日まで約70年

地図はこちらです↓

画像出典：パークコート渋谷ザタワー公式HP

70年間の定期借地権(70年間のみ住める、その後解体)ということですが特徴的なのは地主が区のため毎月の地代が発生しません。厳密にいうと70年間分の地代は本体価格に含まれています。

地代というのは土地の価値が上がれば値上げされても文句言えないわけで、今後土地の価値が上がっていくであろう渋谷周辺において今の土地代で計算してくれるというのはなんともありがたい話です。どんなに渋谷の土地代が上がろうと入居後に地代を請求されることがないという区ならではの太っ腹設定となっています。もちろん万が一渋谷の価値が下がったとしてもお金は戻ってきませんが今後の再開発を考えれば土地の価値が下がるというのは考えにくいかと思います。

予定価格と間取りの一部を共有いたします！

［東北］3LDK

92.49㎡　22階　23800万円　坪単価850万円
101.56㎡　31階　26500万円　坪単価862万円
113.72㎡　38階　30400万円　坪単価883万円

［北東］2LDK

78.25㎡　22階　21000万円　坪単価887万円
86.07㎡　31階　23200万円　坪単価891万円

［北］2LDK

74.87㎡　22階　18640万円　坪単価823万円
76.17㎡　31階　19120万円　坪単価829万円
145.03㎡　38階　49800万円　坪単価1135万円

［北西］2LDK

78.25㎡　22階　17700万円　坪単価747万円
86.07㎡　31階　21300万円　坪単価818万円
113.72㎡　38階　26200万円　坪単価761万円

［西北］3LDK

92.49㎡　22階　17000万円　坪単価607万円
101.56㎡　31階　22000万円　坪単価716万円

［西］2LDK

62.30㎡　31階　14400万円　坪単価764万円

［西南］22階1LDK　31階・38階3LDK

62.43㎡　22階　13300万円　坪単価704万円
101.56㎡　31階　21300万円　坪単価693万円

［南西］2LDK

72.04㎡　22階　14900万円　坪単価683万円

［南］22階・31階2LDK　38階3LDK

74.87㎡　22階　15700万円　坪単価693万円
76.17㎡　31階　16800万円　坪単価729万円
145.03㎡　38階　39800万円　坪単価907万円

［南東］2LDK

78.25㎡　22階　15600万円　坪単価659万円
113.72㎡　38階　28000万円　坪単価813万円

［東南］22階2LDK　31階3LDK

83.95㎡　22階　16600万円　坪単価653万円
101.56㎡　31階　23300万円　坪単価758万円

101.56㎡　画像出典：パークコート渋谷ザタワー公式HP

［東］2LDK

61.46㎡　22階　14800万円　坪単価796万円
62.30㎡　31階　15400万円　坪単価817万円

現金買いだと考えれば割高感はないですね。74.87㎡、15700万円のお部屋を購入したとして70年間で割ると月額187000円ほど。そこに毎月の維持費を足しても月額26万円ほどですから賃貸として借りるより実質半額ほど。

西側にある原宿パークマンションですが建て替え計画があり100m級の高さになる可能性があります。そのため西向き方面のお部屋は単価が抑えられています。

設備仕様はディスポーザー、ミーレの食洗機、フローリング突板、浴室の壁・床ともにタイル、全室天井カセット型エアコンなどなど私が普段見学する一般のマンションとは当然ながら差があります。

基本天井高は2600mmといたって普通です。

エレベーターは低層用3基（地下2階～21階　120m／分）、高層用3基（地下2階～2階・20階～39階　240m／分）、非常用兼各階ごみ置き場回収用1基となります。このあたりはさすが文句を言わせないものとなっています。

21階以下の販売時期は未定どころか販売しない可能性もあるとのことです。売るのがもったいないため所有して賃貸として出したいというのが上層部の考えだそうです。

21階以下はリビングのみが天カセになったりするなど設備仕様が落ちます。また、眺望面で厳しいお部屋が増えるため販売するのであれば価格はもう少し抑えられるとは思いますが利回りとしては高くなるため倍率は付きそうですね。

維持費一例

74.87㎡の場合　

管理費（月額）37440円　
修繕積立金（月額）9730円　
解体準備金（月額）17820円
インターネット使用料（月額）2420円
トランクルーム使用料（月額）3510円

合計（月額）70920円

ザ・タワー横浜北仲と同じく第三者管理（管理組合の運営を企業に委託）となります。

周辺相場を確認しましょう！

・パークコート神宮前(50年定期借地)　2009年築　原宿駅徒歩8分　新築時の坪単価約310万円　現在の坪単価約345万円

・アトラス渋谷公園通り　2013年築　JR渋谷駅徒歩7分　新築時の坪単価約435万円　現在の坪単価約585万円

上記相場からパークコート渋谷ザタワーの将来価値を予想すると

74.87㎡　22階　15700万円(新築時)　→　15000万円(築10年時)　

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

共用施設は20階(21階部分も吹き抜け)にラウンジ(夜はバー運営あり)、21階にフィットネス。1階と2階にコワーキングラウンジ、パーティールーム、ゲストルーム2部屋などがあり、壁面にはアートが描かれます。

地下2階にはゴルフラウンジ(シミュレーション)もあります。

管理体制は常駐管理＋コンシェルジュサービスがあります。

駐車場はバレーサービス付きとバレーサービスなしの区画があります。バレーサービスがある区画は月額65000円から、バレーサービスなしの区画は月額50000円からとなります。機械式ではありますがタワーパーキングではなく地下ピットとなる点はさすがですね。

外観は上に向けて徐々に広がりを見せるため同じ列でもお部屋の広さが若干増えていきます。エリア内では目立つ存在となることは確実でしょう。

代官山にあるレジデンシャルサロン

【総評】

パークコートブランドは数件しか見学したことがないため過去のパークコートとの比較はできず申し訳ありませんが少なくとも［入居者が不満に思うようなコストカットはない］とだけは自信をもって言えます。

はたから見たら成功者なんだけども本人はまだ成功したなんて思っておらずまだまだ野心溢れる人にはＨＩＴするんだろうなぁ～と思いました。完全に仕上がった人よりかはまだ野心溢れる人向けかと。

ここに住まえばいろいろな人との出会いがありそれがまた仕事に繋がる。

都心の中で落ち着いたところに住みたいと思うことが多い仕上がり人とは真逆で、まだまだ上を目指して刺激ある生活を求めている人にはたまらないマンションと言えるでしょう。

パークコート渋谷ザタワー　価格は？！　現地を見てきました！

パークコート文京小石川ザタワー　予定価格と間取り　モデルルーム訪問

ザ・パークハウスアーバンス渋谷　予定価格と間取り　モデルルーム訪問

～2019年6月11日追記～

先着順

販売戸数：2戸
販売価格：9600万円（1戸）・1億2540万円（1戸）
間取り：1LDK（1戸）・2LDK（1戸）
専有面積：49.30㎡（1戸）・74.46㎡（1戸）
バルコニー面積：5.25㎡（1戸）・9.80㎡（1戸）

管理費：月額24350円～37230円
修繕積立金：月額6410円～9680円
解体準備金：月額11730円～17720円

駐車場：機械式160台（月額50000円～69000円）

～2019年6月26日追記～

価格と間取りの一部を共有いたします！

［東北］

72.52㎡　3階　14190万円　坪単価646万円
72.52㎡　8階　14440万円　坪単価658万円
72.52㎡　12階　14980万円　坪単価682万円

［北東］

75.32㎡　3階　14170万円　坪単価621万円
75.32㎡　8階　14580万円　坪単価639万円
75.32㎡　12階　16920万円　坪単価742万円
75.32㎡　17階　17840万円　坪単価783万円
84.20㎡　29階　22920万円　坪単価899万円

［北］

65.93㎡　4階　13420万円　坪単価672万円
65.93㎡　8階　13620万円　坪単価682万円
65.93㎡　12階　14180万円　坪単価711万円
65.93㎡　17階　14370万円　坪単価720万円
74.87㎡　26階　17560万円　坪単価775万円
89.85㎡　33階　22820万円　坪単価839万円
142.69㎡　37階　49750万円　坪単価1152万円

［北西］

76.29㎡　3階　13100万円　坪単価567万円
76.29㎡　8階　13510万円　坪単価585万円
76.29㎡　12階　14430万円　坪単価625万円

82.82㎡　28階　19770万円　坪単価789万円

［西］

62.30㎡　31階　13980万円　坪単価741万円

［西南］

106.33㎡　34階　23100万円　坪単価718万円

［南西］

72.04㎡　22階　14990万円　坪単価687万円
142.69㎡　37階　39770万円　坪単価921万円

［南］

86.07㎡　31階　19660万円　坪単価755万円

［南東］