今回ご紹介するのはアトラスタワー五反田です!

[物件概要]

売主:旭化成不動産レジデンス
設計:NEXT ARCHITECT&ASSOCIATES
施工:西松建設
価格:未定
専有面積:30.12㎡~126.94㎡(第一期販売は53.96㎡~126.94㎡を予定)
総戸数:213戸(非分譲住戸11戸、広告対象外住戸8戸含む)
規模:地上30階地下1階建て
交通:JR山手線「五反田」駅徒歩5分 都営浅草線「五反田」駅徒歩3分(A2) 東急池上線「五反田」駅徒歩5分(1階出入口)
所在地:東京都品川区西五反田二丁目
竣工予定:2024年3月中旬

駐車場:61台(機械式、車椅子対応 ) ※事業協力者3台使用予定
バイク置場:22台(ミニバイク20台 中型バイク2台) ※事業協力者1台使用予定
駐輪場:224台(2段式/上段75台・下段140台・前輪止めラック2台・平置き 7台) ※事業協力者12台使用予定

地図はこちらです↓

画像出典:アトラスタワー五反田公式HP

山手線と池上線の五反田駅から徒歩5分、浅草線の一番近い出入口(階段のみ)は徒歩3分、山手線駅近×目黒川沿いというのは希少性高いですね。

読者様であればご存じの方ばかりかと思いますが日本旅館「海喜館」跡地で積水ハウスが地面師に騙されてしまった土地です。(これから買う方にとってマイナスとなるようなことではないでしょう)

好みの問題はさておきどこのデベロッパーでも欲しくなるような土地でしょう。オフィスになっても不思議でない立地に住宅ということで足回りの良さはかなりのものですし、桜田通り(国道1号線)から一歩中へ入った目黒川沿いという住環境も得られます。想像でしかないですが非分譲住戸なしのまるっと土地売却であったならばオフィスビルになっていた可能性大でしょう。

日本郵政の複合施設ゆうぽうと跡地開発はホテル運営者が星野リゾートに決定、TOC(東京卸売センター)ビルの建て替え計画など今後の楽しみも大きいエリアです。TOCのほうは2027年とけっこう先の予定ですがゆうぽうと跡地は2023年12月竣工予定ですからちょうど入居するころに開業となりそうでしょうか。1階には地域住民も利用しやすいフードホールもできるようです。

五反田ですから飲食店がたくさんありますし、スーパーマーケットもアトレの成城石井、五反田東急スクエアの東急ストア、徒歩9分と少し距離ありますがfoodiumもあります。foodiumへいくと「パークタワーグランスカイ住みたい~」となるかもしれませんが駅距離では今作のほうが勝ります。パークタワーグランスカイの向かい、イマジカグループ本社周辺の開発(業務棟・タワマン・公園を予定)も楽しみですね!

通学区は第一日野小学校で徒歩10分、日野学園で徒歩11分(小中一貫)です。(第一日野→日野学園)

外観デザインは角住戸をダイレクトウィドウとして庇を段々に、頭頂部の庇は三段となり全体的に茶系で落ち着いた印象を受けます。バルコニー隣戸境が背の低い隔て板なのは惜しいですね。

一部欠けてしまうのですが四面接道で外周部の植栽を豊に、とくに五反田駅側の長いエントランスアプローチはゲートデザインとなっており景石や植栽など旅館時代を継承するような良い意味でタワマンらしくない素敵な動線となっています。目黒川沿いの公共喫煙所(ルール上は加熱式専用)が気になってしまう(私がタバコを吸わない&苦手というのもあるかもですが)もののゲートデザインでそれを見えないようにしてくれているのは嬉しいところです。

建物まで長く続く素敵なアプローチだけでは終わりません。そこから先、まず通るのがコンシェルジュカウンターのあるエントランスゲートですがそちらから二層吹き抜けとなり中央にオブジェ、上部は木目調ルーバー、そしてゲートを抜けた先のエントランスホールも二層吹き抜けとなっており天井部木目調、下から上までの大窓からは自然と外の植栽や灯籠等(一部海喜館時代の物を再利用)を望めるのですが壁と植栽で敷地外が見えすぎないようにしておりこの辺りも旅館を意識したものなのでしょうね~。屋外のアプローチ部分から別世界になると。

エレベーターホールは石基調となっておりホールからクランクインとなるため出かける際に正面に大窓がくるのもうまいですよね~。

今作で珍しいなぁ~と感じたのはエントランスホールとラウンジをしっかりとわけていること。エントランスホールに関してはあくまで癒しの通り道、待ち合わせや一休みは2階のラウンジでどうぞ~というものです。(たまたまでしょうけどもプラウドタワー目黒MARCも似たような配置ですね)

2階にはラウンジの他にフィットネスルームとゲストルーム(約44㎡、1泊5000円)、3階にはライブラリーラウンジ、スタディルーム、パーティルームがあります。スタディルームには個室が8部屋あり30分300円で借りれる予定、キッチン完備のパーティルームは3時間1000円で貸切できますが通常時は解放されておりスタディルームと一体利用できます。

屋上には東京タワーも望めそうな展望デッキが設置されます。

設計会社はアトラス中野南台と同じ組み合わせです。あちらも2層吹き抜けのエントランス、回廊に中庭と素敵でした。

予定価格と間取りの一部を共有いたします!

[スーペリア 3階~27階]

Aタイプ 3LDK 65.86㎡
4階 12900万円台 坪単価約647万円

A2タイプ 3LDK 71.02㎡
9階 14100万円台 坪単価約656万円

A4タイプ 3LDK 76.63㎡

画像出典:アトラスタワー五反田公式HP

21階 16300万円台 坪単価約703万円

B2タイプ 2LDK 58.89㎡
9階 11900万円台 坪単価約668万円
21階 12500万円台 坪単価約701万円

C2タイプ 3LDK 73.56㎡

画像出典:アトラスタワー五反田公式HP

21階 15400万円台 坪単価約692万円

Dタイプ 2LDK 55.47㎡
4階 11100万円台 坪単価約661万円

F2タイプ 2LDK 57.25㎡

画像出典:アトラスタワー五反田公式HP

9階 10800万円台 坪単価約623万円
21階 11500万円台 坪単価約664万円

F3タイプ 2LDK 54.11㎡
3階 10300万円台 坪単価約629万円

Gタイプ 2LDK 55.47㎡
3階 10200万円台 坪単価約607万円

H2タイプ 3LDK 77.19㎡

画像出典:アトラスタワー五反田公式HP

9階 14700万円台 坪単価約629万円
21階 15700万円台 坪単価約672万円

I2タイプ 2LDK 58.89㎡

画像出典:アトラスタワー五反田公式HP

9階 12000万円台 坪単価約673万円

I3タイプ 2LDK 54.49㎡
21階 12000万円台 坪単価約728万円

Jタイプ 3LDK 65.86㎡
3階 11600万円台 坪単価約582万円

J2タイプ 3LDK 71.02㎡
9階 13400万円台 坪単価約623万円

J4タイプ 3LDK 75.26㎡
21階 15200万円台 坪単価約667万円

Kタイプ 2LDK 53.96㎡
21階 10400万円台 坪単価約637万円

[プレミアム 28階~30階]

A5タイプ 3LDK 100.04㎡
28階 24000万円台 坪単価約793万円

B3タイプ 2LDK 58.24㎡
28階 14000万円台 坪単価約794万円

F4タイプ 3LDK 107.39㎡
30階 29000万円台 坪単価約892万円

H4タイプ 3LDK 102.6㎡

画像出典:アトラスタワー五反田公式HP

28階 24000万円台 坪単価約773万円

I4タイプ 2LDK 58.31㎡
28階 14000万円台 坪単価約793万円

I5タイプ 3LDK 108.65㎡
30階 29000万円台 坪単価約882万円

J5タイプ 3LDK 103.29㎡
28階 25000万円台 坪単価約800万円

J6タイプ 3LDK 126.94㎡

画像出典:アトラスタワー五反田公式HP

30階 35000万円台 坪単価約911万円

平均坪単価は約700万円です。

角住戸比率が高く中住戸でもワイドスパンを基本としています。

眺望は20階くらいであればどの向きも抜けてきやすくなります。富士山を望むのか、目黒川を望むのか、東京タワーを望むのか、大崎方面を望むのか、採光を優先するのか低層階で目黒川を楽しむのかなどなど…価格設定もうまいのでけっこう迷いますね。

JタイプとJ2タイプの低層階が単価安なのは欠けた土地に建設されるタマホームの14階建てマンション(分譲か賃貸かはわからず)の影響を受けるためです。

価格に関しては思っていた通りかちょいと安いくらいという印象を受けましたが室内空間(設備仕様ではなく天井高等)は期待よりはちょいと低めだったなぁ~と。どうしてもプラウドタワー目黒MARCと比べてしまうからなのかもしれませんが。柱の食い込みが気になるのと基本天井高約2550mmは普通ですがサッシ高は約2100mmと単価帯からすると物足りなさを感じてはしまいました。

設備仕様としてはディスポーザー、食洗機、キッチン・洗面・トイレ天板フィオレストーン、リビング天カセ、浴室日ポリ化工、ミストサウナ、トイレ手洗いカウンター&ローシルエットトイレ、玄関電子錠、玄関前カメラ付きインターホンなど単価なりにしっかりしたものとなっています。2LDKはもちろん1LDKでもスペック落とさず(1LDKでも浴室日ポリ化工は超嬉しいですね~!!)です。    

28階以上のプレミアム住戸は基本天井高2700mm、サッシ高2300mm、食洗機ミーレ、水回り天板シーザーストーン、挽板フローリング、全熱交換器が採用されるなどスペックが高くなります。プレミアムフロアには58㎡台の1LDKと2LDKがありますがそちらもプレミアムスペックとなりますし、駐車場の優先権も付いてきます。

内廊下(エアコンあり)で各階ごみ置場あり、エレベーターは3基(着床制限セキュリティあり)、各階ごみ回収時や引っ越し作業等にも使用する非常用込みのためもう1基あると嬉しかったでしょうか。通常時は違和感ありませんが。ただ、各階ごみ置場が1フロア2ヵ所あるのは便利ですね。どの部屋を購入してもエレベーターホールを通らずにサクッとごみ捨て可能です。(各階ごみ置場を1ヵ所にしてもう片方は各階宅配ボックスに~とも思ってはしまいますが2ヵ所あることは満足度へと繋がるでしょう)

制振構造となっています。

周辺相場を確認しましょう!

・ザ・パークタワー東京サウス
2001年築 東五反田2
新築時の坪単価約320万円
現在の坪単価約430万円

・ル・サンク大崎シティタワー
2007年築 大崎1
新築時の坪単価約315万円
現在の坪単価約480万円

・プラウドタワー東五反田
2008年築 東五反田2
新築時の坪単価約410万円
現在の坪単価約440万円

・パークタワーグランスカイ
2010年築 東五反田2
新築時の坪単価約380万円
現在の坪単価約550万円

・リビオ目黒リバーサウス
2013年築 西五反田2
新築時の坪単価約270万円
現在の坪単価約400万円

・ライオンズタワー目黒川
2013年築 西五反田3
新築時の坪単価約315万円
現在の坪単価約500万円

・クレヴィアタワー目黒不動前
2015年築 西五反田3
新築時の坪単価約325万円
現在の坪単価約480万円

・シティタワー目黒
2017年築 西五反田3
新築時の坪単価約485万円
現在の坪単価約600万円

・プラウドタワー目黒MARC
2023年8月竣工予定 西五反田3
新築時の坪単価約690万円
新築販売中

上記相場からアトラスタワー五反田の将来価値を予想すると

C2タイプ 3LDK 73.56㎡ 21階 15400万円台(新築時) → 14500万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

駐車場は身障者優先を除いてタワーパーキングで設置率約28%、敷地西側で建物下ではないのですが屋根があるため作業中雨に濡れることはありません(車の通り道は一部屋根が切れますがそちらを人が通る必要なし)。入庫時は車内からリモコン、出庫時は待合室の出庫盤となるため高級マンションらしいものとなっています。

28階以上の住戸に優先権が付いてきます。

機械式駐車場サイズ

普通車 全長5300mm×全幅2050mm×全高1550mm×最大重量2500Kg×タイヤ外寸1960mm×最低地上高110mm 月額43000円 18台
ミドルルーフ車 全長5300mm×全幅2050mm×全高1850mm×最大重量2500Kg×タイヤ外寸1960mm×最低地上高110mm 月額46000円 15台
ミドルルーフ車EVタイプ 全長5200mm×全幅1950mm×全高1850mm×最大重量2400Kg×タイヤ外寸1860mm×最低地上高110mm 月額49000円 5台 ※EV車以外は46000円
ハイルーフ車 全長5300mm×全幅2050mm×全高2000mm×最大重量2500Kg×タイヤ外寸1960mm×最低地上高110mm 月額48000円 17台
ハイルーフ車EV対応 全長5200mm×全幅1950mm×全高2000mm×最大重量2400Kg×タイヤ外寸1860mm×最低地上高110mm 月額51000円 5台 ※EV車以外は48000円

駐輪場は専用エレベーターありで地下1階、設置率は約105%です。

地下1階にはトランクルームがあります。中サイズ(20区画)で月額2000円、小サイズ(1区画)で月額1500円です。

管理費㎡単価月額約538円、豊かな植栽、ディスポーザー、各階ごみ置場、内廊下、24時間有人管理、コンシェルジュサービスありですから満足度で回収はできるでしょうけども今の時代らしい重たさではあります。

周辺分譲マンションの維持費を確認しましょう!

・パークタワーグランスカイ 総戸数736戸 管理費㎡単価月額約313円

・プラウドタワー目黒MARC 総戸数301戸 管理費㎡単価月額約474円

・ザ・パークハウス戸越公園タワー 総戸数241戸  管理費㎡単価月額約483円(予定・各階ごみ置場なし)

建設地

【住むレーション】

[山手線]

五反田 8:02発
大崎 8:03着
品川 8:08着
高輪ゲートウェイ 8:09着
田町 8:12着
浜松町 8:14着
新橋 8:17着
有楽町 8:19着
東京 8:21着

五反田 8:02発
目黒 8:05着
恵比寿 8:07着
渋谷 8:10着
原宿 8:12着
代々木 8:15着
新宿 8:17着
新大久保 8:19着
高田馬場 8:21着
目白 8:23着
池袋 8:26着

[浅草線]

五反田 8:03発
高輪台 8:05着
泉岳寺 8:07着
三田 8:10着
大門 8:13着
新橋 8:15着
東銀座 8:17着
宝町 8:19着
日本橋 8:21着
人形町 8:23着
東日本橋 8:25着
浅草橋 8:27着
蔵前 8:29着
浅草 8:30着
本所吾妻橋 8:32着
押上 8:34着
青砥 8:44着
京成高砂 8:49着
東松戸 8:58着
新鎌ヶ谷 9:06着
千葉ニュータウン中央 9:14着
印旛日本医大 9:21着
成田湯川 9:27着
空港第2ビル(成田第2・第3ターミナル) 9:38着
成田空港(成田第1ターミナル) 9:41着

[池上線]

五反田 8:01発
大崎広小路 8:02着
戸越銀座 8:04着
荏原中延 8:06着
旗の台 8:07着
長原 8:09着
洗足池 8:11着
石川台 8:12着
雪が谷大塚 8:13着
御嶽山 8:15着
久が原 8:17着
千鳥町 8:19着
池上 8:20着
蓮沼 8:23着
蒲田 8:26着

桜田通りまですぐですからタクシー利用も便利です。

目黒川沿いのためハザードマップでしっかりと色が付いてきます(調節池は整備されています)。そのあたりを気にされる方にはプラウドタワー目黒MARCのほうがとっつきやすいですね。電気室は2階としてくれています。

【総評】

アプローチ部分のつくりこみがすごく良いですよね~。竣工が楽しみです。

山手線のホームからも見えますし、駅を出てすぐの桜田通りからも見えます。帰宅時にはホームで我が家を見つつ、桜田通りを歩きながら我が家を見つつ、そして別世界のエントランスアプローチを歩き癒されつつ…いや~すごい。五反田駅徒歩3分ですからね…

平均坪単価約700万円となれば買える層は限られてはきますがその買える層にしっかりと評価されるものとなっているなぁ~と。

とはいえ「アトラスタワー五反田しか検討していません!!」という方は少ないかと。アトラスタワー五反田を買えるご予算感からすれば選択肢は多めですからあくまでいくつか見る中での1物件でしかないでしょう。ただ、最終的に「五反田駅徒歩3分の別世界」というのはしっかりとした決め手になるでしょう。何を言おうと立地が神っています。山手線内側物件にも負けない立地です。

駐車場や駐輪場の動線や使い勝手、かっこいいエントランスホールはありつつも帰宅時に時間短縮したい際にはコンシェルジュカウンターからメールコーナーへショートカットできるようにするなど気を遣ってくれている細かい部分も多く発見できました。

マンション価格が高い時代でも(だからこそ)これだけ便利な立地に特別なタワーマンションとなれば手が届く層には買いやすい出物でしょう。

ただ、めちゃくちゃハイスピード販売となるかと言えばそうではない(そもそもそれを目指していないはず)でしょう。プラウドタワー目黒MARCのように売り手にとって程よいスピードで、そして買い手にとっても超高倍率とならずに買えるという価格設定だと感じました。(一つ一つの物件を時間をかけて販売していく時代)

動画もご覧ください!

■アトラスタワー五反田 建設地周辺レポート・モデルルーム見学後のファーストインプレッション

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