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今回ご紹介するのはクレストタワー西日暮里です！
［物件概要］第1期4次 販売戸数8戸
売主：ゴールドクレスト
設計：イクス・アーク都市設計［意匠・設備］新日本建設一級建築士事務所［構造］
施工：新日本建設
価格：6738万円～10758万円
専有面積：48.20㎡～70.02㎡
総戸数：113戸
規模：20階建て
交通：
京成本線「新三河島」駅徒歩4分
JR常磐線「三河島」駅徒歩7分
東京メトロ千代田線「町屋」駅徒歩7分
東京さくらトラム「町屋駅前」駅徒歩10分
東京メトロ千代⽥線「⻄⽇暮⾥」駅徒歩12分
JR⼭⼿線・JR京浜東北線「⻄⽇暮⾥」駅徒歩14分
所在地：東京都荒川区荒川4丁目
竣工予定：2026年11月下旬
引き渡し予定：2027年4月下旬
駐車場：27台（月額25000円～35000円、平置車椅子使用者用駐車場1台、機械式駐車場26台）
駐輪場：208台（月額300円～600円、上段ラック式57台・下段スライド式91台・スライド式50台・ラック式9台、レンタサイクル1台)
バイク置場：2台（月額5000円、平置）
管理費：月額20200円～29400円
修繕積立金：月額5800円～8400円
インターネット使用料：月額1540円
地図はこちらです↓
画像出典：クレストタワー西日暮里公式HP
『プラウド町屋のお隣』と聞くとパッと場所が思い浮かぶ方も多いのではないでしょうか。プラウド町屋の新築販売中すでに話が出ていたゴールドクレストのタワーマンションとなります。
タワーマンションと言っても高さは18階建てのプラウド町屋とほぼ同じ約60m、階高をグッと抑えてのタワマン名乗りですからザ・タワマンが欲しいという方には刺激が弱いかと思います。
ロケーションに関しても物件名に入っている西日暮里感は薄く、明らかな三河島物件ではあるため日暮里・西日暮里を使い倒したいという方にもハマりにくいですね…プラウド町屋ほどではないですが宮地交差点近くですから交通量も多くクセも強めです。
その三河島駅はマイナー駅ではあるものの常磐線が東京駅方面へ直通したことで利便性がグッと高まりましたし、駅前で再開発が控えているなどマンションや街の開発を追っている私からするとけして印象は悪くないものの物件名には使いにくいのですかね…
現状では知名度ある町屋や今後駅前で大きな再開発がある西日暮里を名乗ったほうが分かりやすいので違和感はないですが三河島も好きな私からすると三河島がもっと評価されてほしいものです。
ただ、複数駅＆複数路線が徒歩圏内で利用できるのは便利ですし、各駅近くもしくは駅との間のスーパーマーケットを使い分けできるのも良いですね。
京成線高架下の業務スーパーが徒歩5分、町屋駅との間にある新鮮市場が徒歩7分、千代田線町屋駅直結の赤札堂が徒歩9分、京成線町屋駅前のグルメシティと三河島駅前のヒルズマーケットプレイスが徒歩10分、三河島駅超えた先のいなげやが徒歩11分など選択肢が充実しています。
ハザードマップで色がつくエリアではありますが自転車移動も便利ですね。上野駅周辺までも自転車であれば10分ちょっとという距離感です。
通学校は峡田小学校で徒歩2分と至近、第四中学校も徒歩7分と近いですね。都電荒川線も利用できるため荒川遊園へ出かけるのも容易です。
建設地は明治通りの側道に面しており主開口部のボリュームゾーンもその側道側で南の設定です。
南向きは音ネックはあれど二重窓で対策、オーバーパスを超える階であれば向かいの建物までしっかりと離隔がとれてくるため日当たり抜群、上層階になれば視界抜けして斜め方向にはスカイツリーもバッチリと見えてきます。音ネックが呑めないのであれば背中側の北・東向きを選んだほうが良いですがそちらは2LDKのみの設定となります。
エントランスアプローチは奥行きがあり両サイドの植栽計画も相まって雰囲気がとても良いですね。
エントランスホールも二層吹き抜けで上品な雰囲気ですし共用廊下も内廊下を採用しています。
外観デザインはタワマンらしさはないですね…板状型がそのまま背が伸びただけであり、むしろお隣のプラウド町屋がプラウドタワー町屋であるほうが違和感ないくらいです。
とはいえ板状マンションとして見れば基壇部の外壁をダークグレーとして重厚感を演出、さらに縦に伸びるマリオンを配するなどカッコいいですね。
共用施設は集会室兼のライブラリーが設けられています。
価格と間取りの一部を共有いたします！
※前回販売分と今回販売分混在
A 3LDK 66.56㎡
4階 8898万円 坪単価441万円
A1 3LDK 66.56㎡
画像出典：クレストタワー西日暮里公式HP
B 3LDK 60.09㎡
画像出典：クレストタワー西日暮里公式HP
10階 8678万円 坪単価477万円
14階 9218万円 坪単価500万円
C 2LDK 60.09㎡
画像出典：クレストタワー西日暮里公式HP
7階 8498万円 坪単価467万円
8階 8858万円 坪単価480万円
D 3LDK 70.02㎡
6階 10278万円 坪単価485万円
12階 11178万円 坪単価527万円
D1 3LDK 70.02㎡
画像出典：クレストタワー西日暮里公式HP
E 2LDK 56.29㎡
画像出典：クレストタワー西日暮里公式HP
12階 8258万円 坪単価485万円
17階 8868万円 坪単価520万円
F 2LDK 48.2㎡
画像出典：クレストタワー西日暮里公式HP
15階 7268万円 坪単価498万円
平均坪単価は約480万円です。
内廊下でありながら縦長形状のため行燈部屋が多くなっていますし、せっかくの南向きでありながらもサッシも最低限…さらにリビング扉位置を手前にすることで通路部分が増えてしまい有効面積が大きく減ってしまっているプランが多いという…マンションに詳しい検討者はお呼びでないですね…(窓付きのDENは悪くないですが…)
多くの間取りが内覧会で『リビング狭っ！！』となりやすい点は注意が必要です。(表記の畳数に対して通路部分が多いため)
設備仕様としてはディスポーザー、食器棚、キッチン天板御影石、食洗機、ミストサウナ、手洗いカウンター＆ローシルエットトイレ、住戸玄関も電気錠、ゼッチ基準も満たしているなど頑張ってくれていますね！！構造は直床・二重天井ですが…
周辺相場を確認しましょう！
■レーベンリヴァーレ東京ラ・トーレ
2006年築 町屋駅徒歩7分
新築時の坪単価約165万円
現在の坪単価約300万円
動き一例
約69㎡
新築時3300万円台
中古時6000万円台
■ライオンズステージ西日暮里
2007年築 町屋駅徒歩7分
新築時の坪単価約185万円
現在の坪単価約300万円
動き一例
約67㎡
新築時4000万円台
中古時6300万円台
■アトラスブランズタワー三河島
2014年築 三河島駅徒歩1分
新築時の坪単価約215万円
現在の坪単価約490万円
動き一例
約65㎡
新築時4500万円台
中古時10500万円台
約86㎡
新築時5800万円台
中古時12800万円台
■プラウド町屋
2023年築 町屋駅徒歩6分
新築時の坪単価約330万円
現在の坪単価約430万円
動き一例
約63㎡
新築時6500万円台
中古時8300万円台
約64㎡
新築時5900万円台
中古時7800万円台
上記相場からクレストタワー西日暮里が今時点で築10年だった場合の価値を算出すると
D 3LDK 70.02㎡ 6階 10278万円 → 8900万円(築10年と想定)
となります。
あくまで今の相場での算出のため参考までにお願いいたします。
駐車場は身障者優先の屋外平置き1台を除いて屋外機械式で設置率約23％です。
駐輪場は屋内と屋外混在で設置率約184％です。2LDKもあるため2台目も確保しやすいかと思います。
管理費は㎡単価月額約419円、各階ごみ置場はないですがディスポーザーありで内廊下ですから今の時代このくらいはしてしまうでしょう。エレベーターは2基あります。
周辺分譲マンションの維持費を確認しましょう！
■レーベンリヴァーレ東京ラ・トーレ 総戸数109戸 管理費㎡単価月額175円
■ライオンズステージ西日暮里 総戸数84戸 管理費㎡単価月額185円
■アトラスブランズタワー三河島 総戸数327戸 管理費㎡単価月額241円
■プラウド町屋 総戸数78戸 管理費㎡単価月額343円
【住むレーション】
［京成本線］
新三河島 8:00発
日暮里 8:02着
京成上野 8:07着
［常磐快速線］
三河島 8:07発
日暮里 8:09着
上野 8:13着
東京 8:20着
新橋 8:24着
品川 8:31着
［千代田線］
町屋 8:00発
西日暮里 8:02着
千駄木 8:04着
根津 8:07着
湯島 8:09着
新御茶ノ水 8:11着
大手町 8:14着
二重橋前 8:16着
日比谷 8:18着
霞ヶ関 8:20着
［山手線・京浜東北線］
西日暮里 8:02発
田端 8:03着
駒込 8:06着
巣鴨 8:08着
大塚 8:10着
池袋 8:13着
西日暮里 8:04発
日暮里 8:06着
鶯谷 8:08着
上野 8:10着
御徒町 8:12着
秋葉原 8:14着
［都電荒川線］
町屋駅前 8:00発
町屋二丁目 8:00着
東尾久三丁目 8:01着
熊野前 8:05着
宮ノ前 8:06着
小台 8:08着
荒川遊園地前 8:09着
［路線バス］
荒川四丁目 7:07発
～中略～
鶯谷駅前 7:13着
～中略～
浅草寿町 7:22着
荒川四丁目 7:01発
三河島駅前 7:02着
～中略～
日暮里駅前 7:07着
荒川四丁目 7:07発
～中略～
西日暮里駅前 7:14着
～中略～
池袋駅東口 7:48着
荒川四丁目 7:08発
～中略～
亀戸駅前 7:42着
徒歩1～2分のところに路線バスの停留所もあるため浅草方面や池袋方面など多方面へのアクセスができます。
大通り沿いがゆえに車での移動も便利です。
【総評】
交通量が多く賑やかなロケーションではありますが主開口部のボリュームゾーンが南向きで日当たり抜群、それが将来的にも守られる(当然ながら大通りがなくなるリスクは極めて低い)、物件名の西日暮里に近いわけではないものの複数駅・複数路線が利用可能、さらに西日暮里と三河島の開発恩恵も受けられる(資産性で受けられるというよりかは利便性向上で受けられるという意味)という将来的な楽しみなどなど魅力が大きいですね。
ただ、建物全体としては『タワマンを名乗ることで高値追及している』けども『タワマンを名乗ることで検討者が求めるハードルが上がるのに対してスペックが追いついていない』という印象を受けました。
タワマンを名乗らずに非タワマンらしい価格設定なら良かったのですが…もしくは制振や免震を採用したり間取りをワイドスパンにしたりとタワマンらしさを出してほしかったところではあります。
とはいえそういった部分を気にしない方、分譲マンション慣れしていない方(目が肥えていない方)からすれば枝葉と割り切れる(というよりか気がつかない)でしょうからね…
あくまで私の経験上の話ですがマンションを検討する方で商品力を求める方の割合というのは少ないものです。
気にしすぎてハードルを上げることが必ずしもハッピーになれるかというとそうではないですからね。
だからこそ専有面積も抑えてグロスで勝負しているわけで理想が高くない方にとっては買いやすさがあることは確かでしょう。(あーだこーだ言ううるさい人向けではない)
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