今回ご紹介するのはパークシティ武蔵小山 ザ タワーです!

[物件概要]

売主:三井不動産レジデンシャル 旭化成不動産レジデンス
施工:鹿島建設
価格:9480万円・1億1500万円
専有面積:61.18㎡・77.35㎡
総戸数:624戸(販売総戸数487戸、事業協力者戸数137戸含む)
規模:地上41階地下2階
交通:東急目黒線「武蔵小山」駅徒歩1分
所在地:東京都品川区小山3丁目
竣工:2019年9月

駐車場:機械式176台(月額32000円~38000円)平面2台(月額39000円)
駐輪場:659台(月額200円~600円)
バイク置場:73台(月額2000円~3000円)
トランクルーム:594区画

地図はこちらです↓

画像出典:パークシティ武蔵小山 ザ タワー公式HP

竣工してから取り上げるのは初となります!

東急目黒線の武蔵小山駅前再開発の一つでタワマン初弾となります。

駅前ではありますが武蔵小山駅は2006年に地下化されていますから電車の音問題はありません。

パルム商店街に隣接する形でパークシティ武蔵小山ザ モール(商業施設)、広場、住宅棟が設けられます。ザ モールにはJINS、アイシティ、ゴンチャなどなどチェーン店も入っています。3階部分には小さ目ながらも屋上庭園があります。

商業モール側でない位置にもエントランスホールへと続くエスカレーターがあります。これがうまいですね~。住宅専用のエスカレーターとなるわけですが駅前からそのままエントランスホールへ入るのではなくあえて2階へ上がらせるというのは満足度という面ではプラス材料でしょう。しかもその先のエントランスホールはしっかりと二層吹き抜けとしています。(1階部分、エスカレーター横からも出入りできます)

パークシティブランドだけあり商業と住宅が繋がりある開発となっており、それでいて先に述べたように住宅棟には別にエスカレーターを設けるなどプライバシー性も配慮しているのはさすがですね~。

キャッチコピーは「日本一、感じのいいタワマンへ。」、当時話題になりましたね(笑)

価格は感じよくなかったですがこれだけの好立地ですからしっかりと売れており残り住戸は少なくなっています。

価格と間取りの一部を共有いたします!

61Dタイプ 2LDK 61.18㎡ 管理費(月額)22330円 修繕積立金(月額)7040円

画像出典:パークシティ武蔵小山 ザ タワー公式HP

27階 9480万円 坪単価512万円

77Aタイプ 3LDK 77.35㎡ 管理費(月額)28230円 修繕積立金(月額)8900円

画像出典:パークシティ武蔵小山 ザ タワー公式HP

22階 11500万円 坪単価491万円

もともとの平均坪単価は約465万円です。

2LDKは北東向きですから建設中のすみふタワマンが被ります。その割には立派な単価ですが間取りは綺麗ですし浴室サイズが1418なのもいいですね。

そもそもこちらの2部屋はキャンセル住戸なので値上げしています。

9480万円の住戸はもともと8500万円台、11500万円の住戸はもともと10100万円台、どちちらも10%強値上げしています。津田沼ザタワーのように定価で販売してくれれば大抽選会にはならなくともサクッと売れるのでしょうけども隣ですみふがタワマン販売中ですからそれに合わせるというのは事業としては正解なのでしょう。

竣工後の相場を確認しましょう!

・31階 2LDK 61㎡台 北東向き 8600万円台(新築時) → 8900万円台(中古時)

・35階 3LDK 72㎡台 北東向き 9300万円台(新築時) → 月約38万円(賃貸) 利回り約4.9%

管理費は㎡単価月額約364円、24時間有人管理であることやコンシェルジュサービス、各階ごみ置き場があることを考慮すると現実的な単価設定です。駐車場設置率が約28%で月額3万円以上徴収できるのもプラスに働いているでしょう。

設備仕様、構造、サービスとしては

・ディスポーザー
・食洗機
・食器棚
・キッチン、洗面天板フィオレストーン
・トイレ手洗いカウンター&ローシルエットトイレ

・二重床、二重天井
・直接基礎×免震

・内廊下
・各階ごみ置き場

・24時間有人管理
・コンシェルジュサービス

共用施設はフィットネスルーム、ゲストルーム×2、貸し切って一体的に利用できるキッズルームとパーティールーム、屋上にスカイテラスがあります。規模の割には少ないですが物件周辺にはカフェなどお店も多いですし、屋上にスカイテラスを設けてくれたことは大きいですね。

駐車場に関してですが調査時点では売主確保区画があるため契約できるとのことでした。たしか抽選会では落選した方もいたはずですでに入居されている方からすると空き区画はなかったはずですから駐車場の確保ができるのは車所有者にとっては魅力となるでしょう。

売主にもよりますが三井レジの場合には引渡しの数ヵ月前に駐車場の抽選を実施します。その際に未販売住戸もある場合には売主も参戦します。個人的にこのやり方は好きではないのですが三井流です。本来なら先に買った方を優先すべきなのですが駐車場を確保しておかないと残った住戸を売るのが大変になるため売主も確保するわけです。

その代わり条件良い部屋から売りに出しているわけで

・駐車場は抽選になっちゃうけど条件良い部屋
・駐車場は確実に確保できるけど売れ残った条件悪い部屋

どちらがいいか問題ですね。

※今回はキャンセル住戸かつ値上げしているため訳は少し異なります

最初に購入した人が駐車場を希望しているなら付けてあげるべきだと思うのだけどなぁ…

参考までにシティタワー武蔵小山の価格と間取りを共有いたします。

[物件概要]

売主:住友不動産
施工:五洋建設
価格:6000万円~14400万円
専有面積:41.58㎡~82.19㎡
総戸数:506戸(非分譲住戸188戸含む)
規模:地上41階地下2階建て
交通:東急目黒線「武蔵小山」駅徒歩1分
所在地:東京都品川区小山三丁目
竣工:2021年6月中旬

管理費(月額)16260円~31130円 
修繕積立金(月額)5310円~10490円

駐車場:住宅用126台、他に来客用3台、荷捌き駐車場・施設共用3台、他に施設用有(月額)33000円~38000円 
自転車置場:住宅用700台、その他施設用100台(月額)200円~1500円 
バイク置場:住宅用30台、その他施設用4台(月額)5000円~7000円 
ミニバイク置場:住宅用25台(月額)3000円 

T-Cタイプ 1LDK 42.91㎡

画像出典:シティタワー武蔵小山公式HP

29階 6500万円 坪単価500万円

T-Jタイプ(メニュープラン) 2LDK 72.51㎡

画像出典:シティタワー武蔵小山公式HP

17階 10600万円 坪単価483万円
 
T-Gタイプ 3LDK 82.19㎡

画像出典:シティタワー武蔵小山公式HP

25階 14400万円 坪単価579万円

T-Sタイプ 3LDK 73.21㎡

画像出典:シティタワー武蔵小山公式HP

12階 11000万円 坪単価496万円

平均坪単価は約495万円です。

向きにもよりますがパークシティ武蔵小山ザタワーの元々の新築価格より1割ほど高単価となっています。

商業側のエスカレーター

【住むレーション】

[目黒線→三田線]

武蔵小山 7:52発
目黒 7:55着
白金台 7:58着
白金高輪 8:00着
三田 8:04着
芝公園 8:05着
御成門 8:07着
内幸町 8:09着
日比谷 8:11着
大手町 8:13着

[目黒線→南北線]

武蔵小山 8:02発
目黒 8:05着
白金台 8:08着
白金高輪 8:11着
麻布十番 8:13着
六本木一丁目 8:16着

[目黒線]

武蔵小山 8:06発
大岡山 8:09着
田園調布 8:13着
多摩川 8:15着
武蔵小杉 8:18着
日吉 8:23着

東急・相鉄新横浜線が開通すると新横浜駅までダイレクトアクセスできるようになります。(おそらく目黒線から二俣川方面への設定があるはず)

駅の反対側には林試の森公園という大きな公園もあるため子育て世代にとってみ魅力が大きいでしょう。

上記tweetが総評です。キャッチコピーの感じのいいタワマンの意味がわかった気がします。

ただ、価格に関してはより感じ悪くなっています(笑)

パークシティ武蔵小山ザタワーの南側では三菱地所レジデンスによるタワーマンション建設が予定されています。39階建て、高さ145m、2028年度の竣工を予定しています。

動画もご覧ください!

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2 件のコメント

  • 私も以前の三井の物件を購入しましたが三井は駐車場を軽視している感が強いです。
    駐車場が取れるか取れないかは死活問題でその物件を購入を取りやめるくらい重要なことだと感じています。
     私はこのやり方に関して三井側に散々文句を言って揉めましたが、今でもやり方は変わっていないのですね。
     抽選には運よく当たりましたが1年以上前に契約させておいて、入居数か月前に抽選で外れた人は買うんじゃなかったとガッカリしながら入居する。。。そんなやり方絶対間違ってますよね。。。優先権付分以外は先着順にすべきです。
     

    • 三井購入者様

      マンションマニアです!コメントいただきありがとうございます!

      まったく同意見です。
      先に契約した人を優先すべきです。

      引き続きよろしくお願いいたします。

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