ザ・パークハウス自由が丘ディアナガーデン　予定価格と間取り　モデルルーム訪問

今回ご紹介するのはザ・パークハウス自由が丘ディアナガーデンです！

［物件概要］

売主：三菱地所レジデンス　モリモト
デザイン監修：SKM設計計画事務所
施工：東急建設
価格：未定
専有面積：74.72㎡～175.46㎡
総戸数：44戸(募集対象外住戸12戸含む)
規模：地上3階地下1階建て
交通：東急東横線・大井町線「自由が丘」駅徒歩9分
所在地：東京都目黒区自由が丘3丁目
竣工予定：2022年6月下旬

駐車場：機械式32台
自転車置場：72台(2段ラック式下部スライド式54台、スライドラック式14台、小型平置4台)
ミニバイク置場：4台

地図はこちらです↓

画像出典：ザ・パークハウス自由が丘ディアナガーデン公式HP

三菱地所レジデンスとモリモトのJVとなります。どちらも美しい低層マンションの供給が多いデベロッパーですからブランド名の付け合いをしているにもかかわらずむしろそれが信頼となる感じもしますね。(ただブランド名を付け合ったのではなくブランド名を付けるからにはそれに恥じないものにしようとする2社の思いが感じられる)

自由が丘駅から徒歩9分、行政区も混じり合うエリアですが今作は目黒区自由が丘アドレスとなりますからアドレス買いも発生することでしょう。目黒区自由が丘に住んでいる方は「目黒区に住んでいます」というよりかは「自由が丘に住んでいます」という感覚をお持ちの方も多いのではないでしょうか。

自由が丘駅からメープル通り等を経由して坂を上っていきます。(きつい坂ではなく緩やかです)

自由が丘駅周辺は街そのものがおしゃれなショッピングモールという雰囲気ですから好きな人にはたまらないでしょうね～。駅徒歩9分でフラットでないこと自体は駅近×坂なしを望む方には当然合わないのですが辿り着く先は「自由が丘アドレス」「第一種低層住居専用地域」「南傾斜の高台立地」、そしてそこにエリア内では規模感のある地所レジ×モリモトの低層マンションとなればもう好きな人にはよだれものですよね(笑)

一概には言えないですがお若い働き盛りの方というよりは40代過ぎて仕上がった、もしくは仕上がろうと思えばいつでも仕上がれる(笑)ような落ち着いた方に合うことでしょう。

元々は動物学者の平岩米吉（ひらいわ よねきち)氏の緑豊かなお屋敷があった場所です。生物多様性保全の取り組みとして既存樹の一部を残すことでお屋敷のDNAを引き継ぎます。

外観デザインとしては上層・中層・基壇部共に庇を多用、駐車場周りの壁面にて水平ラインを活かして邸宅感あるものに、エリア内では広大な敷地かつ接道面が多いですから竣工するとかなり目立つものとなるでしょう。最上階住戸のバルコニー天井部木目調も低層マンションがゆえに外から自然と見えてきますから良い味付けとなっています。もちろん目立ちながらもセットバックをしっかりとして景石＆植栽を豊か(南東角にはツリーサークルのある公開広場もある)にすることで周辺から見ても窮屈な印象はないでしょう。

エントランスアプローチを長くとり風除室手前は植栽で囲い外から出入りが見えないようにしています。風除室手前は二層分の高さの天然石が美しい二本の柱、エントランスホールは荒々しい石壁がアートとなるなど全体的な外観デザインは地所レジらしさ、タイルなどの色使いはモリモトらしさが感じられるものとなっていました。(デザイン監修はSKM設計計画事務所)

内廊下を採用しつつも吹き抜けを7ヵ所設けることで内廊下と住戸内へ自然光を取り込みます。そのため行灯部屋は少なめです。

予定価格と間取りの一部を共有いたします！

※1000万円単位の予定価格であったため間の500万円で計算しています

※エントランス階が2階、1階は半地下

70Bタイプ　2LDK　74.77㎡

画像出典：ザ・パークハウス自由が丘ディアナガーデン公式HP

80Bタイプ　2LDK　81.06㎡

画像出典：ザ・パークハウス自由が丘ディアナガーデン公式HP

80Btタイプ　2LDK　81.08㎡
1階　11500万円台　坪単価468万円

80Ctタイプ　2LDK　81.32㎡
1階　11500万円台　坪単価467万円

90Aatタイプ　3LDK　90.53㎡

画像出典：ザ・パークハウス自由が丘ディアナガーデン公式HP

90Eタイプ　3LDK　92.19㎡

画像出典：ザ・パークハウス自由が丘ディアナガーデン公式HP

110Baタイプ　3LDK　112.40㎡

画像出典：ザ・パークハウス自由が丘ディアナガーデン公式HP

110Caタイプ　3LDK　113.21㎡

画像出典：ザ・パークハウス自由が丘ディアナガーデン公式HP

135Bタイプ　3LDK　138.99㎡

画像出典：ザ・パークハウス自由が丘ディアナガーデン公式HP

145Aタイプ　3LDK　146.37㎡

画像出典：ザ・パークハウス自由が丘ディアナガーデン公式HP

175Aタイプ　3LDK　175.46㎡

画像出典：ザ・パークハウス自由が丘ディアナガーデン公式HP

平均坪単価は約600万円です。

平均坪単価は思っていた通りで割高感はないでしょう。(地元の方は広域の相場を知らないことが多いため高いと思うかもしれないですね)

1階12戸、2階10戸、3階12戸、4階10戸の全44戸です。1階は半地下ですが南傾斜の高台だけあり苦しい半地下という感じではありません。半地下住戸は賛否両論あるかとは思いますが容積外の半地下住戸があることで半地下以外の部屋もお安くできますし、半地下住戸は予算伸びない(もしくは抑えたい)けど住みたいという方が手が届きやすいですし合理的なものではあります。

間取りに関しては見ていて楽しいですね。74㎡台でも浴室サイズが1618であったり、無理に部屋数を増やさないことで収納率も高めです。先に述べたように吹き抜けを活かすことで内廊下でありながらも自然光を取り込める洋室が多めです。

室内の設備仕様としてはディスポーザー、食洗機(ミーレはオプション)、キッチン天板フィオレストーン、リビング天カセ＆洋室壁掛けエアコン(一部住戸は寝室想定の洋室も天カセ)、ミストサウナ、浴室日ポリ化工、洗面天板天然石、トイレ手洗いカウンター＆ローシルエットトイレ、玄関前カメラ付きインターホンなどなどしっかりとしたものとなっています。まぁモリモトファンだとツッコミどころ見つけやすいかもですがその分は価格に反映されていますからオプションで変えればOKでしょう。(モリモト単独物件であれば室内の設備仕様はもう少し高かったのでは？と思いますがモリモト単独物件であれば価格ももう少し高かったのでは？という意味です)

構造は二重床・二重天井、基本天井高は2550mm(タイプにより異なります)です。

各階ごみ置き場がありごみ回収時等に利用する管理用エレベーターもあります。

住戸階を行き来するエレベーターは1基、1階の自転車＆ミニバイク置場専用のエレベーターが1基となります。

駐車場はターンテーブル利用の機械式ですが前進入庫で出庫時反転ですから楽ですね。車寄せがないのは残念ですが機械式駐車場利用時の入出のバッティング(32台シェアのためバッティングすることは少ない)に備えて退避スペースがありますし、作業スペース＆エントランスホールまでの動線上には庇がありますからよほどの豪雨でなければ作業時に雨に濡れることはありません。設置率は約72％、すべての区画がハイルーフ対応となります。素晴らしい！！(全長5300mm×全幅2050mm×全高2100mm×最大重量2700kg)

周辺相場を確認しましょう！

・イトーピア自由が丘イデオ　1997年築　目黒区自由が丘3　新築時の坪単価約370万円　現在の坪単価約395万円

・ピアース自由が丘　2003年築　世田谷区奥沢5　新築時の坪単価約315万円　現在の坪単価約330万円

・プラウド自由が丘　2015年築　目黒区自由が丘3　新築時の坪単価約435万円　現在の坪単価約445万円

上記相場からザ・パークハウス自由が丘ディアナガーデンの将来価値を予想すると

80Bタイプ　2LDK　81.06㎡　3階　14500万円(新築時)　→　12300万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

管理費は㎡単価月額約336円、ディスポーザー×各階ごみ置き場×管理用エレベーター×内廊下×豊かな植栽でこの単価は良いですね。

～維持費一例(予定です)～

・70Aタイプ　74.72㎡　管理費月額25110円　修繕積立金月額10090円

駐車場：月額35000円
駐輪場：月額200円～600円
ミニバイク置場：月額2000円

建設地

【住むレーション】

［東横線→副都心線］

自由が丘　8:13発
中目黒　8:22着
渋谷　8:26着
新宿三丁目　8:32着
池袋　8:40着

［東横線→みなとみらい線］

自由が丘　8:06発
武蔵小杉　8:11着
日吉　8:14着
菊名　8:20着
横浜　8:27着
みなとみらい　8:31着
馬車道　8:33着
日本大通り　8:35着
元町・中華街　8:37着

［大井町線］

自由が丘　8:02発
二子玉川　8:09着
溝の口　8:13着

自由が丘　8:01発
大岡山　8:03着
旗の台　8:07着
大井町　8:14着

日常の買い物は自由が丘駅周辺に加えて目黒通り沿いのザ・ガーデン自由が丘が徒歩6分、西友深沢店徒歩8分、紀ノ国屋等々力店が徒歩10分と充実しています。

通学校は緑ヶ丘小学校で徒歩11分、第十一中学校で徒歩18分です。(私立派が大多数ではあるでしょう)

【総評】

気に入ったなら買いのマンションですね！

地元の方が見ても魅力的な立地、こだわった外観デザインや共用部、富裕層の方が納得の各階ごみ置き場や駐車場。この物件を検討して気に入った方がウイークポイントと感じるとすれば室内の設備仕様でしょうか。一般的に見れば十分すぎるものなのですがエリア柄「もっとお金出すから豪華ならよかったのに」となりがちかな？と。ただ、そこは価格に反映されていますし、売り手側としても「標準で豪華にしても改造するでしょう…」ということもあるのでしょうか(笑)

モデルルームは魔改造されており、そちらを参考にしつつオプションで豪華にすることができます。(売主オプションというより設計変更する方のほうが多いでしょう)

募集対象外住戸も広い部屋しかないという点も富裕層の方にとってはとっつきやすいことでしょう。(分譲住戸は広い部屋ばかりだけど事業協力者住戸に1Rなどが混じる富裕層向け物件も多い)

まだまだ時間はかかるでしょうけども大井町線の地下化と自由が丘駅周辺再編計画が実現すると今時点の自由が丘の魅力に踏切のない新しい時代の魅力が加わることになりますから楽しみも大きいでしょう。

動画もご覧ください！

チャンネル登録もよろしくお願いいたします！！

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