今回ご紹介するのはグランドメゾン山下公園です!

[物件概要]

売主:積水ハウス
設計:現代綜合設計
施工:不二建設
価格:未定
専有面積:56.35㎡~112.28㎡
総戸数:35戸(住戸31戸、店舗2戸、事務所2戸)
規模:地下1階地上17階建て
交通:みなとみらい線「元町・中華街」駅徒歩2分
所在地:神奈川県横浜市中区山下町31番地7
竣工予定:2024年1月上旬

駐車場:8台(機械式8台)
バイク置場:2台(平置き)
自転車置場:47台(平面式6台、2段式41台)

地図はこちらです↓

画像出典:グランドメゾン山下公園公式HP

みなとみらい線の元町・中華街駅から徒歩2分、2018年築と記憶に新しいパークコート山下公園と同じく山下公園通りの2ブロック南側の海岸教会通りに面しています。大通りに面しておらず駅近ながらも静かな住環境です。

今作は北側が接道していないですし、敷地面積もこじんまりとはしてくるもののパークコート山下公園の北側はホテルニューグランドの高層棟であったのに対して北側はホテルニューグランドの低層棟となるため抜け感ある住戸もありますし、17階建てと背が高いですから竣工すると山下公園側からも目立つ存在となるでしょう。頭頂部のガラスウォールも映えそうです。

山下ふ頭再開発、プラウド馬車道の斜め向かいの横浜郵船ビル等の再開発、横浜マリンタワーの改修工事、スターホテルがヒューリック系のホテルへ、ホテルモントレも建て替え実施などなど周辺の開発も進んでいきますから発展という意味でも楽しみが大きいですね。みなとみらいのウェスティンホテル横浜(積水ハウス系)は6月13日に開業しました。

近くのホテルに泊まることは少なかったとしても誰かを招いた際の宿泊先としてはもちろん、自らもホテルのレストランを利用できるなど周辺にお住まいの方のメリットもありますし、開発は続いていくんだけども竣工する建物はしっかりと横濱らしさを守りつつの新しい建物となっていくというのもこのエリアだからこその魅力でしょう。(良い意味で行政が見た目にうるさいエリア)

将来の楽しみが大きいだけでなく歴史ある中華街と元町ショッピングストリートも近いですし、マルエツプチがすぐ裏手にあり、首都高超えた先のMEGAドン・キホーテ港山下総本店も行き来しやすいなど日常の買い物環境も悪くありません。

建設地は南道角地、ホテルニューグランド本館から続く道のためそちらを意識した外観デザインとなっています。低層部(1階~4階)と中層部(5階~9階)は曲線を描き、外周部は約4.8mの公開空地として木々と照明計画として横濱らしさを出しつつ高層部(10階~17階)頂部は乳白色ガラスのパネルとすることで遠くから見た際も目立つものとしてくれています。目立つといっても高層部はホテルニューグランドの外壁と同系色としていますから景観にも配慮した目立ち方ですね。外周部は約4.8mの公開空地として 木々と照明計画 木々の足元が円形のベンチになっているのもおしゃれですね!

エントランスアプローチは敷地が広くないながらも風除室を接道から見えない奥側とすることで長めにとり隠れ家的な動線とできていますし、丸い列柱と壁面側の豊かな植栽とすることで歩いていて気持ちの良いものとしてくれています。

エントランスホールも曲線格子のパーティションと花台、折り上げ天井、大窓から壁面側の豊かな植栽を望めるなどこじんまりとはしつつも高級感があります。

住戸階の内廊下(エアコンはなし)もホテルニューグランドの大階段にある絨毯をイメージしたブルーカーペット(エントランスホールのブルーソファも素敵!!)に玄関ドア側はタイルとするなど単調なものではありません。

予定価格と間取りの一部を共有いたします!

Aタイプ 2LDK 56.35㎡ 管理費24600円(月額) 修繕積立金13600円(月額)

画像出典:グランドメゾン山下公園公式HP

5階 9100万円台 坪単価533万円
6階 9400万円台 坪単価551万円
7階 9600万円台 坪単価563万円
8階 10000万円台 坪単価586万円
9階 10300万円台 坪単価604万円

Bタイプ 1LDK+S 64.90㎡ 管理費28300円(月額) 修繕積立金15500円(月額)

画像出典:グランドメゾン山下公園公式HP

5階 9600万円台 坪単価489万円
6階 9900万円台 坪単価504万円
7階 10100万円台 坪単価514万円
8階 10500万円台 坪単価534万円
9階 10800万円台 坪単価550万円

Cタイプ 2LDK 70.00㎡ 管理費30500円(月額) 修繕積立金16800円(月額)

画像出典:グランドメゾン山下公園公式HP

5階 12000万円台 坪単価566万円
6階 12300万円台 坪単価580万円
7階 12500万円台 坪単価590万円
8階 12800万円台 坪単価604万円
9階 13100万円台 坪単価618万円

Eタイプ 1LDK+2S 90.00㎡ 管理費39200円(月額) 修繕積立金21600円(月額)
10階 16900万円台 坪単価620万円
 
D1タイプ 1LDK+S 90.00㎡ 管理費39200円(月額) 修繕積立金21600円(月額)
11階 18400万円台 坪単価675万円
12階 19400万円台 坪単価712万円
13階 20400万円台 坪単価749万円

D2タイプ 2LDK 90.00㎡ 管理費39200円(月額) 修繕積立金21600円(月額)

画像出典:グランドメゾン山下公園公式HP

14階 21900万円台 坪単価804万円
15階 23400万円台 坪単価859万円
16階 24700万円台 坪単価907万円
17階 27400万円台 坪単価1006万円 ※駐車場優先権

Fタイプ 3LDK 112.28㎡ 管理費48800円(月額) 修繕積立金26900円(月額)
10階 22900万円台 坪単価674万円
11階 24800万円台 坪単価730万円 ※駐車場優先権
12階 25700万円台 坪単価756万円 ※駐車場優先権
13階 26800万円台 坪単価789万円 ※駐車場優先権
14階 27900万円台 坪単価821万円 ※駐車場優先権
15階 28900万円台 坪単価850万円 ※駐車場優先権
16階 30900万円台 坪単価909万円 ※駐車場優先権
17階 33500万円台 坪単価986万円 ※駐車場優先権

平均坪単価は約700万円です。

5階~9階が1フロア3戸、10階から17階までが1フロア2戸となっています。となれば「1フロア丸っと買いたい」という富裕層にもハマってきます。

中層部に関してはデザインや囲まれ感の影響もあり窓面は多くありません。高層部の北側(北東)は横浜港や山下公園を望めるマンション内でも好条件住戸のため窓面豊かです。窓付近は2100mm(最上階は2300mm)まで下がるものの足元からのダイレクトウィンドウですから座りながら、いや、寝転びながらでもハマの眺望を楽しむことができます。

眺望代ががっつりのっかっていながらも北側は接道しておらずホテルニューグランドの従業員棟があるのですがそちらも積水ハウスが購入済み(風の噂でということでお願いいたします)で分譲マンションの建設が予定されています。そちらは10階を予定しているため11階以上で単価がグッと上がっています。(マンションギャラリーの名称がグランドメゾンマンションギャラリーヨコハマなのは後発があるためでしょう)

ホテルニューグランドの本館も容積をタワー館へあげているためいつか建て替えとなっても(建て替えはしなさそうですが)背を高くするのは難しいということも安心材料です。

デザイン性の影響もありますが全体的にバルコニーは狭めです。また、柱の食い込みも多めです。

設備仕様としてはディスポーザー、食洗機、キッチン天板シーザーストーン、洗面・トイレ天板フィオレストーン、お掃除浴槽、トイレ手洗いカウンター&ローシルエットトイレ、廊下・水回り床タイル(大判)、玄関電子錠、玄関前カメラ付きインターホン、ZEHマンション(エネファーム採用)などなど単価帯からすれば当然ですがしっかりしたものとなっています。高層部になるとジェットバス(お掃除浴槽はなくなります)、リビング天カセなどさらにグレードアップします。構造は二重床・二重天井、基本天井高は2600mm(最上階は2700mm)です。共用部だけでなく専有部の扉もホテルのような質感としており全体的に落ち着いた印象です。

各戸専用防災倉庫、各階ごみ置場があります。

周辺相場を確認しましょう!

2020年4月の記事にて元町中華街特集をしているため新築時だけでなく当時の相場も記載いたします。

・アーデル山下公園 2001年築 総戸数41戸 山下町 元町・中華街駅徒歩2分
新築時の坪単価約190万円
2020年4月の坪単価約240万円
現在の坪単価約280万円

・エクステ山下公園 2001年築 総戸数131戸 山下町 元町・中華街駅徒歩2分
新築時の坪単価約205万円
2020年4月の坪単価約280万円
現在の坪単価約375万円

・プライマリーナ山下公園グレーシアタワー 2002年築 総戸数156戸 山下町 元町・中華街駅徒歩1分
新築時の坪単価約210万円
2020年4月の坪単価約285万円
現在の坪単価約370万円

・グランシティ山下公園ユーロプレイス 2003年築 総戸数64戸 山下町 元町・中華街駅徒歩3分
新築時の坪単価約220万円
2020年4月の坪単価約240万円
現在の坪単価約305万円

・グランブリエ横濱山下公園 2003年築 総戸数166戸 山下町 元町・中華街駅徒歩3分
新築時の坪単価約235万円
2020年4月の坪単価約345万円
現在の坪単価約380万円

・横濱ディアタワー 2003年築 総戸数264戸 山下町 元町・中華街駅徒歩1分
新築時の坪単価約210万円
2020年4月の坪単価約290万円
現在の坪単価約340万円

・横濱ユーロタワー山下公園 2004年築 総戸数98戸 山下町 元町・中華街駅徒歩2分
新築時の坪単価約235万円
2020年4月の坪単価約275万円
直近売り出し事例なし

・グローリオタワー横浜元町 2005年築 総戸数265戸 山下町 元町・中華街駅徒歩1分
新築時の坪単価約235万円
2020年4月の坪単価約330万円
現在の坪単価約380万円

・パークホームズ横濱山下町88番地 2013年築 総戸数39戸 山下町 元町・中華街駅徒歩2分
新築時の坪単価約275万円
2020年4月の坪単価約320万円

・パークコート山下公園 2018年築 総戸数93戸 山下町 元町・中華街駅徒歩2分
新築時の坪単価約505万円
現在の坪単価約630万円

上記相場からグランドメゾン山下公園の将来価値を予想すると

Bタイプ 1LDK+S 64.90㎡ 5階 9600万円台(新築時) → 7600万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。(マーケットで語っちゃダメな出物ですけども…一応。)

駐車場は機械式で設置率約25%、作業するところは庇が伸びているため作業中雨に濡れにくいですが住戸との行き来は屋根なしです。サイズ感などからして単価帯からすると物足りないですね。

機械式駐車場サイズ 全長5300mm×全幅1950mm×全高1800mm×重量2500kg 月額38000円(予定)

駐輪場は専用エレベーターありの地下1階で設置率約151%です。

管理費と修繕積立金は全体と住宅に分かれています。管理費の合計㎡単価は月額約435円、一般的なマンションと比べればお高いですが総戸数31戸で各階ごみ置場ありの内廊下ですし部屋の価格帯からすれば「高い維持費でも良いサービスを受けたい」という価値観の方がお住まいになるでしょうから違和感ないでしょう。

住戸フロアのエレベーターは1基です。戸数からすればまったくもって違和感ありませんが各階ごみ置場から回収時にぶつかると少々気になりますね。(サクッと回収できる戸数ではありますが)

周辺分譲マンションの維持費を確認しましょう!

・アーデル山下公園 総戸数41戸 管理費㎡単価月額約137円

・エクステ山下公園 総戸数131戸 管理費㎡単価月額約130円

・グランブリエ横濱山下公園 総戸数166戸 管理費㎡単価月額約265円

・横濱ディアタワー 総戸数264戸 管理費㎡単価月額約185円

・グローリオタワー横浜元町 総戸数265戸 管理費㎡単価月額約218円

・パークコート山下公園 総戸数93戸 管理費㎡単価月額約390円

建設地

【住むレーション】

[みなとみらい線(東急線直通)]

元町・中華街 7:55発(始発)
日本大通り 7:56着
馬車道 7:58着
みなとみらい 7:59着
横浜 8:02着
菊名 8:12着
日吉 8:18着
武蔵小杉 8:21着
自由が丘 8:28着
中目黒 8:37着
渋谷 8:41着
新宿三丁目 8:48着

[空港リムジンバス]

山下公園前 7:12発
羽田空港第1 7:37着
羽田空港第2 7:42着
羽田空港第3 7:52着

一番近い出入口は大通りを渡った2番(エレベーターあり)で徒歩2分ですが1番出入口は信号なしで徒歩3分ですからそちらの利用も便利です。改札に寄っている4番出口(エレベーターあり)まで歩いてしまう方が多そうではあります。

通学校は元街小学校で徒歩14分、港中学校で徒歩10分です。

【総評】

山下公園近接のグランドメゾンというだけで欲しくなっちゃいますよね。

高層部は富裕層向けでありその富裕層が納得するようなものとしていると感じました。落ち着いた外観デザインやランドスケープ、共用部や室内扉の質感などもこの街を愛する富裕層が欲しいと思えるものだと思います。ただ、高層部は私が買える価格ではないため語ること自体がおこがましいのですが…買えるならフロア買いしたいものです。(実際にフロア買いを希望される方もいるのか連結もできるようにすることを検討中とのことです)

中層部に関してはモデルルームがないもののそれゆえスペックを高層部に寄せていますし、外観や共用部なども2億、3億の部屋を購入される方も納得できるレベルの中で1億円となれば眺望を諦められるなら(合同庁舎までは距離があるため苦しいというわけではないです)コストパフォーマンスは良いですよね。管理費はお高いですが2億、3億ションの中の1億ションですから。

あとは下がり天井や柱の食い込みをどう考えるかでしょうか。でもそこを飲めてしまうくらい魅力ある立地なのですよね。

毛色は大きく異なりますが好みの問題を除けばザ・ヨコハマフロントタワーのほうがとっつきやすさはあるかと思います。それでも山下公園側がお好きな方からすればなかなか替えがききにくいわけで高い安い、下がり天井が~という世界ではないのでしょう。

それくらい人を惹きつける立地に「ホテルニューグランド・オマージュ」の分譲マンション、素敵すぎます。山下公園側が好きで予算届くなら買いの出物ですね!

動画もご覧ください!

■グランドメゾン山下公園 建設地周辺レポート・モデルルーム見学後のファーストインプレッション

チャンネル登録もよろしくお願いいたします!!

※記事作成後追記

第1期登録:2022年7月15日(金)~17日(日)
販売戸数:22戸
価格:9190万円~32990万円
最多販売価格帯:9600万円台(2戸)
間取り:1LDK + S(サービスルーム(納戸))~3LDK
専有面積:56.35㎡~112.28㎡

管理費(月額)
・全体管理費:14700円~29200円
・住宅管理費:9900円~19600円

修繕積立金(月額)
・全体修繕積立金:8500円~16800円
・住宅修繕積立金:5100円~10100円

駐車場:8台(機械式8台)36000円
バイク置場:2台(平置き)6000円
自転車置場:47台(平面式6台、2段式41台)300円~800円

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