今回ご紹介するのはパークホームズ新小岩三丁目です！
［物件概要］
売主：三井不動産レジデンシャル
施工：川口土木建築工業
価格：未定
専有面積：45.94㎡～91.13㎡
総戸数：43戸
規模：9階建て
交通：総武快速線・総武緩行線「新小岩」駅徒歩9分
所在地：東京都葛飾区新小岩3丁目1番5（住居表示）
竣工：2022年7月末日
駐車場：機械式5台 平面（身体障がい者用1台）
駐輪場：92台
地図はこちらです↓
画像出典：パークホームズ新小岩三丁目公式HP
総武快速線停車駅の新小岩駅からアーケード(傘いらず)のあるルミエール商店街を経由して徒歩9分、平和橋通りを超えますが一歩中へ入るため静かな住環境(第一種住居地域)となります。
目の前は江戸川区、今作は葛飾区アドレスです。
交通量の多い通り沿いではなく南向き中心、新小岩駅最寄りの分譲マンションは数多くありますが今作の3丁目となれば希少性もあります。周辺は戸建てが主となっています。
日常の買い物は駅からの通り道となるルミエール商店街、ミニコープへ徒歩2分、駅前の西友など選択肢豊富ですし通学校の小松小学校へ徒歩7分、全長約4キロの緑豊かな小松川境川親水公園も近いなど新小岩物件の中でも総合点の高い立地と言えるでしょう。中学校は小松中学校で徒歩12分です。
新小岩駅南口では葛飾区の行政サービス施設と商業施設の複合ビルが建設中(2023年冬開業予定)、三井不動産レジデンシャルによる駅前タワーマンション(おそらく下駄に商業・2028年度完成予定)の再開発計画があるなど将来の楽しみもあります。
外観デザインは背中側の角を斜めとして3本の光のラインで照らし、エントランスホールの窓面をせり出し、植栽豊かなあえての曲線アプローチとするなど夜の帰宅時のオーナー満足度はかなり高いものとなることでしょう。エントランスホールの大窓から接道の植栽が自然と見れるのもいいですね。風除室前のガーデンは総戸数からするととても贅沢なものとなっています。
一方で正面部分はガラス手摺と格子を使い分けてはいますが隔て板は背が低いですし背中側と比べるとシンプルなものとなっています。
真後ろでは総戸数100戸超の賃貸マンションが建設中ですが背中側(共用廊下側)のため影響は少ないでしょう。
予定価格と間取りの一部を共有いたします！
※100万円単位
画像出典：パークホームズ新小岩三丁目公式HP
Agタイプ 3LDK 77.53㎡
画像出典：パークホームズ新小岩三丁目公式HP
Aタイプ 3LDK 77.53 ㎡
画像出典：パークホームズ新小岩三丁目公式HP
B1gタイプ 3LDK 69.53㎡
画像出典：パークホームズ新小岩三丁目公式HP
B1タイプ 3LDK 69.53㎡
画像出典：パークホームズ新小岩三丁目公式HP
5階 5800万円台 坪単価275万円
B2タイプ 3LDK 69.12㎡
画像出典：パークホームズ新小岩三丁目公式HP
B3タイプ 3LDK 69.12㎡
画像出典：パークホームズ新小岩三丁目公式HP
Cgタイプ 2LDK 61.47㎡
画像出典：パークホームズ新小岩三丁目公式HP
Cタイプ 2LDK 61.47㎡
画像出典：パークホームズ新小岩三丁目公式HP
6階 5000万円台 坪単価268万円
8階 5000万円台 坪単価268万円
D1gタイプ 3LDK 70.95㎡
画像出典：パークホームズ新小岩三丁目公式HP
D1タイプ 3LDK 70.95㎡
画像出典：パークホームズ新小岩三丁目公式HP
5階 5900万円台 坪単価274万円
D2タイプ 3LDK 70.95㎡
画像出典：パークホームズ新小岩三丁目公式HP
D3タイプ 3LDK 70.95㎡
画像出典：パークホームズ新小岩三丁目公式HP
Eタイプ 3LDK 70.38㎡
画像出典：パークホームズ新小岩三丁目公式HP
3階 6100万円台 坪単価286万円
6階 6200万円台 坪単価291万円
Fタイプ 2LDK 62.25㎡
画像出典：パークホームズ新小岩三丁目公式HP
Gタイプ 1LDK 45.94㎡
画像出典：パークホームズ新小岩三丁目公式HP
6階 3900万円台 坪単価280万円
H1タイプ 1LDK 49.87㎡
画像出典：パークホームズ新小岩三丁目公式HP
H2タイプ 1LDK 50.06㎡
画像出典：パークホームズ新小岩三丁目公式HP
I1タイプ 4LDK 82.88㎡
画像出典：パークホームズ新小岩三丁目公式HP
I2タイプ 4LDK 82.88㎡
画像出典：パークホームズ新小岩三丁目公式HP
Jタイプ 4LDK 91.13㎡
画像出典：パークホームズ新小岩三丁目公式HP
平均坪単価は約280万円です。
パークホームズ新小岩三丁目、冷蔵庫置場(R)と洗濯機置場(W)
分譲マンションだとなかなか見ない洗濯機置場リビング、冷蔵庫置場丸出し。 pic.twitter.com/nNbeJtpuTS
— マンションマニア (@mansionmania) September 10, 2022
洗濯機置場と冷蔵庫置場が独特ですね～。リビングに洗濯機があるというのは便利っちゃ便利ですが…賃貸マンションじゃないんですから…
Gタイプを見学させていただきましたがリビングから洗濯機は見えないですし冷蔵庫はかっこいいの置けばいいのですが洗濯機を回している際の音は気になるかなぁ～と。扉がついているわけではないので。また、料理する際のキッチン台と冷蔵庫の位置関係が悪すぎる。食器棚を置くとより悪くなります。洗濯機置場の下がり天井もきつい(1860mm)です。
ただ、自炊しないとなればそこはあまり影響ないどころか冷蔵庫から飲み物取り出すのは楽ですし、最終的には「微妙な間取りでごめんなさい。その代わり価格は抑えました！」という三井らしい単価設定のため価格を聞いた後は「まぁこの価格ならいいですね(笑)」となりました。これで4500万円とかだと「おいおい！」となりますけど眺望抜ける階(Gタイプは東向き、リビングの窓は不透明)で3900万円台なら今の時代としては悪くないでしょう。
ボリュームゾーンの南向きも低層階でも採光に期待できますし、戸建てを超えれば眺望が抜けてきます。南側は細い道ですが接道していますし、土地も細かく分かれているためよほどのことがなければ採光と眺望が変わることはないでしょう。
設備仕様としてはディスポーザーがありませんが食洗機は1LDKでも付いています。引き戸上レール、玄関前カメラ付きインターホン(インターホン上のパネルが照らされているのも◎)、トイレ手洗いカウンターはありませんが古めかしくないタンク式、可動式ルーバー面格子などコストカットしまくりというわけではないですが浴室ブラケットライト、浴室扉タオルバーなしなど気になる部分もありました。賃貸からの一次取得であればテンション上がるものにはなっていると思います。
リビング横の洋室ウォールドアは上レールで完全ハイタイプ(一部住戸除く)となっています。全戸共用廊下にトランクルームがあります。
構造は直床・二重天井、基本天井高は1階が約2600mm、2階以上が約2500mmです。
オートロックが二ヵ所、メールコーナーは通り道に埋め込み型ではあるものの部屋番号なしで壁面とデザインを統一してくれているため気になりません。
建物内モデルルームを見学して改めて実感。
郵便受けは鍵をタッチすると自分の部屋の扉が開くタイプが便利ですね～。
ダイヤルやボタンなし、部屋番号もなしにすることができるためデザイン性も高い。
— マンションマニア (@mansionmania) September 12, 2022
周辺相場を確認しましょう！
・メイツ新小岩 1998年築 新小岩1 新小岩駅徒歩4分 新築時の坪単価約210万円 現在の坪単価約215万円
・リリーベル新小岩駅前 2003年築 新小岩1 新小岩駅徒歩4分 新築時の坪単価約185万円 現在の坪単価約200万円
・リリーベル新小岩スクエア 2004年築 新小岩1 新小岩駅徒歩7分 新築時の坪単価約180万円 現在の坪単価約225万円
・パークホームズ新小岩ステーションサイドレジデンス 2005年築 新小岩2 新小岩駅徒歩2分 新築時の坪単価約175万円 現在の坪単価約260万円
・ミオカステーロ新小岩 2005年築 新小岩2 新小岩駅徒歩4分 新築時の坪単価約170万円 現在の坪単価約245万円
・ベグレッタトーレ 2016年築 新小岩2 新小岩駅徒歩3分 新築時の坪単価約235万円 現在の坪単価約290万円
・シティテラス新小岩 2022年築 新小岩2 新小岩駅徒歩3分 新築時の坪単価約330万円 新築販売中
上記相場からパークホームズ新小岩三丁目の将来価値を予想すると
B1タイプ 3LDK 69.53㎡ 5階 5800万円台→ 5280万円(築10年時)
となります。
あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。
駐車場は屋外機械式5台、身障者優先平置き1台で設置率約13％と少なめです。
全幅と重量は微妙ですがオールハイルーフ対応となっています。
機械式駐車場サイズ
地上1階 1台 24000円 全長5050mm×全幅1850mm×全高2100mm×地上高120mm×重量2200kg
地上2階 1台 22000円 全長5050mm×全幅1850mm×全高2100mm×地上高120mm×重量2000kg
地上3階 1台 21000円 全長5050mm×全幅1850mm×全高2100mm×地上高120mm×重量2000kg
地上4階 2台 20000円 全長5050mm×全幅1850mm×全高2100mm×地上高120mm×重量2000kg
駐輪場は屋内と屋外で設置率約213％、南からも北からも出入りできるのは便利ですしセキュリティドアはオートタイプです。
維持費は管理費㎡単価月額約355円、総戸数からしてお安くするのは難しいでしょうけどもディスポーザーなしの外廊下だと高くは感じてしまいますね。
エレベーターは1基(分速60m)です。
周辺分譲マンションの維持費を確認しましょう！
・メイツ新小岩 総戸数48戸 管理費㎡単価月額約135円
・リリーベル新小岩駅前 総戸数51戸 管理費㎡単価月額約159円
・リリーベル新小岩スクエア 総戸数29戸 管理費㎡単価月額約222円
・パークホームズ新小岩ステーションサイドレジデンス 総戸数101戸 管理費㎡単価月額約195円
・ミオカステーロ新小岩 総戸数45戸 管理費㎡単価月額約179円
・ベグレッタトーレ 総戸数37戸 管理費㎡単価月額約170円
・シティテラス新小岩 総戸数268戸 管理費㎡単価月額約198円
外観
【住むレーション】
［総武快速線］
新小岩 8:00発
錦糸町 8:06着
馬喰町 8:10着
新日本橋 8:12着
東京 8:15着
新橋 8:20着
品川 8:26着
新小岩 7:57発
市川 8:02着
船橋 8:08着
津田沼 8:12着
稲毛 8:19着
千葉 8:23着
［総武緩行線］
新小岩 8:01発
平井 8:04着
亀戸 8:07着
錦糸町 8:09着
両国 8:12着
浅草橋 8:15着
秋葉原 8:17着
御茶ノ水 8:20着
水道橋 8:22着
飯田橋 8:24着
市ヶ谷 8:26着
四ツ谷 8:28着
信濃町 8:30着
千駄ヶ谷 8:32着
代々木 8:34着
新宿 8:36着
新小岩で物件調査です！ pic.twitter.com/vPFMoaBv1w
— マンションマニア (@mansionmania) September 12, 2022
【総評】
新小岩駅最寄りの新築マンションとしてはとてもバランスが良いですね！この立地条件はなかなか出てきません。
新築マンションとしては価格も尖がっていないですから周辺の賃貸マンションにお住まいからの一次取得検討で手が届くならGOしておいたほうが良いでしょう。
広域検討者からするともう少し価格にパンチが効いていると嬉しかったでしょうか。もしくは価格そのままにスペック高。とはいえ広域検討者からするとややとっつきにくい江戸川区と葛飾区ですがそれを払拭するくらいの総合力の高さがあるでしょう。快速停車駅はとても大きい。そして街の伸びしろもあると。
規模感のないマンションのためテンションは上がりにくいかもですが住んだ後のTMD(坪単価満足度)には期待しやすいでしょう。
今の時代、条件整っていてボリュームゾーンが6000万円未満で広さも削っていない23区の新築マンションはとても珍しいものとなってきています。
パークホームズ新小岩三丁目、背中側かっこいい！！（夜は下から照らされるためより◎）
正面は普通ですし、スペックも高いというわけではないですが新小岩駅徒歩9分、アーケードのある商店街経由で現地は住宅街と良い立地ながら平均坪単価280万円なら納得しやすいかと！ pic.twitter.com/YF3acEyqEL
— マンションマニア (@mansionmania) September 12, 2022
動画もご覧ください！
■パークホームズ新小岩三丁目 現地周辺レポート・建物内モデルルーム見学後のファーストインプレッション
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