今回ご紹介するのはシティテラス新小岩です!

[物件概要]

売主:住友不動産 ジェイアール東日本都市開発 日本貨物鉄道
設計:長谷工コーポレーション
施工:長谷工コーポレーション
価格:未定
専有面積:61.01㎡~76.59㎡
総戸数:268戸
規模:15階建て
交通:JR総武線「新小岩」駅徒歩3分
所在地:東京都葛飾区新小岩二丁目
竣工予定:2022年4月下旬(入居予定2022年9月下旬 )

駐車場:106台(単純昇降式105台・身障者用1台)他に来客用1台 
自転車置場:378台(ラック式:363、平置:15、サイクルトランク:60区画) 
バイク置場:6台 
ミニバイク置場:9台 

地図はこちらです↓

画像出典:シティテラス新小岩公式HP

プロジェクト発表会では建物や立地についての説明が主でしたがグランドオープンしたことで予定価格と予定管理費なども出てきましたの遅くなりましたが記事化いたします。(大規模マンションのため早めにアップしたかったのですが住友物件ですから価格を聞いてからでないと評価が難しいですよね。笑)

新小岩駅から徒歩3分、平和橋通りを渡る必要はありますが楽な道のりです。線路沿いは狭く街灯も少ないのですが2m道路から4m道路に拡張して街灯も増やしますから完成後は購入者だけでなく周辺住民の方からしても歩きやすい道のりとなります。ブランズの駐車場利用者以外は車も通らないというのも安心材料の一つですね。

もともとはJRの社宅があった横に長い土地形状です。一部南側が公道に面しており、そちらからマンション内へ入ることもできますし、東側に設けられる葛飾区管理(マンション住民の負担はなし)の提供公園からもつながります。提供公園の地下には機械式の駐輪場(マンションのものではないです)ができる予定です。

JRはすべての土地を売却せずに駅よりの土地で11階建ての賃貸マンションを建築中です。JRも売主と入っているあたりはこの土地の良さをわかっていると言いましょうか、価格含めて住友の好きにはさせない感があります(笑)←それは後ほど。

地図で見ると接道少なく見えますが意外と接道面の多い立地となります。ただ、見ての通りではあるのですがデメリットは2つあります。

まず線路に面していることです。北側ではありますがもろに線路に近いため共用廊下側のお部屋には音がダイレクトに響いてきます。ただし、当然ながら対策はします。外廊下ですが二重サッシ(T-4)&可動式ルーバー面格子、そして機械換気(全熱交換ではないです)とすることで窓さえ開けなければ電車の音はシャットアウトできるものとしています。

続いてのデメリットは全戸南東向きではあるのですがバルコニー向かいに建物が多いです。そのため東京デュオシティのように抜け感ある眺望という感じではありません。(東京デュオシティはバルコニー側が線路となる反面眺望と採光はかなり魅力があった)

上記2点が主なデメリットとなります。

外観デザインとしては一目で住友不動産のマンションだとわかるものになっています。

エントランスホールは二層吹き抜け(住友物件でよくある一部だけをお気持ち程度二層吹き抜けにしたものではなく本格的)としており開放感あるのですがその外側を三層に見せるデザインで区切りの部分をライトアップすることで住民を迎え入れるだけでなく通行人に見せつける素敵なものとしています。東側の角部分も斜めにしてデザイン性をとっていますし、共用廊下側もタイル張りでザ・分譲マンション感を出しています。

予定価格と間取りの一部を共有いたします!

A1タイプ 3LDK 64.31㎡

8階 6400万円台 坪単価329万円
14階 6800万円台 坪単価349万円

C2タイプ 2LDK+S 67.02㎡

8階 6500万円台 坪単価320万円
14階 6900万円台 坪単価340万円

Dタイプ 3LDK 75.02㎡(サイクルトランク5㎡含む)

8階 6900万円台 坪単価304万円
14階 7300万円台 坪単価321万円

Fタイプ 4LDK 76.59㎡

8階 7700万円台 坪単価332万円
14階 8100万円台 坪単価349万円

平均坪単価は約320万円です。

間取りに関しては住友らしく同じ間取りの横並びが続くため選ぶ楽しみというのは薄いのですが共用廊下側をアウトフレーム化して各戸玄関前宅配ボックス(スマホで対応。高さ約180cmあるため背の高い荷物もOK)を設けてくれています。

サイクルトランクルームという面白いものがあります。こちらは該当住戸を購入すると専有面積として強制的に付いてきます。サイクルトランクルームは1階の屋内に設けられ、自転車を収納することができます。詰め方やサイズにもよりますが自転車3台は入ります。扉があり鍵がかかりますから高級自転車を所有しているという方にとっても魅力でしょう。

設備仕様としてはディスポーザー、食洗機、ミストサウナなど基本的なものは付いています。バルコニー隣戸境がトールタイプの隔て板でミニシンク付きというあたりもさすがですね。浴室がブラケットライトであったりトイレ手洗いカウンターはあるもののローシルエットでなかったりと若干のコストコントロールは見受けられましたが目が肥えまくった方でない限りは気にならないでしょう。

今回室内空間という面ではかなり頑張っています。全戸天井高2600mm&サッシ高2100mmです!!素晴らしい!!しかも!!共用廊下側の洋室の天井高も2600mmなのです!!リビング側洋室のウォールドアは下がり天井部分とはなるものの2600mmからの下がりですから気になるものではないですし、ウォールドアの開閉を左右どちらでもできるため家具配置もしやすくなります。各収納の扉も鏡面仕上げだったりと質感も良かったです。

構造は二重床・二重天井です。

共用部としては2部屋分をつぶして(もともとは総戸数270戸だったものを268戸に変更)テレワークスペースを設けます。個室にするのか半個室なのか大きなテーブルなのかなどはまだ調整中とのことですが今の時代に合った変更はありがたいですね。

ごみ置き場は1階のみですがエレベーター前の便利な場所にあり前室も設けてくれています。

周辺相場を確認しましょう!

・パークタワー東京イースト 2004年築 東新小岩1 新小岩駅徒歩3分 新築時の坪単価約190万円 現在の坪単価約220万円

・東京デュオシティウエスト 2005年築 東新小岩1 新小岩駅徒歩5分 新築時の坪単価約180万円 現在の坪単価約210万円

・東京デュオシティイースト 2005年築 東新小岩1 新小岩駅徒歩9分 新築時の坪単価約175万円 現在の坪単価約175万円

・パークホームズ新小岩ステーションサイドレジデンス 2005年築 新小岩2 新小岩駅徒歩2分 新築時の坪単価約175万円 現在の坪単価約230万円

・プラウド新小岩 2006年築 西新小岩3 新小岩駅徒歩3分 新築時の坪単価約190万円 現在の坪単価約220万円

・パークハウス新小岩アーバンス 2009年築 東新小岩1 新小岩駅徒歩5分 新築時の坪単価約185万円 現在の坪単価約220万円

・アデニウム新小岩 2012年築 東新小岩1 新小岩駅徒歩4分 新築時の坪単価約195万円 現在の坪単価約250万円

・ブランズ新小岩 2014年築 新小岩2 新小岩駅徒歩2分 新築時の坪単価約200万円 現在の坪単価約265万円

上記相場からシティテラス新小岩の将来価値を予想すると

Dタイプ 3LDK 75.02㎡ 8階 6900万円台(新築時) → 6320万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

線路沿いで中古で売れるの?と思われる方もいるかもですが便利な立地なら売りやすいです。エリアは異なりますが錦糸町のザ・グランアルト錦糸町も築8年ほど経過しますが坪単価約340万円(新築時の坪単価約240万円)で動いています。

駐車場設置率は約40%、身障者優先と来客用の計2区画を除けば屋外の機械式で作業中も雨に濡れてしまうものではあるのですが、なんと!!すべてハイルーフ対応です!!さすがー!!

機械式駐車場の対応サイズは5300×1950×2100で重量は2300です。(もちろん欲を言えば横幅などをもう少しなどと思うかもですがこのエリアの機械式駐車場サイズとしては頑張っていることはたしかです)

新小岩駅近くで自走式駐車場を求める方は東京デュオシティウエストがおすすめです(徒歩9分のイーストも自走式駐車場)。東京デュオシティは自走式駐車場とディスポーザーのコンボかつ、ウエストはマルエツプチが付いてくる(イーストも通り道ではある)という強みがあります。築年数の差は大きいですが坪単価210万円ほどで購入できます。

今回管理費が抑えめとなっています。特別共用施設があるわけではないのですが管理費㎡単価月額200円弱となる予定です。総武線沿いでは駅前の新築マンション供給が続くわけですがタワマンが主となります。そんな中で板状だからこその管理費とできている(当然その分共用施設などは少ないわけですが)のは共用施設や内廊下を求めない方には魅力が大きいでしょう。

建設地

【住むレーション】

[総武快速線]

新小岩 7:21発
市川 7:30着
船橋 7:36着
津田沼 7:40着
稲毛 7:47着
千葉 7:51着
都賀 7:59着
四街道 8:03着
物井 8:08着
佐倉 8:12着
酒々井 8:24着
成田 8:31着
空港第2ビル(成田第2・第3ターミナル) 8:46着
成田空港(成田第1ターミナル) 8:49着

新小岩 8:00発
錦糸町 8:06着
馬喰町 8:10着
新日本橋 8:12着
東京 8:15着
新橋 8:20着
品川 8:26着

[総武緩行線]

新小岩 8:02発
小岩 8:05着
市川 8:08着
本八幡 8:10着

新小岩 8:01発
平井 8:04着
亀戸 8:07着
錦糸町 8:10着
両国 8:13着
浅草橋 8:15着
秋葉原 8:18着
御茶ノ水 8:20着
水道橋 8:23着
飯田橋 8:25着
市ヶ谷 8:27着
四ツ谷 8:29着
信濃町 8:31着
千駄ヶ谷 8:33着
代々木 8:35着
新宿 8:37着

総武快速線が利用できるのは強いですね。そこは小岩との大きな違いとなります。

駅前の西友、ルミエール商店街、反対口のサミットストアなどなど日常の買い物も便利です。たじまやドンキもあります。

首都高速中央環状線の平井大橋入口まで約1.5キロ、船堀橋入口まで約4.7キロ、小松川線の小松川入口まで約2.7キロ、京葉道路の篠崎入口まで約5.2キロと車移動も便利です。

通学校は小松南小学校からの小松南中学校でどちらも大通りを渡らず、かつ近い距離です。芝生広場もある新小岩公園も徒歩7分などなどただ駅に近くて便利なマンションというだけではなく、子育て世代にも魅力が大きい立地となっています。

【総評】

新小岩で新築マンションを探していて予算届く方ならノータイムで買うべき物件ですね。

新小岩に地縁ない方からするとポータルサイトや公式HPで物件を知った際のファーストインプレッションはあまりよろしくないかと思います。「新小岩ね~線路沿いね~住友ね~」と(笑)

もちろん住友の部分は「住友だから価格が高い」ということです。

ただ、今回は住友価格ではないのですよね。坪単価320万円というそのものが安いか高いかはさておき、今の市況においては無理のない販売価格であることはたしかです。(JVであることが影響しているとのこと)

そして建設地へ訪れるとたしかに電車の音はうるさいし南面の抜け感は厳しいことも確認できるのですが駅から建設地を行き来、そして駅周辺をぶらりすると「あれ?これよくない?」となりやすいかと。

後は総武快速線を使うのかどうかですね。広域で探されている方で総武緩行線を主な利用とするならもう少し都心に寄る亀戸駅前のプラウドタワー亀戸クロスのほうが合ってくるでしょう。(単価はもっと上ですが)

総武快速線を使いまくる方にとってはかなり足回りの良い新築マンションです!!

まだまだ先ですが駅前のタワマン計画(ドコモショップのところが三井のタワマン、ミスドのところが商業ビルの計画)も楽しみですね!

動画もご覧ください!

■シティテラス新小岩 建設地周辺レポート

■シティテラス新小岩 モデルルーム訪問後のファーストインプレッション ※ラジオ感覚でお聴きください

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2 件のコメント

    • みっちゃん様

      マンションマニアです!コメントいただきありがとうございます!

      ありがとうございます!訂正いたしました。4LDKとなります。

      引き続きよろしくお願いいたします。

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