今回ご紹介するのはルピアコート新小岩フレールです!

[物件概要]第二期

売主:中央住宅
施工:川村工営
価格:3250万円~4740万円
専有面積:59.08m2・76.76m2
総戸数:36戸
規模:地上13階
交通:JR総武本線「新小岩」駅徒歩14分
所在地:東京都葛飾区東新小岩2丁目
竣工予定:平成28年9月下旬予定

販売データ

第一期 2880万円~4740万円 59.08㎡~76.76㎡
第一期二次 2980万円~4800万円 59.08㎡~76.76㎡
 
※価格と専有面積は記事作成時点

地図はこちらです↓

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良いところ、悪いところがはっきりしたマンションです。

悪いところ(妥協すべきこと)

・駅距離

良いところ

・駅距離はあるが歩きやすい道のりである。
・駅から離れることにより住宅価格が抑えられる。
・立地で勝負できないからこそ建物、間取りに力を入れている。
・実物が見れる
・約1カ月後に入居可能

何より評価したいのはデベが「駅距離あるし価格抑えたいね~コストカットしてとにかく安く売りだそう!」ではなく「駅距離はあるけど価格勝負だけでなく住まいへの満足度を上げよう!」という思いで設計されていることです。

グレードを落として建築コストを下げれば価格も下がるのですが、それでは価格だけがメリットのマンションになってしまいます。賃貸マンションの空室が問題になっていく今後の市況の中で、安かろう悪かろうの分譲マンションは流行らないという思いがあります。もちろんとにかく価格だけにこだわったマンションに魅力を感じる方もいるとは思いますが、それなら賃貸でも良くないですか?というのが本音です。

これから日本の家は余っていく時代です。空室が問題になります。しかし、分譲マンション業界には救いもあります。それは賃貸マンションと分譲マンションのグレードが大きく違うことです。

「分譲マンションの賃貸でいいじゃん!」と言われるかもしれませんが、分譲賃貸は一般的な賃貸に比べて家賃が高いです。それだけの「差」があるということです。分譲グレードの賃貸マンションは都心部を除けばほぼありません。だからこそ建物、間取りに力を入れている分譲マンションを評価しているのです。

同マンションは駅距離はあります。しかし、整備された歩きやすい道のりと言うだけでなく、信号が一つもありません。ですから自身の歩く速度さえわかっていれば「信号にひっかかって乗りたい電車に乗り遅れた!」という心配もありません。

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新小岩駅からは総武快速線と総武緩行線が利用でき、快速線に乗れば東京駅まで直通12分という近さです。駅までの距離はありますが都心通勤の方でも電車に乗っている時間は少なくなるでしょう。現在新小岩駅では南北自由通路整備事業と総武快速線ホームへのホームドア整備事業が進んでいます。北口と南口が行き来しやすくなれば街の活性化に繋がることでしょう。

価格と間取りの一部を共有いたします。

Bタイプ 59.08㎡ 4階 3250万円 坪単価181万円 管理費(月額)11150円 修繕積立金(月額)5970円
59-08

Cタイプ 76.76㎡ 5階 4650万円 坪単価200万円 管理費(月額)14460円 修繕積立金(月額)7760円
76-76

駐車場:平置8台(19000円~25000円/月)
駐輪場:スライドラック式72台(300円/月)
ミニバイク置場:平置2台(3000円/月)

さすがはルピアコート、間取りがいいですね~。よくある田の字の間取りはもちろん使いやすいのですが、面白味は正直ないですね。住んでからの面白さや満足度は同マンションのような間取りのほうが高いことは言わずもがなでしょう。

外観も高級感があります。プラウド浦和常盤カトラージュに似ていますね!

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仕様、構造もこだわりあるものとなっています。例えば玄関前に傘の仮置き場を設置しています。玄関前は共用部ですから基本的に傘、ベビーカーなどを置くことは禁止されていますが、雨の日に一時的に濡れた傘を置くことは暗黙の了解として許されているマンションが多いのではないでしょうか。(内廊下タワマンだと一時的にもダメなところが多いです)

暗黙の了解として許されていても置く場所がなく壁にもたれかからせて置くなどするため不便と言うだけでなく見た目もよろしくありません。同マンションでは最初から置き場を用意していますから住んだ後のことを考えてるなぁ~と思えますね。構造に関しても二重床、二重天井、スラブ厚「300mm」としっかりしたものとなっています。

周辺の築浅中古マンション相場を確認しておきましょう。

ローレルコート新小岩 2007年築 新小岩駅徒歩14分 坪単価137万円程度
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ルネ・キューヴィス 2000年築 新小岩駅徒歩14分 坪単価142万円程度
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で動いています。

市況が今のままだとすると同マンションのCタイプ、76.76㎡、5階、4650万円のお部屋を購入して10年後に売却した場合は3250万円程度であれば売却できる計算になります。

【総評】

これなら駅遠でも欲しくなるなぁ~という評価です。住んだ後のことを考えて造られたマンションは売れますね!アドバイザーの立場からしてもおすすめしやすいです。

利回りやリセールを期待できるかと言われれば駅距離がありますからさほど期待できないとしか言えませんが、支払う金額に対しての満足度は高いはずです。どちらかというと戸建を買う感覚に似ていると思います。戸建を買うときにリセールや資産価値にこだわる方は少なく、間取りなど住まいそのものにこだわる方が多いはずです。それと同じ感覚で買える対象になるこだわりあるマンションというのは残念ながら多くありません。

その点では一部の層のストライクゾーンにがっちりハマった希少性のあるマンションと言えるでしょう。

記事内画像出典:ルピアコート新小岩フレール公式HP


2 件のコメント

    • 入居者様

      マンションマニアです!コメントいただきありがとうございます!

      ご返信したのですがメールアドレスの記載に誤りがあったようで送れない状態でございます。
      大変恐れ入りますが問い合わせフォームにてお名前、ご希望のお部屋番号、タイプ名をご記載のうえご連絡お願いいたします。

      引き続きよろしくお願いいたします。

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