今回ご紹介するのはプラウドタワー小岩ファーストです!

[物件概要]

売主:野村不動産 タカラレーベン 清水建設
施工:清水建設
価格:未定
専有面積:31.22㎡~106.46㎡
総戸数:233戸 (非分譲住戸76戸を含む)
規模:22階建て
交通:JR総武緩行線「小岩」駅徒歩1分 ※サブエントランスまで約80m・1分(メインエントランスまでは約140m・2分)
所在地:東京都江戸川区南小岩六丁目
竣工予定:2022年3月下旬

駐車場:機械式88台
駐輪場:408台
バイク置場:12台

地図はこちらです↓

画像出典:プラウドタワー小岩ファースト公式HP

小岩駅から徒歩1分、おそらくですがこの先できる小岩駅前のタワーマンションで徒歩1分を取れる物件はないかな?と思われます。(今後の開発エリア内でどの位置を住宅出入口にするかにもよりますが小岩駅最寄りとしては一番駅に近いマンションであり続けるはずです)

今後の再開発で大化けしていく小岩駅周辺、再開発事業ですから遅れもあるかとは思われますが10年後には今とは大きく異なった街並みとなることでしょう。

野村不動産としても後発のほうが規模感あるため先発するプラウドタワー小岩ファーストでは高値追及はしません。

後発の概要は下記となります。

※プラウドタワー小岩セカンド!!には絶対にならないでしょう(笑)

[南小岩六丁目地区第一種市街地再開発事業]

地名地番:東京都江戸川区南小岩六丁目1794番1他
用途:共同住宅、店舗、自転車駐車場
敷地面積:5.012.37㎡
建築面積:3.508.65㎡
延べ面積:53.098.90㎡
階数:地上33階地下1階
高さ:109.99m(最高高さ114.99m)
着工予定:2022年9月1日
完了予定:2025年8月31日

設計・施工:清水建設

地権者住戸の割合次第ですが規模感からすると300戸ほどの分譲住戸があるのでは?と思われます。

後発のほうが駅からは離れますが南・西方向の眺望が今作よりも優れます。ただ、今から待つには入居が先すぎますから今作を購入してさっさと住宅ローン残債を減らしたほうが合理的でしょう。(7000万円の部屋を購入した場合、後発の入居までだと約4年もあるためその間に800万円弱減らせます)

後発の価格が今作と同じ単価だとしても駅距離を考慮すれば実質の値上げとなりますし、少しお安く販売したとしても今作のほうが駅に近いわけでいつかの中古市場でのバッティングでも十分戦えることでしょう。

予定価格と間取りの一部を共有いたします!

[南西角]

Dタイプ 3LDK 75.32㎡

画像出典:プラウドタワー小岩ファースト公式HP

11階 7400万円台 坪単価324万円
13階 7500万円台 坪単価329万円
15階 7600万円台 坪単価333万円
17階 7700万円台 坪単価338万円
19階 7800万円台 坪単価342万円
20階 7900万円台 坪単価346万円

Mタイプ 4LDK 90.07㎡[プレミアム住戸]
22階 11200万円台 坪単価411万円

[南向き]

E1タイプ 2LDK 58.29㎡
16階 6000万円台 坪単価340万円
20階 6200万円台 坪単価351万円

Fタイプ 3LDK 68.91㎡
16階 6900万円台 坪単価331万円
20階 7000万円台 坪単価335万円

Gタイプ 3LDK 70.41㎡

画像出典:プラウドタワー小岩ファースト公式HP

16階 7000万円台 坪単価328万円
19階 7200万円台 坪単価338万円

H1タイプ 3LDK 72.27㎡

画像出典:プラウドタワー小岩ファースト公式HP

16階 7300万円台 坪単価333万円
19階 7400万円台 坪単価338万円

Nタイプ 3LDK 81.01㎡[プレミアム住戸]
22階 10200万円台 坪単価416万円

Oタイプ 4LDK 86.11㎡[プレミアム住戸]
22階 10800万円台 坪単価414万円

Fタイプ 4LDK 91.64㎡[プレミアム住戸]
22階 11600万円台 坪単価418万円

[南東角]

I3タイプ 3LDK 76.23㎡
7階 7700万円台 坪単価333万円

I1タイプ 4LDK 86.33㎡

画像出典:プラウドタワー小岩ファースト公式HP

16階 9800万円台 坪単価375万円
17階 10000万円台 坪単価382万円
19階 10200万円台 坪単価390万円
20階 10300万円台 坪単価394万円

Qタイプ 4LDK 106.46㎡[プレミアム住戸]
22階 14900万円台 坪単価462万円

[東向き]

J1タイプ 2LDK 60.52㎡

画像出典:プラウドタワー小岩ファースト公式HP

16階 5800万円台 坪単価316万円
19階 6000万円台 坪単価327万円

[北東角]

K2タイプ 3LDK 75.38㎡

画像出典:プラウドタワー小岩ファースト公式HP

5階 7200万円台 坪単価315万円
7階 7300万円台 坪単価320万円

K1タイプ 3LDK 76.72㎡

9階 7600万円台 坪単価327万円
11階 7700万円台 坪単価331万円
13階 7800万円台 坪単価336万円
15階 7900万円台 坪単価340万円
17階 8000万円台 坪単価344万円
18階 8100万円台 坪単価349万円
20階 8200万円台 坪単価353万円

Rタイプ 4LDK 88.43㎡[プレミアム住戸]
22階 11300万円台 坪単価422万円

[北向き]

次期以降分譲予定

[北西角]

次期以降分譲予定

[西向き]

次期以降分譲予定

平均坪単価は約330万円台後半です。

予定価格がでている部屋だけだと坪単価350万円を超えてきますが今後供給される向きや予定価格の提示がない部屋を足すと坪単価330万円ちょっとでの着地かな?となります。どのみちこのみち商業棟と被るような条件きつい部屋の多くが地権者住戸となっているため平均で語るのは難しいのですが、「坪単価330万円台で条件良い部屋が購入できる」ことは間違いなさそうです。

南向き住戸の目の前はⅢ街区の商業棟となります。プラウドタワー小岩ファーストの9階相当となりますからどん被りする住戸のほとんどは地権者住戸となり分譲住戸のほとんどは抜けてきます。斜めには後発とアルファグランデが被ってきますが正面はしっかりと抜けてきます。

角住戸でも中住戸でも窓の高さは亀戸クロスと同じく非ハイサッシではありますがコーナーサッシは立ち上がりがあるため上部まで窓があり、立ち上がりがあるため家具配置もしやすいものとなっています。基本天井高は2600mm、コーナー部分他下がりはあるタワマンですがスパン取れている間取りが多いためプラウドにしては悪くないものと言えるでしょう。

設備仕様としては

・ディスポーザー
・食洗機
・キッチン天板御影石

※食器棚はご自分で!!(標準なら嬉しかったですね)

・洗面天板御影石(同じ単価のプラウドだとここを御影石にしないことも多い)
・三面鏡框付き
・浴室ダウンライト

※ミストサウナがないのは残念

・トイレ手洗いカウンター&ローシルエットトイレ(オート開閉)
・スティックリモコン

・クローゼット内面材合わせ

・基本天井高2600mm(正確には2610mmくらいはある)
・スケルトンインフィル
・制震構造
・内廊下
・各階ごみ置き場
・各階食配ステーション
・各階トランクルーム(全戸分はないため希望者が有償にて借りる)
・一部住戸二重サッシ

※入居までの待ち時間がないタワマンのためプレミアムを除くとダウンライトなどの建築オプション不可。せっかくのスケルトンインフィルなのにメニュープランなし!!その代わり標準でもスペックは高めてはいます。

※亀戸クロスと違いゆかいふるはなし

・一種換気(一部住戸を除き壁に給気口なし。ただし全熱交換器はなし。)

・玄関前カメラ付きインターホン
・エレベーターは非接触

少なくとも江戸川区ではかなりのかなりハイスペックですし、もっと都心で見ている方でも違和感ないでしょう。隔て板がスラブtoスラブでないなどツッコミどころはありますがよほどこだわりある方でなければ受け入れられるものでしょう。買い替え層にもしっかりと響くものです。私自身もマンションにはうるさい?(苦笑)ほうですがプラウドタワー小岩ファーストなら十分すぎるくらい購入対象になるスペックです。

プレミアムになるとリビング天カセ、廊下床タイル、キッチンコンロデリシアなどスペックが高くなります。

管理費に関しては㎡単価月額約388円。最近は驚かなくなりましたが高くなりましたね。コンシェなしですが24時間有人管理(防災センター)、ディスポーザーと各階ごみ置き場となれば高いなりのサービスはありますからなんとか飲めるでしょうか。本体価格はお求めやすいですからね。

エレベーターは3基(ごみ回収時は2基運用)、22階建てで1基あたり約77戸ですから多くはないですが少なくはないでしょう。ただ、分速105mと遅めのエレベーターでした。

水害対策としては浮力式、電動式、手差し式の防水板を各所に設置、電気室は地下ですが水密扉ですから内水対策はしっかりとしています。ただ、川の氾濫に関してはこのマンションがどうこうという世界ではないためそこを気にするなら買えないエリアです。高台で買ってください。

周辺相場を確認しましょう!

・パークタワー東京クラルテステーションフロント 2005年築 西小岩1 新築時の坪単価約180万円 現在の坪単価約200万円

・東京グランファースト 2007年築 西小岩1 小岩駅徒歩1分 新築時の坪単価約195万円 現在の坪単価約210万円

・クリスタルマークス 2015年築 南小岩8 小岩駅徒歩3分 新築時の坪単価約225万円 現在の坪単価約230万円

・アルファグランデ小岩スカイファースト 2015年築 南小岩7 小岩駅徒歩3分 新築時の坪単価約240万円 現在の坪単価約280万円

・オークプレイス小岩 2019年築 南小岩8 小岩駅徒歩3分 新築時の坪単価約265万円 現在の坪単価約275万円

上記相場からプラウドタワー小岩ファーストの将来価値を予想すると

J1タイプ 2LDK 60.52㎡ 16階 5800万円台(新築時) → 5800万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

賃料としては

・J1タイプ 2LDK 60.52㎡ 16階 5800万円台 月額20万円(固く見ています)

くらいにはなりそうですから利回りとしては4%ほど。最初から投資として美味しいマンションではありません。最初から投資なら時の鐘や本町、パークタワー勝どきを買いましょう。ただ、プラウドタワー小岩ファーストも住みながら投資としては魅力が大きいです。

【総評】

これは買いですね。

「お買い得ー!!」みたいな感じではなく「小岩でこの価格は高いけど立地は良いし、スペックも高い。同じ単価で他と比べても条件良いね。買おうか。」にはなりやすいかと。

「お買い得ー!!」だとパークタワー勝どきみたくそもそも買えないですからね…

あとはどんな街でもそうですが街の色が合うかどうかです。とくに小岩は濃いですからね(笑)

ただ、駅前の高級マンションは世界が違うのでそのマンションをきっかけに住んでみると街自体も好きになりやすいかと。私が本八幡に住んだときもそうでした。正直「本八幡かぁ…(本八幡の方ごめんなさい)でもガレリアサーラには住みたい!」で選んだのですが結果的に本八幡という街自体も好きになりました。

関連記事・・・マンションマニアが住んでみてよかったマンション① ~ガレリアサーラ~(スムログに飛びます)

街が合う合わないは誰しもがあることですが新築マンションなら箱から選んでもその箱が特別感あると結果オーライになることが多いとも感じています。

とくに小岩は整備されていきますから磨かれたダイヤモンド(今でいうと豊洲や武蔵小杉など)ではなく磨けば光り輝くダイヤモンドの原石が欲しいという方には合ってくるでしょう。

個人的にはタイミング合わず(すでに引き渡し待ちの10件目がある)のため購入しませんがそれがなければ買ってましたね。ただ、私は本八幡住み経験ありのため総武線の小岩もとっつきやすいという色眼鏡ありというのは事実で、それがなければ私もとっつきにくかったかもしれません。

地元や地縁ある方ではなく広域検討の方にとって便利であることと箱がしっかりとしたものであることはたしかと感じられても、最終的に「今の小岩を愛せるか」が大きな壁となり、それを超えられるかでしょう。ただ、私はその壁を超えることを土台となり後押ししたいと思えるくらい良い出物と感じています。

動画もご覧ください!

■プラウドタワー小岩ファースト モデルルーム見学後のファーストインプレッション

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前回の記事 → プラウドタワー小岩ファースト 予定価格と間取り オンライン見学

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