MJR深川住吉 予定価格と間取り モデルルーム訪問

今回ご紹介するのはMJR深川住吉です！

［物件概要］

売主：九州旅客鉄道
設計：長谷工コーポレーション
施工：長谷工コーポレーション
価格：未定
専有面積：38.02㎡～87.03㎡
総戸数：165戸
規模：14階建て
交通：東京メトロ東西線「東陽町」駅徒歩15分　東京メトロ半蔵門線・都営新宿線「住吉」駅徒歩15分
所在地：東京都江東区千石一丁目
竣工予定：2024年1月上旬

駐車場：40台（内平置：39台、車椅子使用者優先区画1台）
バイク置場：17台
自転車置場：319台（2段スライドラック式：70台、2段ラック式：246台、来客用：3台）

地図はこちらです↓

画像出典：MJR深川住吉公式HP

九州旅客鉄道のMJR、関東第一号物件です。

施工は長谷工コーポレーション、土地仕入れも長谷工のいわゆる長谷工案件ですが売主は100％九州旅客鉄道となっています。管理会社に関しては未定とのことです。

四ツ目通りの西側、大横川の少し手前となります。駅としては東西線の東陽町駅徒歩15分、半蔵門線と新宿線の住吉駅徒歩15分と距離あるものの準工業地域の割には静かなほうです。もともとは文友社の物流センターがありました。

住吉駅近くのライフまでは徒歩13分ですがイースト21のサミットまでは徒歩7分とまぁまぁの近さです(直線距離は近いのですが葛西橋通りを渡るために遠回りするため徒歩7分となってしまう)。自転車や車であればアリオ北砂と深川ギャザリアへ1.5キロ前後と行き来しやすい距離です。私のお気に入りである東陽町のイキイキ生鮮市場も日常の生活圏です。目の前にミニストップとぱぱすがあるのも良いですね。

通学校の扇橋小学校へ徒歩5分、深川第四中学校へ徒歩1分と学校関係も近いですし、千石公園、千石児童遊園、豊住公園、木場公園、仙台堀川公園も近いですから公園関係もかなり充実しています。立地からしてディンクス検討者よりも子育てファミリー検討者のほうが多いでしょうから駅距離飲める方には魅力が大きいでしょう。

土地形状は綺麗な長方形で北・西・南の三面接道(北側私道のため表現上は二面接道)、南向きと西向きのL字配棟です。南方面は100mほど先の都営住宅まで抜けてきます。西方面は中学校のグラウンド、その先に校舎がありますが背が高くないためこちらも抜けてきます。校舎の耐震工事をして間もないですからしばらくこのままだと思います。グラウンドからの声は響くでしょうから日中リビング側でテレワークだとやや気になるでしょうか。

L字配棟で詰め込み感がないため壁ドンなどの条件悪いという住戸がなく、設置率約24％ではあるもののすべて平置き駐車場とできています。機械式駐車場を抱えないということは車を持たない人にもメリットが大きいことです。

エントランスホールは南側、一層ではありますが左右にTSUTAYA監修のライブラリーラウンジ、予約制(スマホから可)個室ありでコピー機完備のワークルーム、西棟1階にはキッズルームとパーティルームがあるなど戸数からすれば十分な共用施設です。メールコーナーをエントランスホール横ではなく背中側にもっていけているのも無理のない配棟構成だからこそでしょう。

エントランスアプローチだけでなく外周部はしっかりと植栽を配していますし、建物セットバックに加えて歩道も広がります。外観デザインは白のマリオンの裏にスラブtoスラブとするなど分譲マンションらしいものとしてくれています。

予定価格と間取りの一部を共有いたします！

［西向き］

Aタイプ　4LDK　78.75㎡
1階　6498万円　坪単価272万円（Agタイプ）
2階　6798万円　坪単価285万円
5階　7098万円　坪単価298万円
8階　7498万円　坪単価314万円

Brタイプ　4LDK　83.41㎡
9階　8098万円　坪単価320万円

Cタイプ　3LDK　70.47㎡

画像出典：MJR深川住吉公式HP

2階　5998万円　坪単価281万円
5階　6198万円　坪単価290万円

Crタイプ　4LDK　87.03㎡
10階　8498万円　坪単価322万円

Cwタイプ　3LDK　70.47㎡
11階　6998万円　坪単価328万円

Eタイプ　3LDK　69.25㎡
4階　6038万円　坪単価288万円
7階　6188万円　坪単価295万円

［南向き］

Hタイプ　4LDK　76.76㎡
2階　6898万円　坪単価297万円
5階　7198万円　坪単価310万円
12階　7618万円　坪単価328万円

Iタイプ　3LDK　68.55㎡
3階　6068万円　坪単価292万円
6階　6228万円　坪単価300万円
10階　6358万円　坪単価306万円
12階　6398万円　坪単価308万円

Jタイプ　2LDK＋S　70.97㎡
3階　6068万円　坪単価282万円
5階　6228万円　坪単価290万円
11階　6428万円　坪単価299万円

Kタイプ　4LDK　76.86㎡
11階　7198万円　坪単価309万円
14階　7398万円　坪単価318万円

Lタイプ　3LDK　71.07㎡
4階　6498万円　坪単価302万円

Mタイプ　3LDK　71.68㎡
2階　6388万円　坪単価294万円

Nタイプ　4LDK　80.34㎡

画像出典：MJR深川住吉公式HP

1階　6798万円　坪単価279万円(Ngタイプ)
3階　7218万円　坪単価297万円
6階　7528万円　坪単価309万円
8階　7798万円　坪単価320万円

平均坪単価は約300万円です。

間取りが少々残念ですね。単調な田の字が～ということではなく窓面です。せっかく採光抜群の住戸ばかりなのですがもう少し窓面を豊かにしてほしかったところです。角住戸も窓が少ないですね。共用廊下側の柱も食い込んでいるなど駅から離れる物件なりの工夫があると嬉しかったのですが。

2部屋のみですが南向きの1LDKに関しては驚くべきナロースパンです…西向きの1LDKはエレベーター前ではありますが玄関がしっかりと奥まっており、トランクルームもあるなど実需層にもウケが良いでしょう。39.90㎡と40㎡切りは惜しかったですが。

70㎡台の4LDKはゆとりのない4LDKであるものの部屋数求める方には希少な出物ですから人気となりそうです。4LDKを選ぶ方はお子様が2人以上いることも多いと考えられる中で洗面ダブルボウルとしてくれているのもありがたい工夫です。

設備仕様としてはディスポーザー、食洗機、キッチン天板フィオレストーン、ハーマン社製の750mmワイドコンロなど頑張っている部分もありますがトイレが古めかしいタンク式なのが残念。可動式ルーバー面格子も目隠しパネルもないなど坪単価300万円はするわけでそのあたりも抜かりなくスペック高くしてくれると嬉しかったですね。

リビング横のウォールドアも完全収納ではないですし、下レールで上部が残るのも残念です。その他引き戸も下レールです。

価格帯は異なるものの猿江恩賜公園レジデンスを見学した後だと全体的に気になる点はでてきそうです。猿江恩賜公園レジデンスもプラウドタワー亀戸クロスの後に見学すると気になる点がでてきそうですがそちらも価格が異なりますからね。とはいえ猿江恩賜公園レジデンスは駅遠ではないわけで何か気になることがあっても買いやすさがあるのですがMJR深川住吉は駅から遠いわけでもう少し間取りでも勝負をしてほしかったと感じました。

構造は二重床・二重天井、基本天井高は2450mm(1階～4階は2500mm)です。

管理は長谷工系となる予定です。

1階にクックパッドマートが設置されます。

周辺相場を確認しましょう！

・ジースクエア　2000年築　千石3　東陽町駅徒歩13分　新築時の坪単価約210万円　現在の坪単価約230万円

・イーストゲートスクエア　2013年築　扇橋1　住吉駅徒歩9分　新築時の坪単価約230万円　現在の坪単価約330万円

・プレシス木場公園シーズンプレイス　2014年築　千石1　清澄白河駅徒歩15分　新築時の坪単価約210万円　現在の坪単価約280万円

・サンクレイドル木場公園Ⅱ　2017年築　千石1　木場公園駅徒歩13分　新築時の坪単価約270万円　現在の坪単価約280万円

・メイツ深川住吉　2020年築　扇橋1　住吉駅徒歩7分　新築時の坪単価約295万円　現在の坪単価約370万円

・シティテラス住吉　2023年築予定　北砂1　住吉駅徒歩15分　新築時の坪単価約295万円　新築販売中

・猿江恩賜公園レジデンス　2023年築予定　大島1　住吉駅徒歩10分　新築時の坪単価約365万円　新築販売中

上記相場からMJR深川住吉の将来価値を予想すると

Iタイプ　3LDK　68.55㎡　6階　6228万円(新築時)　→　5400万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

賃料としては㎡2700円ほどであれば取れそうですから利回り計算としては3.5%ほどとなります。

駐車場料金は月額24000円～25000円を予定しています。

駐輪場は屋外で設置率約191％(1LDKもあるため1世帯2台)です。

管理費は㎡単価月額約189円を予定、平置き駐車場が効いているようですね。ジースクエアと比べてしまうと重たいですけどもMJRも共用施設はしっかりとありますし、週7日勤務であるなど納得度高い単価と言えるでしょう。

周辺分譲マンションの維持費を確認しましょう！

・ジースクエア　総戸数596戸　管理費㎡単価月額約118円

・イーストゲートスクエア　総戸数365戸　管理費㎡単価月額約190円

・プレシス木場公園シーズンプレイス　総戸数48戸　管理費㎡単価月額約174円

・サンクレイドル木場公園Ⅱ　総戸数47戸　管理費㎡単価月額約179円

・メイツ深川住吉　2020年築　総戸数444戸　管理費㎡単価月額約199円

・シティテラス住吉　総戸数149戸　管理費㎡単価月額約258円

・猿江恩賜公園レジデンス　総戸数218戸　管理費㎡単価月額約195円

珍しい着工前販売です

【住むレーション】

［路線バス］

千石一丁目　7:42発
～中略～
錦糸町駅前　7:53着

千石一丁目　7:28発
～中略～
豊洲駅前　7:53着

千石二丁目　7:42発
～中略～
住吉駅前　7:49着
～中略～
錦糸町駅前　7:53着

千石二丁目　7:50発
～中略～
東陽町駅前　7:56着
～中略～
東京駅丸の内北口　8:26着

［東西線］

東陽町　8:01発
木場　8:03着
門前仲町　8:05着
茅場町　8:09着
日本橋　8:11着
大手町　8:13着
竹橋　8:16着
九段　下8:18着
飯田橋　8:20着
神楽坂　8:23着
早稲田　8:25着
高田馬場　8:28着
落合　8:32着
中野　8:35着

［半蔵門線］

住吉　8:00発
清澄白河　8:02着
水天宮前　8:06着
三越前　8:09着
大手町　8:11着
神保町　8:14着
九段下　8:15着
半蔵門　8:18着
永田町　8:20着
青山一丁目　8:23着
表参道　8:25着
渋谷　8:28着

住吉　8:01発
錦糸町　8:03着
押上　8:05着

［新宿線］

住吉　8:01発
菊川　8:03着
森下　8:04着
浜町　8:07着
馬喰横山　8:09着
岩本町　8:10着
小川町　8:12着
神保町　8:14着
九段下　8:16着
市ヶ谷　8:18着
曙橋　8:21着
新宿三丁目　8:23着
新宿　8:25着

駅距離はあるもののバス便が充実しています。徒歩4分の千石二丁目停留所(四ツ目通り)、徒歩2分の千石一丁目停留所(大門通り・スギ薬局の前)から錦糸町や豊洲、東陽町や住吉、東京駅等へアクセス可能です。

イースト21から羽田空港、成田空港へのリムジンバスが運行されています。(記事作成時点で成田空港への便はすべて運休)

首都高の木場出入口と錦糸町出入口が近いため車での遠出も便利です。

【総評】

3LDK約6000万円、4LDK約7000万円ほどで住吉・東陽町エリア検討の方にはバッチリハマってきますね。とても買いやすさがあります。住吉駅や東陽町駅に近付けば中古でさえももっと高くなるわけで同価格帯でエリアも定まっている方は迷わずGOすべきでしょう。

一方で同エリアで3LDK7000万円～8000万円など予算伸びる方には少し物足りなさもあると感じます。予算からあえてゆとりをもって～というのも悪くはないものの駅距離だけでなくスペック面も劣る面が出てきますし、あえてゆとりをもたせたところで部屋がぐっと広くなるわけではない(ルーバル付きなど一部住戸除く)ですから予算伸びる方であれば猿江恩賜公園レジデンスやプラウドタワー亀戸クロス、もしくは東陽町や住吉の駅近中古のほうがおすすめしやすいです。

私なりのアドバイスをまとめますと

・MJR深川住吉で予算パツパツ　＝　迷わずおすすめです！！駅距離はありますが割高感ない価格設定ですからリセールバリューも大きな心配はないでしょう。

・4LDK希望だが予算抑えたい　＝　迷わずおすすめです！！部屋数優先となればそもそも出物が少ないですからGOしておくべきでしょう。

・敷地内平置き駐車場希望　＝　第一期が迷わずおすすめです！！第一期は駐車場抽選をしてからの住戸抽選となります。駐車場抽選で落選した場合、住戸抽選を辞退してもペナルティはありません。同エリア内で平置き駐車場を確保するのはなかなか難しいですからGOしておくべきでしょう。

・3LDK希望で予算が7000万円～8000万円超　＝　猿江恩賜公園レジデンスのほうがおすすめです！！もしくは住吉や東陽町の駅近中古、新築でプラウドタワー亀戸クロスを選ばれたほうが良いでしょう。予算伸びる方が予算落としてまで購入するレベルかと言えば私としてはそうは感じませんでした。予算通りより条件良いマンションでGOされることおすすめいたします。

となります。

もちろん個々の価値観次第ですが、迷われた際は参考にしていただければ幸いです。

まだ10年以上かかりますが豊住線が開業すると東陽町駅と住吉駅の間に中間駅ができる計画もあるため駅徒歩5分圏内となる可能性もあります。場所は表に出てきていませんが千石二丁目公園と千石公園の間くらいと予想しています。

動画もご覧ください！

■MJR深川住吉　建設地周辺レポート・モデルルーム見学後のファーストインプレッション