今回ご紹介するのはブランズ牛込柳町です!

[物件概要]

売主:東急不動産
施工:不二建設
価格:未定
専有面積:60.04m㎡~95.60㎡
総戸数:93戸(事業協力者住戸11戸含む)
規模:6階建て

交通:
都営大江戸線「牛込柳町」駅徒歩5分
東京メトロ東西線「神楽坂」駅徒歩10分

所在地:東京都新宿区弁天町
竣工予定:2024年1月中旬

駐車場:26台
自転車置場:141台
ミニバイク置場:11台

地図はこちらです↓

画像出典:ブランズ牛込柳町公式HP

都営大江戸線の牛込柳町駅から徒歩5分、神楽坂感は薄いですが東西線の神楽坂駅へも徒歩10分と神楽坂に寄り添えますし、牛込柳町駅の北側のため早稲田も身近に感じられる立地です。

敷地の一部が外苑東通り(道路拡幅と無電柱化が進んでいきます)に面しているものの建物自体は東側に寄っているため落ち着いた住環境(とくに東向きは)となります。外苑東通りから敷地東側にかけてグラウンドレベルが高くなりエリア内でも高台(牛込台地)に位置しています。

電車での縦移動には強くない立地(青山一丁目まで電車だと約20分、車だと約10分等)ですがタクシー移動が多い方にとっては5キロ前後で都心の主要部へ行き来できるなど電車以外での移動も便利です。

日常の買い物はよしやと業務スーパーが徒歩6分、選択肢はありますが日常の買い物がめちゃ便利という立地ではないですね。通学校は早稲田小学校で徒歩8分、牛込第二中学校で徒歩9分です。もちろん私立派にとっても選択肢が広がる立地ですね。

今作は神経研究所附属晴和病院の建て替えに絡んだPJとなっています。元々病院の建物があった部分と南側の時間貸し駐車場の部分にブランズ牛込柳町、そして元々病院の建物があった場所に建て替え後の新棟(ブランズ牛込柳町竣工の1年後に竣工予定)ができる計画です。従前の建物は古く雰囲気も良いとは言えないものでしたが新しい建物になりますから病院が隣ということは雰囲気としてはそこまで気にならないものになるのではないでしょうか。(メンタル系の病院のため救急車~というものではありません)

ブランズ牛込柳町、デザイン監修は南條設計室。建物は逆梁アウトフレーム工法となっており重厚感ありつつも明るい色(最上階のみ黒系にしているのがかっこいい!!)のタイルとして圧迫感でないようにしてくれています。東側の接道がやたら狭いのですが明るい外観デザインに加えて外周部は植栽豊かにしてくれるなど竣工すると雰囲気が大きく変わることでしょう。(建設中の今時点で東側を歩くとめちゃ狭く感じるはずです)

敷地内で高低差があるため東側のメインエントランスは2階となります。風除室から庇がせり出し周りには袖壁、風除室を抜けてホールへ入ると2つのラウンジがあり全体的に自然素材を用いた設えでエリアに合った和を感じられるものとなっています。

建物から外苑東通りにかけて長いエントランスアプローチが続きます。両サイド植栽豊かなものとなっており歩いていて気持ちが良いですし、東側の2階となるメインエントランスに加えて西側の1階にサブエントランスが設けられるため利便性の向上にも繋がっています。長いアプローチの高低差はアプローチ途中にある専用エレベーターにてクリアできます。

予定価格と間取りの一部を共有いたします!

[西向き]

WAタイプ 3LDK 70.59㎡
3階 9900万円台 坪単価463万円

WCタイプ 3LDK 68.62㎡
3階 9500万円台 坪単価457万円

WEタイプ 2LDK 60.04㎡  ← おすすめ(2LDKの中ではスパンがありアプローチに近いため眺望も良好)

画像出典:ブランズ牛込柳町公式HP

3階 8800万円台 坪単価484万円

WFタイプ 3LDK 72.17㎡ ← おすすめ(マンション内ではスパンがありアプローチに近いため眺望も良好)

画像出典:ブランズ牛込柳町公式HP

3階 10200万円台 坪単価467万円

WGタイプ 2LDK 61.50㎡
3階 8800万円台 坪単価473万円

[東向き]

EJタイプ 3LDK 86.14㎡
3階 12500万円台 坪単価479万円

EIタイプ 3LDK 73.66㎡
3階 10500万円台 坪単価471万円

EHタイプ 3LDK 72.31㎡ ← 同列6階おすすめ(マンション内では眺望の抜け感のある数少ない住戸。おそらく11500万円前後。)
3階 10300万円台 坪単価470万円

EFタイプ 3LDK 70.62㎡
3階 10000万円台 坪単価468万円

EBタイプ 3LDK 68.93㎡
3階 9900万円台 坪単価474万円

EAタイプ 3LDK 79.03㎡

画像出典:ブランズ牛込柳町公式HP

3階 11400万円台 坪単価476万円

平均坪単価は約480万円です。

平均専有面積は70㎡を超えます。駅近ながらもゆとりある専有面積とできているのは病院の建て替え絡みの事業だからでしょう。

共用廊下は吹き抜けありの内廊下となっています。吹き抜けは東側に集中しており吹き抜け部分にあたる住戸の共用廊下側洋室に窓を設けて(サービスバルコニーとなり通風も確保できます)行燈部屋にならないようになっていますし、木調の特注玄関前ポーチ付き住戸もありそこに面する洋室にも吹き抜け方向に向けて窓を設けている住戸もあります。

西向き住戸の共用廊下側洋室にも窓(乳白色ガラス・二重)を設けており向かいの吹き抜けからの採光を取り込んでくれます。部屋の図面だけ見ると内廊下マンションだとはわからないですね。間取り自体はワイドスパンでないのが惜しいですがそれを吹き抜けがカバーしてくれています。

設備仕様としてはディスポーザー、食洗機、食器棚、水回り天板フィオレストーン、リビング天カセ、リビング・主寝室床暖房、廊下・水回り床タイル(廊下はフローリングと選択可)、ミストサウナ、浴室扉ガラス、トイレ手洗いカウンター&ローシルエットトイレ、バルコニー防水コンセントなど充実したものとなっています。ただ、玄関前カメラ付きインターホンはありませんでした。

そして…乾燥機の乾太くん!!ガス配管が必要となりますから本体価格以上のコストをかけてくれています。浴室乾燥は残るためぐるぐる回したくない衣服とそうでないもので使い分けると便利です。洗濯機も乾燥機能付きとすれば同時に3ヵ所で洗濯物を乾燥することができます。

さらに今回素晴らしいのが洗濯機の上に乾太くんではなく洗濯機置場の上には収納、別途乾太くん置場を設けて上下に収納とすることで使いやすい位置、そして収納豊かな広々洗面室となっているのです。

構造は二重床・二重天井、基本天井高は2450mmです。

どこでもリンナイにて給湯器系の操作がアプリで可能です。

屋上太陽光パネル、蓄電池(創エネからの畜エネ)にて共用部の電力の一部に活用するなど今の時代らしさもあります。(どちらかというと企業側の取り組みであり乾太くんのような直接的な利便性に繋がるわけではないですが)

床下大型収納となる蔵タイプは高さ約1m20cm、コンセントも電球もあるため子供の遊び場としても活用できそうです。 専有面積カウントされないため+αの空間となります。1つ上の階より300万円前後高い価格設定を見込んでいるとのことでした。

非分譲住戸はロッテ所有となります。 

周辺相場を確認しましょう!

・パークコート市谷加賀町二丁目 2001年築 市谷加賀町2 牛込柳町駅徒歩3分 新築時の坪単価約330万円 直近売り出し事例なし

・神楽坂パークハウス 2003年築 南榎町 牛込柳町駅徒歩8分 新築時の坪単価約240万円 現在の坪単価約480万円

・パークホームズ市ヶ谷薬王寺 2005年築 市谷薬王寺町 牛込柳町駅徒歩6分 新築時の坪単価約265万円 現在の坪単価約410万円

・パークハウス市谷柳町 2009年築 市谷柳町 牛込柳町駅徒歩2分 新築時の坪単価約310万円 現在の坪単価約410万円

・フォルム市谷加賀町 2009年築 市谷加賀町2 牛込柳町駅徒歩6分 新築時の坪単価約325万円 直近売り出し事例なし

・プラウド市谷柳町 2010年築 市谷柳町 牛込柳町駅徒歩2分 新築時の坪単価約285万円 現在の坪単価約370万円

・パークホームズ市谷薬王寺セントガレリア 2010年築 市谷薬王寺町 牛込柳町駅徒歩5分 新築時の坪単価約300万円 現在の坪単価約440万円

・シティハウス市谷薬王寺 2012年築 市谷薬王寺町 牛込柳町駅徒歩4分 新築時の坪単価約300万円 現在の坪単価約440万円

・ヴィークコート市谷加賀町 2012年築 市谷加賀町2 牛込柳町駅徒歩6分 新築時の坪単価約365万円 現在の坪単価約465万円

・グランドメゾン新宿弁天町 2014年築 弁天町 牛込柳町駅徒歩7分 新築時の坪単価約355万円 直近売り出し事例なし

・ザ・パークハウス市谷加賀町 2014年築 市谷加賀町2 牛込柳町駅徒歩4分 新築時の坪単価約360万円 直近売り出し事例なし

・ウィルローズ市谷柳町 2015年築 原町1 牛込柳町駅徒歩1分 新築時の坪単価約330万円 現在の坪単価約460万円

・ザ・ヒルズ市谷薬王寺 2015年築 市谷薬王寺町 牛込柳町駅徒歩7分 新築時の坪単価約365万円 現在の坪単価約440万円

・プラウド新宿牛込柳町 2020年築 原町3 牛込柳町駅徒歩3分 新築時の坪単価約420万円 現在の坪単価約460万円

・クリオ市谷柳町 2021年築 市谷柳町 牛込柳町駅徒歩1分 新築時の坪単価約500万円 直近売り出し事例なし

・ウエリス市谷加賀町 2021年築 市谷加賀町2 牛込柳町駅徒歩6分 新築時の坪単価約615万円 直近売り出し事例なし

・ザ・パークハウス市谷加賀町レジデンス 2021年築 市谷加賀町1 牛込柳町駅徒歩6分 新築時の坪単価約400万円 現在の坪単価約410万円 ※約70年間の定期借地権

上記相場からブランズ牛込柳町の将来価値を予想すると

WFタイプ 3LDK 72.17㎡ 3階 10200万円台(新築時) → 9730万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

駐車場は屋外機械式メインでターンテーブルあり、設置率約27%です。シャッターゲートがあるのは良いのですが作業中雨に濡れますし、サイズ感も最低限のため億ションの駐車場という感じは一切ありません。

機械式駐車場サイズ

地上1段 4台 全長5050mm×全幅1850mm×全高2000mm×重量2000kg 月額40000円
地上2段 4台 全長5050mm×全幅1850mm×全高1550mm×重量2000kg 月額36000円
地上3段 4台 全長5050mm×全幅1850mm×全高1550mm×重量2000kg 月額34000円
地上4段 6台 全長5050mm×全幅1850mm×全高2100mm×重量2000kg 月額38000円
地下1段 6台 全長5050mm×全幅1850mm×全高1550mm×重量2000kg 月額36000円

駐輪場は屋内1階で設置率約151%、アプローチのエレベーターを使うことになりますがウォークスルーとなっていますからそこまで不便には感じないでしょう。

管理費は㎡単価月額約350円、各階ごみ置場はないですが内廊下でディスポーザーあり、住戸階のエレベーターは2基(93戸の6階建てのためゆとりあり・分速90m)あるなど納得しやすい単価でしょう。

周辺分譲マンションの維持費を確認しましょう!

・神楽坂パークハウス 総戸数38戸 管理費㎡単価月額約321円

・ヴィークコート市谷加賀町 総戸数85戸 管理費㎡単価月額約257円

・プラウド新宿牛込柳町 総戸数104戸 管理費㎡単価月額約328円

・ザ・パークハウス市谷加賀町レジデンス 総戸数228戸 管理費㎡単価月額約241円

建設地
外苑東通り側から撮影

【住むレーション】

[大江戸線]

牛込柳町 8:01発
若松河田 8:02着
東新宿 8:04着
新宿西口 8:07着
都庁前 8:10着

牛込柳町 8:02発
牛込神楽坂 8:04着
飯田橋 8:07着
春日 8:09着
本郷三丁目 8:11着
上野御徒町 8:13着

[東西線]

神楽坂 8:00発
早稲田 8:01着
高田馬場 8:05着
落合 8:08着
中野 8:11着

神楽坂 8:00発
飯田橋 8:02着
九段下 8:05着
竹橋 8:07着
大手町 8:10着
日本橋 8:12着

[都営バス]

牛込弁天町 8:05発
~中略~
歌舞伎町 8:23着
新宿駅西口 8:26着

建設地目の前の停留所から新宿駅西口等へダイレクトアクセス可能です。電車のほうが早いですが雨の日や休日新宿で買い物した帰りなどに使うのも便利そうです。

【総評】

検討しやすい新築マンションですね。

都心、都心近接駅近新築マンションの多くが70㎡で12000万円ほどとなっている中で現実的な価格設定です。(2000万円弱お安く感じました)

「新宿区弁天町に住みたいんですー!!」という入り方をされる方は少ないかと思いますが駅近ですし神楽坂へも行き来しやすいため調べてみるととっつきやすい。そしてこの価格、この設備仕様の高さなら住みたいとなる方が多いのではないでしょうか。

予算伸びるなら(伸ばすなら)プラウド文京千石スクエア、プラウド御茶ノ水など山手線内側駅近新築マンションもありますがそれらよりしっかりとお安いですからね…とても買いやすい。 

内廊下ながら外廊下のメリットもあったり、マンションでありながらも乾太くんを設置してくれるなど他とは違う魅力があるってのもいいですよね。

動画もご覧ください!

■ブランズ牛込柳町 建設地周辺レポート・モデルルーム見学後のファーストインプレッション

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