今回ご紹介するのはリビオ氷川台です!

[物件概要]

売主:新日鉄興和不動産
施工:松尾工務店
価格:4200万円台~7000万円台
予定最多販売価格帯:5000万円台・5200万円台(各5戸)
専有面積:54.16㎡〜80.22㎡
総戸数:49戸(うち、事業協力者住戸2戸含む)
規模:6階建て
交通:東京メトロ有楽町線・副都心線「氷川台」駅徒歩9分 東京メトロ有楽町線・副都心線・西武有楽町線「小竹向原」駅徒歩13分
所在地:東京都練馬区羽沢3丁目
竣工予定:平成30年8月中旬

駐車場:8台 平面式駐車場2台(車椅子利用者駐車場1台含む)、機械式駐車場6台、うち事業協力者用1台
駐輪場:100台(上段ラック34台、下段ラック66台)
バイク置場:5台

地図はこちらです↓

画像出典:リビオ氷川台公式HP

氷川台駅最寄りの新築マンションは久しぶりですね。私が物件調査した中では2014年築のグランマークレジデンス以来となります。

リビオ氷川台はいわゆる森に面しています。この森の所有者はリビオ氷川台の土地を所有していた方と同じで建設地においては等価交換という形で新日鉄に譲りました。そのため入札案件ではないという強みがあるものの最上階のすべてのお部屋が地権者住戸となっています。

目の前の森の一部は土地を練馬区に預けて公園になっており、土地所有者の戸建て部分を除けば区により奇麗に整備されていますから殺伐とした森ということもありません。

ただし区所有の土地ではありませんから土地所有者が民間業者に売却してマンションにという可能性もあります。しかしながらリビオ氷川台の最上階を所有している以上は目の前にマンションを建設すれば自身も悪影響を受けるわけで可能性は低いとは思います。森に関しては区が土地を所有しているわけでないことは理解して購入する必要があります。

画像出典:リビオ氷川台公式HP

バルコニー面が森であるというメリットを最大限得られるように玄関ドアは換気機能付きとなっています。また網戸に関してはクリアネットという編み目は細かいのにガラスのように透けて見える商品を採用しているため森が目の前であるがゆえに問題となってくる虫の飛来なども防ぎつつ、森を眺めることができます。

ライバル物件となるブリリア大山パークフロントと違いディスポーザーがないのは残念でしたが食洗機、トイレ手洗いカウンター、複層ガラスなどを採用しています。構造面では二重床・二重天井、床スラブ厚は約180mmから約200mm、天井高は2450mmとなっています。

氷川台駅前にサミットストア、みらいコープ、小竹向原駅寄りにOKストアと日常の買い物環境としてはもともと恵まれているエリアではありましたが2017年12月にオープンしたライフ氷川台店が物件から近く、より便利になりました。

予定価格と間取りの一部を共有いたします!

Cタイプ 南西向き 3LDK 70.17㎡
3階 5800万円台 坪単価273万円

Dタイプ 南西向き 2LDK 54.16㎡
3階 4400万円台 坪単価268万円

Eタイプ 南西向き 2LDK+S 61.64㎡
3階 5000万円台 坪単価268万円

G3タイプ 南西向き 3LDK 63.17㎡ 

画像出典:リビオ氷川台公式HP

2階 5100万円台 坪単価267万円
4階 5400万円台 坪単価282万円

Hタイプ 南西向き 3LDK 72.48㎡

画像出典:リビオ氷川台公式HP

3階 5900万円台 坪単価269万円

4階と5階はバルコニー手摺がガラスとなるため室内で座っているときにもより多くの自然を感じたい方にはおすすめです。

6階の2部屋は地権者住戸となるため販売がありません。

3LDKの割には専有面積を刻んでいるものの引き戸を多く採用するなど有効面積としては70m2の3LDKと差が出にくいように工夫されています。

実際にモデルルームで体感しましたが有効面積はしっかりと取れていました。ただし洗面室、浴室に関しては狭さを感じてしまいました。

周辺相場を確認しましょう!

・サンマンションアトレ氷川台 2002年築 羽沢3丁目 氷川台駅徒歩6分 新築時の坪単価約195万円 現在の坪単価約195万円

・サニーコート氷川台 2004年築 氷川台4丁目 氷川台駅徒歩7分 新築時の坪単価約180万円 現在の坪単価約152万円

・D´クラディア氷川台 2004年築 羽沢3丁目 氷川台駅徒歩7分 新築時の坪単価約205万円 現在の坪単価約220万円

・D´クラディア氷川台レジデンス 2006年築 羽沢3丁目 氷川台駅徒歩7分 新築時の坪単価約210万円 現在の坪単価約215万円

・プラウド桜台 2013年築 桜台3丁目 氷川台駅徒歩6分 新築時の坪単価約255万円 現在の坪単価約275万円

・プラウド氷川台 2013年築 氷川台2丁目 氷川台駅徒歩11分 新築時の坪単価約220万円 直近事例なし

・グランマークレジデンス 2014年築 氷川台2丁目 氷川台駅徒歩11分 新築時の坪単価約225万円 現在の坪単価約220万円

上記相場からリビオ氷川台の将来価値を予想すると

G3タイプ 南西向き 63.17㎡ 4階 5400万円台(新築時) → 4000万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

管理費などの維持費は未定でした。

【住むレーション】

[有楽町線]

氷川台 7:57発
小竹向原 8:00発
池袋 8:06着
飯田橋 8:18着
有楽町 8:29着

[副都心線]

氷川台 7:59発
小竹向原 8:01発
池袋 8:07着
新宿三丁目 8:17着
渋谷 8:24着

リビオ氷川台は小竹向原駅も徒歩圏内となりますが氷川台駅へのほうが容易にアクセスできるため基本的には氷川台駅を利用する方がほとんどと思われます。

【総評】

売主である新日鉄の判断には感動しました。

それはモデルルームを角部屋の70㎡台などのお部屋にせずにあえて戸数の多い中住戸の63㎡台にしたことです。この判断は賛否両論あったはずです。ただこれは購入者の満足度向上につながることでしょう。

本当に素晴らしい。

売主もわかっている話ですが63㎡の3LDKは一般的な考えとして狭いです。本来なら2LDKにすべき広さです。しかしながら建築費の高騰もありリビオ氷川台に限らず70㎡を大きく切る3LDKが増えています。しかし各社のモデルルームはどうでしょうか。実際に60㎡台前半の3LDKをモデルルームにしているところは少ないですね。

70㎡以上の広めのお部屋をモデルルームとして営業さんが「60㎡台前半の3LDKだとこの収納がなくなり、リビングが1畳ほど狭く・・・」と説明することが一般的です。そんな中新日鉄はお客様に現実を見てもらうという真摯な対応に出たわけです。もちろんモデルルームの家具を小さめにするなどの小細工なしにです。これなら購入者の方も入居してから「70㎡以上にしておけばよかった・・・」と後悔する可能性が大きく減ることでしょう。

先ほども述べたように60㎡台前半でありながらも引き戸を多く採用するなど有効面積を増やす工夫がなされています。弱みをすべてさらけ出しつつもそれを強みに変えてしまう。これなら検討者の方も安心して購入することができるでしょう。

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