今回ご紹介するのはリリーゼ国分寺です!

[物件概要]

売主:TNKレジデンス
設計:田中建設一級建築士事務所
施工:田中建設
価格:4498万円~5398万円
専有面積:64.36㎡~66.12㎡
総戸数:20戸
規模:7階建て
交通:JR中央線「国分寺」駅徒歩16分 西武国分寺線・多摩湖線「国分寺」駅徒歩16分
所在地:東京都小平市上水南町4-1-3
竣工予定:2022年8月下旬
入居予定:2023年4月上旬

駐車場:平置4台 月額14000円
駐輪場:42台(2段式ラック) 月額:上段200円(15台)下段400円(17台)電動式3人乗り自転車対応区画500円(10台)
バイク置場:平置4台 月額使2000円

管理費(月額)13900円~14300円
修繕積立金(月額)7100円~7300円
インターネット利用料(月額)935円

地図はこちらです↓

画像出典:リリーゼ国分寺公式HP

国分寺駅から徒歩16分、国分寺市・小金井市・小平市が混在するエリアですが今作は小平市アドレスです。

もともとは遥か昔から当時の大蔵省が所有する土地で住宅がありました。TNKが土地を購入したのは2017年となります。土地を仕入れてから事業化までタイムラグがあるのは少数精鋭スタイルのTNKらしいですよね。

国分寺街道から一歩中へ入ったサレジオ通り沿いに位置しており広大な敷地のサレジオ小中学校、東京学芸大学(幼稚園・小学校・中学校併設)があるなど文教エリアの一角となります。情報通信研究機構の敷地に挟まれており緑豊かな住環境です。少し足を延ばせば小金井公園もあります。

情報通信研究機構があることや複数系統の通り道のため路線バスの運行本数も充実しています。京王バスと立川バスの情報通信研究機構前停留所、銀河鉄道のサレジオ通り停留所どちらもすぐ近くにあり国分寺駅だけではなく武蔵小金井駅へも容易に行き来できます。駅遠ではありますがバスを頼れる駅遠物件です。

南側に隣接するかたちでオリンピック(地下1階に生鮮食品、地下1階と2階は日用品等。見た目よりも大きなスーパーマーケットです。)がありますし国分寺駅へ出れば西友や駅ビル内のお店など選択肢豊富です。斜め向かいにはファミリーマートもあります。自転車であればコーナン併設のサミットストアも便利です。

駅から離れるけども住環境が良く日常の買い物も便利、駅距離はバスがカバーしてくれるなど駅から離れるだけの価値がある駅遠立地と言えるでしょう。ただし、通学校は小平第三小学校で徒歩17分、上水中学校で徒歩15分と距離があるのは子育てファミリーには気になりやすいことでしょう。

外観デザインはシンプルながらも植栽と照明でおしゃれなものとしていますし、バルコニー隣戸境の隔て板はスラブtoスラブにするなど総戸数20戸ながらもチープに見えない分譲マンションらしいものとしてくれています。

予定価格と間取りの一部を共有いたします!

Aタイプ 3LDK 65.15㎡

画像出典:リリーゼ国分寺公式HP

2階 4698万円 坪単価238万円

Bタイプ 3LDK 65.15㎡

画像出典:リリーゼ国分寺公式HP

4階 4998万円 坪単価253万円
5階 5098万円 坪単価258万円
6階 5198万円 坪単価263万円

Brタイプ 3LDK 65.15㎡

画像出典:リリーゼ国分寺公式HP

3階 4998万円 坪単価253万円

Cタイプ 3LDK 64.36㎡

画像出典:リリーゼ国分寺公式HP

2階 4598万円 坪単価236万円
3階 4618万円 坪単価237万円
4階 4658万円 坪単価239万円
6階 4698万円 坪単価241万円

Dタイプ 3LDK 66.12㎡

画像出典:リリーゼ国分寺公式HP

3階 4798万円 坪単価239万円(2LDK+S)
5階 5198万円 坪単価259万円
7階 5398万円 坪単価269万円

Dgタイプ 2LDK+S 66.12㎡

画像出典:リリーゼ国分寺公式HP

1階 4498万円 坪単価224万円

平均坪単価は約245万円です。

間取りは単調な田の字が主ですし、いつもながらではありますが価格のとっつきやすさを優先させるため専有面積を刻んでいます。

角の窓面が素晴らしいですね。足元から2m弱伸びる北側の窓からは情報通信研究機構の敷地にある木々を望むことができます。

主開口部は東向きとなりますがこちらも情報通信研究機構の敷地で木々で囲まれた平面駐車場部分となっているため苦しくありません。もちろん駅遠ですから南方位であったのであれば尚良かったのですが絶対に南方位でなきゃ嫌だということでなければ条件の良い東向きですから受け入れやすいことでしょう。東京学芸大学内に辻調理師専門学校の建物が建設されますがだいぶ離れています。

1階住戸も情報通信研究機構の植栽が緑のカーテンとなってくれますし、テラスに水栓が設置されるなど条件悪くありません。

一番南側の列はオリンピックの建物が気になってきますが主開口部は東のため風通しと採光を取り入れる南窓と思えば悪くないでしょう。4階以上になると南側も眺望がひらけてきます。

設備仕様としてはディスポーザーはありませんし床暖房もありません。ただ、天然木オーク材突板フローリング、天然木突板のオリジナルキッチン、食器棚、珪藻土左官壁(緑豊かな環境に合うよう今作は白系)などいつものリリーゼらしい美しい内装となっています。トイレ手洗いカウンターがないのは惜しいですがこの単価でも玄関前カメラ付きインターホンとしてくれるのは嬉しいところです。

構造は二重床・二重天井、基本天井高2450mm、サッシ高は低めですが窓面に恵まれた角住戸が多く設定されています。リリーゼブランドお馴染みの耐震等級2(災害時の避難場所となる建物と同レベル)としています。7階建てと背も高いためリリーゼブランドでよくある壁式構造ではありません。

周辺相場を確認しましょう!

・シティパル武蔵国分寺 1998年築 国分寺駅徒歩23分 小平市上水南町 新築時の坪単価約205万円 現在の坪単価約150万円

・ライオンズガーデンテラス武蔵小金井 2000年築 小平市回田町 武蔵小金井駅バス10分 新築時の坪単価約160万円 現在の坪単価約115万円

・プリンスハイツ国分寺 2002年築 国分寺市本多 国分寺駅徒歩12分 新築時の坪単価約185万円 現在の坪単価約200万円

・グランシティ国分寺Ⅰ 2008年築 国分寺市東恋ケ窪 国分寺駅徒歩13分 新築時の坪単価約230万円 現在の坪単価約205万円

・ベリスタ国分寺 2009年築 国分寺市本多 国分寺駅徒歩9分 新築時の坪単価約260万円 現在の坪単価約235万円

・センチュリー国分寺悠凛 2021年築 国分寺駅徒歩13分 国分寺市本多 新築時の坪単価約250万円 直近売り出し事例なし

・ジオ国分寺 2023年竣工予定 国分寺駅徒歩17分 国分寺市東恋ケ窪 新築時の坪単価約250万円 建設中(完売)

上記相場からリリーゼ国分寺の将来価値を予想すると

Bタイプ 3LDK 65.15㎡ 4階 4998万円(新築時) → 4500万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

駐車場は建物下(住戸との行き来では雨に濡れます)で平置き4台のみです。

サイズ 幅2500mm×長さ5000mm×高さ2300mm

駐輪場は1世帯2台は確保できます。3人乗りラックは10台です。

維持費は管理費㎡単価月額約216円、ディスポーザーはないですし外廊下ではありますが総戸数20戸としては重たくないですね。これまでのリリーゼマンションと異なり第三者管理方式を採用しています。

ごみ置場は屋内となっており生ごみのみ当日の朝しか出せないルールとなっています。24時間ごみ捨て可能に慣れてしまっている方は注意が必要です。

周辺分譲マンションの維持費を確認しましょう!

・プリンスハイツ国分寺 総戸数30戸 管理費㎡単価月額約124円

・グランシティ国分寺Ⅰ 総戸数38戸 管理費㎡単価月額約190円 ※ディスポーザーあり

・ジオ国分寺 総戸数80戸 管理費㎡単価月額約252円 ※ディスポーザーあり

外観

【住むレーション】

[路線バス]

情報通信研究機構前 7:42発
本多四丁目 7:44着
本多二丁目 7:46着
本町 7:47着
国分寺駅北口 7:52着

情報通信研究機構前 7:46発
本多五丁目 7:47着
貫井北町五丁目 7:48着
学芸大正門 7:49着
東京経済大学入口 7:51着
貫井北町一丁目 7:51着
貫井北町 7:52着
本町五丁目 7:53着
武蔵小金井駅北口 8:00着

情報通信研究機構前 7:41発
~中略~
花小金井駅北口 8:03着

サレジオ通り 7:50発
国分寺駅北口 7:56着

[中央快速線]

国分寺 7:26発
新宿 7:53着
四ツ谷 7:59着
御茶ノ水 8:04着
神田 8:06着
東京 8:09着

本数は多くないですが通勤特別快速へ乗車すると次の停車駅は新宿です。

特別快速は三鷹→中野→新宿です。

国分寺 8:03発
武蔵小金井 8:06着
東小金井 8:09着
武蔵境 8:11着
三鷹 8:15着
吉祥寺 8:17着
西荻窪 8:20着
荻窪 8:23着
阿佐ヶ谷 8:25着
高円寺 8:27着
中野 8:30着
新宿 8:36着
四ツ谷 8:42着
御茶ノ水 8:47着
神田 8:49着
東京 8:52着

国分寺 8:04発
西国分寺 8:06着
国立 8:08着
立川 8:11着
日野 8:15着
豊田 8:18着
八王子 8:23着

もう数年かかりそうですがグリーン車2両が増結されます。

東京 20:05発
~中略~
新宿 20:20発
~中略~
国分寺 20:44着

平日夜ラッシュ時間帯の通勤快速もあります。

時間帯や種別にもよりますが新宿まで30分前後、東京まで45分前後です。

[西武国分寺線]

国分寺 8:01発(始発)
恋ヶ窪 8:03着
鷹の台 8:06着
小川 8:08着
東村山 8:13着

[西武多摩湖線]

国分寺 8:07発(始発)
一橋学園 8:10着
青梅街道 8:12着
萩山 8:15着
八坂 8:18着
武蔵大和 8:21着
多摩湖 8:24着

【総評】

いつもお伝えしているところですが駅から離れるマンションは価格が安いのは当然のことです。離れたからこそ得られるものが価格以外にどれだけあるのかというのが大きなポイントとなります。

リリーゼ国分寺は駅から離れただけの価値を感じやすい駅遠マンションです。

北窓からの眺望は癒されます…選べるうちは北に大窓があるAタイプかBタイプ、もしくは南に大窓があるDタイプの4階以上がおすすめとなります。個人的には窓が網入りとならない北に大窓があるAタイプとBタイプが好みでした!次期販売ですが最上階のEタイプは両面ルーフバルコニーとなっているなど特徴的で気になりました。最上階は1フロア2戸で屋内廊下となります。

価格に関しては主開口部が東であることと小平市であることからもう少しお安いと嬉しかったですがそう思うのは価格がお求めやすいことが多いリリーゼブランドだからであるだけでけして割高だとは感じません。角住戸比率も高いですし、やはりあのリビング大窓は住んだ後の満足度に期待ができますから中央線沿線希望で駅距離と通学校が遠いことが許容できるのであれば検討候補の一つにされることおすすめいたします。

駅遠ではありますがリリーゼブランドのコンセプトからしてディンクスさんにも合ってくるでしょう。3LDKのため仕事部屋が確保しやすいだけでなく緑を望める洋室も多いため気持ちの良い仕事環境とできそうです。

動画もご覧ください!

■リリーゼ国分寺 建設地周辺レポート・建物内モデルルーム見学後のファーストインプレッション

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