今回ご紹介するのはバウス川口新井宿です!

[物件概要]

売主:中央日本土地建物
設計:長谷工コーポレーション
施工:長谷工コーポレーション
価格:3288万円~4988万円
専有面積:59.28㎡~85.06㎡
総戸数:158戸
規模:7階建て
交通:埼玉高速鉄道「新井宿」駅徒歩7分
所在地:埼玉県川口市大字新井宿字門下
竣工予定:2023年4月

駐車場:95台(うち身障者用駐車場1台、機械式88台、平置き6台(カーシェア1台含む)(月額3900円~10000円)
ミニバイク置場:平置き4台(月額3000円)
自転車置場:サイクルポート158区画(月額無料)

管理費(月額)11600円~16600円
修繕積立金(月額)6880円~9870円

地図はこちらです↓

画像出典:バウス川口新井宿公式HP

埼玉高速鉄道の新井宿駅から徒歩7分、駅前通りを東へ進み一つ折れればすぐに建設地ということでわかりやすい道のりではありますがガードレールが途切れ途切れだったり狭かったりするのはやや気になるでしょうか。

また、駅から建設地までの間にある駅近(駅徒歩3分)のヴィスタマークス川口新井宿(2006年築)、テラッツァルーチェ(2009年築)の中古マンションが坪単価120万円ほどで購入できる中で駅徒歩7分で平均坪単価180万円を超えてきますからいかに新築好きであるかを試されることとなります。とはいえお久しぶりの新築マンションですから新築派にとっては嬉しい出物と言えるでしょう。もちろん戸建てとのバッティングエリアとはなります。

駅前が栄えているわけではないのですが2019年にイオンスタイル新井宿駅前がオープン、自転車や車であれば2021年に建て替えオープンしたイオンモール川口へもサクッと行き来できますし、さらに建設地目の前にはマツモトキヨシと24時間営業の西友がありますから日常の買い物利便性は高めです。

さらにさらに…きましたね~!!

高速道路の川口PAと一体型のイイナパーク川口が2022年4月25日全体開園(一部は以前からあり)となりました!!

イイナパーク川口だけでなくハイウェイオアシスは車でなくとも入れますからボーネルンドがプロデュースした屋内外あそび場ASOBooN(アソブーン)、レストランや売店も容易に利用できます。

高速道路とは別に一般道利用の駐車場もありますから車での行き来も容易ですが建設地からは徒歩8分と近いですから徒歩か自転車でも十分でしょう。エリア柄車を所有する方ばかりですからそれに合わせて車で行き来しやすい施設が多く立ち並んでいます。

通学校は桜町小学校で徒歩9分、神根中学校で徒歩23分と近くもないですし道のりも整っているというわけではないのですがイイナパーク川口だけでなく元々あるグリーンセンターなど少し足を延ばせば公園関係は充実しています。

建物は3棟構成となっています。元々は大きな戸建て(建物より緑が多い)がありました。長谷工施工ですが土地仕入れは日本土地建物の非長谷工案件です。

南西向きのエアリーレジデンス、南東向きのブルームレジデンス、北東向きのカームレジデンス、西友の建物も背が低いですし、周りも戸建てばかり(少し歩けば一低層)ですから眺望や採光面に関しては恵まれています。子育てファミリー向けのマンションでありながらも北東向きがあるのはどうなのかなぁ~と思っていたのですが価格を見て納得しました。とにかく価格勝負感も強い中で北東向きは専有面積も抑えて3500万円前後をボリュームゾーンとしています。さらに第二期ではカームレジデンス限定(68㎡以上)で諸費用50万円分サービスも実施するとのことです。予算抑えてどうしても新築マンションに住みたいという層が主なターゲットですから北東向きとはいえ引き合い多そうです。

今回嬉しかったのが外観やエントランスアプローチ、共用部のかっこよさです!

バウスらしく列によってガラス手摺の色を変えていたり住戸との間のコンクリートをせり出させて隔て板はスラブtoスラブ(一部コンクリート)、外壁はレンガ調タイルを採用。アプローチは植栽豊かなものとしていますし、ラウンジも一層ではあるものの折り上げ天井&大窓から棟との間の植栽を望める(機械式駐車場の手前に壁をもってきているのが素晴らしい!)素敵な空間としてくれています。

背中側も外からよく見える一部だけですがガラス手摺としてくれています。

価格と間取りの一部を共有いたします!

[エアリーレジデンス]

A1タイプ 4LDK 85.06㎡
2階 4798万円 坪単価186万円
3階 4868万円 坪単価189万円
5階 4988万円 坪単価193万円

A2タイプ 3LDK 75.64㎡

画像出典:バウス川口新井宿公式HP

2階 3998万円 坪単価174万円

A3タイプ 3LDK 75.63㎡
5階 3998万円 坪単価174万円
6階 4078万円 坪単価178万円

A4タイプ 3LDK 75.64㎡

画像出典:バウス川口新井宿公式HP

4階 4098万円 坪単価179万円
6階 4188万円 坪単価183万円

A5タイプ 3LDK 75.64㎡
2階 3998万円 坪単価174万円

A6タイプ 3LDK 75.64㎡
3階 4068万円 坪単価177万円
5階 4158万円 坪単価181万円

A7タイプ 3LDK 75.64㎡
3階 4068万円 坪単価177万円

A8タイプ 3LDK 70.69㎡
2階 3838万円 坪単価179万円
3階 3888万円 坪単価181万円
4階 3918万円 坪単価183万円
5階 3968万円 坪単価185万円
6階 3998万円 坪単価187万円
7階 4088万円 坪単価191万円

A9タイプ 3LDK 70.69㎡
2階 3838万円 坪単価179万円
3階 3888万円 坪単価181万円
4階 3918万円 坪単価183万円
5階 3998万円 坪単価187万円

A10タイプ 4LDK 79.52㎡

画像出典:バウス川口新井宿公式HP

2階 4498万円 坪単価187万円
7階 4788万円 坪単価199万円

[ブルームレジデンス]

B5rタイプ 4LDK 85.87㎡
6階 5588万円 坪単価215万円

B3タイプ 3LDK 74.4㎡
2階 4138万円 坪単価183万円

[カームレジデンス]

C1タイプ 2LDK 59.28㎡
7階 3288万円 坪単価183万円

C2タイプ 3LDK 62.2㎡
4階 3300万円台 坪単価175万円(予定)
7階 3498万円 坪単価185万円

C7タイプ 3LDK 68.40㎡

画像出典:バウス川口新井宿公式HP

1階 3500万円台(予定・C7tタイプ) 坪単価169万円
2階 3500万円台 坪単価169万円(予定)
3階 3600万円台 坪単価174万円(予定)
4階 3600万円台 坪単価174万円(予定)
5階 3700万円台 坪単価178万円(予定)
6階 3800万円台 坪単価183万円(予定)
7階 3900万円台 坪単価188万円(予定)

平均坪単価は約185万円です。

完全アウトフレームであれば嬉しかったものの田の字とはいえアイランドキッチン住戸など選ぶ楽しさもあります。

マグネットパネルとコンセントありのファミリーステーションはファインシティ新越谷で見たのが初でしたが(ファミリーウォールという名前でした)また見れて嬉しかったです。予定表や鍵、スマホなどの拠点として活躍しそうです。

設備仕様としてはディスポーザーはないですが食洗機が付いています。北東向きで売りにくいカームレジデンスは食器棚が標準装備です。浴室ブラケットライト、トイレは古めかしいタンク式など室内に関しては単価なりに抑えられてしまっています。構造は直床・二重天井です。大宮台地のため地盤面を気にされる方にも合ってきます。

共用施設はエントランスホール横にコミュニティラウンジとワークラウンジ、北東側にBBQ(シェアリングサービスあり)などもできるプレイベースがあります。

周辺相場を確認しましょう!

・ダイアパレス川口新井宿 2003年築 新井宿駅徒歩7分 新築時の坪単価約120万円 現在の坪単価約105万円

・マイキャッスル川口ラフィナート 2004年築 新井宿駅徒歩4分 新築時の坪単価約115万円 現在の坪単価約95万円

・ヴィスタマークス川口新井宿 2006年築 新井宿駅徒歩3分 新築時の坪単価約130万円 現在の坪単価約120万円

・テラッツァルーチェ 2009年築 新井宿駅徒歩3分 新築時の坪単価約165万円 現在の坪単価約125万円

上記相場からバウス川口新井宿の将来価値を予想すると

A4タイプ 3LDK 75.64㎡ 6階 4188万円(新築時) → 3100万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

駐車場は屋外機械式が主で設置率約59%と物足りない感じはあるもののメインターゲットは若年層と感じましたから車を持たない人も多いですかね。エリア柄持たない人のほうが少ないとはいえ、周辺住民と新住民では価値観が異なることはよくあることですので。(最近は車マストと思えるような立地でも持たない人も多いと感じます)

駐輪場は東側に全戸分のサイクルポート完備としっかりしたものとなっています。

管理費は㎡単価月額約195円、ディスポーザーありなら嬉しかったもののスケールメリットは活かされていますね。エレベーターはエアリーレジデンスとカームレジデンスに1基づつあります。

周辺分譲マンションの維持費を確認しましょう!

・ダイアパレス川口新井宿 総戸数188戸 管理費㎡単価月額約190円

・マイキャッスル川口ラフィナート 総戸数137戸 管理費㎡単価月額約155円

・ヴィスタマークス川口新井宿 総戸数58戸 管理費㎡単価月額約294円

・テラッツァルーチェ 総戸数63戸 管理費㎡単価月額約210円

建設地

【住むレーション】

[埼玉高速鉄道(南北線直通)]

新井宿 8:03発
鳩ヶ谷 8:05着
南鳩ヶ谷 8:08着
川口元郷 8:10着
赤羽岩淵 8:14着
志茂 8:16着
王子神谷 8:19着
王子 8:21着
西ヶ原 8:24着
駒込 8:26着
本駒込 8:29着
東大前 8:31着
後楽園 8:34着
飯田橋 8:37着
市ヶ谷 8:39着
四ツ谷 8:42着
永田町 8:45着
溜池山王 8:47着
六本木一丁目 8:50着
麻布十番 8:53着

新井宿 8:10発
戸塚安行 8:12着
東川口 8:15着
浦和美園 8:18着

【総評】

はっきり言っていしまえば周辺相場から見れば割高です。周辺だけでなく埼玉高速鉄道線内で中古もOKであればもっとおすすめしやすい立地のマンションもあります。戸建てもあります。あくまで新築好きのためのマンションです。

ただ、新築好きが買うんだから新しいだけで買ってくれるでしょ~という残念な新築マンションであれば大きな声で「中古を買うべき!!」と言えるのですがこれだけ立派な(今の時代の単価として)新築マンションであれば買う理由を見つけやすいですよね。新築ということ以外にも強みがあるのですから。

新築好きでご予算がこれ以上伸びない(伸ばしたくない)ということであれば価格以上の満足度を提供してくれる新築マンションだと思います。

広域検討者に合う目に優しい価格の新築マンションという感じではありませんが、川口市内にお住いの一次取得検討で目に優しい新築マンションをお探しの方にはしっかりとハマる(あまり気にしないであろう室内スペックは抑えつつも他にコストをかけている&若年層にハマりやすい質感)と感じました!

「広域検討者ではなく市内の一次取得層にハマるものをつくろう」と意識していると強く感じました。ターゲット層とそれに合わせた商品力、そして価格がブレていないため埼玉高速物件としてはそこそこスピード感ある販売になると思われます。(地元向けだと後半戦がきつくはなりがちですが)

動画もご覧ください!

■バウス川口新井宿(イイな!BASE KAWAGUCHI) 建設地周辺レポート イイナパーク川口訪問!!

■条件が近しいマンションなのにリセールバリューに大きな差があるのはなぜですか?

チャンネル登録もよろしくお願いいたします!!

関連記事

デニーズ川口新井宿店へ行ってみた!~テラッツァ・ルーチェ(プロパスト)~(外部サイトスムログに飛びます)

メイツ川口元郷 価格と間取り 建物内モデルルーム訪問

ブランシエラ川口The Airy Site 価格と間取り モデルルーム訪問

ウィルローズ鳩ヶ谷エディオ 価格と間取り モデルルーム訪問

リビオシティ川口元郷 価格と間取り かなりきついですね

ルピアグランデ浦和美園 予定価格と間取り モデルルーム訪問


新築マンションの資料請求はこちら!

マンションマニアへ相談できます!

マンションマニアがプロデュースした売却相談サービス

マンションカウンター公式HP

コメントを残す

メールアドレスが公開されることはありません。 * が付いている欄は必須項目です