今回ご紹介するのはルピアグランデ浦和美園です!

[物件概要]

売主:中央住宅
施工:長谷工コーポレーション 
価格:2400万円台~4500万円台
専有面積:65.41㎡~82.62㎡
総戸数:340戸
規模:15階建て
交通:埼玉高速鉄道線「浦和美園」駅徒歩8分
所在地:埼玉県さいたま市岩槻区美園東一丁目
竣工予定:2020年1月下旬

駐車場:平置238台(内身障者用1台)他来客用3台
駐輪場:サイクルポート340区画
バイク置場:34台(ミニバイク24台含む)

地図はこちらです↓

画像出典:ルピアグランデ浦和美園公式HP

ポラスで暮らそう~♪

埼玉県民であれば知らない人は少ないでしょう。そう!戸建で有名なポラスグループ「中央住宅」の分譲マンションとなります。当ブログにおいても中央住宅の分譲マンションブランドであるルピアコートに関しては数物件取り上げてきましたが今回はルピアグランデとなります。ルピアグランデブランドは浦和美園が初となり、中央住宅にとっても歴史の1ページを刻む気合いの入った大規模マンションとなります。

立地条件としては浦和美園駅から徒歩8分。浦和美園エリアでの大規模マンション1弾目のセンターフィールド(ナイナイの広告が懐かしい)、第二弾目のウエリス浦和美園(ベッキーだよ~!)に続く第三弾目となり3物件の中では一番駅から離れますが歩道がしっかりと整備されていますから恵まれた徒歩8分となります。

センターフィールドとウエリスとの一番の違いは区が違うことです。センターフィールドとウエリスはさいたま市緑区、ルピアグランデはさいたま市岩槻区となります。そのため2019年4月に開校する美園北小学校には通えない(そもそも選択制ではあるが新設校は人気が出やすい)・・・と思っていたらルピアグランデは特別区扱いとなるようで美園北小学校に通えるそうです。

2018年4月26日にさいたま市が出した美園地区新設小・中学校の通学区域に関する資料を見る限りはルピアグランデに住まう方で美園北小学校を卒業した場合は指定校の城南中学校だけではなく美園中学校にも通えるようです。

ただしすでに違う小学校に通っており美園北小学校を卒業しない場合は美園中学校を選択できないようですね。

このあたりは行政の判断でいかようにでも変更されてしまうためあまりあてにはならないのですが現状では上記のような状況です。

浦和美園エリアは開発エリアですから上記のように新しい学校の新設や商業施設のオープンが相次いでいるわけですが駅周辺の土地の利用状況を見る限りは駅徒歩10分圏内で大規模マンションは今回のルピアグランデで打ち止めとなるかもしれないですね。戸建に関しては今後も多く供給されていきますが大規模マンションを建設するような土地はあまりありません。できてもルピアグランデより遠くなる可能性が高くなります。

そのため現状では第二弾目のウエリスと第三弾目のルピアグランデと供給過多な状況ではあるのですが完売してしまえば後発が出ないため中古市場がメインとなり安定的に相場が動いていくようになるかもしれません。

現状の相場としては下記のとおりです。

・センターフィールド浦和美園 2008年築 浦和美園駅徒歩4分 新築時の坪単価約140万円 現在の坪単価約125万円

・ドルフィーノ浦和美園 2015年築 浦和美園駅徒歩3分 新築時の坪単価約160万円 直近事例なし

・ウエリス浦和美園サウステラス 2016年築 浦和美園駅徒歩7分 新築時の坪単価約175万円 現在の坪単価約140万円

・ウエリス浦和美園ノーステラス 2018年築 浦和美園駅徒歩9分 新築時の坪単価約170万円 新築販売中

築10年を迎えたセンターフィールドが坪単価125万円ほどです。これがあと10年経過したときに坪単価100万円を維持していたら立派ですね。

ルピアグランデ浦和美園の予定価格と間取りの一部を共有いたします!

[西南西向き]川・ウエリス浦和美園方面

A-2タイプ 3LDK 65.41㎡
3階 2488万円 坪単価125万円
7階 2958万円 坪単価149万円
11階 3038万円 坪単価153万円

[南東向き]公園予定地方面

B-1タイプ 4LDK 83.39㎡(ピアキッチン)

画像出典:ルピアグランデ浦和美園公式HP

3階 4048万円 坪単価160万円
7階 4128万円 坪単価163万円
11階 4208万円 坪単価166万円
15階 4318万円 坪単価171万円

B-4タイプ 3LDK 70.61㎡
3階 3248万円 坪単価152万円
7階 3328万円 坪単価155万円
11階 3408万円 坪単価159万円
15階 3518万円 坪単価164万円

B-7タイプ 3LDK 73.74㎡(ピアキッチン)
3階 3418万円 坪単価153万円
7階 3498万円 坪単価156万円
11階 3578万円 坪単価160万円
15階 3688万円 坪単価165万円

[東南東向き]戸建方面

C-5タイプ 3LDK 73.64㎡
3階 3398万円 坪単価152万円
7階 3478万円 坪単価156万円
11階 3558万円 坪単価159万円
15階 3668万円 坪単価164万円

C-8タイプ 4LDK 82.62㎡(ピアキッチン)
3階 4008万円 坪単価160万円
7階 4088万円 坪単価163万円
11階 4168万円 坪単価166万円
15階 4278万円 坪単価171万円

ルピアグランデ浦和美園の将来価値を予想すると

B-7タイプ 3LDK 73.74㎡ 7階 3498万円(新築時) → 2680万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

ピアキッチンに関しては過去にルピアコートをご紹介した際にもご説明していますが住まいの真ん中にキッチンをもってくる発想となっておりダイニングテーブルもセットとなっています。食洗機と食器棚も標準装備としています。ディスポーザー、キッチン水栓はタッチレス、ダイニングコンセント(テーブルでホットプレートなどを使う際にコードを跨がない)などなどキッチン周りは充実しています。

その他の部分でも小さいお子様が洗面室に入ってしまわないように鍵の位置を高くしたりするなどルピアコートお馴染みの「とどかない錠」も採用されていました。

共用廊下に面するお部屋の窓には残念ながら可動式ルーバー面格子はないのですが両端に目隠しパネルをしているため視線を気にせず空気の入れ替えはできます。玄関前にはしっかりとアルコーブを設けています。構造は直床です。

子供の帰宅をスマホにお知らせしたり鍵のかけ忘れをスマホに通知したりすることができるワイレモというトータルホームセキュリティシステムを埼玉県内で初採用しています。

ランドスケープにゆとりがあるのがとても魅力だと感じました。

まず全戸分にサイクルポートを完備しています。ちゃんと隣との間にパイプもあるため風が強い日にドミノ倒しになる心配もありません。

サイクルポートの利便性は言わずもがなですがそれ以上に入居後に揉め事にならないのがいいですね。設置率が低ければ自転車置き場が足りずに増設を計画したりと揉めますし、例え200%あっても大きい自転車は置けないなど制限があったりするのですがそれでも置く人がでてきて揉めたり・・・サイクルポートだと全住民に平等なスペースが与えられているわけで利便性はもちろん揉め事が起きにくいというメリットもあります。

サイクルポートだからこそ自転車でサクッとイオンモールやウニクスに出かけられるのはいいですねぇ~。私自身もサイクルポートがある大規模マンションを購入して住んだことがあるのですが自然と自転車に乗る機会が増えましたね。ラック式だと隣のをズラして~とかめんどくさいですし、タワーマンションなどでよく見かけますが2階などに駐輪場が設けられていると雨には濡れなくていいのですが専用のエレベーターを使う必要があったりで少し手間なんですよね。

マンションの周りに商業施設が多くフラットな道のりなので自転車をフル活用できることでしょう。

駐車場に関しては設置率70%ですべて平置きです。

平置きの駐車場を用意するだけでなくセンタープロムナードを設けてデザイン性にも考慮しています。平置き駐車場の利便性が高いことはたしかなのですが大規模マンションの場合に平置き駐車場だと後ろから見たときにのっぺらぼうになってしまいがちなのですがセンタープロムナード含めて各所に植栽を設けているためパッと見たときにのっぺりしてないのがいいですね。月額3000円から6000円です。

共用施設はゲストルーム、キッズルーム、パーティールームがあります。

管理費は70㎡でも13000円ほどの予定となっており修繕積立金やインターネット代を合わせても月額20000円前後の予定です。管理体制は管理員日勤勤務です。

【住むレーション】

[埼玉高速鉄道(南北線直通)]

浦和美園 8:02発
飯田橋 8:43着
永田町 8:50着
目黒 9:06着

座って通勤できるのがいいですね。

【総評】

住まう方のことを思ってつくっているのがしっかりと伝わってきます。ソフトの面では小学校の登校班集合場所はここでどうですかぁ~と最初から案を出してくれており、その場所はエントランスホールからは離しています。これが最初から決まっていないとエントランスホールで集まることになり通勤する住民の妨げになってしまうなんてこともあります。最初から集まる場所(サブエントランス)を設けてくれているのは愛を感じますね。

まぁ~これと言って大きな欠点がないですね。価格、設備仕様、間取り、ランドスケープなどなど粗探ししても見つかりません(笑)しいていえば340戸に対してエレベーター3台は少ないかなと。(1台はエントランスから離れた場所にあるため)

ピアキッチン以外のお部屋でも食器棚は付いているのですが単価がさほど変わらないので選べるうちはピアキッチン採用の間取りを選んだほうが満足度は高いのではないでしょうか。こればかりは好き嫌いがあるのでなんともですがあのダイニングテーブルも付いてくるのはものすごく魅力的です。

3500万円出せば平均的なお部屋が購入できますから管理費など合わせても月額12万円を切ります。それでいて駅にもほど近くて大型の商業施設も近くにある・・・。

手が届きやすいにも関わらず安かろう悪かろうでないのがいいですよね。

第二弾のウエリスでさえ完成在庫がある状況ですし、すぐに売れてしまうことはないのでしょうけども第一期で購入すると駐車場が確実にgetできるのは魅力に感じちゃいますね。70%の設置率なのでものすごく足りなくなるということはなくとも埋まる台数であることはたしかです。

しかし坪単価125万円のお部屋は何倍になるのか・・・。すでに申し込み多数のようです。

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ルピアグランデ浦和美園の物件詳細はコチラ

~2018年6月13日追記~

維持費が発表されましたので共有いたします!

B-4タイプ 3LDK 70.61㎡

管理費12500円(月額)
修繕積立金:6360円(月額)

駐車場:3000円・6000円(月額)


2 件のコメント

  • >2018年4月26日にさいたま市が出した美園地区新設小・中学校の通学区域に>関する資料を見る限りはルピアグランデに住まう方で美園北小学校を卒業>した場合は同じく2019年4月に新設される美園南中学校に通えるようです。

    通えないでしょ
    このエリアは美園中か城南中になるって記載ありますが?

    どこに記述があるのでしょうか教えてください

    • 検討者様

      マンションマニアです!

      ご指摘ありがとうございます!

      再度確認したところ指定校の城南中だけではなく「美園中学校」も選択できるとのことでした。

      そのため本文を

      ~2018年4月26日にさいたま市が出した美園地区新設小・中学校の通学区域に関する資料を見る限りはルピアグランデに住まう方で美園北小学校を卒業した場合は指定校の城南中学校だけではなく美園中学校にも通えるようです。~

      に訂正いたしました。

      引き続きよろしくお願いいたします。

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