今回ご紹介するのはザ・パークハウス浦和レジデンスです!

[物件概要]

売主:三菱地所レジデンス
施工:川口土木建築工業
予定価格:未定
専有面積:55.72㎡~72.17㎡
総戸数:108戸(事業協力者1戸含む)
規模:15階建て
交通:JR各線「浦和」駅(アトレ北口)徒歩7分(アトレ北口改札口/ICカード専用、利用時間7:00~24:15)、同駅(西口)徒歩9分
所在地:埼玉県さいたま市浦和区常盤1丁目
竣工予定:2020年1月下旬

駐車場:40台(機械式39台、身障者用平置1台)
自転車置場:216台(平置40台、2段ラック下部スライド式176台)、他にレンタサイクル用2台(平置)
バイク置場:3台
ミニバイク置場:1台

地図はこちらです↓

画像出典:ザ・パークハウス浦和レジデンス公式HP

目の前にパークスクエア浦和常盤があることでドミノマンションかと思っていたのですが住戸部分をうま~く横にズラしていたのでドミノになるのは2列のみでした。

歴史がある街ですから間口税(江戸時代は間口の広さで税金を決めていた)の関係で横に長い土地が多く、パークスクエア浦和常盤、ザ・パークハウス浦和レジデンスに限らずドミノ地帯として有名です。

ドミノ一例 画像出典:グーグルマップ

マンション好きとしては悲しいことですし行政がどうにか対応できなかったのかなどと思ってはしまいますが土地所有者としても行政に開発を制限されてしまっては困りますし、街の発展を考えると仕方のないことなのでしょう。でも浦和エリアを歩いているとあまりにも酷いドミノ状態、いわゆる壁ドンマンションが多くて良い気持ちにはなりません。

ザ・パークハウス浦和レジデンスに関しては2列を除いてパークスクエア浦和常盤とは被らないものの全体的に眺望(抜け感)、採光に優れたお部屋は少なめですからそこは妥協点となります。

その代わり価格はリーズナブルです。

おそらくですが土地仕入れの段階で目の前に住友不動産のマンションが建設される計画がおおよそわかっており土地をお安く仕入れられたのではないでしょうか。価格面では今の市況からするとだいぶ頑張ったものとなっています。

予定価格と間取りの一部を共有いたします!

[西向き]

Aタイプ 2LDK 55.72㎡

画像出典:ザ・パークハウス浦和レジデンス公式HP

2階 3600万円台 坪単価213万円
5階 3800万円台 坪単価225万円
9階 4000万円台 坪単価237万円
13階 4200万円台 坪単価249万円

[南向き]

Bタイプ 3LDK 63.44㎡(パークスクエア浦和常盤と被ります)

画像出典:ザ・パークハウス浦和レジデンス公式HP

2階 3900万円台 坪単価203万円
5階 4100万円台 坪単価213万円
9階 4300万円台 坪単価224万円
13階 4500万円台 坪単価234万円

Cタイプ 3LDK 66.03㎡
2階 4400万円台 坪単価220万円
5階 4700万円台 坪単価235万円
9階 4900万円台 坪単価245万円
13階 5200万円台 坪単価260万円

F1タイプ 3LDK 70.29㎡

画像出典:ザ・パークハウス浦和レジデンス公式HP

2階 4800万円台 坪単価225万円
5階 5300万円台 坪単価249万円
9階 5600万円台 坪単価263万円
13階 5900万円台 坪単価277万円

Gタイプ 3LDK 72.17㎡
3階 5400万円台 坪単価247万円
5階 5700万円台 坪単価261万円
9階 6000万円台 坪単価274万円
13階 6300万円台 坪単価288万円

パークスクエア浦和常盤と被るBタイプと被らないCタイプを比べると単価差がわかりやすいですね。

Bタイプの63㎡台3LDKというのは数字上はかなり厳しいものがありますが共用廊下側の洋室もアウトフレームとしていますので有効面積としては取れています。

リビングinの洗面室は一般的に嫌われがちですが個人的にはむしろリビングin推しです。夏も冬も扉を開ければリビングと温度差が変わらないというのが魅力的で私が住まいを選ぶ際はできるだけリビングinから選びます。プライバシー性は劣るのですけども非リビングinの急激に温度が変わるのがほんと苦手で・・・。

Eタイプ(予定価格が出ていませんでした)とAタイプは田の字ではなく面白味のある間取りですので南向きにこだわらないのであればおすすめしやすいです。

1階部分は自転車置き場となるため住戸がありません。

設備仕様はディスポーザー、食洗機、ミストサウナ、専有部Wi-Fi(ザ・パークハウスブランド初)、可動式ルーバー面格子、浴室埋め込み型ダウンライト、バルコニー隔て板などなど充実、構造面でも二重床・二重天井としています。玄関前にもゆとりがあります。オイコスブランドでは「地所さんそりゃないよ~」と思ってしまうことも多々あるのですが・・・ザ・パークハウス浦和レジデンスでは大きなコストカットはありませんでした。

バルコニーの隔て板の外側部分にマリオンもしくはコンクリートがくるようにしているため隣が覗けない(覗く人はいないでしょうけども・・・)ようになっているなど細かい配慮も見られました。

個人的にはサッシ高を見て「もうダメ~」とは思ってしまいましたがハイサッシに目が慣れている私の感覚ですから読者様がモデルルームで何も感じなかったのであればそれを理由に買うのをやめるほどのことではありません。

エントランスを二層吹き抜けとし、植栽計画を豊かにして邸宅感を出している辺りはさすが地所レジさんだなぁ~と感心。旧中山道側のサブエントランスもサブエントランスとは思えない木目調のルーバーを採用したゲートがあるなどドミノエリアならではの「横の方が目に付く」ことを配慮したデザインとなっていました。

共用施設はとくにないのですが画期的だったのが集合ポストの後ろ側にKATTEという大きなスペースを設けてテーブルを置いていることです。このKATTEはいわゆる荷ほどき場所となっており包装紙、ダンボールの処分がそこでできますからよくある「商品は小さいのにダンボールどでかい問題」を解決することができます。(どのくらいの大きさのごみを捨てていけるかは未定とのことでした)

KATTEがあれば個人情報シールだけ剥がして部屋にダンボールを持ち帰らずに済みますし、ごみを捨てるために1階に降りる回数が減るのでいいですね。タワーマンションみたく各階にごみ置き場がないわけで、清掃さえ行き届くなら良いアイディアだと思いました。

108戸でエレベーターを2台としていますから待ち時間も少ないことでしょう。先日プラウドタワー府中寿町というマンションで21階建ての総戸数99戸(しかも最上階は億ション)なのにエレベーター1台という「野村さんそりゃないでしょ~。。。」というものを見てしまったあとなので板状の15階建て総戸数109戸でエレベーター2台はさすがだとより感じてしまいました。

管理費など維持費は未定でした。

周辺相場を確認しましょう!

・クラスタ浦和常盤町 2004年築 常盤1丁目 新築時の坪単価約180万円 現在の坪単価約185万円

・ミオカステーロ浦和常盤 2008年築 常盤1丁目 新築時の坪単価約200万円 現在の坪単価約185万円

・ポレスター浦和常盤 2012年築 常盤1丁目 新築時の坪単価約185万円 現在の坪単価約230万円

上記相場からザ・パークハウス浦和レジデンスの将来価値を予想すると

F1タイプ 3LDK 70.29㎡ 5階 5300万円台(新築時) → 4600万円(築10年時) 

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

パークスクエア浦和常盤の最多価格が4900万円台で広さが67㎡台ですからほぼほぼ同じ価格のようです。

【住むレーション】

[上野東京ライン]

浦和 8:01発
上野 8:22着
東京 8:29着
新橋 8:33着
品川 8:39着

[湘南新宿ライン]

浦和 8:04発
池袋 8:27着
新宿 8:33着
渋谷 8:40着

【総評】

しっかりとつくられているなぁ~という印象を受けました。

最寄り駅の力も強いですし、単価から考えればだいぶ頑張っている部分が多くみられましたからドミノ地帯ということを気にしないのであれば良い選択となるのではないでしょうか。

建築費高騰の影響でコストカットが激しい新築マンションも多く、良い時代のマンションを知っているせいもあり私自身心が病みそうではあるのですがザ・パークハウス浦和レジデンスみたくしっかりと造りこんでくれる新築マンションに出会うとホッとしますね。(一番広いお部屋でも72㎡台なのは今の時代らしいですが)

余談ですがモデルルームの寝室に置かれているベッドサイドランプが自宅で使っているものとまったく同じでびっくりしました!IKEAで4999円で購入できるのですが値段の割に高級感もありおすすめですよ~!!

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