今回ご紹介するのはプラウド小竹向原です!

[物件概要]

売主:野村不動産
施工:埼玉建興
予定価格:6200万円台~7600万円台
予定最多価格帯:6900万円台
専有面積:66.39㎡~71.06㎡
総戸数:55戸
規模:11階建て
交通:東京メトロ有楽町線・副都心線「小竹向原」駅徒歩12分
所在地:東京都板橋区小茂根二丁目
竣工予定:2023年6月中旬

地図はこちらです↓

画像出典:プラウド小竹向原公式HP

小竹向原と言えば野村不動産×旭化成不動産レジデンスによる向原第二住宅団地マンション建替PJ(駅徒歩5分・総戸数約500戸)を待っているという方も多いことでしょう。駅からも近いですし、プレリリース資料を見る限りはスペック面にも期待ができそうです。

隣区の練馬区では建て替えPJととしてブリリアシティ石神井公園アトラスが販売中ですがあちらはどちらかと言えば「バス便というとっつきにくさ(もちろん住環境は◎ですが)&スペック面も落として価格も現実的に~」という路線でしたが小竹向原は外観デザインなどもかなり凝っていそうですから「価格は高いけど駅近立地だけじゃなくスペック面も魅力ありますよ~」という路線になるのではないかなぁ~と思います。

そんな中での同売主によるプラウド小竹向原という先発物件。

当然ながら後発のほうが高いでしょうけども後発とのグロスバッティングをできるだけ避けるべく専有面積を抑え気味なのは野村不動産らしくなくて残念なところではあります。もちろん専有面積をゆとりあるものにしてしまえば検討者からすればより「この価格なら後発待ちます」となってしまいがち(後発を検討できるご予算感の人をメインターゲットにしすぎると販売が苦しくなる)ですから事業としては違和感ないものの、検討者目線からすればやはり後発を待ちたくなりますよね…

野村不動産としてもプラウド小竹向原の立ち位置的なものは後発があるがゆえに悩ましいでしょうし、検討者にとってはもっと悩ましいですよね。後発の竣工は順調にいけば2024年夏。となれば公式HPオープンもそう遠くはないはずですから…

プラウド小竹向原、最寄り駅の小竹向原駅は東武線と西武線へ分かれていく手前の駅のため有楽町線と副都心線どちらも利用できるだけでなく運行本数もこれでもかと多いため駅へたどり着いてしまえばとても便利な鉄道アクセスなのですが駅徒歩12分ですからシンプルに遠いです。歩きにくいような道ではないものの歩いていて面白かったり気持ちの良い道のりというわけではありません。

ただ、建設地は環七の南側に位置しており、全戸南向きでバルコニー方向は住宅街(2ブロック先は公園)ということで全戸採光抜群、戸建てを超えてくれば眺望の抜け感もあるという大きな魅力があります。これは環七沿いがゆえに主な用途地域が近隣商業になるからこそです。駅から歩いただけの価値がありますよね。

また、小竹向原駅からは離れるものの大規模公園の城北中央公園へ徒歩8分(広い公園のためあくまで入口まで)と近づくのも子育てファミリーにとってはとても大きな魅力と感じることでしょう。城北中央公園へは環七を渡る必要がありますが建設地の背中に歩道橋がありますし、少し歩けば交差点もあるため行き来は容易です。

通学校も上板橋第二小学校で徒歩6分、上板橋第二中学校(向原中学校跡地の新校舎)で徒歩11分と小学校が近い&小中ともに環七を超えないという点も子育てファミリーには安心しやすいポイントでしょう。

スーパーマーケットはコモディイイダが徒歩6分、よしやSainEが徒歩8分、オーケーが徒歩8分、まいばすけっとが徒歩9分、オーケーが徒歩10分、いさみ屋が徒歩12分と選択肢は多めですが駅から離れる物件のためもう少し近くに大きめのスーパーマーケットがあるとより嬉しかったですね。

外観デザインは一部住戸のバルコニー手摺をラミスカイとしたり、色の異なるL字のマリオンで単調にならないようにしたりとプラウドらしくしっかりしたものとなっています。バルコニー隣戸境の隔て板もスラブtoスラブです。

エントランスホールは戸数なりにこじんまりとしていますがエントランスアプローチは植栽豊かでせり出させた大庇が段々になっているなどこの辺りもプラウドらしくて好きですね。

エントランスホールにはワークポッドを2つ設置しています。

価格と間取りの一部を共有いたします!

全戸南向き

Aタイプ 3LDK 70.11㎡
次期以降販売

Bタイプ 3LDK 69.11㎡

画像出典:プラウド小竹向原公式HP

6階 6788万円 坪単価324万円
8階 6998万円 坪単価334万円

B’rタイプ 3LDK 69.11㎡
9階 7498万円 坪単価358万円

B’タイプ 3LDK 69.11㎡
次期以降販売

Cタイプ 3LDK 67.28㎡

画像出典:プラウド小竹向原公式HP

1階 6208万円 坪単価305万円(Cgタイプ)
3階 6298万円 坪単価309万円
4階 6398万円 坪単価314万円
6階 6478万円 坪単価318万円
8階 6688万円 坪単価328万円

Dタイプ 3LDK 68.96㎡

画像出典:プラウド小竹向原公式HP

1階 6368万円 坪単価305万円(Dgタイプ)
3階 6448万円 坪単価309万円
4階 6548万円 坪単価313万円
6階 6638万円 坪単価318万円
8階 6848万円 坪単価328万円

Eタイプ 3LDK 66.39㎡

画像出典:プラウド小竹向原公式HP

2階 6298万円 坪単価313万円
3階 6338万円 坪単価315万円
4階 6378万円 坪単価317万円
5階 6478万円 坪単価322万円
6階 6518万円 坪単価324万円

Erタイプ 3LDK 71.06㎡
7階 7598万円 坪単価353万円

E’タイプ 3LDK 71.06㎡
8階 7478万円 坪単価347万円

Fタイプ 3LDK 70.11㎡
2階 6928万円 坪単価326万円
3階 6968万円 坪単価328万円
4階 6998万円 坪単価330万円
5階 7118万円 坪単価335万円
6階 7198万円 坪単価339万円

平均坪単価は約325万円です。

平均専有面積としては約68㎡…後発があるからとしか考えられないですね。(野村不動産でなければ専有面積調整と割り切れるものの専有面積には妥協を許さないことが多いデべのため気になってしまいます)角住戸の窓面も物足りない…

とはいえ土間プランであったり、可動型収納で3LDKから広々1LDKへ変身できるプランであったりと選ぶ楽しさもあります。

共用廊下側の柱を完全に外に出してくれていれば70㎡切りを買うことへの割り切り(もちろん居住性もup)もしやすかったですかね~。完全アウトフレームだと70㎡を若干切っていても「買おう!!」ってなりやすいですからね。

設備仕様はディスポーザー、キッチン天板天然石、トイレ手洗いカウンター&ローシルエットトイレ、リビングだけでなくリビング隣の洋室にも床暖房、音対策として共用廊下側はT-4サッシ(二重窓)としています。床暖房やT-4サッシなどで省エネ性も高まり低炭素住宅の認定を受けています。この辺りはさすが野村不動産ですね。多くの方が設備仕様に関しては「おっ!いいな!」と思えるレベルでしょう。

周辺相場を確認しましょう!

・ダイアパレス小竹向原 2000年築 小竹向原駅徒歩13分 板橋区小茂根2 新築時の坪単価約185万円 現在の坪単価約190万円

・ライオンズモリス小竹向原 2000年築 小竹向原駅徒歩13分 板橋区小茂根2 新築時の坪単価約195万円 現在の坪単価約230万円

・ブランズ小竹向原 2009年築 小竹向原駅徒歩10分 板橋区小茂根2 新築時の坪単価約225万円 現在の坪単価約235万円

・ローレルコート練馬新桜台 2012年築 小竹向原駅徒歩14分(新桜台駅徒歩1分) 練馬区栄町 新築時の坪単価約220万円 現在の坪単価約295万円

・クレヴィア小竹向原 2016年築 小竹向原駅徒歩2分 練馬区小竹町2 新築時の坪単価約285万円 直近売り出し事例なし

・イニシア小竹向原 2021年築 小竹向原駅徒歩7分 練馬区小竹町1 新築時の坪単価約320万円 直近売り出し事例なし

上記相場からプラウド小竹向原の将来価値を予想すると

Cタイプ 3LDK 67.28㎡ 6階 6478万円(新築時) → 5800万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

駐車場は屋外で身障者優先1台が平置き、残りの12台は機械式です。駐車場の出入りは環七側ではないため板橋本町側へ行きたいときも迂回はしやすいです。(環七側のグラウンドレベルが低くなっている)

サイズ感は今一つですね…(全幅が1850mmではなく1900mmなのは悪くはないですが)

機械式駐車場サイズ

地上4段 全長5050mm×全幅1900mm×全高2100mm×重量2000kg 3台 月額21500円
地上3段 全長5050mm×全幅1900mm×全高1750mm×重量2000kg 2台 月額21000円
地上2段 全長5050mm×全幅1900mm×全高1750mm×重量2000kg 2台 月額21500円
地上1段 全長5050mm×全幅1900mm×全高2100mm×重量2000kg 2台 月額23000円
地下1段 全長5050mm×全幅1900mm×全高1550mm×重量2000kg 3台 月額20000円

駐輪場は屋外&屋内で設置率約189%です。

管理費は㎡単価月額約323円、総戸数の少なさやディスポーザーありですから致し方ないもののコストパフォーマンスは悪いですね。(コストパフォーマンスを求めるような価値観であればノータイムで後発を待つことでしょう)

周辺分譲マンションの維持費を確認しましょう!

・ブランズ小竹向原 総戸数54戸 管理費㎡単価月額約146円

・ローレルコート練馬新桜台 総戸数104戸 管理費㎡単価月額約179円

・クレヴィア小竹向原 総戸数114戸 管理費㎡単価月額約217円

環七の歩道橋から建設地を望む

【住むレーション】

[副都心線]

小竹向原 8:00発
池袋 8:05着
新宿三丁目 8:11着
渋谷 8:17着

[有楽町線]

小竹向原 8:00発
千川 8:01着
要町 8:04着
池袋 8:06着
東池袋 8:09着
護国寺 8:12着
江戸川橋 8:14着
飯田橋 8:18着
市ヶ谷 8:20着
麹町 8:23着
永田町 8:25着
桜田門 8:27着
有楽町 8:29着
銀座一丁目 8:32着
新富町 8:34着
月島 8:36着
豊洲 8:39着

小竹向原 8:04発
氷川台 8:05着
平和台 8:08着
地下鉄赤塚 8:10着
地下鉄成増 8:13着
和光市 8:16着

[西武有楽町線]

小竹向原 8:02発
新桜台 8:04着
練馬 8:07着

[路線バス]

かみのね橋 7:02発
~中略~
大和町〔板橋本町駅〕 7:10着
~中略~
赤羽駅東口 7:33着

かみのね橋 7:13発
~中略~
高円寺駅北口 7:41着

かみのね橋 6:53発
~中略~
サンシャインシティ 7:12着
池袋駅東口 7:17着

上の根橋 7:00発
~中略~
王子駅前 7:25着

上の根橋 7:16発
~中略~
高円寺駅入口 7:44着
~中略~
新宿駅西口 8:11着

小竹向原駅のエレベーターは千川寄りの出入口となりますがそちらを利用してもそこまで遠回りにはなりません。

小竹向原駅の駅前は住宅等が広がっており暮らす街ではありますが遊ぶ街の池袋(近年は住宅も増えています)へ1駅5分、それだけでなく新宿三丁目(地下経由でデパートや新宿駅へも行き来可)、渋谷へもダイレクトですから暮らしと遊びをわけつつも都心に寄り添いたい方にも合ってきます。

車での移動に関しては環七沿い&首都高の板橋本町出入口が近いため便利なほうですし、環七沿いにはカーディーラーやオートバックスがあるなど車好きにとっても魅力が大きいでしょう。

建設地のすぐ近くにバス停があり赤羽駅、高円寺駅、王子駅、新宿駅等へダイレクトアクセスすることもできます。

【総評】

後発を意識した(?)専有面積調整(先述べたように野村不動産でなければ違和感はない)は消極的だと感じてしまった部分もありますがスペック面は高めですし、環七の南側に位置しているがゆえに抜群の採光が得られてそれが守られやすいというのも大きな魅力です。

単体で見れば良いと思うのです。

ただ、そりゃ後発が気になりますよね(笑)

これが都心部であったり、プラウド小竹向原が後発と比べてそこまで駅距離に差がなかったり、入居年に大きな差があったり、もっとマンション価格がお安い時代であれば「先発物件を気に入ったなら買いましょう。そして後発がどうしても欲しいとなったならば買い替えればOK。引っ越しは面倒ですが先発物件を売るのも容易でしょう。」と言えたのですがそのような状況ではないですからね。(プラウド小竹向原から後発への買い替えが不可能というわけではないですが総合的に見ても容易というほどではないと思われる)

先発物件を買った人が後悔するようなものではないため考え方としては

・入居のタイミングが先発物件のほうが都合が良い → プラウド小竹向原
・プラウド小竹向原の価格で予算パツパツ(パツパツでなかったとしてもこれ以上住居費を出したくない) → プラウド小竹向原

・高いお金(プラウド小竹向原+1000万円~2000万円+α)を出してでも小竹向原のランドマークとなるようなエリア№1マンションが欲しい → 後発

でしょうか。(ありきたりで申し訳ないですが…)

繰り返しになりますが今の時代にしては無茶な価格ではないですし、そもそも分譲マンションがポンポン供給されるエリアではないですから単体で見れば良い出物でしょう。とはいえとはいえ…予算伸びるなら後発を待つべきでしょうね。それくらい後発は魅力ある出物となります。

動画もご覧ください!

■プラウド小竹向原 建設地周辺レポート ~後発の向原第二住宅団地マンション建替PJを待ちたい気持ちを抑えられるかどうか~

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