今回ご紹介するのはルピアコート東大宮です!

[物件概要]

売主:中央住宅 アートランド
設計:アトリエ禅
施工:ファーストコーポレーション
価格:3478万円~5288万円
専有面積:56.29㎡~72.92㎡
総戸数:55戸
規模:12階建て
交通:JR宇都宮線・湘南新宿ライン・上野東京ライン「東大宮」駅徒歩2分
所在地:埼玉県さいたま市見沼区東大宮5丁目
竣工予定:2020年10月下旬

管理費(月額)10140円~13130円
修繕積立金(月額)5750円~7440円

駐車場:28台(身体車用駐車場含む)月額8000円~12000円
駐輪場:110台 月額150円~350円
バイク置場:平置4台 月額3000円

地図はこちらです↓

画像出典:ルピアコート東大宮公式HP

宇都宮線の東大宮駅東口から信号なしの徒歩2分、線路沿いとなります。東西に長い土地が多く、いわゆるドミノ地帯ですから今回もやや囲まれ感がありますが敷地の南面は平置き駐車場としているため壁ドンということにはなりません。電車の走行音や駅の放送は窓を開けているとけっこう気になるでしょうけどもそこは駅前とのトレードオフとなります。

物件周辺には西友(昨年建て替えオープン)やマルエツなど日常の買い物施設が点在していますから便利ですね。ステラタウンへは土呂駅のほうが行き来しやすいですが駅前の発展具合は東大宮のほうが上でしょう。土呂に関してはステラタウン周辺の開発エリアにマンションが点在しており駅前というよりは駅から離れてステラタウンに寄るほうがマンションとしての人気はあります。

小学校に関しては島小学校で徒歩15分(この距離になると子供だと20分くらい?)とやや距離があるのは気になりますが綺麗に整備された道のりですから徒歩15分にしては恵まれたほうではあります。土呂中学校へも徒歩15分とどちらも近くはないですね。

外観デザインに関しては大きな庇ありの車寄せが特徴的です。28区画すべてが平置きですから駅前に住みつつも車移動も多いという方にとっては魅力に感じることでしょう。

エントランスホールに関しては1層のみですから外から見ると至って普通ですが国産杉のウォールと天井ルーバー、天然木のオブジェなどしっかりと造りこんでいます。風除室を抜けてクランクインした正面には大きな窓がありその先にある坪庭を強制的に見させてくれる素敵な導線です。その道中には小さいながらもシェアリビングが設けられておりタブレット等で最新の雑誌を読むこともできます。(管理費込み)

坪庭はエレベーターを降りたときにも目の前となりますから帰宅時だけでなく出かける際にも目にすることができますからしっかりと考え込まれたものとなっています。

価格と間取りの一部を共有いたします。

画像出典:ルピアコート東大宮公式HP

Aタイプ 3LDK 72.92㎡ 管理費(月額)13130円 修繕積立金(月額)7440円

画像出典:ルピアコート東大宮公式HP

2階 4598万円 坪単価208万円
6階 4948万円 坪単価224万円
10階 5188万円 坪単価235万円

Bタイプ 2LDK 56.29㎡ 管理費(月額)10140円 修繕積立金(月額)5750円

画像出典:ルピアコート東大宮公式HP

3階 3478万円 坪単価204万円
6階 3728万円 坪単価218万円
7階 3788万円 坪単価222万円
10階 3968万円 坪単価233万円
11階 4028万円 坪単価236万円

Cタイプ 3LDK 64.21㎡ 管理費(月額)11560円 修繕積立金(月額)6550円

画像出典:ルピアコート東大宮公式HP

3階 3998万円 坪単価205万円
6階 4248万円 坪単価218万円
12階 4648万円 坪単価239万円

Dタイプ 3LDK 64.54㎡ 管理費(月額)11620円 修繕積立金(月額)6590円
2階 3928万円 坪単価201万円
4階 4118万円 坪単価210万円
5階 4208万円 坪単価215万円
7階 4338万円 坪単価222万円
10階 4518万円 坪単価231万円

Eタイプ 3LDK 72.92㎡ 管理費(月額)13130円 修繕積立金(月額)7440円
3階 4798万円 坪単価217万円
5階 4978万円 坪単価225万円
7階 5108万円 坪単価231万円
10階 5288万円 坪単価239万円

平均坪単価は約220万円です。

宇都宮線沿いの駅前新築マンションとしては1駅先のブランズシティ蓮田が坪単価170万円で販売好調、高崎線で見てみるとポレスター鴻巣駅前ガーデンズが坪単価155万円でスムーズに完売しました。鴻巣とは路線だけでなく都心距離も違いますから比較対象にするのはナンセンスですがブランズシティ蓮田とは競合と言っても違和感ないでしょう。

読者様であれば私が言いたいことは察していただいているかと思いますが…ルピアコート東大宮の最大のデメリットは価格面でしょうね。ちと東大宮では衝撃的な価格設定です。(戸建てとも競合するエリアですから余計に)

1駅先のブランズシティ蓮田との単価差が大きすぎます。アドレスがさいたま市と蓮田市という違いは大きいですが蓮田のほうが止まる電車は多いですからいってこいでどっこいどっこいと考えると坪単価220万円はやりすぎなような・・・。これでサクッと売れるなら凄まじい販売力かと。

ただ、価格面以外は評価できる部分が多いのも事実。先に述べた大きな庇や共用空間の造りこみ、平置き駐車場に加えて間取りもワイドスパンとなっています。

角部屋に関しては小上がりの和コーナーを設けています。こちらは下部を収納としてはいませんが腰壁としてリビングのソファ等でくつろぐ家族とほどよい距離感で子供たちが遊んだりお父さんお母さんが読書したりすることができるいわゆる第二のリビングとなります。キッチンのカウンターが和コーナーまで伸びていますからノートパソコンであれば仕事もできますね。

玄関に入ってすぐに洗面室に入れたり、洋室にも出窓があったりと中央住宅のルピアブランドらしさは駅前マンションといえどしっかりと生きています。

設備仕様はディスポーザーはありませんし、浴室ブラケットライト、トイレは古めかしいタンク式ですが大型食器棚、食洗機、キッチン浄水一体型タッチレス水栓、三面鏡框付きなどルピアブランドらしいこだわりも見受けられますから違和感ないでしょう。

構造は二重床・二重天井、床スラブ厚は275mm~285mm(ボイドスラブ)としっかり取っています。基本天井高は2400mmと低めです。

玄関前を1m下げてオープンポーチを設けているのも素晴らしいですね。これだけ広ければ外出時に廊下に出てからベビーカーを広げることも容易です。

ごみ置き場はエントランスホールの近くにありますが前室(階段への扉兼)を設けていますから臭い漏れの心配は少ないでしょう。

西側接道からは自動車、東側接道からはバイクと自転車と導線を分けているのも素晴らしいです。

周辺相場を確認しましょう!

・サンクレイドル東大宮駅前 2010年築 東大宮4 新築時の坪単価約125万円 現在の坪単価約135万円

・レーベンリヴァーレ東大宮リュクセル 2011年築 東大宮5 新築時の坪単価約145万円 現在の坪単価約150万円

・サンクレイドル東大宮3 2014年築 東大宮5 新築時の坪単価約140万円 現在の坪単価約135万円

上記相場からルピアコート東大宮の将来価値を予想すると

Cタイプ 3LDK 64.21㎡ 6階 4248万円(新築時) → 2980万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

周辺の中古と比べてもなかなかな高単価であることは一目瞭然です。

建設地

建設地周辺動画
建設地周辺動画②(建設地から東大宮駅)
建設地周辺動画③(建設地 上り電車到着時)

建設地周辺動画④(8:06~島小学校付近から東大宮駅までの整備された道)

管理費は㎡単価約180円と平置き駐車場収入がしっかりと効いた目に優しい水準となっています。

【住むレーション】

[上野東京ライン]

東大宮 7:57発
土呂 7:59着
大宮 8:04着
さいたま新都心 8:08着
浦和 8:12着
赤羽 8:22着
尾久 8:27着
上野 8:34着
東京 8:41着
新橋 8:44着
品川 8:51着

東大宮 8:00発
蓮田 8:03着
白岡 8:07着
新白岡 8:10着
久喜 8:15着

[湘南新宿ライン]

東大宮 7:49発
土呂 7:51着
大宮 7:56着
浦和 8:04着
赤羽 8:14着
池袋 8:27着
新宿 8:33着
渋谷 8:40着
恵比寿 8:42着
大崎 8:46着

基本的には地元需要が主のマンションですから存じている方がほとんどかと思いますが念のためお伝えすると東大宮駅は乗降人員は快速などが停車する蓮田よりも多く朝ラッシュ時などはホームもそこそこ混雑します。埼玉市民だけでなく上尾市民も利用するため乗降人員が多いわけですが快速が停車しないのは不思議でならないレベルです。

東大宮駅を停車とすれば蓮田と連続停車になってしまいますし、今更入れ替えれば蓮田利用者の反発も大きいわけで難しいのでしょうけども。平日の朝ラッシュ時は快速がないため関係ないのですが日中は1時間に1本ほどありますから若干蓮田のほうが運行本数多めとなります。

乗車時間はそれなりにかかるものの上野東京ラインと湘南新宿ラインが利用できますから便利ですね。

【総評】

価格ですね。そこに尽きると思います。

このご時世ですから致し方ない(原価高騰のため売主が儲かる高値市況ではない)とはいえ検討者からすればそれは業界の事情であって駅前といえど70㎡前半に5000万円はなかなか難しい(出せる出せないの問題ではなく)のではないでしょうか。64㎡なら4200万円前後ではありますがエリア的に今度は「狭い!」になっちゃうのですよね。

ただ、できる限り価格を抑えるためにコストカット激しいマンションとせず、住んでからの満足度を高める努力をしている点は大きく評価すべきでしょう。高かろう悪かろうではありません。

しかし東大宮駅前とはいえ駅直結など特異性があるわけではない(駅前に分譲マンションが多い)のにこの単価で勝負する勇気はすごいなぁ~と。

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