今回ご紹介するのはシティテラス住吉です!

[物件概要]第1期販売戸数14戸

売主:住友不動産
設計:長谷工コーポレーション
施工:長谷工コーポレーション
価格:5800万円~7200万円 
専有面積:67.34㎡~70.58㎡
総戸数:149戸
規模:14階建て

交通:
東京メトロ半蔵門線「住吉」駅徒歩15分
都営新宿線「住吉」駅徒歩15分
都営新宿線「西大島」駅徒歩14分
JR総武・中央線「亀戸」駅からバス10分・「北砂三丁目」バス停徒歩7分

所在地:東京都江東区北砂一丁目
竣工予定:2022年12月中旬

駐車場:58台(単純昇降式57台・身障者用1台) 月額24000円~33000円 
自転車置場:283台 平置20台、2段式(下段スライド式)223台(上段87台、下段136台)、スライド式40台、他に来客用5台(屋根なし)月額300円~3500円 
バイク置場:9台 月額7000円 
ミニバイク置場:6台 月額3500円

管理費(月額)17405円~18175円 
修繕積立金(月額)6800円~7120円 

地図はこちらです↓

画像出典:シティテラス住吉公式HP

半蔵門線と新宿線の住吉駅から徒歩15分、清澄橋通りと四ツ目通りを歩くためわかりやすい道のりですし、少し迂回して北砂緑道公園、クローバー橋、小名木川沿いを歩けるのも魅力ではあるのですが駅からはなかなか遠いですね。

JR貨物の小名木川駅跡地の開発であるアリオ北砂等に寄っていますから物件名に住吉が付くものの住吉感はそこまでありません。ただ、アリオ北砂へ徒歩5分(貨物線の線路があるため迂回)というのは便利ですね。

建設地は貨物線(滅多に通らないです)からも交通量の多い道からも離れており静か目な住環境(用途地域は準工業)なことは魅力なのですが土地形状が南北に長いため全戸東向きというのが少し買いにくいでしょうか。駅から離れる物件ほど駅から離れるだけの価値が必要なわけで、南向きだと買いやすかったはずです。ただ、南寄りの中層階くらいからであればアリオの先まで抜けてきます。

外観デザインに関してはガラス手摺を多用したすみふらしいシンプルさはあるものの隔て板はしっかりと上までありますし、雁行している部分もあるなど完成してみると目立つ建物となりそうですね。

エントランスアプローチはゲートデザインとして周りの植栽を豊かに、エントランスホールは二層吹き抜けとして大窓からは接道側の植栽を望めるなど素敵なものとなっています。接道面に植栽があることは他のすみふ物件でも多いわけですが今作はその植栽が接道からさらに奥まで続いているというのが大きなポイントとなります。エントランスアプローチからエレベーターまで緑を感じられますし、南側のサブエントランスから入ってもエレベーターホールまで緑を感じられます。外周部に植栽を~というだけでなく中のほうまでしっかりと緑があるというのは住んだ後の満足度に繋がるポイントでしょう。

共用施設として1階にテレワークラウンジが設けられます。大机と半個室、個室があり総戸数149戸にしてはしっかりしたものとなっています。

価格と間取りの一部を共有いたします!

Aタイプ 3LDK 70.58㎡

画像出典:シティテラス住吉公式HP

9階 7200万円 坪単価337万円
11階 7200万円 坪単価337万円

B’タイプ 3LDK 70.27㎡

画像出典:シティテラス住吉公式HP

9階 6400万円 坪単価301万円
11階 6400万円 坪単価301万円

B2タイプ 3LDK 70.27㎡

画像出典:シティテラス住吉公式HP

9階 6400万円 坪単価301万円
11階 6400万円 坪単価301万円

B5タイプ 3LDK 70.27㎡

画像出典:シティテラス住吉公式HP

9階 6400万円 坪単価301万円
11階 6400万円 坪単価301万円

C1タイプ 2LDK+S 67.34㎡

画像出典:シティテラス住吉公式HP

9階 6100万円 坪単価299万円
11階 6100万円 坪単価299万円

平均坪単価は約310万円です。

間取りに関してはすみふらしい似たような間取りのオンパレードではありますが玄関部分が少し奥まっているのは良いですね。

角住戸でも窓は少ないもののAタイプは南面にも窓のある角住戸ですから一般住戸より1割高いくらいであれば満足度代として納得です。

設備仕様はディスポーザー、キッチン天板天然石、食洗機、トイレ手洗いカウンター、ミストサウナ、バルコニースロップシンク、可動式ルーバー面格子、構造は二重床・二重天井など単価なりのものとなっています。

エレベーターは1ヵ所に2基ですから並です。

周辺相場を確認しましょう!

・東京スイート・レジデンス 2008年築 北砂2 西大島駅徒歩12分 新築時の坪単価約205万円 現在の坪単価約225万円

・ウィルローズ住吉 2012年築 北砂1 西大島駅徒歩12分(住吉駅徒歩16分) 新築時の坪単価約195万円 現在の坪単価約255万円

・バウス西大島 2022年竣工予定 北砂3 西大島駅徒歩7分 新築時の坪単価約280万円 販売中

上記相場からシティテラス住吉の将来価値を予想すると

B2タイプ 3LDK 70.27㎡ 9階 6400万円(新築時) → 5500万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

駐車場は屋外機械式(一部ターンテーブル使用)で設置率約39%、駐輪場も屋外で設置率約190%です。

管理費は㎡単価月額約258円、ディスポーザーはあるものの周りと比べるとちょいと重たくは感じますね。豊かな植栽が影響しているのでしょうか。

~周辺分譲マンション管理費参考~

・東京スイート・レジデンス 総戸数526戸 ㎡単価月額約151円

・ウィルローズ住吉 総戸数79戸 ㎡単価月額約170円

・バウス西大島 総戸数183戸 ㎡単価月額約191円

建設地

【住むレーション】

[半蔵門線]

住吉 8:01発
錦糸町 8:03着
押上 8:05着

住吉 8:00発
清澄白河 8:02着
水天宮前 8:06着
三越前 8:09着
大手町 8:11着
神保町 8:14着
九段下 8:15着
半蔵門 8:18着
永田町 8:20着
青山一丁目 8:23着
表参道 8:25着
渋谷 8:28着

[新宿線]

住吉 8:01発
菊川 8:03着
森下 8:04着
浜町 8:07着
馬喰横山 8:09着
岩本町 8:10着
小川町 8:12着
神保町 8:14着
九段下 8:16着
市ヶ谷 8:18着
曙橋 8:21着
新宿三丁目 8:23着
新宿 8:25着

北砂三丁目停留所から路線バスで亀戸駅や錦糸町駅へ出ることもできますが停留所まで徒歩7分かかりますからバス利用が便利というほどではありません。

四ツ目通りに地下鉄8号線の新駅ができると徒歩10分圏内となりそうですができるにしてもまだまだ時間はかかります。ただ、築年数経過したころに新駅となれば長い目で見るとプラス材料となりそうです。

帰宅時は西大島駅で下車しアリオを経由して帰宅するなど住吉駅と西大島駅を使い分けることができます。

日常の買い物に関してはアリオだけでなくオーケーも徒歩4分と近いですし、砂町銀座商店街へ徒歩9分、住吉駅からの帰り道にライフがあるなど充実しています。

通学校は北砂小学校で徒歩2分、第二南砂中学校で徒歩7分と近いですし、小名木川の緑道や横十間川親水公園もすぐ近くにあり猿江恩賜公園も徒歩14分など子育て世代にとっては魅力が大きいでしょう。

【総評】

すみふらしくライバル物件との駅距離を考慮しない価格設定とはなりました。じゃ~どのくらいの価格であったならばよかったのか…私も検討者様も思いは同じで坪単価280万円ほどではないでしょうか。70㎡で5900万円ほど、つまり中住戸の中層階で6000万円弱です。

まぁみんなが欲しいと思う価格で販売してくれるようなデべではないのですが、一応は駅距離ある物件なのでもう少し(中住戸の70㎡で6000万円を超えない)お安いと嬉しかったですね。

ただ、周りが売れていき、駅近が坪単価400万円ほどで販売されてくると坪単価300万円を超えていても安く見えてしまうということが近い将来ありそうだなぁ~と。

あとは駅距離さえ飲めれば(地下鉄ですからホームまでの時間も含めると余計に遠くは感じやすい)ですね。日常の買い物利便性、住環境、学校への近さなど得られるものが多いですし、建物も植栽豊かでエントランスゲートやエントランスホールなどシンプルであることが多い近年のすみふ物件にしては魅力あるものですから駅距離を気にしない方で住吉駅近辺で探されている方(南砂町で検討されているならばジオ南砂町がある)には合ってくるでしょう。

動画もご覧ください!

■シティテラス住吉 建設地周辺レポート プラウド東陽町、プラウド東陽町ガーデンズ、東京スイート・レジデンス

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